Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13182 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZIA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY SUR MARNE – RG n°12-24-000087

APPELANTS

M. [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE

S.C.P.I. PRIMO 1, RCS de Nanterre sous le n°513 167 239, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 Février 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 août 2014, la société Primo 1 a consenti un bail d’habitation à Mme [R] et M. [U] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Primo 1 a, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte du 28 juillet 2023, la société Primo 1 a fait assigner en référé Mme [R] et M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter du 2 juillet 2023,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

Ordonner l’expulsion immédiate des locataires,

Ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 7.484,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023 et d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant des loyers mensuels majorés des taxes et charges, outre une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance de référé en date du 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a :

Déclaré recevable l’action de la société Primo 1 ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2014 entre la société Primo 1, d’une part, et Mme [R] et M. [U], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 3 juillet 2023 ;

Constaté la résiliation du bail à compter de cette date,

Débouté Mme [R] et M. [U] de leur demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Dit Mme [R] et M. [U] occupants sans droit ni titre depuis le 3 juillet 2023 ;

Ordonné, en conséquence, à Mme [R] et M. [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

Autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, la société Primo 1 à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] et M. [U] ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné solidairement Mme [R] et M. [U] à verser à la société Primo 1 la somme provisionnelle de 11.425,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 à hauteur de 3.667,66 euros et de l’assignation pour le surplus ;

Condamné Mme [R] et M. [U] à verser à la société Primo 1 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

Condamné in solidum Mme [R] et M. [U] à verser à la société Primo 1 la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum Mme [R] et M. [U] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 16 juillet 2024, Mme [R] et M. [U] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, ils demandent à la cour, de :

Déclarer les appelants recevables et bien fondés en leur appel ;

Y faisant droit,

Infirmer la décision ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Mme [R] et M. [U] en date du 2 mai 2023 ;

En conséquence,

Déclarer non acquise la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 août 2014 entre la société Primo1 d’une part et Mme [R] et M. [U] d’autre part ;

A titre subsidiaire,

Déclarer que l’arriéré locatif a été réglé en totalité par Mme [R] et M. [U] ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 août 2014 entre la société Primo 1 d’une part et Mme [R] et M. [U] d’autre part ;

A titre infiniment subsidiaire,

Octroyer un délai de 24 mois à Mme [R] et M. [U] pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

Débouter la société Primo 1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de tout appel incident ;

Condamner la société Primo 1 à payer à Mme [R] et M. [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Primo 1 aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, la société Primo 1 demande à la cour, au visa des articles 112 à 116, 649, 700 du code de procédure civile et 24 de la loi du 06 juillet 1989, de :

Déclarer irrecevable la demande de nullité du commandement de payer ;

Débouter Mme [R] et M. [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 29 avril 2024 par le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne et notamment en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 2 juillet 2023 et ordonné en conséquence l’expulsion sans délai de Mme [R] et M. [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est,

condamné solidairement Mme [R] et M. [U] à payer à la société Primo 1 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des charges récupérables, à compter du 2 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux se matérialisant par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion,

condamné solidairement Mme [R] et M. [U] à verser à la société Primo 1 la somme de (sic) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamné in solidum Mme [R] et M. [U] à payer à la société Primo 1 la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamner in solidum Mme [R] et M. [U] à payer à la société Primo 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025.

SUR CE, MOTIFS

En première instance, M. [U] et Mme [R] n’ont pas contesté la dette locative. Ils ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et se sont engagés à payer l’intégralité de la dette avant la fin du mois de novembre 2024.

En appel, ils se prévalent à titre principal de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire au motif qu’il ne mentionne pas le montant mensuel du loyer et des charges et que n’y est annexé aucun décompte détaillé, de sorte que le montant réclamé n’est pas suffisamment précis pour leur permettre de vérifier la réalité et l’étendue de leur dette.

Ils demandent que par voie de conséquence soir déclarée non acquise la clause résolutoire contenue dans le bail.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir qu’après avoir rencontré des difficultés passagères leur situation financière est revenue à la normale de sorte qu’ils ont pu régler les causes du commandement du 2 mai 2023 et qu’il n’existe plus d’arriéré locatif.

A titre infiniment subsidiaire, ils demandent un délai de 24 mois pour quitter les lieux, exposant qu’alors qu’ils sont à jour de leurs obligations envers le bailleur, leur expulsion aurait pour effet de les placer dans une situation de précarité et entraînerait une atteinte au respect de leur domicile, précisant qu’ils ont deux enfants âgés de 7 et 9 ans scolarisés dans des écoles à proximité de leur domicile.

L’intimée soulève à titre principal l’irrecevabilité de la demande de nullité du commandement en ce qu’elle est présentée pour la première fois en appel. Subsidiairement elle fait valoir que le décompte contenu au commandement est suffisamment explicite pour permettre au destinataire d’en vérifier le bien-fondé et qu’en tout état de cause il n’est pas justifié d’un grief par les appelants. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant que la présente instance est la quatrième visant à obtenir la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, M. [U] et Mme [R] recommençant à l’issue de chaque procédure judiciaire à ne plus payer le loyer, alors que les saisies-attribution qui ont été pratiquées à leur encontre le 23 juillet 2024 démontrent qu’ils en ont la capacité. Elle précise qu’ils doivent la somme de 8.282,92 euros, mois d’octobre 2024 inclus, montant auquel elle actualise sa demande de provision. Elle s’oppose au délai sollicité pour quitter les lieux, faisant valoir, outre les éléments qui précèdent, le défaut de justificatifs d’une recherche de logement, de leur situation actuelle et de leurs prétendues difficultés financières, lesquelles sont démenties par le résultat des saisies-attribution.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Selon les articles 71 et 73 du code de procédure civile :

« Constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire. »

« Les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause. »

Présentée pour la première fois en appel, la demande de M. [U] et Mme [R] tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré le 2 mai 2023 et déclarer en conséquence non acquise ladite clause résolutoire, n’en est pas moins recevable par application des textes précités, s’analysant en une défense au fond en ce qu’elle tend à voir rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la demande de la société Primo 1 tendant à voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire par suite du défaut de régularisation du commandement de payer délivré à ses locataires le 2 mai 2023.

Il convient toutefois de rappeler qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement au soutien duquel est demandée l’acquisition d’une clause résolutoire. La demande des appelants en annulation du commandement pour imprécision du montant de la dette qui s’y trouve réclamé doit donc s’analyser en une contestation séreuse sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de nature à faire obstacle, si elle était avérée, au constat de celle-ci et à l’expulsion en résultant.

Or, à la lecture du commandement du 2 mai 2023 il apparaît que cette contestation n’est pas sérieuse, l’énoncé de la dette locative comme suit :

— solde terme février 2023 : 1.122,98 euros ;

— terme mars 2023 : 1.272,34 euros ;

— terme avril 2023 : 1.272,34 euros ;

Total : 3.667,66 euros

étant parfaitement compréhensible en faisant clairement ressortir qu’il est demandé paiement des termes de loyer et charges des mois de février, mars et avril 2023 (le premier partiellement), le montant total de 1.272,34 euros de chaque terme, soit 1.262,34 euros au titre du loyer et 10 euros au titre de la provision sur charges, étant connu des locataires qui reçoivent chaque mois de la société Fiducial, gérant du bailleur, les avis d’échéance sur lesquels le montant total à payer est décomposé (pièce 14 de la société Primo 1).

Les appelants sont donc mal-fondés à contester l’acquisition de la clause résolutoire faute de régularisation de la dette locative réclamée au commandement dans le délai légal de deux mois de sa délivrance, alors par ailleurs qu’ils ne contestent pas plus en appel qu’en première instance que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans ce délai.

En outre, c’est à bon droit que le premier juge a refusé de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de cette clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en relevant notamment qu’il n’était pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant, qu’aucun versement n’était intervenu depuis février 2023 et qu’il s’agissait de la troisième procédure en acquisition de la clause résolutoire.

Il n’est pas justifié en appel d’éléments susceptibles d’infirmer cette appréciation du premier juge. Les appelants ne font qu’affirmer sans le démontrer avoir rencontré des difficultés financières passagères. Ils n’exposent pas quelle est leur situation financière et ne produisent aucune pièce pour en justifier. L’intimée, de son côté, produit un relevé de compte détaillé et actualisé qui établit que depuis le mois de novembre 2023, date à laquelle la condamnation provisionnelle de M. [U] et Mme [R] a été arrêtée par le premier juge, la dette locative n’a jamais été soldée, atteignant plus de 25.000 euros en septembre 2024.

Après un paiement de 19.064,86 euros fin septembre 2024, qui démontre d’ailleurs l’existence de capacités de paiement de même que les montants au crédit des deux comptes bancaires qui ont été saisis par le bailleur en juillet 2024 (21.000 et 270.000 euros), la dette est encore de 8.282,92 euros au mois d’octobre2024 inclus.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est en conséquence mal-fondée, de même que celle qui tend à l’obtention d’un délai pour quitter les lieux. M. [U] et Mme [R] sont en effet, au vu des éléments précédemment exposés, des débiteurs chroniques et de mauvaise foi qui se trouvent assignés pour la quatrième fois en résiliation de leur bail pour non-paiement du loyer et qui depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 3 juillet 2023 dans le cadre de la présente instance, sont occupants sans droit ni titre et ne justifient d’aucune démarche de relogement. Il faut en outre rappeler que la mesure d’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

L’ordonnance entreprise sera ainsi confirmée, ayant par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, constaté la résiliation du bail à la date du 3 juillet 2023 avec toutes conséquences de droit, mis à la charge de M. [U] et Mme [R] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et condamné ceux-ci par provision au paiement de l’arriéré locatif.

Toutefois, au vu de l’évolution de la dette, la provision due au titre de l’arriéré locatif sera actualisée à la somme de 8.282,92 euros arrêtée au 16 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, étant précisé que si ce montant n’apparaît pas dans le dispositif des conclusions de la société Primo 1, cela résulte d’une simple omission matérielle, l’intimée sollicitant bien en page 7 de ses écritures que sa demande de condamnation provisionnelle de M. [U] et Mme [R] soit actualisée à la somme de 8.282,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été justement apprécié.

Perdant en appel, M. [U] et Mme [R] seront condamnés in solidum aux dépens de cette instance et à payer à la société Primo 1 la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la condamnation provisionnelle au titre de la dette locative,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne solidairement Mme [R] et M. [U] à payer à la société Primo 1 une provision de 8.282,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 à hauteur de 3.667,66 euros et de l’assignation pour le surplus,

Y ajoutant,

Déboute Mme [R] et M. [U] de l’ensemble de leurs demandes,

Les condamne in solidum aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société Primo 1 la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE