Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 MARS 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15971 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAQQQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2019 -Tribunal d’Instance de NOGENT SUR MARNE – RG n° 18/000711

APPELANTS

Monsieur X Y

[…]

[…]

né le […] à […]

représenté par M^e Claire ROZELLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 415

Madame Z A

[…]

[…]

née le […] à […]

représentée par M^e Claire ROZELLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 415

INTIMEE

Appelante à titre provoqué

Madame H I-O

[…]

93360 NEUILLY-PLAISANCE

représentée et assistée par M^e Nicolas PODOLAK, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 20

APPELES A TITRE PROVOQUE Monsieur B A

[…]

[…]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 6 janvier 2020, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Monsieur C D

[…]

[…]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 7 janvier 2020, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2011, M^me H I-O a consenti à M. X Y et M^me Z A un contrat de location, à effet du 1er octobre 2011, pour un appartement à usage d’habitation, situé […], moyennent un loyer mensuel de 1.350 euros outre 172 euros de provision sur charges.

Par actes sous seing privé du 12 août 2011, M. ou M^me C D et M. ou M^me B A se sont portés caution solidaire des engagements de M. X Y et de M^me Z A au titre du bail qui leur était ainsi consenti.

M. X Y et M^me Z A ont quitté les lieux le 4 septembre 2015 après avoir donné congé par lettre du 28 juillet 2015 en se prévalant d’un délai de préavis d’un mois.

Selon actes d’huissier délivrés le 5 juin et le 11 juillet 2018, M^me H I-O a fait citer M. X Y et M^me Z A, M. B A et M. C D à comparaître devant le tribunal d’instance de Nogent sur Marne aux fins d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

- la condamnation solidaire de M. X Y et M^me Z A à lui payer la somme de 3.013,30 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au 28 octobre 2015 et celle de 5.000 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 1.350 euros,

- la condamnation de M. ou M^me B A et M. ou M^me C D, en qualité de cautions, à lui payer les mêmes sommes de 3.013,30 euros et 5.000 euros,

- la condamnation de M. X Y et M^me Z A, d’une part, de M. ou M^me B A et M. ou M^me C D, d’autre part, à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 mars 2019 le tribunal d’instance de Nogent sur Marne a ainsi statué :

Condamne M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A solidairement à payer à M^me H I-O la somme de 2.922,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 octobre 2015 ;

Condamne M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A solidairement à payer à M^me H I-O la somme de 420,64 euros au titre des réparations locatives après compensation avec le montant du dépôt de garantie s’élevant à 1.350 euros ;

Condamne M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A solidairement à payer à M^me H I-O la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A solidairement aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 31 juillet 2019 par M. X Y et M^me Z A ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er mai 2020 par lesquelles M. X Y et M^me Z A, appelants, demandent à la cour de :

Vu les articles 7 et suivants, 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le décret n°2013-392 du 10 mai 2013,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue en première instance par le tribunal d’instance de Nogent sur Marne ;

En conséquence :

Débouter purement et simplement M^me H I-O de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

La condamner à payer à M. X Y et M^me Z A la somme de :

A titre principal :

- 1.350 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

- 6.480 euros au titre des intérêts de retard ;

A titre subsidiaire :

- 1.350 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

- 4.590 euros au titre des intérêts de retard ;

En tout état de cause :

La condamner à payer à M. X Y et M^me Z A la somme de :

- 1.000 euros à titre d’indemnisation pour le préjudice moral subi ;

- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 décembre 2019 par lesquelles M^me H I-O, intimée, demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 7, 15 et 22-1 de la Loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989,

La déclarer recevable et bien fondée au titre des prétentions formées en qualité d’intimée dans le cadre du présent appel au vu des moyens de faits et de droit développés ;

Confirmer le jugement rendu le tribunal d’instance de Nogent sur Marne en ce que celui-ci a condamné M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A solidairement à payer à son bénéfice la somme de 2.922,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 octobre 2015 ;

Confirmer le jugement rendu le tribunal d’instance de Nogent sur Marne en ce que celui-ci a condamné M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A solidairement à payer à son bénéfice la somme de 420,64 euros après compensation du dépôt de garantie légitimement retenu à hauteur de la somme de 1 350 euros, à titre de réparations locatives ;
Débouter en outre purement et simplement M. X Y et M^me Z A de toutes autres demandes reconventionnelles ou nouvelles non-fondées tant aux titres d’une quelconque r e s t i t u t i o n à l e u r p r o f i t d e d é p ô t d e g a r a n t i e q u e r e l a t i v e m e n t à l ' o c t r o i d ' é v e n t u e l s dommages-intérêts en raison d’un prétendu défaut d’exécution loyale du contrat de bail conclu ;

Condamner solidairement M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A au paiement de la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions issues de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. X Y et M^me Z A, M. C D et M. B A aux dépens de l’instance en application des dispositions issues de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé et la durée du préavis :

Selon le I. l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à l’espèce : "I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…)

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

Dans sa version applicable à l’espèce, l’article 17 de cette loi disposait que "I. – Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers prévu à l’article 16 de la présente loi. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

Dans ces zones, le représentant de l’Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées, dans la région d’Ile-de-France, par le représentant de l’Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal [Rédaction conforme à l’article 1er de la décision du Conseil constitutionnel n°2014-691 DC du 20 mars 2014] à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal [Rédaction conforme à l’article 1er de la décision du Conseil constitutionnel n°2014-691 DC du 20 mars 2014] au loyer de référence diminué de 30%. (…)"

La liste des communes comprises dans les zones dites « tendues » qu’évoque l’article précédent a été fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts et la commune de Vincennes dans laquelle est situé le bien loué y figure.

Ainsi, en l’espèce, le préavis d’un mois prévu au 1° du I. de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, même s’il n’a pas été invoqué par les locataires, n’avait pas à être justifié puisqu’il est institué de façon légale et réglementaire et s’impose donc au bailleur.

Il en résulte que c’est à tort que le tribunal a jugé qu’après le congé adressé à M^me H I-O par lettre recommandée avec avis de réception datée du 27 juillet 2015, réceptionnée le 28 juillet, M. X Y et M^me Z A devaient respecter un délai de trois mois avant que le contrat soit définitivement rompu entre eux, soit à la date du 28 octobre 2015.

Selon l’avis d’échéance transmis aux locataires par M^me H I-O par courrier du 5 septembre 2015, il leur était demandé de lui payer la somme de 3.013,30 euros, représentant le mois de septembre pour 1.575,38 euros, le prorata du mois d’octobre pour 1.470,36 euros, une somme de 32,44 euros de solde créditeur étant déduite de ce total.

Le premier juge a retenu cette somme, dont il a soustrait celle de 90,79 euros de régularisation de charges 2015 en faveur des locataires, pour les condamner à payer à M^me H I-O la somme de 2.922,60 euros.

Il ressort de l’état des lieux non contradictoire que M. X Y et M^me Z A ont fait dresser par huissier de justice le 4 septembre 2015, qu’ils ont, à son terme, remis l’ensemble des clés en leur possession à la gardienne, qui a accepté de les recevoir et de les remette à la propriétaire dès qu’elle la verrait.

Même s’ils ont occupé les lieux sept jours supplémentaires au-delà du préavis d’un mois ayant expiré le 28 août 2015 et sont alors devenus occupants sans droit ni titre à partir de cette date, M^me H I-O, qui conclut uniquement à la confirmation du jugement de ce chef, ne forme aucune demande d’indemnité d’occupation.

Ainsi, faisant le constat que M. X Y et M^me Z A étaient à jour du paiement de leurs loyers et charges au 28 août 2015, la cour infirmera le jugement entrepris en ce qu’il a solidairement condamné M. X Y et M^me Z A à payer à M^me H I-O la somme de 2.922,60 euros de loyers et charges, arrêtés au 28 octobre 2015, cette dernière étant déboutée de ses demandes de ce chef.

Sur les réparations locatives :

Comme devant le premier juge, M^me H I-O produit devant la cour l’état des lieux non contradictoire qu’elle a fait dresser par Maître J K le 17 septembre 2015 et un montant de réparations locatives qu’elle répartit par postes et évalue à la somme totale de 6.854,33 euros.

Après examen des différents désordres dont la bailleresse se prévalait, le tribunal d’instance a retenu seulement 1.770,64 euros de réparations locatives, essentiellement pour des reprises de peinture sur le mur de l’entrée, le parfond de la salle de bains et celui de la chambre, sur la base de la facture de la société TSB et Décoration du 16 novembre 2015 et celle de la société Décoration et Second Oeuvre du 11 décembre 2015 pour la reprise du parquet du séjour et de la chambre.

Il sera relevé que M^me H I-O demande la confirmation du jugement entrepris sur ce point, sans former d’appel incident.

M. X Y et M^me Z A, non comparants en première instance, produisent quant à eux l’état des lieux non contradictoire qu’ils ont fait dresser par Maître L M le 4 septembre 2015, lequel s’est terminé par le dépôt des clés chez la gardienne.

Il ressort de l’examen comparé de ces deux constats que la dégradation de la peinture dans l’entrée n’est pas caractérisée ni par l’un, ni par l’autre, mais qu’en revanche les deux huissiers de justice s’accordent pour relever un décollement important de la peinture du plafond de la chambre et un « vernis parti » ou « une tache importante de décoloration » du parquet du séjour.

Au vu des factures mises aux débats par M^me H I-O, dont celle relative au remplacement total du parquet, de la vétusté qui apparaît prépondérante dans les commentaires et photographies des huissiers de justice instrumentaires et des coefficients qu’il convient de lui appliquer, la cour, réformant le jugement entrepris de ce chef ne retiendra que 500 euros au titre des travaux de reprise de peinture et 200 euros pour la reprise du parquet, soit la somme totale de 700 euros.
Sur la restitution du dépôt de garantie et sa majoration :

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. (…)".

Sur le fondement de cet article M. X Y et M^me Z A forment une demande en majoration du dépôt de garantie, à titre principal sur 48 mois à compter de la remise des clés le 4 septembre 2015 à hauteur de 6.480 euros, à titre subsidiaire sur 34 mois à compter de l’assignation devant le tribunal d’instance à hauteur de 4.590 euros.

Si la loi prévoit la restitution du dépôt de garantie par le bailleur au locataire dans un délai de deux mois ou d’un mois, encore pose-t-elle des conditions :

- celle d’une conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée pour le délai d’un mois,

- celle de la déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées pour les deux délais.

Or, pour que cette dernière condition soit remplie, encore faut-il que les parties s’accordent sur la consistance des sommes restant dues au bailleur. En l’espèce la nature et le montant de ces sommes ont été contestées en première instance et le sont encore devant la cour, de sorte que cette contestation devait être tranchée préalablement à la déduction que le bailleur est en droit d’opérer sur le dépôt de garantie des sommes lui restant dues et donc à l’éventuelle restitution partielle ou totale de ce celui-ci.

La majoration du dépôt de garantie sollicitée par M. X Y et M^me Z A sera donc rejetée, l’apllication de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 reprenant son cours à compter du présent arrêt.

Il sera en revanche fait droit à la restitution du dépôt de garantie de 1.350 euros, duquel sera déduit la somme de 700 euros allouée au bailleur au titre des réparations locatives, soit un solde de 650 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les locataires :

En sanction de la mauvaise foi de la bailleresse qu’ils allèguent, M. X Y et M^me Z A demandent sa condamnation à leur payer 1.000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi.

Ils font à cet égard valoir que M^me H I-O a :

- rendu impossible tout constat des lieux de sortie amiable

- refusé de se présenter au constat des lieux de sortie à l’initiative des locataires

- fait établir son propre constat plus de 8 jours après restitution des clés et sans avoir fait convoquer les concluants dans les délais impartis afin de les empêcher d’être présents

- présenté comme dégradations imputables aux locataires des avaries déjà présentes dans l’état des lieux d’entrée ou émanant d’une simple usure normale du logement au bout de 4 ans d’occupation

- pour habitude de créer de telles difficultés et ne restitue jamais le dépôt de garantie.

Ces accusations ne sont cependant ni argumentées, ni étayées. Surtout le préjudice dont les appelants se prévalent n’est pas établi, de sorte que cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à M. X Y et M^me Z A une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Condamne M^me H I-O à restituer à M. X Y et M^me Z A la somme de 650 euros de solde du dépôt de garantie, après compensation avec le montant de 700 euros des réparations locatives qui leur est imputable,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant, Condamne M^me H I-O à payer à M. X Y et M^me Z A, ensemble, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me H I-O aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.