N° RG 19/03318 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MLO4 Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT-ÉTIENNE

Au fond du 03 avril 2019

RG : 18/00530

Société MOREL COURTAGE

C/

Y

Société DE L’IMMEUBLE […]

Société GENERALI IARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 13 Juillet 2021

APPELANTE :

La Société MOREL COURTAGE, SAS, au nom commercial 'CONFORT PRESTATIONS'

[…]

[…]

Représentée par M^e Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉS :

M. D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assisté de la SCP DREVET-RIVAL ROUSSET, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] à […] représenté par son son Syndic en exercice LE SYNDIC DU GIER dont le siège social est sis

[…]

[…]

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET G NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

GENERALI IARD, SA

[…]

[…]

Représentée par la SELARL JURISQUES, avocats au barreau de LYON, toque : 365

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Novembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Juin 2021

Date de mise à disposition : 13 Juillet 2021

Audience tenue par Agnès CHAUVE, président, et E F, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— E F, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M. D Y est propriétaire d’un appartement dépendant d’une copropriété située […], […], 3 rue Edouard Vaillant à Saint-Etienne, donné en location.

Le syndic de copropriété est la société Cabinet Morel.

En décembre 2014, la locataire en place, M^me X, a indiqué à son propriétaire qu’elle devait quitter les lieux en raison de l’humidité et des moisissures affectant l’appartement.

Il a été constaté un effondrement partiel du plancher.

Par courrier du 26 décembre 2014, M. Y a signalé la situation au cabinet Morel en lui demandant de faire intervenir un bureau d’étude.

M. Z, expert de la société Eurexo mandaté par la MACIF, assureur de protection juridique de M. Y, a constaté des dégradations au niveau du plancher bois de l’appartement par la rupture de plusieurs lames résultant d’un pourrissement du bois et demandé au syndic de copropriété la mise en place en urgence d’un étampage au niveau des caves par étaiement et la désignation d’un bureau d’étude structure pour analyse de la structure du plancher.

M. A, architecte, sollicité par le syndic de copropriété, a indiqué dans un courrier adressé le 15 avril 2015 à la société Eurexo que la structure du plancher est en très mauvais état, qu’un champignon a fortement détérioré le bois et que la présence de mérule a été constatée en plafond de caves. Il a préconisé le remplacement du plancher et de sa structure dans leur totalité.

Par acte d’huissier du 7 juin 2016, M. Y a fait assigner en référé le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Par actes d’huissier des 29 juin, 1^er et 6 juillet 2016, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé la société Confort prestations Morel Courtage, la société Elite Insurance Compagny, son assureur, et la société Generali, assureur du Syndicat des copropriétaires aux fins qu’ils participent aux opérations d’expertise.

Par ordonnance en date du 4 août 2016, le juge des référés a joint les deux instances et a ordonné une expertise confiée à M. G H.

Par ordonnance du 2 février 2017, les opérations d’expertise ont été étendues aux consorts B, propriétaires d’une cave, et à la compagnie Macif.

L’expert a dressé son rapport le 18 juillet 2017.

Autorisé suivant ordonnance sur requête du 6 février 2018, M. Y a assigné à jour fixe le Syndicat de copropriétaires situé […], […], 3 rue Edouard Vaillant à Saint-Etienne et la société Generali à comparaître devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne par actes d’huissier du 12 février 2018 aux fins d’indemnisation.

Autorisé suivant ordonnance sur requête du 13 avril 2018, le Syndicat de copropriétaires a assigné à jour fixe la société Confort prestations – Morel Courtage devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 2 mai 2018.

Par jugement du 3 avril 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

— déclaré le Syndicat des copropriétaires responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des dommages ayant affecté en décembre 2014 l’appartement appartenant à M. Y,

— dit que la société Morel Courtage a commis des fautes délictuelles de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. Y,

— déclaré inopposable la clause d’exclusion de garantie invoquée par la société Generali,

— dit que la société Generali doit sa garantie,

— condamné le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à faire réaliser les travaux affectant les parties communes, tels que décrits par l’expert judiciaire par référence au devis de la société Agirr du 21 janvier 2015 avec en outre l’intervention d’un Maitre d''uvre, dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, son assureur, la société Generali et la compagnie Morel Courtage à payer à M. Y la somme de 19 000 euros TTC au titre du coût des travaux de réparation affectant ses parties privatives outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, son assureur, la société Generali et la compagnie Morel Courtage à payer à M. Y la somme de 16 800 euros au titre de la perte de loyers,

— dit que la société Generali devra relever et garantir le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic des condamnations mises à sa charge y compris le coût de réfection des parties communes évalué à la somme de 13 687 euros TTC, les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la société Morel Courtage devra relever et garantir à hauteur de 20% le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et son assureur, la compagnie Generali, des condamnations mises à leur charge y compris le coût de réfection des parties communes évalué à la somme de 13 687 euros TTC, les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage aux entiers dépens de l’instance comprenant les dépens de référé et les frais d’expertise,

— accordé le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à la SCP Drevet-Rival Rousset,

— condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage à payer la somme de 5 000 euros à M. Y en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M. Y sera dispensé de toute participation à la dépense des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 10 mai 2019, la société Morel Courtage a interjeté appel.

Aux termes de conclusions notifiées le 19 juin 2019, la société Morel Courtage demande à la cour de :

A titre principal, sur l’absence de faute imputable à la société Morel Courtage,

— dire et juger que la société Morel Courtage n’a commis aucun manquement,

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Etienne le 3 avril 2019,

— débouter le Syndicat des copropriétaires, M. Y et la société Generali de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Morel Courtage,

A titre subsidiaire,

— sur l’absence de lien de causalité,

Dans l’hypothèse où, si par extraordinaire, le tribunal retenait un défaut de conseil imputable à la société Morel Courtage,

— dire et juger que la société Morel Courtage n’est intervenue qu’en octobre 2013 dans l’immeuble,

— dire et juger que le Syndicat des copropriétaires était parfaitement au courant de l’état de vétusté des caves et des problèmes liés à l’humidité,

— dire et juger que l’intégralité des causes et origines listées par l’expert sont antérieurs à 2013,

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Etienne le 3 avril 2019,

— débouter le Syndicat des copropriétaires, M. Y et la société Generali de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Morel Courtage,

A titre infiniment subsidiaire – sur l’absence de perte de chance,

— dire et juger que le Syndicat des copropriétaires tout comme M. Y, ne démontrent pas qu’ils auraient réalisé les travaux nécessaires si la société Morel Courtage les avait différemment informés,

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Etienne le 3 avril 2019,

— débouter le Syndicat des copropriétaires, M. Y et la société Generali de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Morel Courtage,

En tout état de cause,

— condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires, la société Generali et M. Y à payer à la société Morel Courtage la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Simon Letievant, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions notifiées le 3 mars 2020, M. Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint Etienne le 3 avril 2019 en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […], […] et […] responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages ayant affecté en décembre 2014, l’appartement appartenant à M. D Y.

— le confirmer en ce qu’il a dit que la société Morel Courtage avait commis des fautes délictuelles de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. Y,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré inopposable la clause d’exclusion de garantie invoquée par la société Generali,

— subsidiairement, dire et juger que la société Generali doit sa garantie au syndicat des copropriétaires dès lors que la clause d’exclusion de garantie invoquée par cette société ne présente pas de caractère formel et limité,

— prendre acte de l’exécution des travaux affectant les parties communes par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Saint Etienne du 3 avril 2019 assorti de l’exécution provisoire et prendre acte de la réception desdits travaux le 13 septembre 2019,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage à payer à M. Y, la somme de 19 000 euros TTC au titre du coût des travaux de réparation affectant ses parties privatives outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement de première instance,

— sur appel incident de M. Y, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Generali et la société Morel Courtage à payer à M. Y la somme de 21 000 euros au titre de la perte de loyer arrêtée au 31 décembre 2019,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Generali à relever et garantir le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic des condamnations mises à sa charge y compris le coût de réfection des parties communes, les dépens et l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage à payer à M. Y une somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes parties au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu’il a dit que M. D Y serait dispensé de toute participation à la dépense des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Laffly & Associés – Lexavoué Lyon.

Aux termes de conclusions notifiées le 29 mai 2020, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré le Syndicat des copropriétaires responsable des dommages affectant l’appartement de M. Y,

— statuer à nouveau et dire que la cause des désordres invoqués par M. Y ne résulte pas d’un défaut d’entretien des parties communes,

— débouter purement et simplement M. Y de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a dit que la société Morel Courtage a commis des fautes délictuelles de nature à engager la responsabilité délictuelle à l’égard de M. Y,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a limité la responsabilité de la société Morel Courtage,

— statuer à nouveau et dire que la part de responsabilité de la société Morel Courtage ne doit pas être inférieure à 50%,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a dit que M. Y n’avait commis aucune faute,

— statuant à nouveau, dire que la responsabilité de M. Y peut être retenue sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— dire en conséquence que M. Y devra supporter une partie du préjudice qu’il invoque concernant ses parties communes et son préjudice financier et le condamner à régler un pourcentage du coût des travaux portant sur les parties communes,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré inopposable la clause d’exclusion de garantie invoquée par la société Generali et dit que ladite société devait sa garantie au Syndicat des copropriétaires,

— à défaut, dire que la société Generali a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du Syndicat des copropriétaires et la condamner à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de tout ou partie de la somme à sa charge,

— constater que le Syndicat des copropriétaires a réalisé des travaux mis à sa charge par le jugement du 3 avril 2019,

— dire par conséquent les demandes visant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux sur les parties communes sans objet,

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé le coût des réparations affectant les parties privatives à 19 000 euros TTC,

— statuant à nouveau, dire que le coût des travaux affectant les parties privatives doit être fixé déduction faite du coût des travaux d’électricité à 16 470 euros TTC,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé la perte locative de M. Y à 16 800 euros,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il dit que la société Morel Courtage devra relever et garantir le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic et son assureur la société Generali des condamnations mises à leur charge y compris TTC, des dépens et de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— en tout état de cause, condamner la société Morel Courtage, ou qui mieux le devra, à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Morel Courtage ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de conclusions notifiées le 22 novembre 2019, la société Generali IARD demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 3 avril 2019 en toutes ses dispositions,

— constater que les désordres sont liés à une humidité située dans les caves, lesquelles n’ont pas été entretenues correctement par les copropriétaires et par le Syndicat des copropriétaires,

— dire et juger que les copropriétaires et la copropriété ont manqué à l’entretien de l’immeuble et son responsable du sinistre évoqué par M. Y,

— dire et juger que la société Morel Courtage a manqué à son devoir de conseil et est responsable du sinistre évoqué par M. Y,

En conséquence et compte tenu de la clause d’exclusion prévue au contrat,

— dire et juger que la garantie de la compagnie Generali n’est pas mobilisable,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu sur ce point,

— débouter M. Y de toute demande,

— débouter la société Morel Courtage de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire

— dire et juger que la compagnie Generali sera relevée et garantie de toute condamnation par la société Morel Courtage,

— condamner la société Morel Courtage à payer à la compagnie Generali la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de

l’instance,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. Y de ses demandes,

— fixer les préjudices de M. Y de la manière suivante :

—  22 815,30 euros TTC au titre de son préjudice matériel,

—  14 350,00 euros au titre de la perte de loyers,

En tout état de cause,

— condamner M. Y ou qui mieux le devra, à verser à la compagnie Generali la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine :

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ et qu’il n’y sera par conséquent pas répondu par la cour ; qu’il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Il y a lieu de constater qu’il n’y a plus de demande concernant les travaux sur les parties communes qui ont été réalisés. Dès lors la cour ne statuera pas de ce chef.

La cour adopte le descriptif pertinent des désordres et de leur cause telle que reprise par le premier juge qu’il n’y a pas lieu de paraphraser.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a tout mis en oeuvre pour traiter l’humidité, et rappelle l’ensemble de ses actions depuis 2011 et conclut qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’entretien.

Comme rappelé par le premier juge, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable du défaut d’entretien des parties communes, et il s’agit d’une responsabilité de plein droit qui joue en dehors de toute faute.

De plus, l’expert conclut que l’entretien de l’immeuble par le syndicat a plus consisté à gérer les sinistres qu’à les prévenir ne réalisant pas suffisamment tôt les travaux qui auraient permis d’éviter l’effondrement des planchers et que des dégâts récurrents des eaux sont également dus, à titre secondaire, à la colonne montante dont le contrôle et la réfection relèvent de sa responsabilité.

Dès lors, la décision déférée est confirmée en ce qu’elle a retenu la responsabilité du syndicat des

copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’une part de responsabilité doit être imputée à M. Y, son logement ayant été le siège de plusieurs dégâts des eaux et ce en raison de la tardiveté de sa déclaration de sinistre de décembre 2014.

Cependant, il est fait état par le syndicat des copropriétaires qu’il connaissait le problème d’humidité des caves et aurait entrepris des actions depuis 2011 soit bien avant la déclaration de sinistre de 2014.

De plus, il ne résulte pas du rapport de l’expert judiciaire, qui conclut que la dégradation du plancher de l’appartement Y est consécutif à une action conjuguée sur une longue période des fuites d’eau dans les étages, de l’absence de ventilation et de l’encombrement des caves, ni d’aucun autre élément que la dégradation de la situation soit due à une tardiveté de déclaration de sa part.

Dès lors, la décision déférée, qui ne retient aucune faute de M. Y en lien de causalité avec le préjudice, est confirmée.

Sur la responsabilité de la société Morel Courtage :

La société Morel soutient qu’elle n’a pu accéder à la cave sous l’appartement de M. Y et qu’il ne peut dès lors lui être reproché de ne pas avoir alerté la copropriété sur son état.

L’expert mentionne que la société Morel n’a pas fait face à son devoir de conseil lors du confortement des pannes sous l’appartement de M. Y qui ne pouvaient être en bon état alors qu’elles se sont ultérieurement effondrées.

La société Morel Courtage est une entreprise du bâtiment, qui est intervenue pour effectuer des travaux de reprise suite au dégât des eaux dans l’appartement de M. Y, début 2014, pour un diagnostic le 11 février 2013 puis pour effectuer en novembre 2014 un traitement fongicide et insecticide des solives soutenant le plancher des caves, puis début 2015 après le sinistre pour un étampage.

Dès lors en dépit d’interventions répétées, elle n’a pas suffisamment alerté le syndic sur l’urgence de la situation et l’état de la panne sablière sous l’appartement de M. Y notamment à l’occasion du diagnostic de février 2013 puis de son intervention de novembre 2014 qui a donné lieu à l’établissement de deux factures sans qu’aucune difficulté d’accès n’y soit mentionnée, les mails à ce sujet adressés à l’agence Morel concernant l’étampage postérieur au sinistre. De plus cet étampage, s’est révélé insuffisant.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Une alerte en temps utile de la part de la société Morel Courtage auprès de la copropriété aurait été de nature à éviter l’effondrement du plancher soit une aggravation des dommages. Compte tenu des éléments du dossier et d’une inertie du syndicat des copropriétaires à anticiper les difficultés, la perte de chance est fixée à 20%.

M. Y peut également invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle le manquement de la société Morel Courtage à son devoir de conseil.

Sur la responsabilité de la société Générali, assureur de la copropriété :

La société d’assurances Générali fait valoir :

— que ce n’est pas un vice de construction qui est à l’origine du sinistre mais une humidité excessive des caves due à une absence d’entretien,

— que le contrat exclut par une clause indiquée en caractères gras, de sa garantie, le défaut d’entretien de même que les dommages dus à la vétusté,

— que les copropriétaires ont tardé à mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour remédier à l’humidité.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la clause invoquée n’a pas été portée à sa connaissance, et est nulle car ni formelle ni limitée.

Il résulte du contrat souscrit que sont garantis les écoulements d’eau accidentels, les infiltrations accidentelles d’eau et que, page 30 des conditions générales, sont exclus le défaut d’entretien de même que les dommages dus à la vétusté.

Aucune preuve n’est rapportée par la société d’assurance que les conditions générales du contrat d’assurance mentionnant les causes d’exclusion invoquées aient été portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires en l’absence de signature par lui des dispositions particulières indiquant qu’elles l’auraient été.

En application des dispositions de l’article L 112-2 du code des assurances, elle ne lui sont dès lors pas opposables.

En outre, il résulte de l’article L 113-1 du code des assurances que la clause d’exclusion pour être valable doit être formelle et limitée.

Le législateur, en exigeant tout d’abord que l’exclusion soit formelle, a eu pour dessein de permettre à l’assuré d’avoir une conscience claire de la restriction du champ d’application de la garantie.

En imposant ensuite que les clauses d’exclusion soient limitées, il a eu pour volonté de ne pas soumettre l’assuré à des stipulations qui, en raison de leur généralité, auraient pour effet de vider la garantie de sa substance.

La clause excluant le défaut d’entretien de même que les dommages dus à la vétusté, qui ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n’est ni formelle ni limitée et n’est dès lors pas valable.

Dès lors, la décision déférée est confirmée en ce que la société Générali doit sa garantie et que Monsieur Y dispose d’une action directe à son encontre.

Sur les travaux relatifs aux parties privatives :

Le premier juge a alloué 19.000 euros de ce chef.

M. Y sollicite la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage à payer à M. Y, la somme de 19 000 euros TTC au titre du coût des travaux de réparation affectant ses parties privatives précisant qu’au final ils lui ont coûté plus chers.

La société Générali soutient que M. Y ne saurait solliciter une somme supérieure à 22.815,30 euros au titre de son préjudice matériel.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de déduire le coût des travaux d’électricité qui n’a pas été affectée.

Cependant il résulte de l’expertise que parmi les travaux nécessaires pour remédier aux dommages, l’enlèvement puis la reconstruction des cloisons est préconisé lequel nécessite la dépose puis repose de l’électricité.

Dès lors, M. Y devant être indemnisé de son entier préjudice, le coût des travaux relatifs à l’électricité doit être retenu à hauteur de 2.530 euros .

Par conséquent, il convient de confirmer la décision déférée de ce chef sauf à dire que la responsabilité de la société Morel Courtage est limitée à 20% .

Sur la perte de loyers :

Le premier juge lui a alloué la somme de 16.800 euros au titre de la perte de loyers évaluée au 31 décembre 2018.

M. Y fait valoir :

— qu’il devait attendre la réalisation des travaux affectant les parties communes pour entreprendre les travaux de son appartement,

— que sa perte locative se poursuit jusqu’à la fin 2019 et il demande la somme de 21.000 euros de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation de la décision déférée de ce chef.

Il est acquis aux débats que les travaux concernant les parties communes ont été réceptionnés le 13 septembre 2019.

Au vu de l’ampleur des travaux à réaliser nécessitant plusieurs mois, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage dans la limite de 20% à payer à M. Y, la somme de 21.000 euros TTC au titre de la perte de loyers,

.

Sur les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires :

Au vu de ses fautes et de la situation respective des parties, la décision déférée est confirmée en ce qu’elle a dit que la société Morel Courtage devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires et la société Générali à hauteur de 20% des condamnations mises à leur charge comprenant le coût de réfection des parties communes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage sont condamnés in solidum aux dépens et à payer à M. Y une indemnité de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne la responsabilité de la société Morel courtage

et la perte des loyers,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les conséquences du manquement à son devoir d’information et de conseil de la société Morel courtage ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance qu’il y a lieu de fixer à 20%,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage dans la limite de 20% à payer à M. Y, la somme 19.000 euros au titre des travaux sur ses parties privatives,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage dans la limite de 20% à payer à M. Y, la somme de 21.000 euros TTC au titre de la perte de loyers,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage à verser à M. Y une indemnité de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Generali et la société Morel Courtage aux dépens de l’appel qui seront recouvrés par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE