N° RG 22/04508 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OL3S

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 14 janvier 2022

RG : 1121003565

[D]

C/

[X]

[X]

[L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 11 Septembre 2024

APPELANT :

M. [T] [D]

né le 12 Février 1998 à [Localité 10]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Marie-harmony BELLONI, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉS :

M. [G] [X]

né le 30 Janvier 1948 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Mme [I] [X]

née le 08 Mai 1954 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Caroline JEGOU-HUNTLEY de la SELARL ALYONE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2195

M. [W] [L]

[Adresse 4]

[Localité 5]

L’huissier chargé de signifier la déclaration d’appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 9 août 2022

Défaillant

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2024

Date de mise à disposition : 11 Septembre 2024

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant contrat de location du 19 janvier 2015, M. [G] [X] et Mme [I] [X] ont donné à bail à M. [K] [S], M. [A] [E] et M. [U] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 1 147 €.

Différents avenants ont ensuite été établis dont un avenant du 8 juin 2020 et un avenant du 8 janvier 2021, M. [T] [D] et M. [W] [L] devenant locataires.

Par acte d’huissier de justice du 23 juin 2021, M. [G] [X] et Mme [I] [X] ont fait délivrer à M. [T] [D] et M. [W] [L] un commandement de payer la somme de 3 588,30 € au principal au titre des loyers et charges impayés, commandement visant une clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Aux motifs que les causes de ce commandement n’avaient pas été apurées par les locataires dans le délai de deux mois, M. [G] [X] et Mme [I] [X] ont, par exploit du 1er octobre 2021 assigné M. [T] [D] et M. [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon afin de voir au principal, Constater la résiliation de plein droit du bail, voir statuer sur ses conséquences et Condamner les locataires à leur payer la somme de 7 084,74 € au titre de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 1er octobre 2021.

Suivant acte d’huissier de justice du 29 novembre 2021, M. [G] [X] et Mme [I] [X] ont signifié à M. [T] [D] et M. [W] [L] des demandes additionnelles tendant au paiement de réparations locatives à hauteur de 18 591,53 €.

Les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience de première instance.

Par jugement réputé contradictoire du 14 janvier 2022, et par jugement en rectification d’erreur matérielle du 1er avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Constaté la résiliation du bail conclu entre M. [G] [X] et Mme [I] [X] et M. [T] [D] et M. [W] [L] par l’effet de la clause résolutoire, et ce à la date du 24 août 2021 ;

Constaté le désistement des demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation du fait du départ des locataires le 22 octobre 2021,

Condamné M. [T] [D] et M. [W] [L] à payer aux époux [X] la somme de 8 896,74 € au titre des loyers et des charges dus au 3 décembre 2021, loyer d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 583,30 € et de la signification du jugement pour le surplus,

Condamné M. [T] [D] et M. [W] [L] à payer aux époux [X] la somme 18 591,53 € au titre des réparations locatives,

Condamné M. [T] [D] et M. [W] [L] à payer à M. et Mme [X] la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné M. [T] [D] et M. [W] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a retenu en substance :

Que le principe et le montant de la créance locative est établi hormis le montant des 22 jours d’octobre devant être recalculé au prorata,

Qu’en absence de clause de solidarité dans le bail, la condamnation prononcée restera divisible,

Que l’état des lieux de sortie établit les dégradations locatives imputables aux locataires.

Par déclaration du 17 juin 2022, M. [T] [D] a interjeté appel du jugement du 14 janvier 2022, rectifié par le jugement du 1er avril 2022.

M. [L] a également interjeté appel. Les deux instances n’ont pas été jointes.

La cour a statué sur l’appel de M. [L] à l’encontre de M et Mme [X] par arrêt du 7 mai 2024.

M. [L], intimé par M. [D], n’a pas constitué avocat en la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 16 septembre 2022, M. [T] [D] demande à la cour d’appel de Lyon de :

Vu les dispositions des articles 1343-5,1353, 1731 du Code civil,

Vu l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Déclarer l’appel interjeté par M. [D] recevable et bien fondé,

Infirmer la décision rendue le 14 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon, en ce qu’elle a :

Condamné M. [T] [D] et M. [W] [L] à payer aux époux [X] la somme de 8 896,74 €, au titre des loyers et des charges dus au 3 décembre 2021, loyer d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 583,30 € et de la signification du jugement pour le surplus,

Condamné M. [T] [D] et M. [W] [L] à payer aux époux [X] la somme 18 591,53 €, au titre des réparations locatives,

Condamné M. [T] [D] et M. [W] [L] à payer à M. et Mme [X] la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause et subsidiairement,

Accorder des délais de paiement à M. [D],

Condamner les époux [X] à verser à M. [D] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ces prétentions, M. [T] [D] soutient essentiellement :

Sur le montant de l’arriéré :

Que le décompte retenu lors de l’audience du mois de décembre 2021 n’est pas exact puisque M. [D] avait déjà réalisé d’autres versements,

Que ce dernier reconnaît avoir rencontré des difficultés financières.

Sur les réparations locatives :

Que la présomption de l’article 1731 du Code civil tombe dans la mesure où le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise,

Que l’avenant au contrat se référait à un bail de 2015 alors qu’a été remis à M. [D] un contrat de bail d’août 2013,

Que dans la mesure où M. [D] se substituait à un précédent colocataire, il aurait dû lui être fourni l’état des lieux initial,

Que l’état des lieux de sortie est irrégulier dans la mesure où celui-ci :

fait référence à une date de rentrée qui ne correspond pas à la date d’entrée dans les lieux de M. [D] (janvier 2015) mais bien celle des colocataires précédents,

n’est signé par aucun des locataires et une seule signature figure en dernière page.

Que doit être prise en compte l’usure avancée des lieux au regard du délai écoulé depuis le contrat de bail initial et alors que les bailleurs ne distinguent pas précisément ce qui relève du simple nettoyage et ce qui caractérise une réelle dégradation.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 15 décembre 2022, M. [G] [X] et Mme [I] [X] demandent à la cour d’appel de Lyon de :

Vu l’article 1731 du Code civil,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Lyon pris en son pôle de la proximité et de la protection le 14 janvier 2022 (RG n°11/21003565), rectifié suivant jugement rendu le 1er avril 2022 (RG n°11-22-000735),

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamner M. [T] [D] à payer à M. et Mme [X] la somme de 9 295,76 € au titre des réparations locatives auxquelles il a été condamné, par jugement du 14 janvier 2022 (RG n°11/21003565), rectifié par jugement du 1er avril 2022 (RG n°11-22-000735),

Condamner M. [T] [D] à payer à M. et Mme [X] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre la moitié des dépens d’instance, auxquels il a été condamné, par jugement du 14 janvier 2022 (RG n°11/21003565), rectifié par jugement du 1er avril 2022 (RG n°11-22-000735),

Condamner M. [T] [D] à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter M. [T] [D] de sa demande de délais de paiement.

A l’appui de ces prétentions, M. [G] [X] et Mme [I] [X] soutiennent essentiellement :

Sur l’arriéré locatif :

Qu’il n’appartient pas aux époux [X] de démontrer les prétendus règlements effectués par M. [D],

Que selon le décompte de créance, la majorité des impayés est imputable à M. [D] et dès son entrée dans les lieux au mois de juin 2020.

Sur les réparations locatives :

Qu’il appartenait à M. [D] de solliciter lors de son emménagement, au mois de juin 2020, l’établissement d’un état des lieux d’entrée,

Que M. [D] n’a jamais entretenu le bien loué et que l’état des lieux dressé le 22 octobre 2022 fait état de nombreuses dégradations,

Que M. [L] présent lors de l’état des lieux de sortie, a signé celui sans émettre aucune réserve et sans la présence de M. [D].

Vu l’ordonnance le calendrier de procédure du 12 juin 2023 prévoyant une clôture différée le 07 mai 2024.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS ET DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « Constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « Dire et Juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

M. et Mme [X] fondent leurs demandes sur un contrat de bail à usage d’habitation initial du 19 janvier 2015 suivi d’avenants dont un avenant du 8 juin 2020 aux termes duquel suite à la dédite de M. [P], M. [T] [D] devenait colocataire « toutes clauses et conditions du bail d’habitation en date du 19.01. 2015 restant inchangées ».

M. [D] reconnait la signature de l’avenant du 8 juin 2020, mais soutient s’être vu remettre un contrat de bail du 16 août 2013 qu’il verse aux débats, bail signé par Patrimoine gestion investissement, mandataire de M. Mme [X], et trois preneurs : messieurs [J], [V] et [Z].

L’avenant du 8 juin 2020 au contenu succinct et comportant pour les trois preneurs mentionnés Messieurs [M], [P], et Mme [C], une seule signature, n’établit pas qu’une copie du contrat de bail du 19 janvier 2015 a été remise à M. [D].

Si les clauses du contrat du 19 janvier 2015 ne sont donc pas opposables à M. [D], ce dernier ne conteste cependant pas sa qualité de locataire.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il doit être précisé que M. [O] a donné congé le 23 décembre 2020 et que ne sont donc restés dans les lieux qu'[T] [D] et [W] [L].

M. [D] ne conteste pas le montant des échéances mensuelles mais affirme que le décompte retenu devant le premier juge ne prenait pas en compte les versements qu’il avait réalisés et les règlements auprès de l’huissier de justice.

S’il indique qu’un nouveau décompte actualisé devrait être produit par les bailleurs, il lui appartient d’apporter la preuve des paiements effectués. Or il ne verse aucune pièce à ce titre.

En conséquence, la cour prend en compte le décompte produit par les bailleurs en première instance, échéance du mois de septembre 2021 incluse.

Cette pièce détaille pour la période du 1er juillet 2020 au 1er septembre 2021 les quittancements au titre du logement et les encaissements par les différents locataires.

Ce décompte impute à M. [D] un solde de 7 084,74 € mais il est réclamé à hauteur d’appel la somme de 5 399,58 € sur la période du 8 juin 2020 au 22 octobre 2021 sans production d’un décompte actualisé concernant cette somme. Les conclusions se réfèrent à une pièce n°13 qui est la déclaration d’appel.

La cour est donc dans l’obligation de reprendre elle-même les comptes sachant que dans le décompte pièce n°10, chaque quittancement est le montant total de la location et avec mention des paiements des autres locataires.

En l’absence de solidarité, M. [D] devait payer à compter de son entrée dans les lieux le 8 juin 2020 un tiers du loyer jusqu’au départ de M. [O] après congé donné le 23 décembre 2020.

Les époux [X] qui ne justifient pas avoir communiqué à M. [D] le bail du 19 janvier 2015 prévoyant une indexation, ne sont pas fondés à lui imputer une révision du loyer à 1 278,90 € au 1er septembre 2020.

L’échéance mensuelle à prendre en compte est donc de 1 271,16 €.

A compter de février 2021 comme le soutiennent les bailleurs, M. [D] devait comme M. [L] la moitié de l’échéance et ce, jusqu’à la sortie des lieux le 22 octobre 2021.

Etaient ainsi dus :

un tiers de l’échéance mensuelle (1271,16 € / 3 soit 423,72 € ) du 8 juin 2020 à janvier 2021 inclus soit 7 X 423,72 € par mois outre 23 jours au mois de juin : 2966,04 + 324,85 Total 3290,89 €

la moitié de l’échéance mensuelle (1271,16 € / 2 soit 635,58 € de février 2021 au 22 octobre 2021 soit 466,09 € + 5084,64 €

Total cumulé : 8375,53 €

Selon les bailleurs, M. [D] a versé 600 € le 9 septembre 2020, 700 € le 10 novembre 2020, 150 € le 8 décembre 2020, 400 € les 11 janvier 2021, 8 février 2021 et 12 mai 2021, soit 3 200 € au total.

Après déduction des sommes versées, M. [D] reste devoir la somme de 5 175,53 € 8375,53 – 3200). La cour infirme la décision attaquée et le condamne au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

II Sur les réparations locatives :

Par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, énumère les réparations locatives à la charge des locataires.

Par ailleurs, l’article 1731 du Code civil dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ « à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ».

En l’espèce, M. et Mme [X] demandent à hauteur d’appel la condamnation de M. [D] au paiement de la somme de 9 295,76 € au titre des réparations locatives, soit la moitié de la condamnation obtenue en première instance.

Pour justifier cette demande, les bailleurs font valoir que M. [L], l’un des deux locataires du logement à la fin du bail, a signé l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 22 octobre 2021 et qu’il appartenait à M. [D] lors de son entrée dans les lieux de solliciter l’établissement d’un état des lieux, et qu’il ne peut faire peser sur les anciens locataires l’absence de propreté et de bon entretien de l’appartement.

Cependant, la cour rappelle que les conventions légalement faites doivent être exécutées de bonne foi entre les parties et qu’il appartient à chacune des parties de prouver ses prétentions.

Or en l’espèce, M. [D] n’était pas le seul locataire des lieux occupés concomitamment en permanence par plusieurs locataires.

M. [D] est devenu locataire en juin 2020 aux côtés de [R] [B] et [Y] [M]. Puis [F] [O] et [W] [L] deviendront également locataires. Aucune solidarité n’a été prévue entre eux..

M. [D] ne peut donc se voir imputer par présomption la totalité des dégradations invoquées par les bailleurs.

L’appelant indique ne pas avoir signé l’état des lieux de sortie mais ne conteste pas avoir été avisé de sa tenue d’autant que le congé a été donné par lettre commune de M. [D] et de M. [L].

Ainsi le constat d’état des lieux de sortie lui est opposable et constitue un élément d’information de la juridiction sur l’état du logement au jour de sa restitution.

Les bailleurs demandent la condamnation du locataire au paiement au titre des réparations la somme de 9 295,76 €, soit la moitié de la somme obtenue en première instance à l’encontre de M. [D] et de M. [L].

Pour autant, aucun détail ni justification de ce chiffrage ne sont portés à la connaissance de la cour.

En l’absence de preuve du préjudice dont le montant ne peut se déduire du seul procès-verbal de constat de sortie, la cour ne peut qu’infirmer la décision attaquée.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…), au locataire en situation de régler sa dette locative sur demande du locataire, du bailleur, ou d’office.

Le dispositif des conclusions de M. [D] mentionne une demande de délais de paiement non évoquée en la partie discussion. La situation matérielle et financière de l’appelant n’est ni évoquée ni justifiée par des pièces. La demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [D] succombant en partie, la cour confirme la décision déférée sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile à son encontre, par condamnation conjointe à M. [L].

A hauteur d’appel, la cour condamne également M. [D] aux dépens et en équité au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sa propre demande sur le même fondement ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné M. [T] [D] à payer à M. et Mme [X] la somme de 8 896,74 € au titre des loyers et des charges dues au 3 décembre 2021, et la somme de 18'591,53 € au titre des réparations locatives.

Statuant à nouveau,

Condamne M. [T] [D] à payer à M. [G] [X] et Mme [I] [X] :

la somme de 5175,53 € au titre de l’arriéré locatif dû au 22 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 14 janvier 2022,

Rejette la demande au titre de réparations locatives,

Confirme sur le surplus la décision attaquée sauf à rappeler que la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles est due pour moitié par M. [D].

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [D] aux dépens à hauteur d’appel,

Condamne M. [T] [D] à payer à M. [G] [X] et Mme [I] [X] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT