R.G : 16/05543 Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 12 avril 2016

RG : 1112002278

Y

C/

X

X

SAS FONCIA COUPAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 27 FÉVRIER 2018

APPELANT :

M. B Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Christiane DEBONO-CHAZAL, avocat au barreau de LYON (toque 1048)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2017/014159 du 29/06/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

INTIMES :

M. Z X

[…]

[…]

Représenté par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON (toque 359)

M^me C X

[…]

[…]

Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON (toque 359)

SAS FONCIA COUPAT

représentée par ses dirigeants légaux

[…]

[…]

Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON (toque 359)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Avril 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Janvier 2018

Date de mise à disposition : 27 Février 2018

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Monsieur et madame X sont propriétaires d’une maison de village de type 4 donnée en location à monsieur B Y aux termes d’un contrat écrit du 08 décembre 2009.

Le même jour, les parties ont régularisé un avenant au bail aux termes duquel le loyer, qui devait être initialement de 350 € mensuels, était ramené à 334 € par mois, outre une diminution du loyer à 234 € mensuels sur une période de 12 mois en contrepartie de la réalisation, par le locataire, de travaux expressément listés qu’il proposait de réaliser.

Ces embellissements n’auraient finalement pas été réalisés et c’est dans ces conditions qu’un congé a été délivré à la requête des époux X pour l’échéance du 08 décembre 2012.

Le locataire refusait de partir et le tribunal d’instance de LYON était saisi par monsieur Y qui actionnait à la fois les époux X et leur mandataire la régie FONCIA COUPAT.

Par jugement du 05 décembre 2013, cette juridiction a ordonné une expertise et désigné à cet effet monsieur D E.

L’expert a déposé son rapport le 29 juin 2015.

Par jugement du 12 avril 2016 dont appel, le tribunal d’instance de LYON a mis la société FONCIA COUPAT, mandataire des bailleurs, hors de cause. Il a débouté monsieur Y de sa demande d’annulation d’expertise et de contre expertise. Il a prononcé l’annulation de la clause de travaux adjointe au bail et condamné monsieur Y à payer à monsieur et madame X la somme de 2.384 € arrêtée au mois de février 2016 en payement des réductions de loyers consenties en contrepartie des travaux annulés. Il a condamné monsieur Y à remettre les lieux dans leur état antérieur ou à finir les travaux malencontreusement entrepris à ses frais et charges.

Le tribunal a également annulé le congé du 07 juin 2012 et condamné solidairement les époux X à effectuer différents travaux. Il a ensuite dit que monsieur Y était responsable pour moitié du préjudice de jouissance qu’il subit. Les époux X ont enfin été condamnés après compensation à payer la somme de 3.700 € à titre de dommages et intérêts.

Monsieur Y a interjeté appel de ce jugement dans ses rapports tant avec les époux X que la société FONCIA, mandataire des bailleurs.

Il en demande confirmation en ce qu’il a annulé le congé et mis à la charge des bailleurs une liste de travaux à réaliser sous astreinte. Monsieur Y demande que l’avenant au bail ne soit pas annulé car les conséquences ne sont pas réalisables et lui sont préjudiciables. En effet, selon lui, remettre les parties en situation entraînerait la nécessité de rendre la maison dans l’état dans lequel elle se trouvait au moment de la remise des clés, c’est-à-dire détruire tous les travaux qu’il a réalisés, mettre dans la maison dans un état d’insalubrité pire, et en conséquence annuler le bail dont l’objet serait la mise en location d’un logement qui ne respecterait pas les règles légales et en conséquence inadapté à la location.

En revanche, il est demandé à la cour de constater le déséquilibre de l’avenant signé entre les parties et de dire que dans la mesure où la remise sur les loyers était à la hauteur de 1.200 €, il convient d’évaluer les travaux réalisés par lui à hauteur de ce montant. Par ailleurs, la somme de 16 €, dite venir en déduction du loyer en raison de la vétusté de la maison, s’avérerait être d’une modicité bien loin d’une réalité qu’il faudrait compenser au regard de l’importance du coût des travaux d’aménagement et de rénovation du bien que possède les époux X. C’est la somme de 192 € qui serait déduite annuellement qui ne représenterait pas la réalité des travaux à réaliser dans cette maison. II faudrait entendre que le loyer est fixé à la somme de 334 € en raison de la vétusté de la maison. La somme de 1.200 € représentant 12 mois de réduction de loyer devrait être considérée comme équivalente à la valeur des travaux réalisés par lui, les bailleurs ayant fait l’économie de la main-d''uvre et des fournitures.

Concernant les travaux à réaliser par le bailleur, monsieur Y demande à la cour de confirmer cette disposition mais de fixer un délai de deux semaines pour la réalisation des travaux listés et de nommer un expert dont la mission serait de vérifier la régularité et la conformité des travaux. Il est demandé également à la cour de fixer l’astreinte à 100 € par jour à compter de la signification du présent arrêt pour s’assurer, compte-tenu de la mauvaise foi des bailleurs et de la régie, que les travaux seront réellement et correctement réalisés.

Concernant son préjudice, monsieur Y demande à la cour de constater qu’il ne peut être retenu à son égard aucune forme de responsabilité, qu’il devra lui être attribué la somme de 7.400 € fixée par le tribunal à titre de préjudice de jouissance.

A l’opposé, la société FONCIA, qui constate qu’il ne lui est rien demandé, persiste à solliciter sa mise hors de cause comme l’avait fait le premier juge. Elle demande à la cour de condamner monsieur Y à lui payer une indemnité de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour ce qui les concerne, les époux X concluent au débouté de monsieur Y et à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la clause de travaux adjointe au bail et condamné monsieur Y à leur payer la somme de 2.384 € arrêtée au mois de février 2016 en payement des réductions de loyers consenties en contrepartie des travaux annulés.

Il y aurait lieu encore de confirmer ledit jugement, en ce qu’il a condamné monsieur Y à remettre les lieux dans leur état antérieur ou à finir les travaux malencontreusement entrepris à ses frais et charges, en ce qu’il a annulé le congé du 07 juin 2012 et condamné solidairement les époux X à effectuer différents travaux, dit que monsieur Y était responsable pour moitié du préjudice de jouissance qu’il subissait, les a condamnés à payer la somme de 3.700 € à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, il conviendrait de dire que la réparation du préjudice ne saurait excéder 2.500 € et d’actualiser à la somme de 2.544 € la condamnation prononcée contre monsieur B Y et l’actualiser au jour de l’arrêt à intervenir pour 16 €/mois.

Enfin, il est demandé de condamner monsieur B Y à leur payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI LA COUR

Monsieur Y persiste à appeler en la cause la société SAS FONCIA COUPAT contre laquelle pourtant il ne demande rien, tout comme en première instance.

Celle-ci doit à nouveau être mise hors de cause sans dépens comme l’avait fait le premier juge.

Pour autant, il n’est pas acquis qu’elle ait engagé des frais d’avocat particuliers faisant cause commune avec ses clients, les époux X.

Il y a lieu de la débouter de sa demande spécifique au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par contre, les dépens qu’elle aurait pu engager seule en cause d’appel devront être supportés par monsieur Y.

En cause d’appel, les époux X confirment que le congé qui a été délivré à monsieur Y ne l’a été que pour provoquer une réaction de sa part, qu’ils y renoncent expressément, ce qu’accepte l’intéressé.

Sur la demande relative à la clause de travaux, il est avéré que monsieur Y demande désormais devant la cour que l’avenant du bail d’habitation signé le 08 décembre 2009 soit entendu comme mettant à sa charge l’équivalence de travaux évalués à la somme de 1.200 € afin de rééquilibrer le contrat. Il explique qu’il ne souhaite plus que la clause soit annulée ayant découvert que les conséquences ne sont pas réalisables et lui sont préjudiciables. Il demande donc à la cour de

constater le déséquilibre de l’avenant et de décider que les travaux qu’il a réalisés seraient à hauteur de la remise des loyers dont il a bénéficié. Il demande pour la première fois en cause d’appel que la réduction de loyer soit finalement maintenue sans contrepartie et même augmentée à la somme de 192 € mensuels.

Il convient d’en déduire que monsieur Y renonce à l’annulation de la clause de travaux puisqu’il demande l’infirmation du jugement sur ce point.

Mais demander le contraire de ce que l’on a sollicité en première instance revient à formuler une demande nouvelle prohibée en cause d’appel.

C’est donc à bon droit que le tribunal a condamné monsieur Y à remettre les lieux dans leur état d’origine, c’est-à-dire à supprimer tous les aménagements, modifications qu’il a cru pouvoir mettre en 'uvre sur la base et en exécution d’une clause dont il a ensuite sollicité l’annulation.

Il convient donc de confirmer la décision de première instance et donc de condamner monsieur Y à restituer une partie du loyer dont il était exempté du fait de cet avenant au contrat de bail et donc de payer aux époux X la somme de 2.384 € arrêtée par le tribunal au mois de février 2016 et actualisée à la somme de 2.544 € provisoirement arrêtée au 08 décembre 2016, outre actualisation au jour du présent arrêt à raison de 16 € par mois supplémentaires.

Concernant les travaux à réaliser, il convient de donner acte et de dire satisfactoire la volonté des époux X de les mener à bien en ce qui concerne la terminaison de l’installation électrique selon le devis de l’entreprise FOUILLET régulièrement communiqué à la procédure.

Tenant cette volonté affichée très fermement par les bailleurs, il n’y a pas lieu de les condamner à les faire effectuer sous astreinte et au contraire de faire obligation à monsieur Y de laisser l’entreprise pénétrer dans ce logement et la laisser travailler sans entrave.

Il convient également de leur donner acte de ce qu’ils entendent faire effectuer les travaux suivants : garde corps dans les escaliers, bonde au lavabo et refection de joints, remplacement d’une gouttière percée.

Tenant là encore leur volonté affichée de mener à bien ces menus travaux, il n’y a pas lieu de les condamner à les effectuer sous astreinte et il convient au contraire d’inviter monsieur Y à laisser les entreprises concernées se rendre sur place et les laisser travailler.

Il convient également de donner acte aux époux X de ce qu’ils n’entendent pas légitimement mettre en place un appareil de cuisson des aliments.

En effet, si la législation en vigueur sur la décence du bien loué dit bien que le local doit être équipé d’un dispositif permettant de recevoir et d’installer un appareil de cuisson, aucune disposition légale et règlementaire n’impose qu’un logement soit loué avec un moyen de cuisson.

Concernant le préjudice invoqué, il convient de donner acte à monsieur Y de ce qu’il sollicite la confirmation du jugement entrepris qui l’a fixé à la somme de 7.400 €.

Les parties ne sont plus en litige sur ce point que sur la part de 50% de responsabilité laissée à sa charge par le premier juge, ce que de leur côté les époux X acceptent.

De fait, l’expertise judiciaire a révélé que monsieur Y, désormais handicapé, était définitivement dans l’incapacité de mener à bien les travaux qu’il avait accepté de faire, que paradoxalement il avait fait obstruction tant aux entreprises qu’à l’expert judiciaire de pénétrer chez lui alors même que les époux X affirmaient leur volonté de mener à bien les travaux

nécessaires à la décence des lieux.

Dans ces conditions, la cour se doit de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le préjudice invoqué par monsieur Y lui était imputable à 50% et a limité la part imputable aux bailleurs à 3.700 €.

L’article 700 du code de procédure civile doit recevoir application en équité en faveur des époux X à hauteur d’une somme de 1.200 €.

Monsieur Y qui succombe, doit supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a mis hors de cause la société FONCIA COUPAT,

La déboute de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel mais dit que la part de dépens qu’elle aurait engagée personnellement sera mise à la charge de monsieur Y,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé l’annulation de la clause de travaux adjointe au bail et a condamné monsieur Y à payer à monsieur et madame Z et C X la somme de 2.384 € arrêtée au mois de février 2016 en paiement des réductions finalement indues de loyers consenties en contrepartie des travaux annulés,

Actualise à la somme de 2.544 € la condamnation prononcée contre monsieur B Y à la date du 08 décembre 2016 et dit qu’il y aura lieu de l’actualiser encore au jour du présent arrêt à raison de 16 €/mois,

Le confirme encore en ce qu’il fait obligation à monsieur Y de remettre les lieux dans leur état antérieur,

Donne acte aux époux X de ce qu’ils renoncent à invoquer la résiliation du bail suite au congé délivré à monsieur Y, de ce qu’ils entendent faire effectuer les travaux électriques et de ventilation selon devis de l’entreprise FOUILLET, les travaux de mise en place d’un garde corps dans l’escalier, le remplacement d’une gouttière percée, le remplacement d’une bonde de lavabo et la réfection de joints ; de ce que par contre ils n’entendent pas mettre à la disposition du locataire un appareil de cuisson des aliments,

Dit ces offres satisfactoires et dit n’y avoir lieu à les assortir d’une condamnation à les effectuer à peine d’astreinte, monsieur Y étant au contraire invité à laisser les entreprises mandatées pénétrer dans le local loué sans restriction et à travailler librement,

Confirme encore ce jugement en ce qu’il statue sur la demande de dommages et intérêts de monsieur Y et lui attribue 50% de part de responsabilité dans la survenance du préjudice subi,

Confirme le jugement encore en ce qu’il a donc, après compensation, condamné monsieur et madame X à payer à monsieur Y la somme de 3.700 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne monsieur B Y à payer aux époux A la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT