N° RG 21/01909

N° Portalis DBVX-V-B7F-NOXW

Décision du

Président du TJ de LYON

Référé

du 27 octobre 2020

RG : 19/02220

Z

C/

G-H

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 26 JANVIER 2022

APPELANT :

M. Y Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry MONOD de la SELARL MONOD – TALLENT, avocat au barreau de LYON, toque : 730

Assisté de M^e Christian MENARD, avocat au barreau de CHAMBÉRY

INTIMÉE :

M^me A Z née G-H I domiciliée chez sa fille Madame B C 24, […]

née le […] à […] 31800 SAINT-GAUDENS

Représentée par M^e Sophie TRINCEA de la SELARL TRINCEA AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1059

Assistée de M^e Isabelle JUVIN-MARLEIX, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Décembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Décembre 2021

Date de mise à disposition : 26 Janvier 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- J K-L, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, J K-L a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

D Z né le […] à Grenoble est décédé le […], laissant pour lui succéder son épouse, A Z et ses trois enfants X, Y et B Z.

D Z et son épouse avaient fait donation à leurs trois enfants de la nue-propriété de biens immobiliers, par acte de donation partage du 11 avril 2010 dressé par Maître M-N O, notaire à Vouzailles (Vienne), avec réserve d’usufruit leur vie durant et jusqu’à décès du survivant et clause de maintien des immeubles, s’ils sont bâtis, en bon état de réparations, grosses ou menues.

Dans ce cadre Y Z a reçu en donation les biens suivants :

• Les 5986/10000èmes de la moitié de la nue-propriété des lots de copropriétés dépendant d’un immeuble à Neuilly sur seine, (92), […],

La nue-propriété de la propriété dénommée « Maison Rivoire » sise à […] […],

• La nue-propriété des lots de copropriétés dépendant d’un immeuble à Trouville sur mer (calvados), […].

L’immeuble « Maison Rivoire » est composé :

• de la maison Rivoire, maison principale, classée monument historique en 1991, lot 490, avec sa voie d’accès et son jardin attenant,

d’un bâtiment annexe dit « les Galeries » contigu, lots 491 et 492,•

d’un petit immeuble indépendant dit « La Perception » ou « petite maison » lot 493,•

d’un ensemble de jardins, formant le « deuxième jardin », lots 523 à 529.•

D Z est décédé le […] et en vertu de l’acte de donation partage du 11 avril 2010, A Z est désormais usufruitière de l’ensemble des biens immobiliers ayant fait l’objet de la donation, dont la propriété 'Maison Rivoire'.

Aux motifs que sa mère A Z n’entretenait pas les biens donnés dont elle avait l’usufruit et que la propriété 'la Maison Rivoire’ était laissée à l’abandon, sans aucun entretien, Y Z l’a assignée par exploit du 29 novembre 2019 devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir au principal condamner à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de la propriété 'la Maison Rivoire’ et à lui rembourser les dépenses qu’il a engagées pour son compte au titre de travaux d’entretien d’urgence, à hauteur de la somme de 5 993 €.

Aux termes de ses dernières demandes, Y Z a sollicité en définitive l’autorisation de faire réaliser, à la charge financière de A Z, les travaux nécessaires à la remise en l’état de la propriété.

A Z a soulevé l’irrecevabilité des demandes de Y Z aux motifs qu’elle avait renoncé à l’usufruit et qu’il n’y avait eu aucun préalable de conciliation, s’agissant de la demande relative à l’élagage des arbres, et a demandé au juge des référés, en tous cas, de les déclarer non fondées et subsidiairement de relever l’existence de contestations sérieuses et de renvoyer le demandeur à mieux se pourvoir au fond.

Par ordonnance du 27 octobre 2020, le juge des référés a :

Débouté A Z de sa demande de fin de non-recevoir ;•

• Débouté Y Z de sa demande d’être P à faire réaliser les travaux suivants à la charge financière de Madame A Z : Maison Rivoire :• Réfection complète de la verrière dans la toiture au-dessus de l’escalier principal,• Travaux de conservation des fresques classées au premier étage,• Réparation de la jacobine donnant sur la rue,• Réparation de l’intégralité de l’électricité,• Réfection des plafonds et plancher défectueux,• Reprises des fissures intérieures.• Bâtiment « les Galeries » :•

• Appartement des locataires Mermet : réfection complète de leur électricité, réfection des planchers défectueux,
Réparation du balcon de l’appartement du deuxième étage,• Intégralité de la toiture (charpente et couverture) avec terrassements nécessaires pour la grue.• Immeuble dit de « la Perception » :• Réparation de la cheminée,• Des fondations,• Des fissures du mur pignon,[…],• De l’escalier.•

• P Y Z à faire réaliser les travaux suivants à la charge financière de A Z : Jardins :• Elagage de tous les arbres,• Abatages selon les dispositions légales ou réglementaires.• Murs de soutènement :•

• Dégagements de tous les lierres et végétations les envahissant à compter de la signification de l’ordonnance ;

• Condamné A Z à verser à Y Z la somme de 5 993 € correspondant au remboursement des frais d’entretien justifiés ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;•

Condamné A Z aux entiers dépens.•

Le juge des référés retient en substance :

• que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne peuvent s’appliquer à l’instance introduite avant l’entrée en vigueur du texte imposant un préalable de conciliation ;

• que la renonciation à usufruit de A Z est opposable à Y Z, mais uniquement à compter de son enregistrement à la publicité foncière le 20 février 2020 et qu’en conséquence les obligations de l’usufruitier courent du 11 avril 2010, date de l’acte de donation, au 20 février 2020 ;

• qu’il ressort des documents produits par Y Z que les travaux sollicités ne constituent pas des travaux d’entretien mais des travaux de rénovation de structure à neuf de la propriété, à l’exception des travaux d’élagage ;

• que le rapport d’architecte du 21 décembre 2010 établi dans l’année de la donation partage démontre que l’immeuble nécessitait de grosses réparations imputables au nu propriétaire et que l’état de l’immeuble correspondait à la valeur fixée dans la donation partage ;

• qu’en conséquence, seules les demandes de Y Z relatives aux jardins (élagage des arbres et abattages) et relatives aux murs de soutènement (dégagement des lierres et végétations les envahissant) peuvent prospérer ;

que Y Z justifie des frais d’entretien dont il demande le remboursement.•

Suivant déclaration enregistrée par RPVA le 12 mars 2021, Y Z a fait appel de l’ordonnance de référé, appel limité aux chefs de décision l’ayant débouté de ses demandes et ayant dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 31 mai 2021, Y Z demande à la Cour de :

Dire et juger recevable et bien fondé son appel ;

Vu les dispositions de l’article 750-1 issu du décret n°2019-1393 du 11 décembre

2019,

Confirmer l’ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Lyon le 27 octobre 2020,

en ce qu’elle a :

Débouté A Z de sa demande de fin de non-recevoir,•

• Condamné A Z à lui verser la somme de 5 993 € correspondant au remboursement des frais d’entretien justifiés,

• l’a P à faire réaliser les travaux suivants à la charge financière de A Z :

• Jardins : Elagage de tous les arbres, Abatages selon les dispositions légales ou réglementaires, Murs de soutènement : Dégagements de tous les lierres et végétations les envahissant.•

Réformer l’ordonnance de référé du 27 octobre 2020 du Tribunal Judiciaire de Lyon

pour le surplus, et statuant à nouveau :

A titre principal, autoriser Y Z à faire réaliser les travaux suivants à la charge financière de A Z :

Maison Rivoire :• Réfection complète de la verrière dans la toiture au-dessus de l’escalier principal,• Travaux de conservation des fresques classées au premier étage,• Réparation de la jacobine donnant sur la rue,• Réparation de l’intégralité de l’électricité,•

Réfection des plafonds et plancher défectueux,• Reprises des fissures intérieures.•

Bâtiment « les Galeries »•

• Appartement des locataires Mermet : réfection complète de leur électricité, réfection des planchers défectueux, Réparation du balcon de l’appartement du deuxième étage,• Intégralité de la toiture (charpente et couverture) avec terrassements nécessaires pour la grue.•

Immeuble dit de « la Perception » :• Réparation de la cheminée,• Des fondations,• Des fissures du mur pignon, des fissures des cloisons intérieures,• De l’escalier.•

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, la Cour devait considérer que A Z n’est pas tenue de prendre en charge financièrement les travaux de grosses réparations,
L’autoriser à faire réaliser les travaux d’entretien suivants à la charge financière de A Z :

Maison Rivoire :• Réfection complète de la verrière dans la toiture au-dessus de l’escalier principal,• Travaux de conservation des fresques classées au premier étage,• Réparation de la jacobine donnant sur la rue,• Réparation de l’intégralité de l’électricité,• Réfection des plafonds et plancher défectueux.•

Bâtiment « les Galeries »•

• Appartement des locataires Mermet : réfection complète de leur électricité, réfection des planchers défectueux, Réparation du balcon de l’appartement du deuxième étage.•

Immeuble dit de « la Perception » :• Réparation de la cheminée.•

En tout état de cause,

• Condamner A Z à lui verser la somme de 9 911,03 € correspondant au remboursement des frais d’entretien justifiés,

• Condamner A Z à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Y Z expose :

• que l’ensemble de la propriété a été volontairement abandonné sans aucun entretien structurel, mettant en péril les personnes, tous les bâtiments de cette propriété et ceux voisins ;

• que A Z a immédiatement réagi à la délivrance de l’assignation en renonçant à l’usufruit.

A titre liminaire, il fait valoir que les fins de non recevoir soulevées par A Z doivent être rejetées, aux motifs :

• que contrairement à ce qu’elle soutient, sa demande relative à « l’élagage de tous les arbres et l’abattage selon les dispositions légales ou réglementaire n’est pas soumise au préalable de tentative de conciliation, » l’article 750-1 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1393 du 11 décembre 2019 n’étant applicable qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 ;

• qu’il ne peut être soutenu qu’il n’a pas qualité à agir aux motifs qu’il est pleinement propriétaire depuis la renonciation de sa mère à l’usufruit, l’acte de renonciation n’étant opposable qu’à compter de son enregistrement auprès de la publicité foncière, soit à partir du 16 mars 2020 et sa qualité à agir étant incontestable pour les travaux qui auraient dû être réalisés entre le 11 avril 2010, date de la donation partage, et le 16 mars 2020.

Y Z soutient, à titre principal, être fondé à demander la prise en charge financières des travaux qu’il sollicite par A Z, aux motifs :

qu’en vertu de l’acte de donation partage, A Z devait en sa qualité• d’usufruitière, maintenir les immeubles en bon état de réparations grosses ou menues et que dès lors que les travaux sont nécessaires pour permettre le maintien de l’immeuble en l’état, ils doivent être pris en charge par A Z ;

• que les réparations dont le remboursement est sollicité sont les conséquences d’un défaut d’entretien de la part de A Z pendant la période de l’usufruit, étant observé qu’en vertu de l’article 605 du code civil, les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ;

• que c’est à tort que le premier juge a retenu que les travaux qu’il demandait était des travaux de rénovation, puisqu’il n’était pas démontré que les défauts existaient au moment de la donation et alors qu’en tout état de cause, ce n’est pas parce que les travaux sont importants qu’ils sont des travaux de rénovation ;

• qu’en l’espèce, l’immeuble est devenu inhabitable postérieurement à la donation, en raison d’un défaut d’entretien de A Z et que par ailleurs elle doit, compte tenu des termes de la donation partage, supporter les grosses réparations pour maintenir l’immeuble en bon état, tel qu’énuméré dans ses demandes.

A ce titre, il précise :

• qu’en ce qui concerne l’appartement des locataires, un courrier du maire du 17 mai 2011 fait état d’un plancher qui menace de s’effondrer, état de ruine qui n’a jamais été constaté lors de la signature de la donation ;

• qu’en cas de défaut de réparations d’entretien, l’article 605 du code civil prévoit que les grosses réparations sont à la charge de l’usufruitier et qu’il appartient à A Z de rapporter la preuve qu’elle a procédé aux réparations d’entretien de l’immeuble pendant l’usufruit pour se libérer de son obligation de contribuer aux grosses réparations, ce qu’elle ne fait pas ;

• qu’en ce qui concerne la Maison Rivoire, il l n’y a jamais eu aucune mise à niveau du système électrique, le chauffage central est hors d’usage, une verrière dans la toiture au-dessus de l’escalier principal est cassée, un panneau situé au premier étage présentant des fresques classées est en cours d’effondrement, une jacobine donnant sur la rue perd ses briques, les plafonds tombent et un plancher est complètement vermoulu ;

• qu’en ce qui concerne le bâtiment annexe 'les Galeries', l’appartement donné en location dispose d’une installation électrique d’une extrême dangerosité, une partie du plancher s’effondre, l’appartement du second étage dispose d’un balcon dangereux, dont la structure bois s’est affaissée, la toiture n’est plus étanche et menace partiellement de s’effondrer à tout instant et a dû être bâchée de toute urgence en juillet 2019 ;

• qu’en ce qui concerne l’immeuble la Perception, il est à l’état d’abandon complet, comme en atteste la description qui en a été faite par un organisme de logement social SOLIHA le qualifiant de « taudis » et présente plusieurs périls imminents, l’immeuble menaçant de s’effondrer ;

• qu’en ce qui concerne le 2ème jardin en partie classé, celui ci était en friche totale, insalubre avec rats et serpents et quasiment infranchissable en raison de ronces, bambous et arbustes, cet abandon d’entretien étant à l’origine d’un envahissement du hangar d’un voisin par le lierre ayant ensuite fait effondrer sa toiture et que c’est lui qui l’a finalement remis en état à ses frais, qu’il persiste toutefois de nombreux groupes d’arbres jamais entretenus et jamais élagués et qui sont devenus menaçants pour tous les murs de soutènement, de nombreuses branches surplombant les parcelles voisines, et risquant à terme d’abîmer les murs par leurs racines.

A titre subsidiaire, il s’estime fondé, si la Cour devait considérer que A Z n’est pas tenue des travaux de grosses réparations, à solliciter la prise en charge par A Z des travaux d’entretien.

Il fait valoir qu’à tort, le juge des référés a limité ces travaux à ceux relatifs aux jardins et aux murs de soutènement alors que plusieurs autres travaux, dont il sollite la prise en charge, sont des travaux d’entretien, à savoir :

Pour la Maison Rivoire : la réfection complète de la verrière, les travaux de conservation des fresques classées au premier étage, la réparation de la jacobine donnant sur la rue, la réparation de l’intégralité de l’électricité, la réfection des plafonds et plancher défectueux ;

Pour le Bâtiment « les Galeries » : la réfection complète de l’ électricité et des planchers des locataires Mermet, la réparation du balcon de l’appartement du deuxième étage ;

Pour l’immeuble « la Perception » : la réparation de la cheminée.

Y Z indique par ailleurs être fondé à solliciter la confirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné A Z à lui verser la somme de 5 993 € en remboursement des frais d’entretien et qu’il entend solliciter également sa condamnation à lui verser la somme de 9 911,03 € en remboursement de dépenses accessoires qu’il a également avancées pour faire réaliser des travaux d’entretien, donc il justifie, à savoir :

1. Facture du 28 décembre 2020 pour un montant de 1 451,45 €, pour la Réfection zinguerie sur habillage arrière et coté verrière, compris, remplacement liteau et tuiles écailles, remplacement passée de toit en zinc ;

1. Facture du 28 décembre 2020 pour un montant de 313,58 €, relative aux travaux de condamnation de la sortie de cheminée des locataires qui l’ont rendu défectueuse et dangereuse, après le tubage neuf de 2012 ;

1. Facture du 1er novembre 2020 pour un montant de 864 € pour « l’enlèvement d’un noisetier dans le parc », le coupage des branches et l’évacuation, éradication devenue nécessaire y compris l’enlèvement de la grosse branche tombée à 3 mètres de la toiture neuve du voisin ;

Facture du 28 septembre 2020 d’un montant de 2 102,76 €, pour l’évacuation des détritus, du 1. grattage des pierres, galets, tuiles, nivellement et pose de concassés pour la grue pour les travaux de toiture ;

Devis du 15 mars 2021 pour un montant de 150 € réglé par chèque du 16 mars 2021 pour 1.

l’enlèvement d’un tas de ferraille provenant de l’effondrement des arceaux de promenade le long d’un des murs de soutènement ;

1. Factures du 13 novembre 2018 pour des montants respectifs de 90 € et 192 € relatives à l’enlèvement de deux barrières de chantier et à l’envoi à la décharge de radiateurs en fonte trouvés sur un balcon ;

1. Facture du 20 septembre 2018 pour un montant de 1 369,06 € pour l’éclairage des parties communes pour les locataires ;

Facture du 5 décembre 2020 pour un montant de 1 795,68 € pour l’éradication de la forêt1.
d’acacia existante entre deux murs de soutènement outre le bâchage pour éviter les reprises ;

Facture du 19 janvier 2015 pour un montant de 1 582,50 € relative à l’évacuation de tous les 1. encombrants dans les combles des « Galeries », cellier et haut de l’escalier.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 25 juin 2021, A Z demande à la Cour de :

Dire irrecevables et non fondées les demandes de Y Z ;•

• Confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf celles concernant sa condamnation à rembourser Y Z des travaux de mise en état du jardin de Pont de Beauvoisin sous astreinte, dispositions dont il est demandé l’infirmation ;

• Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamnée à payer à Y Z la somme de 5 993 €, dont il faut retirer la facture de bâchage ;

Débouter Y Z de tous ses moyens fins conclusions.•

A Z expose :

• que l’ensemble de ses biens immobiliers, dont elle est usufruitière depuis avril 2010, pour en avoir fait donation à ses trois enfants, n’est pas en bon état et représente une lourde charge ;

• qu’elle gère ses biens en « bon père de famille » et fait face aux dépenses nécessaires sur tous ses biens, et notamment des frais de 12 à 15 000 € annuels pour la seule maison objet du litige ;

• qu’à l’occasion de la donation partage, chacun des enfants a reçu un tiers de la masse des biens immobiliers donnés, soit pour chacun d’eux la somme de 375 666 € ;

• qu’il en a été ainsi pour Y Z, qui s’est notamment vu attribuer la nue-propriété de l’ensemble immobilier dénommé 'Maison Rivoire’ pour 238 000 €, ensemble qui comprend trois bâtiments, dont le bâtiment appelé « Perception » donnant sur la rue, qui n’a jamais été considéré comme habitable ;

• que le 6 janvier 2020, elle a renoncé à l’usufruit sur le bien litigieux, ne supportant plus les pressions que lui fait subir son fils Y, que l’acte notarié de renonciation a été régularisé le 5 février 2020 et a été enregistré auprès des services de la publicité foncière le 16 mars 2020.

Elle soutient en premier lieu que Y Z est irrecevable en ses demandes, n’ayant ni qualité, ni intérêt à agir, alors que :

• il ne peut pas être P à entreprendre des travaux sur un bien dont il est pleinement propriétaire, sa qualité de propriétaire l’autorisant à procéder à tous les travaux qu’il souhaite sur le bien, sans avoir besoin d’une autorisation ;

• il ne peut pas davantage mettre de tels travaux à intervenir, ou postérieurs à la renonciation à l’usufruit, que ce soit l’organisation de ces travaux, ou leur paiement, à la charge de sa mère car elle a perdu la qualité d’usufruitière, aucun texte ne pouvant fonder sa demande ;

• qu’il lui appartient, s’il considère que sa mère lui a causé un préjudice par l’exécution fautive de ses obligations d’usufruitière d’agir au fond, en responsabilité mais qu’il ne peut en revanche, en l’absence de fondement juridique, lui demander de payer les travaux qu’il souhaite entreprendre sur un bien qui lui appartient.

En second lieu, A Z fait valoir que Y Z n’est pas fondé à solliciter sa condamnation en remboursement de travaux.

Elle indique à ce titre que sa condamnation à payer à Y Z, une somme de 5 993 € en remboursement de travaux qu’il prétend avoir payés pour compte de l’usufruitière est contestable, alors que :

• elle a été condamnée sur la base d’une facture de bâchage déjà réglée, et sur la base de devis qui ne sont pas des factures, la facture de 2 166,21 € ayant par ailleurs été réglée par elle, par l’intermédiaire de son fils X.

A Z fait valoir en troisième lieu qu’elle ne pouvait être condamnée à supporter la charge financière des travaux d’élagage de tous les arbres » et leur abattage « selon les dispositions légales ou réglementaires » sans davantage de précision, ainsi que le dégagement des lierres des murs de soutènement.

Elle relève que cette condamnation est imprécise sur l’objet de la prise en charge, les arbres visés n’étant pas identifiés et aucun devis n’étant communiqué et qu’il n’était aucunement nécessaire de dégager les lierres des murs de soutènement, la coupe d’une partie du tronc du lierre étant suffisante.

En quatrième lieu, elle demande que l’ordonnance soit confirmée en ce qu’elle a débouté Y Z de sa demande de travaux, alors que :

• dans le cadre de la donation partage, la valorisation de l’ensemble immobilier litigieux s’élève à la somme 340 000 € en pleine propriété soit pour la nue-propriété une valeur de 238 000 €, cette valorisation tenant compte de l’état du bien immobilier ;

• que mettre à la charge de l’usufruitière non une obligation de maintien de l’ensemble dans son état au jour de l’ouverture de l’usufruit mais une rénovation telle que le bien soit dans un état meilleur à la fin de l’usufruit qu’il ne l’était à son ouverture, viole le principe de fixité de la valorisation au moment de la donation-partage de 2010 ;

• qu’une telle charge contreviendrait au principe de fixité de la valorisation et romprait l’égalité entre les enfants ;

• que les travaux imputables à l’usufruitier ne peuvent consister en une rénovation de l’immeuble, et donc de rendre le bien à la fin de l’usufruit dans un état meilleur que celui dans lequel il se trouvait à l’ouverture de l’usufruit.

Elle précise notamment :

• que quelques mois avant la donation-partage, son époux avait résilié le contrat de fourniture d’électricité en raison de la vétusté de l’installation électrique qu’il n’est donc pas possible de faire porter la charge de travaux d’électricité à l’ex usufruitière ;

• que les planchers de l’appartement loué aux locataires Mermet était défectueux au moment de la donation et que ses travaux ne peuvent être mis à sa charge ;

• qu’en 2010, dès la donation effectuée, Y Z a saisi un cabinet d’architecte dans le but de réaliser à ses frais des travaux de réhabilitation totale de l’ensemble immobilier, et réaménager la maison et que les travaux commandés par Y Z en 2020 au moment de la donation partage, qui sont ceux demandés aujourd’hui, confirment la vétusté de l’ensemble immobilier au moment de la création de l’usufruit.

A Z ajoute en dernier lieu :

• qu’au visa de l’article 606 du code civil, les travaux demandés, qui consistent en de grosses réparations, incombent au nu propriétaire ;

• que par ailleurs, le cumul de la qualité de nu-propriétaire et d’occupant de Y Z fait obstacle à la demande de travaux, puisque, bien que nu propriétaire, il a bénéficié de la jouissance de l’ensemble immobilier, y a fait des travaux, notamment pour l’appartement du 2ème étage de la partie « les Galeries », désormais en très bon état général, a meublé entièrement l’habitation principale (Maison Rivoire) ce dont atteste le constat d’huissier qu’il produit.

Elle conclut être très éprouvée par l’action judiciaire de son fils Y, à son encontre, alors qu’elle est âgée de 90 ans, que ses moyens ont diminué depuis le décès de son mari, qu’elle a fait le choix avec son mari, il y a dix ans, de donner l’intégralité de ses biens immobiliers à ses enfants, dans un contexte où son fils, qui est radiologue, non seulement a les moyens de rénover le bien qui lui a été légué mais s’y est également installé alors qu’il n’était que nu-propriétaire.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire,

Y Z a assigné A Z en référé.

Ses demandes doivent donc être examinées sur le fondement des textes régissant la procédure de référé, plus précisément les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Or, il ne fonde aucunement ses demandes sur les textes sus-visés mais sur des dispositions de fond, et plus précisément, sur les articles 578, 605 et 606 du code civil, régissant l’usufruit, étant rappelé que le juge des référés ne peut statuer qu’au regard des textes qui encadrent ses pouvoirs juridictionnels et qu’il n’est pas juge du fond.

Par application de l’article 12 du code de procédure civile, en l’absence de toute précision sur le fondement juridique de la demande, il appartient au juge saisi de rechercher les fondements juridiques appropriés.

En l’espèce, Y Z, arguant d’une urgence à entretenir le bien qui lui a été donné et à effectuer des réparations essentielles, demande :

• à titre principal à être P à faire réaliser, à la charge de sa mère, différents travaux d’entretien et de grosses réparations sur le bien dont il est désormais propriétaire, sa mère ayant renoncé à l’usufruit ;

• à titre subsidiaire, d’être P à faire réaliser, à la charge de sa mère, différents travaux d’entretien sur ce même bien ;

• en tout état de cause, de condamner A Z à lui rembourser différentes dépenses d’entretien qu’il aurait effectuées.

Au regard de la nature de ses demandes, il doit être retenu que celles-ci rentrent, s’agissant des deux premières, dans le cadre des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile en vertu desquelles :

Dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes le mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

S’agissant de la dernière demande, il doit être retenu qu’elle rentre dans le cadre des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, selon lequel le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

I. Sur les demandes de Y Z visant à être P à effectuer des travaux d’entretien et de réparation à la charge de A Z

1) Sur les fins de non recevoir soulevée par A Z

A Z soulève l’irrecevabilité des demandes de Y Z du fait :

• de l’absence de préalable de conciliation, s’agissant des demandes relatives à l’élagage des arbres et de dégagement des lierres des murs de soutènement

• de sa qualité de propriétaire à part entière, pour défaut d’intérêt, alors qu’elle a renoncé à l’usufruit.

Concernant la première fin de non recevoir, c’est à raison que le premier juge a retenu que l’article 750-1 du code de procédure civile, issu du décret N° 2019 -1393 du 11 décembre 2019 instituant un préalable de conciliation n’était applicable qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 et que A Z ne pouvait s’en prévaloir dans le cadre de l’instance, introduite par assignation du 29 novembre 2019.

La Cour en conséquence confirme la décision déférée de ce chef.

Concernant la seconde fin de non recevoir, c’est à raison que le premier juge a retenu que Y Z avait intérêt à agir pour la période courant de l’acte de donation, régularisé par acte notarié le 11 avril 2010, à la date d’enregistrement à la publicité foncière de la renonciation à usufruit, étant observé toutefois que l’enregistrement de l’acte de renonciation à usufruit à la publicité foncière, dont le justificatif est versé aux débats, a eu lieu le 16 mars 2020 et non le 20 février 2020, comme retenu à tort par le premier juge.

Sous cette réserve, la Cour confirme la décision déférée foncière qui a retenu que Y Z justifiait d’un intérêt à agir et a rejeté la fin de non recevoir soulevée à ce titre par l’intimée.

2) Sur le bien fondé des demandes de Y Z

Y Z demande à être P à réaliser, à la charge de sa mère, différents travaux d’entretien et de réparation du bien qu’il a reçu en donation, lesquels s’imposent en raison de leur caractère urgent.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, précédemment cité, il lui appartient de rapporter la preuve d’une part de l’urgence alléguée et, d’autre part, de ce que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, étant observé que le différend existant entre les parties, qui nécessite que soit tranché au fond le contour des obligations de l’usufruitier, ne justifie pas que les mesures demandées soient, dans le cadre du référé appréciées, au regard de l’existence du différend les opposant.
S’agissant de l’urgence, Y Z soutient que l’ensemble de la propriété est abandonné, sans entretien structurel, et qu’il a de ce fait péril pour les personnes, les bâtiments de la propriété et ceux des voisins.

Il ressort des pièces qu’il verse aux débats que la propriété qu’il a reçu en donation était à l’initial d’une grande vétusté et que des travaux urgents se sont avérées nécessaires depuis la date de la donation.

Ainsi, le rapport d’architecte du 21 décembre 2010, établi à la demande de Y Z alerte sur le risque à maintenir le locataire dans les lieux d’une partie des bâtiments, une partie des ouvrages menaçant ruine.

Le 17 mai 2011, le maire de la ville de Pont de Beauvoisin a alerté le propriétaire que le plancher de l’appartement des locataires menaçait de s’effondrer et envisageait d’arrêter une procédure d’arrêté de péril imminent.

Dans un constat du 3 novembre 2017, un huissier de justice observait de très nombreux jours dans la toiture et des infiltrations.

Dans un constat du 7 mai 2019, un huissier de justice relevait que la cheminée était en mauvais état et que plusieurs briques menaçaient de tomber.

Par Sms du 20 décembre 2019, le locataire informait le propriétaire que des tuiles du toit étaient tombées dans le jardin à la suite d’un vent violent.

De façon générale, les pièces versées aux débats démontrent que la propriété présente une grande vétusté et que des interventions urgentes s’avèrent régulièrement nécessaires, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par l’intimée. L’urgence est donc démontrée.

S’agissant de l’absence de contestation sérieuse, Y Z fait valoir, d’une part, qu’en vertu de l’acte de donation partage, A Z devait maintenir l’immeuble en bon état et supporter pendant toute la durée de l’usufruit les réparations, grosses ou menues nécessaires pour maintenir l’immeuble en l’état et que, d’autre part, en vertu des dispositions des articles 605 du code civil, si l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, il doit assurer la charge des grosses réparations si elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, ce qu’il soutient être le cas.

Il lui appartient toutefois d’en rapporter la preuve avec l’évidence requise en référé, étant observé qu’il n’a pas à être P à faire les travaux qu’il sollicite, puisqu’il est désormais pleinement propriétaire, et qu’en réalité il convient de déterminer, à travers sa demande, s’il est justifié que les travaux requis soient à la charge de A Z alors qu’elle avait la qualité d’usufruitière, étant observé que la condamnation sollicitée ne peut l’être qu’à titre provisionnel, s’agissant d’une procédure de référé.

Il est constant que la propriété comporte plusieurs parties : la partie la plus importante, appelée Maison Rivoire, et deux autres bâtiments, un bâtiment dit 'Les Galeries’ et un second dit 'La Perception'.

S’agissant de la 'Maison Rivoire', Y Z sollicite que soient mis à la charge de sa mère différents travaux, correspondant à de grosses réparations sans pour autant démontrer que ces réparations sont urgentes et qu’elles sont justifiées par un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier, dans un contexte où il n’est pas contesté que la maison était à l’origine d’une grande vétusté lorsqu’elle a fait l’objet de la donation partage et où il n’appartient à l’usufruitier que de restituer le bien dans l’état dans lequel il se trouvait au début de l’usufruit (article 578 du code civil : l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui même, à charge d’en conserver la substance), ce qui est le sens également des termes de l’acte de donation dont se prévaut Y Z.

Il en est ainsi :

de la réfection complète de la verrière dans la toiture au-dessus de l’escalier principal,• des travaux de conservation des fresques classées au premier étage,•

• de la réparation de la jacobine donnant sur la rue, étant observé que Y Z, à ce titre, se limite à produire une photo non datée, de mauvaise qualité, et ne permettant pas d’identifier une nécessité de réparation,

• de la réparation de l’intégralité de l’électricité, alors que par courrier du 20 juillet 2009, donc antérieur à l’acte de donation, le père de Y Z a résilié le contrat de fourniture d’électricité en raison de la vétusté de l’installation.

Il en est de même s’agissant du bâtiment dit 'les Galeries' alors qu’il n’est pas également démontré que les réparations sollicitées sont dues à un défaut d’entretien postérieur à la donation et que les éléments produits paraissent démontrer qu’à la date de l’acte notarié, les différents désordres invoqués étaient déjà présents.

Il en est ainsi :

• de la réfection complète de l’électricité et de la réfection des planchers défectueux de l’appartement des locataires Mermet, dont il était déjà question peu de temps après la donation, comme l’atteste le rapport d’architecte du 21 décembre 2010 réalisé à la demande de Y Z et la lettre du maire de la commune en date du 17 mai 2011, ce qui démontre que les désordres ne peuvent être dûs à un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier ;

• de la réparation du balcon de l’appartement du deuxième étage, la nécessité de cette réparation n’étant justifiée par aucune pièce ;

• de la réfection de l’intégralité de la toiture, le rapport d’architecte du 21 décembre 2010, établi dans les temps voisins de la donation, faisant expressément état de la nécessité de reprendre l’intégralité du toit, du fait de sa vétusté.

En ce qui concerne le bâtiment dit « La Perception », il n’est pas plus démontré que les réparations sollicitées sont dues à un défaut d’entretien postérieur à la donation, la nature des réparations nécessaires permettant de considérer qu’elles rentrent dans le cadre d’un bâtiment initialement non entretenu et d’une vétusté très ancienne.

Il en est ainsi :

des fondations qui se déchaussent, des fissures du mur pignon et des cloisons intérieures,• de l’escalier, qui mène aux deux étages dont il est relevé qu’il se désolidarise du mur.•

S’agissant, en revanche, de la cheminée, il est indiqué dans un constat d’huissier du 7 mai 2019 que celle-ci est en mauvais état et qu’il est nécessaire d’y remédier, plusieurs briques menaçant de tomber.
Cette réparation, à l’évidence impérative en raison du risque de chute de briques et qui ne peut être considérée comme une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil, incombait à A Z, alors usufruitière, au titre de son obligation d’entretien.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la Cour confirme la décision déférée qui a rejeté les demandes de Y Z tant en ce qui concerne les réparations d’entretien que les grosses réparations, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses, à l’excepté de la demande relative à la cheminée du bâtiment dit 'la perception’ et statuant à nouveau :

Condamne à titre provisionnel A Z à rembourser à Y Z le montant correspondant à la remise en état de la cheminée du bâtiment dit 'la Perception’ sur présentation d’une facture acquittée.

Enfin, Y Z sollicite la confirmation de la décision déférée qui l’a P, à la charge financière de A Z, à procéder à l’élagage et l’abattage des arbres, et à procéder au dégagement de tous les lierres et végétations envahissant les murs de soutènement.

Il est établi par deux constats d’huissier que le jardin à l’intérieur des murs d’enceintes n’était absolument pas entretenu, que des herbes hautes et des broussailles épaisses envahissaient tout le terrain et Y Z justifie par des factures avoir lui même financé l’élagage et l’abattage d’arbres au cours des années 2014, 2015 et 2019.

De même, il établi par un courrier du maire de la commune du 10 janvier 2018 qu’il lui a été enjoint de réaliser la taille et l’entretien de la végétation accrochée au mur d’enceinte de la propriété.

S’agissant de façon incontestable de travaux d’entretien, de par leur nature, il appartenait à A Z, en sa qualité d’usufruitière d’y procéder, ce qu’elle n’a pas fait, comme l’établissent les différentes factures que Y Z verse aux débats justifiant qu’il a pris en charge financièrement ces travaux.

Pour autant, s’il était légitime qu’il lui soit remboursé des sommes déboursées à ce titre, ces dépenses incombant à l’usufruitière, sa demande visant à voir faire réaliser ces travaux à la charge de A Z alors que certains avaient déjà été réalisés, qu’il sollicitait par ailleurs le remboursement des sommes qu’il avait engagées à ce titre et alors qu’il n’a produit aucun devis permettant de définir précisément les travaux qui restaient à entreprendre et leur coût se heurtait à une contestation sérieuse.

La cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu’elle a P Y Z à procéder à la charge de sa mère à l’élagage et l’abattage des arbres et au dégagement de tous les lierres et végétations envahissant les murs de soutènement et statuant à nouveau dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

II. Sur la demande de Y Z visant à voir condamner A Z à lui rembourser les travaux d’entretien qu’il a avancés

Le premier juge a condamné A Z à verser à Y Z la somme de 5.993

€ à titre de remboursement de frais d’entretien justifiés, faisant référence à ce titre aux pièces 19 à 28 produites par Y Z.

Y Z sollicite la confirmation de cette décision.

Pour autant, d’une part, s’agissant d’une condamnation en référé, cette condamnation ne pouvait intervenir qu’à titre provisionnel, et, d’autre part, le détail de la somme retenue n’était aucunement précisé, présentation détaillée dont s’abstient également Y Z.
La Cour, après avoir écarté les devis correspondant à des travaux non identifiés ou non confirmés par des factures (pièces 11, 25), ou les factures dont il n’est pas justifié qu’elles ont été réglées par Y Z (pièce 19) retient, au regard des factures et justificatifs de paiement produits à ce titre, alors que ces dépenses relèvent des obligations d’entretien de l’usufruitier et ne se heurtent donc à aucune contestation sérieuse, :

la Facture RM Entreprise du 16 septembre 2015, rotofil et broyage : 1 854 € (pièce 20)• la facture Meuret Elagages du 18 février 2019, élagage : 1 650 € (pièce 23)• la facture Meuret Elagages du 7 mai 2019, élagage : 445 € (pièce 23)• la facture Valentin Ginel du 12 mai 2019, élagage : 360 € (pièce 23)•

• la facture Ets Pillaud de 3 166,21 € du 19 juillet 2019, bâchage toit (pièce 15 et 27), à hauteur de 1 000 €, montant du paiement dont il est justifié la facture RM Entreprise du 4 septembre 2015, taille lierre : 384 € (pièce 28)• la facture RM Entreprise du 4 juillet 2019, nettoyage lierre : 300 € (pièce 28)•

soit un total de : 5 693 €.

La Cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné A Z à verser à Y Z la somme de 5.993 € à titre de remboursement de frais d’entretien justifiés et statuant à nouveau :

Condamne à titre provisionnel A Z à payer à Y Z la somme de 5 693 € à titre de remboursement des frais d’entretien qu’il a pris en charge.

Y Z sollicite par ailleurs, en cause d’appel, la somme totale de 9 911,03 €, au regard d’autres frais d’entretien qu’il a assumés en lieu et place de l’usufruitier.

Pour autant, les sommes sollicitées correspondent soit à des factures dont il n’est pas établi qu’elles correspondent :

• à des réparations dues à un défaut d’entretien postérieur à la date de la donation partage, au regard de la vétusté initiale des lieux (pièces 32, 35), à des obligations incombant à l’usufruitier (pièce 36, 37, 39).•

Par ailleurs, ne peuvent être retenus les frais engagés postérieurement à la date d’opposabilité de la renonciation à usufruit de A Z (pièces 33, 34, 38)

Il s’ensuit qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes présentées par Y Z au titre de frais engagés au-delà de la somme de 5 693 €, demandes qui se heurtent à une contestation sérieuse.

III. Sur les demandes accessoires

A Z succombant principalement, la Cour confirme la décision déférée qui l’a condamnée aux dépens.

La Cour condamne A Z aux dépens à hauteur d’appel ;

Compte tenu de la nature du litige, la Cour rejette la demande présentée par Y Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, non justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS,

La Cour
Confirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté les fins de non recevoir soulevée par A Z ;

Confirme la décision déférée qui a rejeté les demandes de Y Z relatives aux réparations d’entretien et de grosses réparations, à l’excepté de la demande relative à la cheminée du bâtiment dit 'la perception’ et statuant à nouveau :

Condamne à titre provisionnel A Z à rembourser à Y Z le montant correspondant à la remise en état de la cheminée du bâtiment dit 'la Perception’ sur présentation d’une facture acquittée ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a P Y Z à procéder à la charge de sa mère à l’élagage et l’abattage des arbres et au dégagement de tous les lierres et végétations envahissant les murs de soutènement et statuant à nouveau dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné A Z à verser à Y Z la somme de 5 993 € à titre de remboursement de frais d’entretien justifiés et statuant à nouveau :

Condamne à titre provisionnel A Z à payer à Y Z la somme de 5 693 € à titre de remboursement des frais d’entretien qu’il a pris en charge ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Y Z au titre de frais engagés au delà de la somme de 5 693 € ;

Confirme la décision déférée qui a condamnée A Z aux dépens de la procédure de première instance ;

Condamne A Z aux dépens à hauteur d’appel ;

Rejette la demande présentée par Y Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. Q R S T

[…]