N° RG 23/00744 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OYCV

Décision du Juge des contentieux de la protection de VilleurbanneN en référé du 10 novembre 2022

RG : 22-00017

S.A. SA CDC HABITAT SOCIAL

C/

[U]

[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 13 Décembre 2023

APPELANTE :

La société CDC HABITAT SOCIAL, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 552 046 484, ayant son siège social au [Adresse 1], prise en son agence de [Localité 6] sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON, toque : 834

INTIMES :

M. [S] [U]

né le 07 Juin 1971 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 9]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/003203 du 23/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Mme [J] [U]

née le 14 Mai 1976 à [Localité 6] ([Localité 4])

[Adresse 2]

[Localité 9]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/003203 du 23/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentés par M^e Fabienne BOGET, avocat au barreau de LYON, toque : 6

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Novembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Novembre 2023

Date de mise à disposition : 13 Décembre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 27 mai 2021, la société CDC Habitat Social a donné à bail à M. [S] [U] et Mme [J] [U] un appartement de type T4 dans un immeuble situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer de 526,26 euros, outre une provision mensuelle pour charges locatives de 182,33 euros.

Par courrier du 4 janvier 2022, Mme [J] [U] a indiqué réitérer ses doléances concernant l’infestation de l’appartement par des blattes, reprochant au bailleur de lui avoir caché cette situation qu’il connaissait puisqu’elle était à l’origine du départ des précédents occupants de l’appartement et elle lui a demandé son relogement en urgence compte tenu des risques sanitaires auxquels elle estime être exposés.

Suite à l’intervention d’un conciliateur de justice, un représentant du bailleur a procédé à une visite des lieux le 10 février 2022 à l’issue de laquelle le bailleur a exclu le relogement sollicité par la locataire mais a commandé à la société Avipur 69 un traitement par fumigation.

Cette société, qui a mis en 'uvre 3 interventions réalisées à 7 jours d’intervalle les 2, 9 et 17 mars 2022, a consigné l’observation suivante dans la première fiche d’intervention': «'Vu l’état de santé de la locataire (cancer en rémission avec une toux prononcée), le traitement proposé est incompatible. Ce jour, traitement par application massive de gel insecticide et mise en place de 10 pièges à blattes dans toutes les pièces.'».

Par courrier du 14 mars 2022, Mme [J] [U] a réitéré sa demande de relogement en urgence dans un appartement respectant les conditions de décence.

Par exploit du 8 août 2022, Mme [J] [U] a fait assigner la société CDC Habitat Social devant la formation de référé du Tribunal de proximité de Villeurbanne, afin d’obtenir, à titre principal, son relogement et la condamnation du bailleur à l’indemniser des préjudices soufferts, et à titre subsidiaire, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé rendue contradictoirement le 10 novembre 2022, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a statué ainsi :

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

Ordonnons à la société CDC Habitat Social de faire effectuer des travaux adaptés, de nature à mettre fin à l’infestation de nuisibles, étant précisé que le premier traitement mis en 'uvre au mois de mars 2022 s’est soldé par un échec, dans des conditions compatibles avec l’état de santé fragile de Mme [J] [U], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai dans la limite de trois mois,

Autorisons à titre provisoire la suspension partielle des loyers à hauteur de 50 % jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ordonnés et ce, à compter de la présente décision,

Condamnons la société CDC Habitat Social à verser à Mme [J] [U] une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à charge pour elle et son avocate de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres demandes,

Condamnons la société CDC Habitat Social aux entiers dépens de l’instance.

Les motifs retenus par le Juge des contentieux de la protection sont essentiellement les suivants':

Il est justifié qu’à compter du mois de janvier 2022, Mme [J] [U] s’est plainte par écrit à son bailleur de la présence de cafards infestant le logement. Le rapport d’intervention de la société Avipur du mois de mars 2022 atteste de la présence de cafards malgré la remise à neuf des lieux au moment de l’entrée dans le logement au mois de mai 2021.

Le traitement mis en place par la société, impossible sous forme de « traitement choc » compte tenu de l’état de santé précaire de la locataire, n’a pas permis la destruction des nuisibles. En effet, dès le 14 mars 2022, les locataires ont persisté dans leur plainte et sollicité un relogement. Les attestations produites et la constatation par commissaire de justice permet d’établir ces faits.

La loi ne permet pas au Juge des contentieux de la protection, quand bien même il aurait été saisi en référé, de prononcer le relogement mais il y a lieu d’ordonner au bailleur la réalisation de travaux adaptés pour mettre fin à l’infestation du logement.

Les demandes relatives aux indemnisations dépassent la compétence du juge des référés mais il est justifié d’autoriser la suspension partielle du paiement des loyers à hauteur de 50 %.

Les pièces versées au débat suffisent à rendre compte de l’infestation, une expertise judiciaire n’est alors pas nécessaire.

Selon déclaration d’appel en date du 31 janvier 2023, la société CDC Habitat Social a interjeté appel de cette décision en tous ses chefs, à l’exception de celui ayant rejeté les demandes indemnitaires des locataires et, par avis de fixation du 22 février 2023 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 2 novembre 2023 (conclusions récapitulatives d’appel en réponse et sur incident), la société CDC Habitat Social demande à la cour :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Réformer l’ordonnance contestée en ce qu’elle a :

« Ordonné à la société CDC Habitat Social de faire effectuer des travaux adaptés, de nature à mettre fin à l’infestation de nuisibles, étant précisé que le premier traitement mis en 'uvre au mois de mars 2022 s’est soldé par un échec, dans des conditions compatibles avec l’état de santé fragile de Mme [J] [U], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé ce délai dans la limite de trois mois,

Autorisé à titre provisoire la suspension partielle des loyers à hauteur de 50 % jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ordonnés et ce, à compter de la présente décision,

Condamné la société CDC Habitat Social à verser à Mme [J] [U] une indemnité de 1'200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à charge pour elle et son avocate de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

Condamné la société CDC Habitat Social aux entiers dépens de l’instance. »

Statuant à nouveau,

Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Mme et M. [U], y compris celles formées dans le cadre de leur appel incident.

A titre subsidiaire,

Assouplir les conditions d’intervention (délai notamment) et financières (astreinte, dispense de loyer) mises à la charge du bailleur,

Dire et juger que la part de loyer dont seraient dispensés les époux [U] s’entend du loyer résiduel restant à leur charge après déduction des aides dont ils bénéficient (APL et RLS notamment),

Condamner M. et Mme [U] au paiement d’une somme de 3'000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En fait, elle y souligne que le taux d’infestation, apprécié par la société Avipur 69 lors de son intervention en mars 2022, était de niveau 1, c’est-à-dire très faible et elle ajoute que cette société a pris soin de traiter également les parties communes comme elle le fait régulièrement dans le cadre des campagnes annuelles. Elle déplore que malgré le rendez-vous pris par la société Avipur 69 courant octobre 2022, les époux [U] se soient opposés à la demande de renvoi, le Juge des contentieux de la protection ayant ainsi statué sans nouveau diagnostic. En tout état de cause, elle expose que les locataires se sont opposés à un relogement temporaire d’une durée de 20 jours pour pouvoir mettre en 'uvre le traitement par fumigation alors qu’un logement situé à [Adresse 7] et adapté à leur famille leur avait été proposé en janvier 2023. Elle indique que parallèlement aux démarches de désinsectisation, la demande de relogement des locataires a été traitée mais que ceux-ci ont refusé une proposition faite en mai 2023 pour un appartement de type T4 situé à [Localité 8]. Elle juge particulièrement spécieux les motifs de ces refus invoqués par les locataires puisque les appelants ne précisent pas, aux termes de leur demande de logement social, la nécessité d’un accès handicapé et que l’appartement de [Localité 8] avait été refait à neuf.

En droit, elle critique la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection statuant en référé en l’absence de caractérisation tant de l’urgence que de l’absence de contestation sérieuse. Elle considère que le premier n’a pas d’avantage caractérisé le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent, d’autant moins qu’il n’existait aucun trouble puisqu’elle avait fait procéder aux interventions nécessaires.

Elle se défend d’avoir mis à la disposition des locataires un logement qui serait indécent, rappelant que celui-ci avait été entièrement rénové et qu’il était exempt de vices. Elle souligne avoir pris en compte leurs doléances avec diligences et elle souligne que l’infestation a été jugulée lors de la première intervention, comme le démontre l’absence de plaintes postérieures des locataires. Elle considère que les attestations produites par les appelants ne sont pas probantes pour émaner de personnes de leur entourage, pour être rédigées en termes généraux et pour être imprécises. Elle conteste plus particulièrement que la dégradation de l’état de santé de Mme [U] serait en lien avec cette infestation en l’absence de traitement par fumigation mis en 'uvre. Elle considère que dès lors que les praticiens qui ont établi des attestations médicales ne se sont pas rendus au domicile de leur patiente, ils ne peuvent pas mettre en cause ses conditions d’habitation, sauf à se contenter de relayer les affirmations de Mme [U]. Elle discute la valeur probante du constat dressé par huissier de justice qui contient des photographies non-datées, pour certaines prises par Mme [U], pour d’autres montrant des cafards morts dans les pièges, ce qui atteste uniquement de l’efficacité de ces pièges.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour d’atténuer les aspects comminatoires de la condamnation prononcée à son encontre compte tenu des problèmes de santé de Mme [U] ne permettant pas d’utiliser la fumigation en sa présence et du refus de celle-ci d’un relogement temporaire, ainsi que le relogement définitif proposé.

Elle considère que la consignation des loyers, accordée sans motivation particulière du premier juge, fait double emploi avec l’astreinte. Elle précise que les locataires s’abstiennent de payer le loyer résiduel après déduction de l’APL depuis bientôt une année alors que ces APL et RSL représentent déjà 60% du loyer.

Elle s’oppose à la demande relogement des époux [U] qui forment appel incident sur ce point puisque le bailleur n’est pas tenu de satisfaire à une telle demande et elle dénonce l’obstruction des appelants auxquels un relogement provisoire et un relogement définitif ont été proposés. Elle juge inutile de lui enjoindre de produire la liste des logement sociaux dont elle dispose à [Localité 9] s’agissant de logements occupés et compte tenu des règles de priorités d’attribution et procédures à respecter.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 27 mars 2023 (conclusions d’intimés formant appel incident), les époux [U] demandent à la cour':

Vu l’article 905 du Code de Procédure Civile,

Vu la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1217, 1231-1 et 1719, du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

CONFIRMER en tous points l’ordonnance de première instance,

ACCUEILLIR l’appel incident formé par les époux [U],

Y AJOUTANT,

ENJOINDRE la société CDC HABITAT de reloger les époux [U] dans les plus brefs délais, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’arrêt à venir,

ENJOINDRE la société CDC HABITAT de communiquer la liste des logements sociaux dont elle dispose sur la commune de [Localité 9],

CONDAMNER la société CDC Habitat Social à verser aux époux [U] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à charge pour eux de renoncer à l’aide juridictionnelle,

CONDAMNER la société CDC Habitat Social aux entiers dépens,

DEBOUTER la société CDC Habitat Social de l’ensemble de ses demandes.

En fait, ils exposent que l’infestation de cafards existe depuis leur entrée dans les lieux comme en atteste les auxiliaires de vie intervenants à leur domicile et ils justifient de leurs nombreuses demandes, dès 2021, aux fins d’intervention du bailleur pour désinsectisation ou de relogement.

En droit, ils estiment que l’existence d’un trouble manifestement illicite est parfaitement établie, versant aux débats l’attestation d’un voisin exposant que les précédents locataires ont quitté les lieux à raison de l’infestation de cafards qu’ils ne sont jamais parvenus à éradiquer. Ils précisent que leurs premières démarches amiables sont demeurées vaines et que le bailleur n’a donné suite qu’après l’intervention d’un conciliateur de justice. En tout état de cause, ils exposent que le traitement réalisé en mars 2022 s’est avéré inefficace comme immédiatement signalé et ils soulignent la dégradation de leur état de santé compte tenu du stress engendré par une situation ayant perduré pendant plus d’un an au jour de l’ordonnance de référé.

Ils rappellent que le bailleur est tenu de leur délivrer un logement décent, considérant dès lors qu’il y avait lieu de confirmer l’ordonnance de référé, d’une part, en ce qu’elle l’a enjoint à réaliser les travaux nécessaires, et d’autre part, en ce qu’elle a autorisé la consignation de partie des loyers. Ils justifient en particulier des effets délétères de la situation sur leur santé, chacun d’eux étant atteint d’une pathologie chronique sévère, aggravée par la situation.

Au soutien de leur appel incident portant sur la demande de relogement, ils font valoir que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif à valeur constitutionnelle découlant du principe de sauvegarde de la dignité de la personne humaine et des alinéas 10 et 11 du Préambule de la Constitution de 1946. Ils justifient que non seulement l’intervention de mars 2022 a été insuffisante, comme ils en ont justifié devant le juge des référés, mais qu’aujourd’hui encore, l’infestation de cafards est active comme ils l’ont fait constaté par un procès-verbal de constat du 20 février 2023. Ils en concluent que la seule solution viable est leur relogement. Ils affirment que la société intimée dispose de 420 logements sociaux sur la commune de [Localité 9] et ils souhaitent que celle-ci leur précise de combien de T4 ce parc locatif comprend.

***

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour de plus amples exposés de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été fixée le 7 novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été appelée et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de désinsectisation':

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les alinéas 1 et 2 de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée le 13 décembre 2000, font obligation au bailleur de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, l’intervention de la société Avipur en mars 2022 n’est pas contestée et la circonstance que l’infestation de cafards était alors jugulée, comme cette société en atteste aux termes d’un écrit du 16 janvier 2023, n’enlève rien au fait que cette infestation est réapparue dans les mois suivants. En effet, le procès-verbal de constat du 13 septembre 2022 établit la résurgence de l’infestation présentant des risques sanitaires pour les occupants.

C’est en conséquence par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a caractérisé l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant d’ordonner au bailleur de faire procéder à des travaux de nature à mettre fin à l’infestation de nuisibles.

La circonstance, postérieure à l’ordonnance de référé, que les époux [U] aient refusé un relogement temporaire relève de difficultés d’exécution à faire valoir le cas échéant devant le juge compétent en cas de demande de liquidation de l’astreinte, sans être de nature à remettre en cause la pertinence de la condamnation prononcée en référé, tant concernant les délais que le montant de l’astreinte, parfaitement adaptés compte tenu des enjeux sanitaires de l’infestation à juguler. La demande présentée à titre subsidiaire, tendant à voir assouplir le délai imparti au bailleur et le montant de l’astreinte provisoire sera rejetée.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a ordonné à la société CDC Habitat Social de faire effectuer des travaux adaptés dans des conditions compatibles avec l’état de santé fragile de Mme [J] [U] dans un délai d’un mois et sous peine d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, sera confirmée.

Sur la suspension partielle des loyers':

En application de l’article 20-1 de cette loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, dans la mesure où le premier juge n’a pas autorisé la réduction du loyer mais sa suspension, cette décision n’a pour objectif que d’inciter le bailleur à faire procéder aux interventions nécessaires à la désinfestation du logement. Là encore, la nature sanitaire des risques encourus par les occupants et l’urgence à y remédier justifient cette suspension, laquelle ne fait pas double emploi avec l’astreinte mais la complète pour garantir l’exécution des travaux ordonnés.

En revanche, cette suspension paraît devoir être autorisée à hauteur de 50 % du loyer résiduel, cette limitation étant suffisante à garantir l’effet incitatif de la suspension ordonnée.

La décision attaquée, en ce qu’elle a autorisé la suspension partielle et à titre provisoire du paiement des loyers, sera confirmée dans son principe mais il convient de prévoir que la suspension porte sur 50 % du loyer résiduel.

Sur la demande de relogement et de communication de la liste des logements sociaux appartenant à la société appelante sur la commune de [Localité 9]':

Par une décision du 9 mai 2019, le tribunal des conflits a jugé « que, si le contrat qui lie un bailleur social à un locataire est un contrat de droit privé, la décision de refus d’attribuer un logement ne porte pas sur l’exécution d’un tel contrat ; qu’elle est prise dans le cadre de l’exécution d’un service public, dans les conditions et selon des procédures qu’imposent au bailleur social les articles L.441-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et les dispositions réglementaires prises pour leur application ; qu’ainsi, quel que soit le statut, public ou privé, du bailleur social, elle constitue une décision administrative, dont il incombe à la seule juridiction administrative d’apprécier la légalité ».

En l’espèce, les époux [U] réclament la condamnation de la société CDC Habitat Social à les reloger, sans prétendre que le contrat de bail à effet au 27 mai 2021 emporterait une obligation de relogement à la charge du bailleur. En réalité, les locataires ne précisent pas le fondement juridique de leur demande qui relève de la compétence du juge administratif, compétent pour connaître des décisions, y compris les décisions implicites de refus, prises par les commissions d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements instituées par l’article L.441-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Les locataires ne précisent pas d’avantage le fondement juridique de leur demande tendant à voir enjoindre à la société appelante de leur communiquer la liste des logements sociaux dont elle dispose sur la commune de [Localité 9].

Dès lors, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande de relogement des époux [U], sera confirmée.

Sur les autres demandes':

La Cour confirme la décision déférée qui a condamné la société CDC Habitat Social, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer aux époux [U] la somme de 1'200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, montants justifiés en équité.

La société CDC Habitat Social, partie principalement perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

L’équité et la situation économique des parties commande de rejeter leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions critiquées l’ordonnance de référé rendue le 10 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne, sauf à préciser que l’autorisation donnée aux locataires à titre provisoire de suspendre partiellement le paiement des loyers jusqu’à la réalisation parfaite des travaux l’est à hauteur de 50 % des échéances mensuelles résiduelles (l’échéance mensuelle se définissant comme l’appel mensuel de loyers et de provisions sur charges et le loyer résiduel étant calculé déduction faite de l’APL et du RLS),

Y ajoutant,

Condamne la société CDC Habitat Social aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes réciproques des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT