N° RG 22/02467 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OG5O

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de ST ETIENNE au fond du 18 janvier 2022

RG : 20/04224

[L]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 25 Octobre 2023

APPELANTE :

Mme [R] [L]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/004870 du 17/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

INTIMÉE :

La SA ALLIADE HABITAT, venant aux droits de la D’HLM CITE NOUVELLE, venant elle-même aux droits de la SA D’HLM LE TOIT FAMILIAL, immatriculée au RCS de LYON sous le n°960 506 152, dont le siège est sis [Adresse 1] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Laurence CHANTELOT de la SELARL SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Septembre 2023

Date de mise à disposition : 25 Octobre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail signé le 5 juillet 2012, la SA d’HLM Cité Nouvelle a donné en location à Mme [R] [L] un appartement de type T4 situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 322,19 € et de provisions sur charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 322 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 22 janvier 2014, le bailleur a fait délivrer à la locataire un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et, le 24 octobre 2014, il a fait assigner Mme [L] devant le Tribunal d’instance de Saint-Étienne en résiliation de bail-expulsion.

Par jugement rendu le 16 août 2015, le Tribunal d’instance de Saint-Étienne a constaté que le bail conclu par entre les parties s’est trouvé résilié de plein droit le 23 mars 2015, sans ordonner l’expulsion de la locataire, ni la condamner à payer l’arriéré de loyer.

Par ordonnance rendue le 15 juin 2017, le juge d’instance de Saint-Étienne statuant en matière de surendettement a conféré force exécutoire au rétablissement personnel sans liquidation recommandé par la commission de surendettement des particuliers de La Loire au bénéfice de Mme [L], soit l’effacement de toutes les dettes non-professionnelles de la débitrice arrêtées à la date de l’ordonnance, dont une dette locative de 5.078,07 €.

Le 27 février 2020, la commission de surendettement des particuliers de La Loire a imposé une seconde mesure de rétablissement personnel sans liquidation au profit de Mme [L], soit l’effacement de toutes les dettes non-professionnelles de la débitrice à cette date, dont une dette locative de 2.189,06 €, sans que cette mesure n’ait été contestée par l’un de ses créanciers dans le délai imparti.

Le 29 septembre 2020, la SA d’HLM Cité Nouvelle a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1.470,30 € au titre des loyers échus impayés, calculée après déduction des dettes de loyer effacées, et par exploit du 1er décembre 2020, le bailleur social a, pour la deuxième fois, fait assigner Mme [L] en résiliation du bail-expulsion.

Par jugement rendu le 18 janvier 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a statué ainsi':

' Constate la recevabilité de l’action intentée par la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat ;

Prononce la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2012 entre la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat et Mme [R] [L] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8] et ce, aux torts exclusifs de Mme [R] [L] et à compter du présent jugement ;

Condamne Mme [R] [L] à payer à la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat la somme de 3.921,20 €, au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit la somme de 1.470,30 € et à compter du jugement pour le surplus ;

Condamne Mme [R] [L] à payer à la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Autorise Mme [R] [L] à se libérer en 24 mensualités de 135,00 € chacune et par une 23ème qui sera majorée ou minorée selon le cas du solde de la dette, payable le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant celui au cours duquel la présente décision sera notifiée ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu, l’ensemble de la dette sera exigible par anticipation ;

Dit que faute pour Mme [R] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

Rappelle qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution «'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsé, en un lieu que celle-ci désigne'; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposé en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire'»';

Rejette les demandes formées par Mme [R] [L] au titre du trouble de jouissance et de relogement ;

Rejette la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020, de la dénonce à la CAF, de l’assignation, de sa dénonciation à la Préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

Rappelle que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire'».

Le Juge des contentieux de la protection a retenu en substance':

Pour rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [L], que cette dernière ne rapportait, ni la preuve des désordres affectant l’appartement pris à bail, ni avoir mis en demeure le bailleur d’y remédier, ni même que ses problèmes de santé seraient en lien avec les désordres allégués ;

Pour condamner la locataire à payer un arriéré de loyer, que déductions faites d’un rappel d’APL et de la réduction de loyer solidarité, la dette locative expurgée des frais s’élevait à 3.921,20 € ;

Pour prononcer la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de Mme [L], que la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, que la locataire avait déjà été condamnée pour défaut de paiement des loyers par jugement rendu le 26 août 2015 et qu’elle avait bénéficié par deux fois de l’effacement de ses dettes, sans pour autant reprendre régulièrement le paiement des loyers courants, ces circonstances caractérisant le comportement fautif de sa part ;

Que l’engagement de l’intéressée de s’acquitter de sa dette locative justifiait l’octroi de délais de paiement ;

Pour rejeter la demande tendant à voir enjoindre au bailleur social de faire droit à sa demande de mutation, que l’acceptation ou non de l’octroi d’un logement dans le parc social relevait de la compétence du juge administratif ;

Pour rejeter la demande de condamnation présentée par le bailleur social en dommages et intérêts pour résistance abusive, que cette résistance n’était pas démontrée ;

Que la situation économique des parties ne justifiait pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SA Alliade Habitat a, par exploit du 25 février 2022, fait signifier à Mme [L] le jugement rendu le 18 janvier 2022 et par exploit du 25 février 2022 également, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de quitter les lieux.

Par déclaration du 1er avril 2022, Mme [R] [L] a formé appel de cette décision en tous ses chefs, sauf en ce qui concerne l’exécution provisoire de droit.

Le 12 avril 2022, la commission de surendettement des particuliers de La Loire a déclaré le nouveau dossier de surendettement déposé par Mme [L] recevable et par jugement rendu le 4 juillet 2022, le Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de surendettement, a rejeté la demande présentée par Mme [L] en suspension de la procédure d’expulsion engagée à son encontre.

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Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 23 juin 2022 (conclusions), Mme [R] [L] demande à la cour':

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 V, VII.

Vu l’article 1719 et s. du Code civil,

Infirmer le jugement rendu par la 4ème Chambre Civile Pôle de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en date du 18 janvier 2022 en ce qu’il a':

prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire en dépit de délais de paiement accordés,

arrêté la dette de Mme [R] [L] à la somme de 3.921,20 euros au 30 novembre 2021,

rejeté la demande de relogement,

rejeté la demande de dommages et intérêts en raison du non respect des obligations du bailleur,

condamné Mme [R] [L] aux entiers dépens.

Confirmer le jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [R] [L] ;

Dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que, si Mme [R] [L] se libère de sa dette dans le délai imparti, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ;

Constater que Mme [R] [L] reconnaît devoir la somme de 1.150,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2021, échéance de novembre 2021 comprise ;

Condamner Alliade Habitat à fournir à Mme [R] [L] un appartement de type T2 ou T3 d’un loyer inférieur ;

Condamner Alliade Habitat au paiement d’une somme de 5.000,00 euros a titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] en raison du non respect des obligations du bailleur ;

Condamner Alliade Habitat aux entiers dépens.

Elle relève que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’octroi de délai de paiement emporte suspension des effets de la clause résolutoire de sorte que le Juge des contentieux de la protection, qui lui a accordé de tels délais, aurait dû ordonner l’expulsion uniquement en cas de non-respect des délais de paiement.

Elle se défend d’être en délicatesse avec la CAF, exposant en revanche qu’à raison du caractère irrégulier des revenus de ses enfants, ses droits aux APL changent régulièrement et qu’en tout état de cause, déductions faites du rappel d’APL et de la réduction loyer solidarité, sa dette s’élève à la somme de 1.150,36 €.

Elle fait valoir qu’elle sollicite depuis de nombreux mois un relogement à son bailleur dans un appartement plus petit et moins onéreux. Elle ajoute que ses démarches auprès d’autres bailleurs sont restées vaines car elle n’est pas en mesure de justifier de quittances attestant qu’elle est à jour du paiement de ses loyers. Elle en conclut qu’il est de l’intérêt des parties qu’elle soit relogée par Alliade Habitat.

Elle maintient que l’appartement loué est insalubre puisqu’un volet ne fonctionne plus depuis une tempête d’août 2019 et qu’il reste en position fermée, la contraignant à vivre dans le noir, que les murs et plafonds sont craquelés en raison de l’humidité, que les placards de la cuisine n’ont jamais été réparé, produisant des photographies et l’attestation d’une amie. Elle fait valoir que cette insalubrité accentue ses problèmes pulmonaires et elle réclame l’indemnisation du préjudice de jouissance subi.

Elle considère que sa situation particulière et sa relation avec le bailleur social justifie qu’elle ne soit pas condamnée aux dépens, affirmant qu’elle respecte scrupuleusement les délais de paiement qui lui ont été accordés et qu’elle est à la recherche d’une solution amiable, tel un relogement.

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Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 25 juillet 2022 (conclusions d’intimée n°2), la SA d’HLM Alliade Habitat, venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle, demande à la cour':

Vu le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées au dossier,

JUGER mal fondé l’appel interjeté par Mme [R] [L] à l’encontre du jugement rendu par la 4ème Chambre Civile, Pôle de Protection, du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne le 18 janvier 2022 ;

DIRE et JUGER que la SA Alliade Habitat qui vient aux droits de la SA Cité Nouvelle, démontre que la dette locative de Mme [R] [L] n’a pas cessé d’augmenter depuis le jugement de première instance, nonobstant la reprise des versements APL à hauteur de 124,51 € depuis le 30 novembre 2021;

DIRE et JUGER que la SA Alliade Habitat qui vient aux droits de la SA Cité Nouvelle, démontre qu’à la date du 08 juin 2022, le montant de la dette locative de Mme [R] [L] était arrêté à la somme de 4.970,31 € sans frais d’huissier ;

DIRE et JUGER que la SA Alliade Habitat qui vient aux droits de la SA Cité Nouvelle, démontre que le rappel d’APL, d’un montant de 1.854,44€, a bien été déjà déduit du montant de la dette locative de Mme [R] [L] qui s’élevait alors à la somme de 5.856,93 € ;

DEBOUTER en conséquence Mme [R] [L] de ses demandes visant à voir infirmer ledit jugement :

en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion,

en ce qu’il a arrêté le montant de sa dette, à la date du 30 novembre 2021, à la somme de 3.921,20 €,

en ce qu’il a rejeté sa demande de relogement et rejeté sa demande de dommages et intérêts,

et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens.

DEBOUTER également Mme [L] de sa demande visant à voir « constater que Mme [R] [L] reconnaît devoir la somme de 1.150,36 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2021, échéance de novembre 2021 comprise » ;

DEBOUTER également Mme [R] [L] de sa demande visant à voir «'condamner Alliade Habitat à fournir à Mme [R] [L] un appartement de type T2 ou T3 d’un loyer inférieur » ;

CONFIRMER le jugement rendu par la 4ème Chambre Civile, Pôle de Protection, du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE le 18 janvier 2022 en ce qu’il a':

constaté la recevabilité de l’action intentée par la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat ;

prononcé la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2012 entre la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat et Mme [R] [L] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8] et ce, aux torts exclusifs de Mme [R] [L] ;

condamné Mme [R] [L] à payer à la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat la somme de 3.921,20 €, au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit la somme de 1.470,30 € et à compter du jugement pour le surplus ;

condamné Mme [R] [L] à payer à la SA D’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

dit que faute pour Mme [R] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

rejeté les demandes formées par Mme [R] [L] au titre du trouble de jouissance et de relogement ;

rejeté la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

condamné Mme [R] [L] au paiement des dépens.

DIRE et JUGER que la SA Cité Nouvelle, aux droits de laquelle vient la SA Alliade Habitat, a parfaitement respecté l’ensemble de ses obligations contractuelles et également qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à quel titre que ce soit ;

DEBOUTER en conséquence Mme [R] [L] de sa demande visant à voir «'condamner Alliade Habitat au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] en raison du non-respect des obligations du bailleur » ;

DIRE et JUGER que la SA Alliade Habitat qui vient aux droits de la SA Cité Nouvelle, démontre que Mme [R] [L], qui avait été autorisée par le Juge des Contentieux de la Protection à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 135 € chacune, n’a pas respecté le jugement rendu le 18 janvier 2022 ;

DIRE et JUGER que du fait du défaut de paiement de plusieurs mensualités à terme échu, l’ensemble de la dette locative de Mme [R] [L] est devenu exigible ;

INFIRMER le jugement rendu par la 4ème Chambre Civile, Pôle de Protection, du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne le 18 janvier 2022 en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [R] [L] et suspendu les effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTER Mme [R] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Mme [R] [L] à verser à la SA Cité Nouvelle une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Mme [R] [L] à verser à la SA Alliade Habitat une somme de 900 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [R] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En fait, elle y rappelle que l’appelante, déjà condamnée en 2015 pour défaut de paiement des loyers, a bénéficié de deux effacements de ses dettes pour le traitement de sa situation de surendettement en 2017 et 2020, soit l’effacement d’une dette locative cumulée de 7,267,13 € mais que l’intéressée était néanmoins débitrice d’une somme de 5.360,27 € à la date du 18 octobre 2021. Elle en conclut que la locataire ne fait aucun effort pour honorer le paiement de ses loyers courants. Elle fait valoir avoir fait signifier le jugement critiqué par exploit du 25 février 2022, date à laquelle elle a également fait signifier à Mme [L] un commandement de quitter les lieux, précisant que le Juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement a rejeté, en juillet 2022, la demande de suspension de la procédure d’expulsion.

En droit, elle fait valoir qu’elle n’a pas à pâtir des changements de droits APL de Mme [L] qui, en réalité, est seule responsable des déclarations de ressources faites à la CAF, ni du fait que les enfants de la locataire ne respecteraient pas leur engagement de contribuer au paiement du loyer. Elle souligne qu’elle ne peut pas tolérer le comportement de Mme [L] alors que son logement pourrait être attribué à des locataires de bonne volonté.

Elle relève que le caractère suspensif des délais de paiement supposerait que ces délais soient respectés, ce qui n’est pas le cas comme le démontre le jugement rendu le 4 juillet 2022 en matière de surendettement. Elle en conclut que la locataire tente d’abuser la cour, en invoquant un rappel d’APL déjà déduit de la dette locative. En réalité, elle fait valoir que malgré la reprise des APL, la dette de Mme [L] continue d’augmenter.

Elle conclut au rejet des demandes de Mme [L] concernant le relogement dès lors que l’intéressée, qui avait effectué des demandes en 2015 et 2017, ne les a pas renouvelées à l’échéance annuelle de sorte qu’elle a été radiée.

Elle ajoute qu’elle a néanmoins proposé à l’intéressé d’autres logements, sans que Mme [L] n’ait donné suite à ces propositions faites en 2018 et 2020. Elle avance que les démarches de relogement dont il est désormais justifié sont tardives pour être postérieures au jugement de première instance et sans que l’on sache si Mme [L] a complété les dossiers. En tout état de cause, elle rappelle que le juge judiciaire ne peut pas statuer sur l’octroi de logement dans le parc social, les décisions de la commission d’attribution des logements relevant de la compétence de l’ordre administratif.

Concernant la demande de dommages et intérêts, elle considère que Mme [L] invente de toute pièce des griefs et elle considère que l’insalubrité alléguée n’est pas démontrée. Elle souligne que l’attestation produite est de pure complaisance et que les certificats médicaux qui font état d’allergie ne font pas de liens avec l’état du logement.

Elle renvoie, d’une part, à l’état des lieux d’entrée qui montre que le logement a été donné en bon état, et d’autre part, aux réparations qu’elle a effectuées en cours de bail chaque fois qu’elle a été sollicitée. Elle ajoute concernant le volet qui serait bloqué en position fermée depuis août 2019 que la locataire ne le lui a signalé que fin 2021 et que malgré une proposition d’intervention pour réparation par courrier du 6 janvier 2022, la locataire n’a pas donné suite.

**************

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2023 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré.

MOTIFS,

A titre liminaire, il sera rappelé que les «'demandes'» tendant à voir «'dire et juger'», lorsque celles-ci développent en réalité des moyens ou arguments de fait au soutien des véritables prétentions, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de répondre aux six séries de «'demandes'» de «'dire et juger'» figurant dans le dispositif des conclusions d’intimée concernant l’augmentation de la dette, son montant, la déduction de l’APL (soit 3 paragraphes figurant pages 19 des conclusions d’intimée), l’absence de faute du bailleur, l’absence de respect par madame [L] de l’échéancier et l’exigibilité de la condamnation (soit 3 paragraphes figurant page 20 des conclusions d’intimée) dès lors qu’aucune d’elles ne s’analyse en une prétention.

Sur les manquements du bailleur à ses obligations et le préjudice de jouissance subi par la locataire':

Selon l’article 6 a), b) et c) de la loi du 6 juillet 1989 portant statut des baux d’habitation, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [L] affirme que le bailleur social a manqué à son obligation d’entretien du logement au point que le logement est insalubre, ce qui a des répercussions négatives sur son état de santé. Aux termes de ses conclusions d’appelante, elle dénonce en particulier les trois séries de désordres suivants :

un volet de la chambre qui ne fonctionne plus depuis août 2019, resté en position fermée,

les murs du plafond craquelés en raison de l’humidité,

le placard de la cuisine qui n’a jamais été réparé.

Au soutien de ses affirmations, elle produit d’abord des photographies qui montrent effectivement':

un volet roulant presque entièrement déroulé et dont partie des lames sont hors des coulisses,

de la peinture écaillée sur les plinthes, sur les huisseries (porte et fenêtre), sur le mur de la salle de bain, au plafond, ainsi que des tapisseries qui se décollent,

un placard sous évier sans portes.

La cour constate que ces photographies établissent suffisamment la réalité des trois séries de désordres dénoncés, étant précisé que, bien que non-datées, il n’y a pas lieu de douter qu’elles concernent les lieux loués dans leur état au moment de la procédure de première instance, soit au cours de l’année 2021.

Pour autant, concernant les désordres se rapportant aux traces d’humidité et à l’absence de portes du placard sous évier, les photographies produites ne sont pas suffisantes pour en imputer la responsabilité à un manquement du bailleur à son obligation de réparation. En effet, compte tenu de leur nature, ces désordres peuvent tout autant être imputables à des dégradations commises par la locataire, par mésusage ou défaut d’entretien de sa part, de sorte que Mme [L] serait elle-même responsable de l’absence de réparations locatives et de son préjudice de jouissance.

A cet égard, la cour relève que, saisie par la locataire en 2016 d’une demande de travaux concernant notamment le «'sol de la salle de bain'», «'la baignoire'», «'le placard sous évier'», «'le lavabo'», la SA d’HLM Cité Nouvelle a répondu par courrier du 9 mars 2016 que les travaux demandés n’avaient pas «'lieu d’être au bout de 4 ans d’occupation avec un bon entretien'» en se référant, d’une part, au fait que «'l’état des lieux entrant mentionnait un bon état général de l’appartement'» en 2012, et d’autre part, à l’obligation d’entretien courant pesant sur le locataire (pièce 13 de l’appelante).

Cette réponse, manifestement donnée sans visite préalable des lieux afin de vérifier les dires de la locataire, démontre que le bailleur n’était alors pas prompt à répondre favorablement aux réclamations de la locataire, alors pourtant qu’en réalisant des travaux de la baignoire en 2018 comme il en justifie (pièce 18 au bordereau de pièces de la société intimée), le bailleur a reconnu que les travaux correspondants, dans un premier temps refusés, lui incombait.

Même à la lueur de ce précédent, il n’en demeure pas moins que la Cour constate que Mme [L] ne donne aucune explication sur l’origine de l’humidité et sur l’origine de l’absence de portes du placard sous évier. Dans ces conditions, elle échoue nécessairement à rapporter la preuve que de tels désordres ne sont pas locatifs et que leurs réparations incomberaient au bailleur. A cet égard, l’attestation rédigée par Mme [N], qui se présente comme une amie de Mme [L], n’apporte aucun élément sur l’origine desdits désordres, se contentant de confirmer leur réalité et le préjudice de jouissance qui en résulte pour l’occupante.

La cour relève en outre que l’appelante ne justifie d’aucun rapport d’expertise concernant l’humidité, alors pourtant qu’elle fait état dans l’un de ses courriers du passage d’un expert, ni de l’avis d’un homme de l’art pour déterminer les causes de l’humidité et de l’absence de portes du placard sous évier.

Dès lors, en l’absence de preuve que des réparations incombent au bailleur concernant ces deux désordres, Mme [L] n’est pas fondée à réclamer à Alliade Habitat la réparation du préjudice de jouissance qui en résulte. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.

Concernant en revanche le blocage d’un volet roulant en position fermée, Mme [L] soutient que cet équipement a été détérioré lors d’une tempête en août 2019, ce qui constituerait effectivement une origine excluant que cette dégradation puisse lui être imputée, soit au titre d’une dégradation, soit au titre d’un défaut d’entretien.

De son côté, la SA Alliade Habitat prétend qu’elle n’en aurait été informée «'qu’à la toute fin de l’année 2021 ou au début de l’année 2022'» (page 18 de ses conclusions d’intimée). Or, cette dégradation avait en réalité été invoquée par Mme [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, soit au plus tard à l’audience du 23 novembre 2021, et plus vraisemblablement lors des audiences précédentes (8 juin, 14 septembre et 19 octobre 2021). Surtout, il résulte des justificatifs des interventions que la société bailleresse a réalisées dans l’appartement donné à bail (pièce 18 au bordereau de la société intimée) qu’elle a enregistré une série de 14 demandes de travaux formulées par la locataire entre le 7 novembre 2012 et le 25 juin 2020, dont certaines concernaient le volet roulant de la chambre (désigné «'VR'» dans le tableau listant des «'observations'»), cet équipement étant signalé comme «'impacté par la grêle'» et «'cabossé'» avec une discussion sur l’existence d’un sinistre à cette adresse.

Compte tenu de ces antériorités et même en l’absence de preuve de la réception par la SA Alliade Habitat de la lettre de réclamation de la locataire datée du 31 décembre 2019, il est suffisamment établi que le bailleur social a été saisi par Mme [L] d’une demande de réparation d’un volet roulant bloqué, et ce, vraisemblablement en fin d’année 2019.

Dès lors lors, Alliade Habitat ne convainc pas lorsqu’elle fait valoir sa particulière diligence à répondre à la réclamation de la locataire concernant le volet roulant bloqué par un courrier en réponse en date du 6 janvier 2022.

Surtout, le fond de la réponse écrite du bailleur n’est pas acceptable puisque le bailleur conditionne le déplacement d’une entreprise afin de déterminer l’origine du dysfonctionnement du volet roulant à l’accord préalable de la locataire de prendre en charge éventuellement le coût du rapport d’intervention. Si le bailleur était évidemment légitime à alerter Mme [L] sur le fait que le coût de la réparation pourrait être à sa charge si le désordre s’avérait résulter d’une dégradation de sa part, il ne pouvait dissuader ainsi la locataire du passage d’une entreprise qu’il aurait dû mandater pour réaliser un devis de réparation.

Il s’ensuit que la réponse apportée par le bailleur, loin de démontrer qu’il était disposé à répondre, le cas échéant de ses propres obligations de réparation et d’entretien du bien loué, établit qu’il a posé des conditions injustifiées à l’établissement d’un devis de réparation pour ensuite se prévaloir d’une prétendue obstruction de la locataire.

Par ailleurs, la cour relève que Mme [L] a toujours affirmé que ce volet a été endommagé lors d’une tempête en août 2019. En l’état de la réponse donnée par le bailleur par courrier du 6 janvier 2022 et en l’absence de devis de réparation qui aurait peut-être permis de déterminer une autre origine du désordre que celle avancée par la locataire, il sera jugé que la SA Alliade Habitat ne rapporte pas la preuve contraire, à savoir que la dégradation du volet serait imputable, non pas à la grêle, mais à Mme [L] elle-même. Il est ainsi suffisamment établi que la SA Alliade Habitat était tenue à réparation de ce volet et qu’elle a manqué à cette obligation.

Le jugement attaqué sera en conséquence infirmé de ce chef et en l’état d’un préjudice de jouissance résultant d’un volet bloqué en position fermée a minima entre août 2019 et juillet 2022 (date des dernières conclusions de la société intimée qui ne prétendait alors pas avoir réalisé les travaux de réparation), le préjudice de jouissance subi par Mme [L], consistant en la gène de vivre volet fermé dans une chambre, sera justement indemnisé à hauteur de 540 €.

La SA Alliade Habitat sera condamnée à lui payer cette somme et Mme [L] sera déboutée du surplus de sa demande indemnitaire dès lors que les problèmes pulmonaires dont elle justifie par la production de compte-rendu de radiographie, courrier de son médecin et ordonnance de prescription de médicaments n’apparaissent pas en lien avec le seul manquement du bailleur ci-avant retenu, à savoir l’absence de réparation d’un volet bloqué en position fermée depuis août 2019.

Sur la demande de relogement':

Par une décision du 9 mai 2019, le tribunal des conflits a jugé « que, si le contrat qui lie un bailleur social à un locataire est un contrat de droit privé, la décision de refus d’attribuer un logement ne porte pas sur l’exécution d’un tel contrat ; qu’elle est prise dans le cadre de l’exécution d’un service public, dans les conditions et selon des procédures qu’imposent au bailleur social les articles L.441-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et les dispositions réglementaires prises pour leur application ; qu’ainsi, quel que soit le statut, public ou privé, du bailleur social, elle constitue une décision administrative, dont il incombe à la seule juridiction administrative d’apprécier la légalité ».

En l’espèce, Mme [L] réclame la condamnation de la SA Alliade Habitat à lui fournir un appartement de type T2 ou T3 d’un loyer moins onéreux, sans prétendre que le contrat de bail signé le 5 juillet 2012 emporterait une obligation de relogement à la charge du bailleur.

En réalité, la locataire ne précise pas le fondement juridique de sa demande qui relève de la compétence du juge administratif, compétent pour connaître des décisions, y compris les décisions implicites de refus, prises par les commissions d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements instituées par l’article L.441-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle n’est ainsi pas fondée en sa demande.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de relogement de Mme [L], sera confirmé.

Sur la dette locative':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

En l’espèce, le rappel d’APL de 1.855,44 € dont se prévaut la locataire et dont elle justifie par la production d’un relevé émanant de la CAF (pièce 11 de l’appelante), apparaît bien comme ayant été porté au crédit de son «'compte locataire'» le 17 novembre 2021 (pièce 32 de la société intimée).

En revanche, Mme [L] ne produit aucune pièce pour justifier d’un rappel de «'réduction de loyer solidarité'» d’un montant cumulé 462,10 €. Néanmoins, un rappel de 10 échéances de «'réduction de loyer solidarité'», pour un montant cumulé de 410,80 €, apparaît sur le compte locataire produit par le bailleur comme ayant été porté au crédit du compte de Mme [L] le 30 novembre 2021.

En l’état de ces éléments, il sera jugé que Mme [L] échoue à rapporter la preuve que sa condamnation aurait été arrêtée sans tenir compte de toutes les sommes versées par la CAF au bailleur.

La société bailleresse de son côté produit divers «'relevés de compte locataire'» faisant apparaître que les dettes locatives effacées par les mesures de rétablissement personnel dont a bénéficié la locataire ont bien été retranchées des sommes réclamées par écritures au débit du compte passées les 5 juillet 2017 pour 5.078,07 € et 12 novembre 2020 pour 2.189,06 €.

En revanche, la cour relève que la SA Cité Nouvelle et la SA Alliade Habitat incluent dans leurs décomptes des postes «'travaux locatifs loc en place'» pour un montant de 46,77 € (au débit du compte le 31 août 2020) et «'frais d’huissier'» pour les sommes de 140,47 € et 141,42 € (passées au débit du compte les 31 octobre et 31 décembre 2020). Or, ces postes ne constituent, ni un loyer, ni une charge locative exigible sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, les travaux locatifs concernés ne sont pas justifiés et les frais d’actes d’huissier de justice ont été alloués au bailleur au titre des dépens par le jugement rendu le 18 janvier 2022.

Dès lors, il y a lieu de ramener le solde de 3.921,20 € présenté par le «'compte locataire'» au 30 novembre 2021 à la somme de 3.592,54 €.

Le chef du jugement attaqué ayant condamné Mme [L] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 3.921,20 € sera infirmé et, statuant à nouveau, la cour condamne la locataire à payer la somme de 3.592,54 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 novembre 2021.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2020, date du commandement de payer sur ses causes, soit la somme de 1.470,30 € et à compter du jugement rendu le 18 janvier 2022 pour le surplus.

Sur le prononcé de la résiliation du bail':

Dans le dernier état de ses écritures, l’appelante ne demande plus l’infirmation du jugement rendu le 18 janvier 2022 en ce qu’il a déclaré la SA Alliade Habitat recevable en son action.

Sur le fond et en vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé résolution du contrat.

En l’espèce, la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers et charges est établie comme il a été vu avant, ce manquement apparaissant d’une gravité particulière, d’abord parce qu’il porte sur l’une des obligations principales du contrat de bail, ensuite parce que ce manquement perdure depuis avril 2013.

Si l’analyse du «'relevé de compte locataire'» de Mme [L] confirme des changements relativement fréquents dans le montant de ses droits aux APL, des suspensions et des rappels d’APL, reste que malgré les rappels versés au bailleur pour des montants importants (1.142 € en mai 2016, 1.785 € en mars 2017, 1.785 € en juin 2017, 606 € en mars 2018 et 1.855,44 € en novembre 2021), le compte a continué de fonctionner en ligne débitrice pour atteindre en dernier lieu un arriéré locatif de 3.592,54 € au 30 novembre 2021. Il s’ensuit que ces changements et re-calculs fréquents de droits aux APL n’expliquent qu’en partie la dette locative dont l’essentiel est imputable aux défauts de paiement de la locataire.

Au demeurant, l’absence de reprise du paiement des loyers courants malgré deux effacements de dettes en 2017 et 2020 rend intolérable la poursuite du contrat de bail pour le bailleur.

Dès lors, la cour constate que les manquements graves et récurrents ci-avant objectivés justifient le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail au torts de la locataire. Le jugement attaqué sera confirmé de ce chef.

Sur les délais de paiement et leur caractère suspensif':

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais suspensifs de la résiliation du bail, délais dont la durée maximale est portée à 36 mois et qui sont prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s’applique qu’aux hypothèses de constat de la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit.

Néanmoins, rien n’empêche le juge, en cas de prononcé judiciaire de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1224 du Code civil pour manquement grave du locataire à ses obligations, de ne prononcer cette résiliation qu’en cas de non-respect de délais de paiement accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

En tout état de cause, le caractère suspensif des délais de paiement accordés suppose que le locataire soit en capacité de résorber sa dette locative dans un délai de 24 ou 36 mois selon le fondement juridique de la résiliation du contrat de bail, et ce, en plus du paiement des loyers courants, ce qu’il appartient au juge d’apprécier.

En l’espèce, la cour relève que l’analyse des «'relevés compte locataire'» de Mme [L] montre notamment que celle-ci, malgré sa situation financière précaire, a consenti des efforts de paiements pendant la procédure de première instance en s’acquittant des sommes de 350€ en janvier 2021, 350 € en février 2021, 800 € en mai 2021 et 320 € en juillet 2021.

Néanmoins, la cour constate également que la locataire n’a effectué aucun paiement pour les mois de mars, avril, juin, août, septembre et octobre 2021.

Dès lors, l’absence de régularité des paiements faits par la locataire, alors pourtant que son APL avait été rétablie et que cette aide était régulièrement versée directement au bailleur au cours de cette période, démontre que Mme [L] n’était pas en mesure de résorber sa dette locative, en plus du loyer courant, dans le délai de deux ans. Au demeurant, l’intéressée n’a fait état d’aucune perspective d’amélioration de sa situation de nature à lui permettre de respecter à l’avenir un échéancier, en plus du paiement du loyer courant.

Il s’ensuit que le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a justement considéré qu’il n’y a avait pas lieu de suspendre les effets du prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Concernant les délais de paiement octroyés à concurrence de 135 € par mois avec paiement du solde de la dette à la 24ème échéance, les parties s’opposent quant à leur respect.

La cour relève qu’il n’est pas contesté que la décision de première instance a été signifiée à Mme [L] par exploit du 25 février 2022 de sorte que la première échéance de 135 € était exigible le 10 mars 2022.

Le document établi par le bailleur reprenant sous forme de tableau le détail des sommes encaissées (pièce 31b de son bordereau) applique correctement cette date d’exigibilité et ce document montre que Mme [L] s’est acquittée du montant des loyers courants en mars, mai et juin, sans jamais avoir payé l’échéance de 135 € en plus. La locataire, qui prétend avoir pourtant respecté l’échéancier, ne produit aucune pièce pour établir la réalité des paiements qu’elle allégue.

Dans ces conditions, il sera constaté que Mme [L] ne parvient pas à respecter les délais de paiement qui lui avaient été accordés, ni n’est en mesure de les respecter à l’avenir. Le respect des délais de paiement sollicités s’avérant illusoires, il y a lieu d’infirmer le jugement attaqué sur ce point et, statuant à nouveau, de rejeter la demande de délai de paiement de Mme [L].

L’appel incident formé par la SA Alliade Habitat, qui demande à la cour d'«'INFIRMER le jugement rendu par la 4ème Chambre Civile, Pôle de Protection, du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne le 18 janvier 2022 en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [R] [L] et suspendu les effets de la clause résolutoire'», sera ainsi partiellement accueilli en ce que, statuant à nouveau, la cour dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Mme [L].

Cet appel incident sera partiellement rejeté comme étant sans objet puisque le jugement attaqué n’a pas suspendu les effets d’une clause résolutoire.

Sur les autres demandes':

La cour relève que le dispositif des écritures de la SA Alliade Habitat comporte à la fois une demande de confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et une demande de condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il sera considéré que ces contradictions résultent d’erreurs de plume purement matérielle et que la société intimée forme appel incident, au moins implicitement, du jugement rendu le 18 janvier 2022 en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sous ces précisions, il sera relevé que le bailleur invoque une résistance abusive de Mme [L] au soutien de sa demande indemnitaire. Or, il résulte amplement de ce qui précède que la précarité financière de l’intéressée est avérée, comme en attestent les deux procédures de rétablissement personnel dont elle a fait l’objet et la circonstance qu’en avril 2022, elle était à nouveau déclaré recevable en sa demande de surendettement. En l’absence de preuve d’une résistance abusive opposée par la locataire, simplement alléguée par la SA Alliade Habitat, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts du bailleur, sera confirmé.

En outre, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle a mis à la charge de Mme [L] les dépens de première instance.

Mme [L], partie perdante à l’instance d’appel, supportera les dépens à hauteur d’appel.

L’équité ne commande pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. La SA Alliade Habitat sera déboutée de sa demande de ce chef à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, dans la limite des dispositions critiquées, en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2012 entre la SA d’HLM Cité Nouvelle, devenue SA Alliade Habitat, et Mme [R] [L] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8] et ce, aux torts exclusifs de Mme [R] [L] et à compter du présent jugement ;

Condamné Mme [R] [L] à payer à la SA Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Dit que faute pour Mme [R] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

Rejeté la demande formée par Mme [R] [L] de relogement ;

Rejeté la demande formée par la SA Alliade Habitat d’indemnité pour résistance abusive ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Mme [R] [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020, de la dénonce à la CAF, de l’assignation, de sa dénonciation à la Préfecture et des éventuelles mises en demeure,

L’infirme pour le surplus de ses dispositions critiquées et statuant à nouveau':

Condamne Mme [R] [L] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 3.592,54€ (TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT-DOUZE EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES), au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2020 sur la somme de 1.470,30 € et à compter du jugement rendu le 18 janvier 2022 pour le surplus,

Condamne la SA Alliade Habitat, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [R] [L] le somme de 540 € (CINQ CENT QUARANTE EUROS) en réparation du préjudice de jouissance subi en l’absence de réparation par le bailleur du volet roulant de la chambre de l’appartement pris à bail,

Rejette le surplus de la demande indemnitaire de Mme [R] [L],

Rejette la demande de Mme [R] [L] en délai de paiement,

Dit en conséquence n’y avoir à suspendre les effets du prononcé de la résiliation du bail au respect de délais de paiement,

Y ajoutant':

Condamne Mme [R] [L] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande présentée par la SA Alliade Habitat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT