N° RG 17/08447

Décision du

Président du TGI de Lyon

Référé

du 23 octobre 2017

RG : 2017/00528

SCI SCI X…

C/

SCI TERMINUS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 09 OCTOBRE 2018

APPELANTE :

SCI X…

représentée par ses dirigeants légaux

[…]

Représentée par la SCP GRATTARD & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (toque 910)

INTIMEE :

SCI TERMINUS

représentée par ses dirigeants légaux

[…]

Représentée par la SELARL SEDLEX, avocat au barreau de LYON (toque 305)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Septembre 2018

Date de mise à disposition : 09 Octobre 2018

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Terminus est propriétaire depuis 1985 d’un tènement immobilier, situé […] et comprenant :

' au rez-de-chaussée, un local commercial à usage de brasserie exploitée par sa gérante M^me Y…,

' aux niveaux 1 et 2, l’habitation de M. et M^me Y….

La SCI X… est propriétaire depuis 1997 de deux immeubles contigus voisins :

' l’un, situé […] , comportant un local commercial au rez-de-chaussée,

' l’autre, situé […] de deux étages avec une cour arrière.

La SCI Terminus bénéficie d’une servitude d’encavement sur la cour de la propriété X….

En 2015, la SCI X… a aménagé le deuxième étage de l’immeuble du […] afin de le donner à bail d’habitation et, pour permettre un accès indépendant, elle a fait édifier en juin 2016 dans sa cour arrière un escalier métallique en colimaçon avec une plate-forme soutenue par un pylône.

La SCI Terminus s’est plainte de troubles de fait et de droit générés par la présence de cet escalier et a demandé en vain à la SCI X… sa démolition ou à tout le moins, sa mise en conformité avec la loi et les règlements.

Par acte d’huissier du 3 mars 2017, la SCI Terminus a fait assigner la SCI X… devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, sur le fondement principal de l’article 809 du code de procédure civile, pour la voir condamner sous astreinte à démolir l’escalier litigieux.

Par ordonnance du 23 octobre 2017, le juge des référés a :

' condamné la SCI X…, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, à démonter l’escalier métallique qu’elle a fait installer au mois de juin 2016 dans la cour commune située […] ,

' condamné la SCI X… à verser à la SCI Terminus la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCI X… aux dépens.

Le 5 décembre 2017, la SCI X… a interjeté appel de cette décision.

En cours de procédure d’appel, le 13 juin 2018, la SCI X… a fait procéder à la destruction de l’escalier litigieux, en exécution de l’ordonnance de référé.

Dans ses dernières écritures, l’appelante demande à la cour :

' d’infirmer l’ordonnance querellée,

' de dire et juger que la SCI Terminus devra lui rembourser l’ensemble des frais de démolition-reconstruction de l’escalier litigieux et l’indemniser de la perte de loyers de l’appartement desservi par ledit escalier à hauteur de 1.650 euros TTC (frais de démolition), 12.000 euros TTC (frais de reconstruction), 550 euros par mois depuis juin 2018 au jour de l’arrêt à intervenir (perte des loyers),

' subsidiairement, de lui donner acte qu’elle a démoli à ce jour l’escalier après avoir offert de le faire « grillager » entièrement pour en limiter l’usage aux seuls occupants du deuxième étage et de faire poser des panneaux métalliques masquant la vue du fenestron donnant sur le fonds de la SCI Terminus et de dire que ces offres étaient satisfactoires,

' en tout état de cause, de condamner la SCI Terminus aux dépens, y compris les frais de constat d’huissier du 13 novembre 2017 ainsi qu’au paiement de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

' que l’administration a notifié la conformité de la construction à la déclaration préalable de travaux sans opposition formulée par les tiers et qu’en toute hypothèse, la non-conformité de l’escalier avec telle ou telle prescription administrative n’implique pas en soi l’existence d’un fait dommageable ou d’un trouble,

' que l’escalier ne génère aucune vue directe sur les fenestrons donnant sur le fonds de la SCI Terminus mais seulement une vue oblique à 1,40 m, bien au-delà de la distance minimale exigée par l’article 679 du code civil et qu’il n’existe pas non plus de risque d’indiscrétion puisque ces fenestrons sont opaques,

' que la construction ne porte pas atteinte à la servitude d’encavement dès lors que la société Terminus dispose pour accéder à sa cave d’une porte métallique totalement libre d’accès sur la gauche de la cour,

' qu’en réalité et pour les besoins de la cause, la SCI Terminus a créé récemment une deuxième ouverture à la base de l’escalier et aggravé ainsi la servitude,

' que contrairement aux affirmations de la SCI Terminus, l’escalier ne génère de pas de nuisances sonores et ne présente pas de risque pour la sécurité des occupants de son immeuble.

La SCI Terminus demande de son côté la cour :

' de confirmer l’ordonnance querellée,

' de rejeter toutes prétentions de la SCI X…,

' de condamner la SCI X… aux dépens ainsi qu’au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

' qu’à l’origine, les travaux ne correspondaient pas à l’autorisation délivrée et que si la SCI X… a déposé depuis lors une nouvelle déclaration de travaux, il n’est pas formellement démontré que l’escalier en place a été validé par l’administration,

' que les marches de l’escalier génèrent des vues droites à 1 m de son immeuble et que la plate-forme de l’escalier génère des vues droites à 1,39 m des fenêtres des toilettes, ce, au mépris des prescriptions de l’article 678 du code civil et avec un risque d’indiscrétion manifeste,

' qu’elle possède deux caves ayant chacune un accès direct par l’appentis, que le pilier de l’escalier obstrue totalement l’accès de l’une des caves et rend difficile l’accès de l’autre cave, notamment pour les livreurs de la brasserie, ce qui porte manifestement atteinte à la servitude d’encavement dont elle bénéficie,

' qu’elle subit des troubles anormaux de voisinage, par l’usage répété de l’escalier en ferraille qui génère des nuisances sonores dans l’appartement occupé par les époux Y… et par la proximité de cet escalier et de son immeuble qui présente un danger pour la sécurité à cause des risques d’effraction par les fenêtres de l’appartement et de la brasserie, au point d’ailleurs que les occupants de l’appartement ont déjà été victimes d’un cambriolage.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que l’article 809, premier alinéa, du code de procédure civile permet au juge des référés du tribunal de grande instance, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

' sur les autorisations administratives

Attendu que la SCI X… produit en l’espèce une décision de non opposition de la mairie de Lyon, du 3 avril 2017, à sa déclaration préalable de travaux du 17 février 2017 qui comporte bien la description de l’escalier en cause ;

Que ni les critiques, ni même les interrogations à cet égard de la SCI Terminus ne sont justifiées, étant rappelé néanmoins que l’autorisation administrative est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers ;

' sur les vues

Attendu que la SCI Terminus se plaint principalement de l’existence de vues droites et indiscrètes depuis les marches et la plate-forme de l’escalier sur le fenestron des toilettes situées à l’étage supérieur de son immeuble ;

Qu’elle verse aux débats un procès-verbal de constat de M^e Z…, huissier de justice, en date du 20 juin 2016 qui relève une distance de 1,39 m entre l’angle de la terrasse de l’escalier et le fenestron ainsi qu’un autre procès-verbal du même huissier de justice, du 15 janvier 2018, qui relève la distance de 1,06 m entre le garde corps de l’escalieret le fenestron;

Que la SCI X… produit de son côté un procès-verbal de constat dressé par M^e B…, huissier de justice, le 13 novembre 2017 qui relève également une distance de 1,40m entre l’escalier et le fenestron mais qui précise qu’il n’existe aucune vue directe sur ce petit fenestron en bois avec une vitre opaque, d’une largeur d’environ 30 cm ;

Qu’en l’état de ces constatations et des photographies jointes, il n’est pas formellement établi que l’escalier générerait des vues droites interdites par l’article 678 du code civil sur la fenêtre de l’immeuble Terminus, étant noté que la vue oblique qui est reconnue par la SCI X…, est permise par l’article 679 du même code s’il y a au moins 60 cm de distance ;

Que le trouble manifestement illicite n’apparaît donc pas caractérisé sur ce point, contrairement à l’avis du premier juge ;

' sur la servitude d’encavement

Attendu qu’il n’est pas contesté que la SCI Terminus dispose sur le côté gauche de la cour d’une ouverture totalement libre donnant accès à la cave de la brasserie, fermée à l’aide d’une plaque rigide métallique et dont l’accès, selon l’huissier B…, oblige à s’accroupir pour effectuer la livraison des produits, compte tenu de sa hauteur de 1,36 m ;

Attendu que la SCI Terminus soutient que son droit d’encavement porte également sur une autre ouverture située à l’arrière de la cour, à la base de l’escalier et que condamnait celui-ci;

Qu’elle explique que cette ouverture avait été maçonnée par M. X… et qu’elle l’a remise en service, tandis que la SCI X… affirme que cette ouverture a été récemment créée de toutes pièces par l’intimée ;

Attendu que l’huissier mandaté par la SCI Terminus, le 20 juin 2016 , se borne à indiquer que sa requérante lui « fait constater qu’un encavement avait été condamné en son temps mais que celui-ci est toujours d’actualité » et que la SCI X… produit le témoignage de M. A…, architecte, qui atteste s’être rendu sur les lieux durant l’année 2015 pour faire des travaux sur son immeuble et n’avoir constaté aucune ouverture au niveau de la cour sur le mur voisin, hormis celle de la cave du local face nord ;

Attendu, par ailleurs, qu’il y a lieu de constater que l’acte de vente du 4 juillet 1810, qui décrit l’immeuble, aujourd’hui propriété de la SCI X…, fait mention de « ..un droit d’encavage par la cour » et les titres de propriété subséquents « d’un droit d’encaver par la cour », sans préciser si ce droit peut être exercé par une ou deux ouvertures ;

Attendu qu’au vu de ces éléments, l’atteinte invoquée à la servitude d’encavage par l’obstruction d’une deuxième ouverture de cave n’apparaît pas suffisamment caractérisée, ni par conséquent le trouble manifestement illicite pouvant en résulter ;

' sur les troubles anormaux de voisinage

Attendu que la SCI Terminus qui fait état de nuisances sonores causées par l’usage de l’escalier n’en rapporte pas la preuve, la structure métallique de l’escalier ne pouvant, en soi, constituer la démonstration d’un trouble ;

Que s’agissant de la sécurité des occupants, il résulte tant du constat de M^e B… que de celui de M^e Z… qu’il serait pratiquement impossible et en tout cas périlleux pour des personnes utilisant l’escalier, de s’introduire depuis cet escalier dans l’immeuble de la SCI Terminus par l’un ou l’autre des fenestrons car les gardes corps donnent sur le vide et l’étroitesse des fenestrons ne permettent pas le passage d’une personne de corpulence normale ;

Que la plainte pour vol avec effraction déposée le 31 août 2016 par M^me Y… auprès des services de police ne permet pas d’affirmer que les voleurs se sont introduits chez elle à la faveur de l’escalier ;

Attendu que dans ces conditions, les troubles de voisinage allégués ne sont pas avérés;

Attendu, en conséquence, que l’ordonnance querellée doit être infirmée ;

Attendu que la SCI X… qui a, depuis lors, démoli l’escalier litigieux en exécution de l’ordonnance de référé sollicite devant la cour, non seulement le remboursement par la SCI Terminus des frais de démolition mais également le paiement par cette société des frais de reconstruction à venir et l’indemnisation d’une perte de loyers ;

Attendu, cependant, que cette demande ne saurait prospérer dès lors que la décision de première instance était assortie de plein droit de l’exécution provisoire et que cette exécution faite spontanément par la SCI X…, comme toutes ses conséquences, sont sans lien de causalité avec une faute imputable à la SCI Terminus ;

Attendue que la SCI Terminus supportera les dépens de première instance et d’appel et devra régler à la SCI X…, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 euros qui comprendra les frais réclamés du constat de M^e B… ;

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance querellée,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI Terminus,

Déboute la SCI X… sa demande provisionnelle d’indemnisation par suite de l’exécution de l’ordonnance infirmée,

Condamne la SCI Terminus à payer à la SCI X… la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Terminus aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT