Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 MAI 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15719 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSRB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2020 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-20-3144

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 327 562 062

C/O Société SULLY GESTION

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bruno ALLALI,substitué par M^e Pauline ROUSSEAU – CABINET ALLALI – avocat au barreau de PARIS, toque : G0055

INTIME

Monsieur [G] [F]

né le 10 avril 1982 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [G] [F] est propriétaire des lots n°23 et 442 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier, délivré à étude, du 14 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires

de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Oralia Sully Gestion, a assigné M. [G] [F] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme des ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  7.199,01 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2019,

—  885 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2019,

—  1.500 € de dommages et intérêts,

—  2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 15 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes de :

2.239,31 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtés au 1er juin 2020 inclus (3/12 travaux ravalement inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2019 sur la somme de 1.813,61 € et du jugement pour le surplus,

400 € au titre des dommages-intérêts,

500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [G] [F] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 novembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 28 janvier 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Oralia Sully Gestion, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [G] [F] à lui payer la somme de 2.239,31 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés arrêtés au 1er juin 2020 inclus (3/12 travaux ravalement inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2019 sur la somme de 1.813,61 €,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [G] [F] à lui payer la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [G] [F] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner M. [G] [F] à lui verser les sommes suivantes :

7199,02 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 1er juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2019,

885 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 1er juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2019,

1.500 € à titre de dommages et intérêts,

y ajoutant,

— condamner M. [G] [F] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] délivrée à M. [G] [F] le 12 janvier 2021 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire, la signification des conclusions d’appel et des pièces à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] délivrée à M. [G] [F] le 26 janvier 2021 par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

SUR CE,

M. [G] [F] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [G] [F],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2017 (votant un budget prévisionnel pour retenir un bureau d’études thermique et un cabinet d’architecte afin de réaliser un dossier complet visant à la rénovation architecturale et énergétique de la copropriété), 27 juin 2019 (approuvant les comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2017 et du 1er janvier au 31 décembre 3018), 26 septembre 2019 (votant la réalisation des travaux de ravalement des façades de l’immeuble avec bow-windows), 17 septembre 2020 (approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, les comptes travaux chaufferie et fermeture des vides-ordure), 21 juin 2021 (approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, le compte travaux remplacement platines interphone),

— les appels provisionnels de charges du 1er trimestre 2019 au 2ème trimestre 2020, les appels travaux jusqu’au 31 août 2020,

— les régularisations de charges 2017 et 2018,

— le décompte des sommes dues du 1er janvier 2019 au 1er juin 2020,

— les mises en demeure des 25 avril 2019, 26 juillet 2019, 12 août 2019, les factures de frais,

— les contrats de syndic ;

Les procès-verbaux d’assemblées générales 8 juin 2017 et 26 septembre 2019 versés aux débats sont certifiés conformes, le procès verbal de l’assemblée du 27 juin 2019 est paraphé et signé ; tous les procès verbaux versés aux débats ont valeur probante ;

Il résulte des pièces produites que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à hauteur de 7.199,02 au titre de l’arriéré des charges de la période du 1er janvier 2019 au 1er juin 2020 (appel 3 /12 travaux de ravalement inclus) ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.239,31 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtés au 1er juin 2020 inclus (3/12 travaux ravalement inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2019 sur la somme de 1.813,61 € et du jugement pour le surplus ;

M. [G] [F] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 7.199,02 € au titre de l’arriéré des charges de la période du 1er janvier 2019 au 1er juin 2020 (appel 3 /12 travaux de ravalement inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2019, date de la mise en demeure, sur la somme de 1.373,61 €, à compter du 14 janvier 2020, date de l’assignation, sur la somme de 812,34 €, à compter du 16 juin 2020, date de signification des dernières conclusions en première instance, sur le surplus ;

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes :

—  25 avril 2019 : mise en demeure : 45 €,

—  20 mai 2019 : relance après mise en demeure 25 €,

—  26 juillet 2019 : mise en demeure lettre recommandée avec accusé de réception : 45 €,

—  12 août 2019 : mise en demeure avocat : 325 €,

—  6 décembre 2019 : préparation dossier pour assignation : 325 €,

—  31 décembre 2019 : mise en demeure avocat [F] : 120 €,

total : 885 € ;

Constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais suivants :

— mise en demeure du 25 avril 2019 : 45 €,

— mise en demeure avocat du 12 août 2019 : 325 €,

total : 370 € ;

La relance du 20 mai 2019, moins d’un mois après la mise en demeure du 25 avril 2019, la mise en demeure du 26 juillet 2019 qui précède celle par avocat du 12 août 2019, la mise en demeure par avocat du 31 décembre 2019, moins de 15 jours avant la délivrance de l’acte introductif d’instance du 14 janvier 2020 ne constituent pas des frais nécessaires en ce qu’ils sont inutiles et frustratoires ; les frais de préparation du dossier pour assignation font partie des diligences habituelles du syndic, à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, non démontrées ici ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais ;

M. [G] [F] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 370 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Entre le 1er janvier 2019 et le 1er juin 2020 M. [F] n’a payé aucun appel de charges et travaux, ce qui équivaut à un refus systématique de paiement qui caractérise sa mauvaise foi ;

Les manquements systématiques et répétés de M. [F] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le préjudice a été insuffisamment réparé par le premier juge ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné M. [F] à payer au syndicat la somme de 400 € de dommages-intérêts ;

M. [G] [F] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 800 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement par application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M. [F], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, rendu par défaut,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.239,31 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtés au 1er juin 2020 inclus (3/12 travaux ravalement inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2019 sur la somme de 1.813,61 € et du jugement pour le surplus,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement,

— condamné M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 400 € de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 7.199,02 € au titre de l’arriéré des charges de la période du 1er janvier 2019 au 1er juin 2020 (appel 3 /12 travaux de ravalement inclus), avec intérêts au taux légal :

à compter du 12 août 2019, date de la mise en demeure, sur la somme de 1.373,61 €,

à compter du 14 janvier 2020, date de l’assignation, sur la somme de 812,34 €,

à compter du 16 juin 2020, date de signification des dernières conclusions en première instance, sur le surplus ;

Condamne M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 370 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 800 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [F] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT