Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 10 mars 2020, n° 18/07965

TGI Roanne 28 septembre 2018

CA Lyon
Confirmation 10 mars 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-respect des conditions suspensives
La cour a estimé que la SCI n'a pas produit de preuves suffisantes concernant les demandes de prêt et n'a pas respecté les délais contractuels, justifiant ainsi la demande d'indemnité d'immobilisation.
Rejeté
Contradiction dans les demandes
La cour a noté la contradiction dans les demandes des époux X et a rejeté leur demande de dommages-intérêts, confirmant ainsi le jugement de première instance.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des époux X.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SCI LD Patrimoine a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Roanne qui l'avait condamnée à verser 12 800 euros aux époux X au titre de l'indemnité d'immobilisation. La question juridique principale était de savoir si la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt avait été réalisée. Le tribunal de première instance a conclu que la SCI n'avait pas justifié de ses démarches pour obtenir le prêt, rendant ainsi la condition non réalisée. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant que la SCI n'avait pas produit de preuves suffisantes des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles. Elle a également débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts, confirmant ainsi le jugement initial.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 10 mars 2020, n° 18/07965
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	18/07965
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Roanne, 28 septembre 2018, N° 18/00760
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Françoise CARRIER, président
Avocat(s) :	Philippe CHASTEAURoger TUDELA
Cabinet(s) :	SELARL ROBERT
Parties :	SCI LD PATRIMOINE

Texte intégral

N° RG 18/07965 – N° Portalis DBVX-V-B7C-MA64 Décision du

Tribunal de Grande Instance de ROANNE

Au fond du 28 septembre 2018

RG : 18/00760

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 10 Mars 2020

APPELANTE :

La SOCIÉTÉ SLD PATRIMOINE, SCI, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège et habilité à cet effet

[…] et Z A

[…]

Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assistée de M^e Philippe CHASTEAU, avocat au barreau de BOURGOIN JALLIEU

INTIMÉS :

M. B X

né le […] à […]

[…]

Représenté par la SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

M^me C D épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentée par la SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Septembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2019

Date de mise à disposition : 14 Janvier 2020, prorogée au 10 Mars 2020, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier

alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Laurence VALETTE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Florence PAPIN, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte authentique du 6 juin 2017, M. B X et M^me C D épouse X (les époux X), les promettants, ont conclu avec la SCI LD Patrimoine, représenté par M. E Y, la bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble en façade sur rue, élevé en partie sur caves, comprenant un rez-de-chaussée à usage de local commercial, deux pièces WC, et deux étages composés chacun d’un appartement, et un second bâtiment au fond de la cour élevé sur rez-de-chaussée à usage de dépôt et premier étage à usage de dépendance et cour entre les deux bâtiments, le tout figurant au cadastre de Roanne Section AT n°[…] pour une surface de 1a 59 ca, moyennant le prix de 128 000 euros, sous différentes conditions suspensives dont celle d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application de l’article L. 313-1 du code de la consommation et répondant à certaines caractéristiques.

Il était convenu que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 août 2017 à seize heures.

Par courriels des 13 septembre, 3 octobre et 17 octobre 2017, le notaire en charge de la vente a relancé M. Y gérant associé de la SCI LD Patrimoine pour qu’il fasse parvenir une copie de son offre de prêt. Puis, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 28 novembre 2017, il a demandé à la SCI LD Patrimoine de bien vouloir lui verser la somme de 12 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du fait du non respect des délais imposés, l’informant que les époux X ne souhaitent plus donner suite à cette transaction.

Les époux X ont ensuite fait appel à leur assureur protection juridique, la GMF, qui par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 17 avril 2018, adressée en vue d’une résolution amiable du litige, a demandé à la SCI LD Patrimoine de régler l’indemnité d’immobilisation de 12 800 euros aux époux X sous bref délai.

Puis, par lettre recommandée en date du 7 mai 2018, la GMF a mis en demeure la SCI LD Patrimoine de régler l’indemnité d’immobilisation de 12 800 euros aux époux X sous bref délai et que, faute de réponse par retour de courrier, elle prendrait l’initiative de poursuites judiciaires.

Par courriel du 17 mai 2018, M. Y ès qualités a répondu qu’il n’avait pas obtenu de prêt mais des refus de deux banques différentes, que ces refus avaient certes été transmis avec un peu de retard au notaire mais qu’il ne comprenait pas la demande de paiement de 12 800 euros et n’acceptait pas de dédommager les époux X dont il disait comprendre la déception mais qu’ils trouveront un acquéreur pour leur immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 5 juillet 2018, les époux X ont fait assigner la SCI LD Patrimoine devant le tribunal de grande instance de Roanne afin de la voir condamner à leur payer la somme de 12 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre dommages-intérêts, dépens et article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 30 août 2018, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— condamné la SCI LD Patrimoine à payer aux époux X la somme de 12 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires,

— condamné la SCI LD Patrimoine à payer aux époux X la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— et condamné la SCI LD Patrimoine aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 15 novembre 2018, la SCI LD Patrimoine a interjeté appel des dispositions du jugement autres que celle ayant débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires.

Au terme de conclusions notifiées le 21 mars 2019, la SCI LD Patrimoine demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux X aux paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître TUDELA, avocat, sur son affirmation de droit.

Au terme de conclusions notifiées le 7 août 2019, les époux X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamner la SCI LD Patrimoine à leur verser la somme de 12 800 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation,

— condamner la SCI LD Patrimoine à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ,

— en tout état de cause, la condamner également à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première dont distraction faite au profit de la SELARL ROBERT sur son affirmation de droit.

MOTIFS

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la condition suspensive

La SCI LD Patrimoine fait valoir qu’entre la signature de la promesse de vente et le début de l’année, M. Y, gérant, a été de façon constante en relation téléphonique avec les époux X afin de les tenir informés de l’avancée de ses demandes de prêts ; qu’elle a eu à déplorer trois refus de demandes de prêts de trois banques différentes les 3 août, 14 et 17 novembre 2017 ; que ces trois refus de prêt ont été adressés au notaire en charge de la vente dès leur réception ; que lorsque le notaire lui a demandé le 28 novembre 2017, de verser la somme de 12 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et l’a informé que les époux X ne souhaitaient plus donner suite à cette transaction, il avait eu un contact téléphonique avec M. X qui avait effectivement remis son bien en vente mais qui restait également en attente de savoir si elle réussissait à trouver un financement ; que le bien n’était donc pas immobilisé ; qu’en outre, pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, les époux X devaient mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de l’obtention ou du refus d’une demande de prêt, ce qui n’a pas été le cas ; que la condition suspensive ne peut être considérée comme ayant été réalisée de sorte que les époux X ne peuvent solliciter l’indemnité d’occupation.

Les époux X font valoir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, que la SCI LD Patrimoine n’a jamais justifié de ses démarches effectuées auprès des établissements bancaires malgré les relances adressées par l’office notarial ; qu’elle fait une analyse tronquée de la condition suspensive de prêt ; que les refus de prêt qu’elle communique en cause d’appel ne sont pas suffisants pour établir que la condition suspensive a été réalisée; qu’elle est donc redevable de l’indemnité d’immobilisation ; qu’elle communique un mail du 3 août 2017 d’un agent général AXA mentionnant un refus de prêt mais ne justifie pas de la demande de prêt qui a été formée auprès de cet établissement, ce refus de prêt n’a jamais été adressé au notaire ; ce refus est au surplus tardif eu égard à la date de réalisation fixée au 29 juillet 2017 par l’acte ; que les autres refus de prêts communiqués sans les demandes afférentes ne permettent pas plus de vérifier que le bénéficiaire a

déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques fixées à l’acte liant les parties ; que ces refus sont en outre tardifs.

La condition suspensive de financement est rédigée dans ses termes :

'qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts entrant dans le champ d’application de l’article L. 313-1 du code de la consommation.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

* organisme prêteur : BNP PARIBAS ou tous organismes bancaires

* montant maximal de la somme empruntée : cent vingt-huit mille euros (128 000 €),

* durée de remboursement : 20 ans

* taux nominal d’intérêt maximum : 1,89% l’an (hors assurance)

* Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les BIENS ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se rendrait acquéreur)

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 29 juillet 2017 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BÉNÉFICIAIRE.

''…''

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BÉNÉFICIAIRE devra :

- justifier du dépôt de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente convention suspensive ;

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressée au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BÉNÉFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BÉNÉFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT…'.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée dans l’acte à 10% du prix de vente.

L’acte prévoit s’agissant des conditions suspensives dont seul le bénéficiaire peut se prévaloir et auquel il peut renoncer, au rang desquelles la condition suspensive de financement, que 'à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines conditions, il sera réputé y avoir renoncé, et ce en application des dispositions de l’article 1304-4 du code civil.'

Selon l’article 1178 devenu 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement'.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

La SCI LD Patrimoine communique en cause d’appel un courriel du 3 août 2017 d’un agent AXA banque ainsi qu’un courrier de BNP Paribas en date du 17 novembre 2017 l’informant d’un refus de financement. Ces deux pièces ne renseignent pas sur les caractéristiques des prêts sollicités. La SCI ne communique aucun justificatif du dépôt de ces deux demandes de prêt (attestation de demande de prêt ou autre) et des caractéristiques des financements sollicités auprès de ces deux banques de sorte qu’il n’est pas permis de vérifier que ces demandes sont conformes aux stipulations contractuelles s’agissant notamment du montant, de la durée et du taux des prêts. Ces deux refus sont postérieurs à la date du 29 juillet 2017. La SCI soutient avoir adressé ces deux refus au notaire en charge de la vente mais ne communique aucun justificatif à l’appui de cette allégation.

L’échange avec un représentant du CIC par courriels des 10 et 14 novembre 2017 est très imprécis. A supposer qu’il s’agisse d’un refus par cette banque d’une demande de prêt effectivement déposée par la SCI LD Patrimoine, aucun justificatif tant du dépôt de cette demande que des caractéristiques du prêt sollicité, n’est produit. A supposer même que la partie de sa pièce n°5 comportant l’adresse mail du notaire avec comme objet 'TR : Roanne’ sans que n’y figure la date, établisse qu’il a effectivement transféré ce courriel du CIC au notaire, cet envoi est tardif et ne répond pas entièrement aux exigences contractuelles puisque qu’il n’est pas justifié, ni même allégué, que cet envoi par courrier électronique a été confirmé par courrier recommandé avec avis de réception.

Aux termes de l’acte, l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le promettant au domicile du bénéficiaire pour le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition, n’est qu’une simple faculté.

Le notaire en charge de la vente a demandé, en vain, à la SCI de lui faire parvenir une copie de son offre de prêt par courriels des 13 septembre, 3 octobre et 17 octobre 2017. La SCI ne justifie pas, ni même n’allègue, avoir répondu à la première demande et à la première relance. En réponse au courriel du 17 octobre 2017, M. Y a fait savoir qu’il était 'en train de finaliser le dossier de prêt et que si tout va bien la vente pourra se conclure avant fin novembre'. Il n’a alors pas fait état du refus de financement d’AXA banque du mois d’août précédant.

A la suite de la réception le 27 novembre 2017 du courrier recommandé du notaire l’informant que les époux X ne souhaitaient plus donner suite à la promesse, M. Y a tenté de gagner du temps en envoyant au notaire un courriel dans lequel il l’assure qu’il fait tout son possible pour obtenir le financement du bien, et qu’il doit avoir la réponse d’une banque sous quinze jours, et lui demande de ne 'pas clore la procédure', sans toutefois l’informer des trois refus de prêts dont il allègue en cause d’appel.

En définitive, la SCI LD Patrimoine ne justifie pas du dépôt de demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles et ne s’est pas prévalu du refus de prêt(s) dans le délai fixé

contractuellement par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception.

C’est donc à juste titre et à bon droit que le tribunal a considéré que les époux X sont fondés à lui réclamer l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement doit être confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts

Il convient de relever qu’il existe une contrariété de demandes dans le dispositif des conclusions des époux X en ce qu’ils sollicitent la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions tout en formulant une demande de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros dont ils ont été déboutés sur le principe en première instance.

Ils n’invoquent aucun moyen à l’appui de leur demande de dommages-intérêts.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI LD Patrimoine à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 1 200 euros ;

Condamne la la SCI LD Patrimoine aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE