Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/04528 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5FND

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e – RG n° 11-17-000239

APPELANTE

SARL D. DEGUELDRE GESTION Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant M^e Pierre BIBONNE, avocat au barreau de Paris, toque :B1129

INTIMÉS

Madame C D Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur A X

Né le […] en AUSTRALIE

[…]

[…]

représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Patrick BROGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0999

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et M^me Marie MONGIN, conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

qui en ont délibéré.

Le rapport ayant été fait par M. Michel CHALACHIN, président de chambre, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2013 à effet du 20 novembre 2013, la société D. Degueldre gestion a donné à bail à M. A X et M^me C Y un logement situé […].

Depuis leur entrée dans les lieux, les locataires ont dénoncé des nuisances dues aux importants travaux entrepris dans les immeubles appartenant à la bailleresse.

Par acte d’huissier du 7 avril 2017, les locataires ont fait assigner la bailleresse devant le tribunal d’instance de Paris 17^e afin de voir juger illicites et non écrites les clauses du bail visant à exonérer la société D. Degueldre de ses responsabilités et être indemnisés de leurs préjudices.

Par jugement du 23 janvier 2018, le tribunal a :

— dit que la clause exonératoire de responsabilité au bail en cas de travaux (pages 7 et 8) était illicite,

— dit que la clause exonératoire de responsabilité au bail en cas de demande de réduction de loyer pour troubles ou nuisances (page 4) était illicite,

— condamné la société D. Degueldre à payer aux locataires la somme de 10 575,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre du trouble de jouissance subi entre novembre 2013 et octobre 2017,

— dit que les intérêts seraient capitalisés sur une année entière à compter du 7 avril 2017,

— débouté les locataires de leur demande de réduction de loyer pour l’avenir jusqu’à ce que cessent les travaux, nuisances et troubles anormaux,

— débouté les locataires de leur demande au titre du préjudice pour souffrances endurées,

— débouté les locataires de leur demande en indemnisation des frais d’acte de rédaction de bail,

— condamné la bailleresse au paiement de la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts pour stipulation de clauses manifestement illicites au bail de nature à induire en erreur le preneur sur la nature de ses droits,

— débouté la bailleresse de sa demande indemnitaire en l’absence de procédure abusive,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la bailleresse à payer la somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la bailleresse aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 février 2018, la société D. Degueldre gestion a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2018, l’appelante demande à la cour de :

— à titre principal, infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a considéré que les dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1724 du code civil ne trouvaient pas à s’appliquer au présent litige, a débouté les locataires de leurs demandes complémentaires sur la base de prétendues souffrances endurées et de leur demande de réduction de loyer pour l’avenir,

— statuant à nouveau, dire et juger prescrite la demande des locataires en ce qu’ils l’ont assignée en indemnisation pour troubles de jouissance plus de quatre ans après leur entrée dans le logement,

— à titre subsidiaire, dire et juger que les travaux invoqués par les locataires ne sont pas des travaux dans les locaux pris à bail et qu’ils ne sont pas des travaux d’amélioration des locaux au sens de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989,

— dire et juger valide et opposable aux locataires la clause insérée dans le bail de nature à exonérer la bailleresse de toute responsabilité dans la jouissance du local loué,

— à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que les locataires succombent dans la preuve de la matérialité et la durée des travaux allégués et qu’ils succombent dans la preuve du lien de causalité entre les travaux et les préjudices allégués, en conséquence les débouter de toutes leurs demandes,

— à titre très infiniment subsidiaire, ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des locataires et définir le point de départ de leur demande d’indemnisation au mois d’avril 2014,

— en tout état de cause, infirmer le jugement s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, condamner les locataires au paiement de la somme de 2 500 euros pour procédure abusive et dilatoire et les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2018, M. X et M^me Y demandent à la cour de :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de l’appelante, la cour n’étant pas saisie par des 'dire et juger’ qui ne forment pas des prétentions au sens du code de procédure civile, notamment quant à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de l’appelante pour 'procédure abusive et dilatoire’ alors qu’elle reconnaît par ailleurs expressément le principe de sa responsabilité civile, ce qui revient à se contredire au préjudice des intimés,

— subsidiairement, rejeter la prétention tirée de la prescription de l’action des locataires,

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande de réparation de leur préjudice distinct lié aux souffrances endurées sur quatre années, qui ne se confond pas avec la privation de jouissance du bien loué ou des parties communes,

— infirmer le jugement sur ce point et condamner l’appelante à réparer distinctement les souffrances endurées sur trois années au titre de sa responsabilité civile contractuelle, notamment au regard de leur situation personnelle et professionnelle particulière, et à leur payer la somme de 6 000 euros de dommages-intérêts,

— débouter l’appelante de toutes ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2020.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de l’appelante

Les intimés soutiennent que les demandes figurant au dispositif des conclusions de l’appelante et commençant par la formule 'dire et juger’ ne sont pas recevables devant la cour, en ce qu’elles ne s’analysent pas en des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Mais, s’il est vrai que cette formule maladroite rend difficile la distinction entre ce qui relève de l’argumentation de l’appelante et ce qui constitue une prétention au sens de l’article susvisé, il n’en demeure pas moins que la cour ne peut écarter certaines demandes au seul prétexte qu’elles seraient introduites par une formule ambiguë.

Il en est ainsi notamment de la demande relative à la prescription de l’action et de celle relative à l’opposabilité de la clause exonératoire de responsabilité, qui doivent être déclarées recevables.

Sur la prescription invoquée par l’appelante

La société D. Degueldre soutient que l’action des locataires aux fins d’indemnisation de leur trouble de jouissance subi depuis leur entrée dans les lieux, soit le 20 novembre 2013, serait prescrite en

application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; à tout le moins, elle demande à la cour de ne retenir que les trois années antérieures à l’assignation du 7 avril 2017.

Les intimés répondent que le délai de prescription n’a commencé à courir que le jour où ils ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant d’exercer leurs droits, soit en l’espèce lorsque leur conseil leur a expliqué que la bailleresse avait eu un comportement déloyal et dolosif à leur égard.

Mais la prescription invoquée par la bailleresse ne porte pas sur les clauses contractuelles contestées par les intimés, mais uniquement sur les nuisances alléguées par ces derniers.

Sur ce point, il est vrai que ceux-ci ne pouvaient ignorer qu’ils subissaient ces nuisances, ni que de nombreux autres locataires de leur immeuble avaient engagé des actions contre la bailleresse.

Le délai de prescription invoqué par l’appelante est celui de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui a été introduit par la loi du 24 mars 2014 ; l’article 7-1 n’a été rendu applicable aux contrats en cours qu’à compter de la loi du 6 août 2015, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil ; en application de ce texte, le nouveau délai de prescription court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (soit cinq ans) ; par conséquent, l’action engagée par acte d’huissier du 7 avril 2017 (soit avant le 6 août 2018) pouvait porter théoriquement sur les nuisances subies depuis le 7 avril 2012, soit une date antérieure à leur entrée dans les lieux.

Leur action portant sur des nuisances subies depuis le 20 novembre 2013 n’est donc pas prescrite.

Sur la licéité des clauses contractuelles

Aux termes de l’article 4 m) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère celui-ci de toute responsabilité.

Plusieurs clauses du bail litigieux interdisaient aux locataires de rechercher la responsabilité de la société D. Delgueldre.

Il en était ainsi de la clause figurant en page 4 et rédigée ainsi : 'Le bailleur informe le preneur qu’il est de son usage de réaliser des travaux d’amélioration des biens loués à chaque sortie de locataire. En conséquence, il est possible que, durant la location, des travaux soient réalisés dans l’immeuble dont dépend le local objet des présentes ; c’est ainsi que le bailleur a d’ores et déjà consenti au preneur un loyer réduit à ce qu’il devrait être, afin de prendre en considération tous troubles ou nuisances éventuelles que le locataire pourrait subir. De son côté, le locataire déclare être parfaitement informé de l’ensemble des travaux envisagés et s’engage dès à présent à ne solliciter à aucun titre que ce soit et pour quelque cause que ce soit aucune remise de loyer ou autre indemnisation. Cette stipulation est essentielle et déterminante de l’engagement du bailleur à s’engager avec le locataire' ; cette clause visait très clairement à empêcher les locataires d’engager une action en responsabilité à l’encontre de la bailleresse en cas de nuisances dues aux travaux entrepris dans l’immeuble.

C’est également le cas de la clause suivante, insérée en pages 7 et 8 : 'Le preneur sera tenu de souffrir, sans indemnité, tous travaux ou réparations, bouchements de jours de souffrances, reconstruction de murs mitoyens que le bailleur ferait exécuter, quels qu’en soient les inconvénients et la durée, sous réserve de l’application de l’article 1724 du code civil, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires' ; là encore cette clause visait à interdire aux preneurs de réclamer une indemnité à la bailleresse en cas de travaux, et ce quels qu’en soient les inconvénients et la durée, c’est-à-dire dans tous les cas.

C’est à bon droit que le tribunal a considéré que ces deux clauses étaient illicites.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.

Sur le trouble de jouissance

Le tribunal a à juste titre retenu que les dispositions des articles 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil ne trouvaient pas à s’appliquer en l’espèce, les travaux litigieux n’ayant pas été effectués dans les locaux loués aux intimés mais dans l’immeuble abritant ces locaux, voire dans des immeubles voisins.

Il a à bon droit fondé sa décision sur les dispositions de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil qui obligent le bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué.

Dans une note technique du 6 juin 2014 produite par les intimés, M. Z, architecte acousticien, a rappelé que l’appartement loué se trouvait dans un immeuble en béton des années 60, et que les bruits solidiens passaient bien et rapidement dans une telle structure, ce qui expliquait la bonne audibilité d’une perceuse ou d’un marteau-piqueur d’un point à un autre de la structure.

Les locataires démontrent, par de nombeuses pièces, qu’ils subissent d’importantes nuisances depuis leur entrée dans les lieux du fait de travaux multiples effectués dans l’ensemble immobilier situé 125 à […] appartenant à la société D. Degueldre :

— par courriel adressé à la bailleresse le 7 mars 2014, ils ont dénoncé des travaux réalisés depuis leur arrivée dans les appartements adjacents et dans celui du dessus, les bruits commençant très tôt le matin ou continuant très tard dans la nuit ;

— par courriel du 13 mai 2014, ils ont dénoncé des travaux particulièrement bruyants dans les appartements adjacents, les bruits commençant entre 8 h 20 et 8 h 30 ;

— par lettre recommandée du 15 juillet 2014 adressée à la société Monoprix, locataire de la bailleresse, ils ont dénoncé les nuisances sonores et vibratoires causées, depuis le 3 février 2014, par des travaux visant à créer un niveau de magasin au sous-sol de l’immeuble ;

— de nouveaux courriers et courriels ont été adressés à la bailleresse au sujet de ces nuisances sonores et d’autres nuisances (état des parties communes, passages incessants des ouvriers, arrêt de l’ascenseur, coupures d’eau, poussières, odeurs) les 17 juillet 2014, 8 septembre 2014, 21 mai 2015, 8 août 2015, 10 mars 2016, 10 et 11 mai 2016, 2 juin 2016, 8 juillet 2016, 18 août 2016, 6 et 30 septembre 2016, 31 octobre 2017 ;

— de nombreuses autres plaintes émanant de différents locataires de l’ensemble immobilier viennent corroborer les propos des intimés ;

— une pétition a été signée par 33 locataires, dont M^me Y, le 1^er décembre 2016 pour se plaindre des bruits des travaux incessants du Monoprix, des travaux entrepris dans les parties communes depuis janvier 2016, des poussières pénétrant dans les appartements, des travaux effectués systématiquement dans les appartements à chaque remise en location, des odeurs de peinture, des ordures traînant dans la rue et de l’état général des immeubles depuis septembre 2013 ;

— les 5 septembre et 1^er décembre 2016, un huissier de justice s’est rendu sur place et a constaté l’importance des travaux réalisés dans l’ensemble immobilier et des nuisances sonores causées par ceux-ci ;

— une lettre recommandée adressée par la bailleresse à ses locataires le 23 décembre 2015 révèle la lourdeur des travaux envisagés dans les parties communes de ses immeubles ;

— les nombreuses photographies produites révèlent également à quel point ces travaux ont été importants.

Les documents produits par la bailleresse ne font que confirmer la réalisation de travaux de grande ampleur tant dans les parties communes de son ensemble immobilier que dans de nombreux appartements avant remise en location.

Compte tenu des graves nuisances subies par M^me Y et M. X, le jugement doit être confirmé en ce qu’il leur a alloué une indemnité égale à 12 % du loyer jusqu’au 31 octobre 2017, ce qui représente une somme de 1 798,62 x 12 % x 49 = 10 575,88 euros.

Sur les souffrances personnelles invoquées par les intimés

Les intimés soutiennent que les nuisances causées par les travaux incessants sont à l’origine de souffrances personnelles liées à des problèmes auditifs, olfactifs et de fatigue nerveuse, ainsi qu’à des difficultés pour M^me Y, avocate d’affaires, de travailler à son domicile.

Mais c’est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande, estimant que les intimés ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du trouble de jouissance ; il est vrai que M^me Y ne démontre pas que sa profession la contraindrait à travailler à son domicile, ni que les travaux lui auraient causé des soucis de santé particuliers.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.

Sur la tromperie intentionnelle de la bailleresse et sa réticence dolosive d’information

Les intimés soutiennent que la bailleresse a engagé sa responsabilité précontractuelle en insérant dans le bail des clauses illicites dans l’intention de tromper ses locataires quant aux droits dont ils disposaient en cas de manquement de l’appelante aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

C’est à bon droit que le tribunal a retenu ce poste de préjudice et a alloué aux intimés la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité, en tenant compte de la profession de M^me Y.

Sur les demandes accessoires

L’appelante, qui succombe en ses demandes principales, doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel et déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux intimés la somme supplémentaire de 2 500 euros sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare les demandes formées par l’appelante recevables en la forme,

Déclare l’action de M^me Y et de M. X recevable, comme non prescrite,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute la société D. Degueldre de toutes ses demandes formées devant la cour,

Condamne la société D. Degueldre à payer à M^me Y et M. X la somme supplémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M^me Y et M. X de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société D. Deguledre aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,