Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14778 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMOS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/18196

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 66 AVENUE DES CHAMPS-ELYSÉES ET 49-51 RUE DE PONTHIEU […] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 632 018 503

C/O Société ATRIUM GESTION

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2416

INTIMEE

SCI SENACHAMPS

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 510 257 231

[…]

[…]

Représentée par M^e Ariel FERTOUKH de la SELEURL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS, toque : J079

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière (SCI) Sénachamps est propriétaire de 420 lots de parking au sein de l’ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé […].

Le syndic de l’immeuble est la société par actions simplifiée Atrium Gestion, désignée

lors de l’assemblée générale du 25 juin 2015, réitérée par l’assemblée générale du 22 novembre 2016.

Par acte d’huissier de justice du 12 décembre 2016, la SCI Sénachamps a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation dans son ensemble de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 pour irrégularité de la convocation et comptabilisation erronée des voix des copropriétaires, subsidiairement celle de ses résolutions n° 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15,16, 17, 43.1, 43.2, et 43.3, la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces demandes et a sollicité la condamnation de la SCI Sénachamps à lui payer la somme de 7.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 juin 2019 le tribunal de grande instance de Paris a :

— annulé dans son ensemble l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e arrondissement du 22 novembre 2016,

— dispensé la SCI Sénachamps de participation à la dépense commune des frais de procédure,

— débouté les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure

civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e arrondissement aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e arrondissement a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 juillet 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 avril 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 19 mars 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e arrondissement, représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Atrium gestion, appelant, demande à la cour, au visa des articles 1353 du code civil, 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— juger qu’un copropriétaire non-opposant, ni défaillant, ne peut solliciter la nullité d’une

assemblée générale,

— juger que c’est en application des tantièmes de copropriété que les calculs de votes ont été

accomplis lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2016,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Sénachamps de ses demandes relatives à l’absence de mandat du syndic et à une erreur dans la convocation à cette assemblée

générale,

— réformer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 22 novembre 2016,

— débouter la SCI Sénachamps de ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter l’intégralité des demandes subsidiaires formulées par la SCI Senachamps et tendant à voir prononcée l’annulation des résolutions 6 à 8, 12 à 17 et 43 tenues lors de l’assemblée

du 22 novembre 2016,

— condamner la SCI Sénachamps aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 7.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 30 mars 2021 par lesquelles la société civile immobilière Sénachamps, intimée, demande à la cour, au visa de articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 17 et 43 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, de :

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

• a prononcé la nullité dans son ensemble l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées et […] à Paris 8^e arrondissement du 22 novembre 2016,

• l’a dispensé de participation à la dépense commune des frais de procédure,

• a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e arrondissement aux dépens,

à titre subsidiaire,

— prononcer la nullité des résolutions 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.1, 43.2 et 43.3 de l’assemblée générale du 22 novembre 2016,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui payer la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

La SCI Sénachamps ne reprend pas devant la cour son moyen tiré de la convocation de l’assemblée par un syndic dépourvu de mandat ;

Sur la demande de la SCI Sénachamps d’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 en son entier

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée';

En l’occurrence, la SCI Sénachamps a participé à l’assemblée générale du 22 novembre 2016, votant pour certaines résolutions, et votant contre les résolutions n° 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.1, 43.2 et 43.3 ; elle n’est donc, ni défaillante, ni opposante à la totalité des décisions prises par l’assemblée querellée ;

La SCI Sénachamps ne peut demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier, dès lors qu’elle a voté en faveur de certaines des décisions prises ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a déclaré recevable les demandes d’annulation de assemblée générale en son entier ;

La SCI Sénachamps doit être déclarée irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 en son entier ;

Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.1, 43.2 et 43.3 de assemblée générale du 22 novembre 2016

Ces demandes sont recevables, la SCI Sénachamps ayant la qualité d’opposante à ces décisions ;

• Sur l’irrégularité de la convocation

La SCI Sénachamps se prévaut de l’irrégularité de sa convocation en vue de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, dont la preuve de l’accomplissement dans les délais prévus par les dispositions qui leur sont applicables n’est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires, légalement tenu de se préconstituer une telle preuve ;

Le syndicat des copropriétaires oppose à la SCI Sénachamps l’obligation probatoire qui lui incombe en vertu de l’article 1353 du code civil ;

Il résulte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 que, sauf urgence, non alléguée ici, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion ;

Selon l’article 64 du même décret 'toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire';

L’article 13 alinéa 1 du même décret dispose que 'l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure ou les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11, I’ ;

S’il incombe au syndic de rapporter la preuve de la régularité des convocations, il appartient réciproquement au copropriétaire contestant d’alléguer précisément les irrégularités dont il se prévaut ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les avis de réception signés par le mandataire de la SCI Sénachamps les 21 et 24 octobre 2016 sous les références 'S.4547.00658' et 'S.4547.00492', relatives au syndicat de copropriétaires du […], et qui portent mention de ses numéros de compte de copropriétaire 1783 et 1784 (pièce syndicat n° 4) ;

Ces convocations ont été envoyées à l’adresse de la société Séna Finances, […] à Paris 16^e, qui est la dirigeante légale de la SCI Sénachamps ; ces deux convocations sont régulières en ce que, d’une part, les lettres recommandées portent comme destinataire la SCI Sénachamps, d’autres part, les accusés de réception ont été signés par le mandataire de la SCI Sénachamps ; les convocations ont été notifiées les 21 et 24 octobre 2021, soit plus de 21 jours avant le 22 novembre 2016 ;

Ce moyen d’annulation des résolutions n° 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.1, 43.2 et 43.3 de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 est inopérant et doit être rejeté ;

• Sur la comptabilisation des voix

La SCI Sénachamps soutient que l’assemblée générale du 22 novembre 2016 a adopté l’ensemble de ses résolutions, d’une part en fonction d’un calcul de voix sur la base des tantièmes de charges communes générales, et non des tantièmes de copropriété, d’autre part sur la base d’un nombre de tantièmes de copropriété erroné, et ce, en violation des dispositions d’ordre public de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 'chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote part dans les parties communes';

Il en résulte que les voix attribués aux copropriétaires sont fonction des tantièmes de copropriété afférents à leurs lots ;

Lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 (pièce syndicat n° 3) le décompte des voix de toutes les résolutions a été en réalité effectué en fonction des tantièmes de copropriété, soit 102.040, et non pas en fonction des tantièmes de charges générales ; la mention erronée portée sur le procès verbal (' * sur la clé de charges : 1 charges communes générales) est sans incidence dans la mesure où les votes sont bien intervenus sur la base des tantièmes de copropriété ; la lecture des tableaux pour chaque résolution déterminant le résultat des votes, permet de constater que sont inscrits le résultat des votes en fonction des tantièmes 102.040, et non proportion des tantièmes de charges ;

Il reste cependant à déterminer si ces tantièmes de copropriété de 102.410 ont été exactement appliqués ;

Les tantièmes de copropriété résultent d’un modificatif établi par M. Y X, géomètre-expert, le 20 janvier 2006 (pièce syndicat n° 11) au terme duquel les nouveaux tantièmes de copropriété après toutes les modifications intervenues depuis l’origine de la copropriété, sont de 102.040 ; ces tantièmes de 102.040 ont été repris lors des assemblées de 2017, 2018 et 2019 qui n’ont pas été contestées (pièces syndicat n° 14 à 18) ; néanmoins la SCI Sénachamps fait observer à juste titre que le fait qu’elle n’ait pas contesté les assemblées de 2017, 2018 et 2019 sur ce fondement, n’a aucune conséquence sur l’irrégularité des tantièmes retenus pour le calcul des votes lors de l’assemblée du 22 novembre 2016 qui, elle, est bien contestée ;

Il apparaît que le modificatif de M. X du 20 janvier 2006 (pièce syndicat n° 11) n’a été approuvé par aucune assemblée générale de copropriétaires ; si le syndicat soutient qu’il a été approuvé par l’assemblée du 20 juin 2006, le procès verbal de cette assemblée versé aux débats (pièce syndicat n° 12) ne fait nullement mention d’une telle approbation et, de plus, cette assemblée a été annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 24 juin 2008 ;

Le syndicat se prévaut encore d’un projet de modificatif au règlement de copropriété du 21 décembre 2005 (pièce syndicat n° 20), mais il ne justifie pas davantage de l’approbation de ce projet par l’assemblée générale ;

En réalité, le dernier modificatif publié est celui de 2004 et le nombre de tantièmes à retenir est de 102.095 (pièce Sénachamps n° 11 : modificatif EDD du 2 septembre 2004) ; cet élément est confirmé par le notaire de la SCI Senachamps (pièce Sénachamps n°13), qui indique par attestation du 26 mars 2021 que 'le dernier modificatif de l’état descriptif de division modifiant les tantièmes de copropriété est celui publié 17 novembre 2004, volume 2004P numéro 5691 ('.) les tantièmes des parties communes générales sont désormais exprimées en 102.095 tantièmes. Les modificatifs ultérieurs n’ont pas modifié les tantièmes’ ;

Le nombre de tantièmes de copropriété de 102.095 est confirmé par des pièces produites par le syndicat lui même, à savoir, en premier lieu, le modificatif du règlement de copropriété du 30 avril 2010 (pièce syndicat n° 21), publié à la conservation des hypothèques le 28 mai 2005, volume 2010 P n° 2274, duquel il résulte que le nombre de tantièmes de copropriété est de 102.095, en second lieu l’attestation de vente de lots du 7 février 2020 (pièce syndicat n° 19) par la SCI Sénachamps qui fait également apparaître un nombre de tantièmes de copropriété de 102.095 ;

Il résulte de ce qui précède que le calcul des voix sur la base de 102.40 tantièmes de copropriété est erroné ; l’erreur sur les tantièmes entraîne la nullité des résolutions n° 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.1, 43.2 et 43.3 de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, la dispense de participation à la dépens e commune des frais de procédure de première instance et le rejet de l’application qui y a été fait des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI Sénachamps la somme de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaire ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a annulé dans son ensemble l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e arrondissement du 22 novembre 2016 ;

Statuant à nouveau,

Déclare la SCI Sénachamps irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 en son entier ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Annule les résolutions n° 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 43.1, 43.2 et 43.3 de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 66 avenue des Champs-Elysées & […] à Paris 8^e arrondissement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société civile immobilière Sénachamps la somme de 2.000' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT