N° RG 23/03901 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O67M

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 28 mars 2023

RG : 16/13642

ch n°3 cab 03 C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 01 Avril 2025

APPELANTE :

S.C.I. OMARENTE

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

Mme [W] [L]

née le 05 Novembre 1982 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Mme [C] [K]

née le 14 Avril 1989 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Mme [P] [H]

née le 29 Novembre 1976 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Mme [T] [E]

née le 25 Juillet 1965 à [Localité 8] (ROYAUME UNIS)

[Adresse 2]

[Localité 10]

M. [A] [I]

né le 09 Septembre 1977 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société HAPPY SYNDIC

[Adresse 3]

[Localité 5]

La SCI SOULARY

[Adresse 1]

[Localité 10]

tous représentés par M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 359

M. [J] [B]

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillant

Mme [O] [Z] épouse [U] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillante

Mme [R] [M]

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillante

M. [D] [U] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 01 Avril 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 10 décembre 2013, la SCI Omarente a acquis un ensemble immobilier situé à [Localité 10].

Aux termes d’un acte authentique du 19 mai 2014, un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été établis, desquels il résulte que l’ensemble immobilier a été divisé en quatre bâtiments, eux-mêmes divisés en dix lots.

Les différents lots ont été acquis par la SCI du [Adresse 13], M. et Mme [U], M. [I] et Mme [L], M. [B] et Mme [M], et Mme [H].

A la suite d’une visite de vérification des ouvrages, la société ERDF (devenue Enedis) a constaté que le compteur n° 614, dont le contrat était au nom de la SCI Omarente, alimentait l’ensemble des lots, ce qui constituait un cas de rétrocession d’énergie électrique interdit par l’article 24 du cahier des charges de la concession pour le service public de la distribution d’énergie électrique.

Par courrier du 4 février 2015, la société ERDF a informé la SCI Omarente de la nécessité de mettre en conformité l’installation électrique par la création d’un point de livraison par logement et d’un autre pour les services généraux.

Par un nouveau courrier du 19 octobre 2015 adressé au syndic, accompagné d’un devis exposant les travaux nécessaires, la société ERDF a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) de réaliser les travaux de mise en conformité du raccordement électrique, à défaut de quoi l’alimentation en électricité du point de livraison de l’immeuble serait suspendue.

Par courrier recommandé du 1er septembre 2016, la SCI du [Adresse 13], M. [U], M. [I], Mme [L], M. [B], Mme [M], Mme [H] et le syndicat des copropriétaires ont mis en demeure la SCI Omarente de réaliser les travaux visés dans le devis de la société Enedis.

Le 17 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires, la SCI du [Adresse 13], M. [I], Mme [L], M. [B], Mme [M], Mme [H], M. et Mme [U] ont assigné la SCI Omarente devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamnée à réaliser les travaux et les indemniser de leurs préjudices.

Mme [K], devenue propriétaire du lot n° 5, et Mme [E], qui a racheté les lots n° 7 et 8 à M. et Mme [U], sont intervenues volontairement à la procédure.

Par une ordonnance du 21 janvier 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire des requérants.

Par jugement contradictoire du 28 mars 2023, le tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic de copropriété ès qualités de représentant du syndicat des copropriétaires,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des demandeurs,

— déclaré les demandeurs recevables en leur action,

— rejeté la demande d’expertise judiciaire avant-dire droit,

— condamné la SCI Omarente à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des installations, à savoir : création d’un point de livraison par logement et réalisation d’une alimentation de puissance suffisante, au regard de la réglementation applicable et des préconisations formulées par la société Enedis, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant six mois, à compter du 1er jour du 3ème mois suivant la signification de la décision et jusqu’à validation de la conformité des installations par la société Enedis ou toute autre société lui ayant succédé dans cette mission,

— condamné la SCI Omarente aux entiers dépens de l’instance,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Juge Fialaire,

— condamné la SCI Omarente au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à payer la somme de 1 000 euros à chacune des parties ci-après nommées :

— le syndicat des copropriétaires,

— la SCI du [Adresse 13],

— M. [I] et Mme [L],

— M. [B] et Mme [M],

— Mme [H],

— M. et Mme [U],

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 11 mai 2023, la SCI Omarente a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 mars 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— juger le syndicat des copropriétaires irrecevable comme dénué d’intérêt à agir,

— juger qu’elle a livré des biens conformes aux prescription contractuelles,

— juger qu’elle a rempli son obligation d’information,

— juger que l’action en vice caché est prescrite,

— juger qu’il n’existe aucun vice caché,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute,

— juger que l’action est abusive,

— rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions des intimés,

— condamner le syndic des copropriétaires et l’ensemble des intimés in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil,

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2023, M. [I], Mme [L], Mme [K], Mme [H], Mme [E], la SCI du [Adresse 13] (les copropriétaires) et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel de la SCI Omarente,

— déclarer irrecevables les demandes de la SCI Omarente dirigées à l’encontre du syndic,

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI Omarente de toutes ses demandes fins et conclusions,

— déclarer recevable et bien fondé leur appel incident,

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation ou de réformation du jugement,

Statuant à nouveau,

— ordonner une expertise,

— condamner la SCI Omarente à exécuter :

— l’ensemble des travaux de nature à mettre en conformité le raccordement électrique avec la réglementation applicable et les exigences de la société Enedis, tels que visés dans le devis Enedis du 20 octobre 2015 et dans le devis JFT Fichter du 30 mars 2016, en ce compris les travaux chiffrés et non chiffrés portant sur les parties communes et les parties privatives,

— l’ensemble des travaux de nature à remédier au défaut d’application des règles relatives à la puissance minimale de raccordement requise pour l’ensemble immobilier,

— sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la SCI Omarente à les indemniser au titre des différents préjudices subis et tels qu’ils pourraient être fixés aux termes de l’expertise judiciaire,

— leur donner acte de ce qu’ils se réservent la possibilité de demander à ce que la SCI Omarente soit condamnée à payer le coût des travaux pouvant être nécessaires et à les indemniser de leurs entiers préjudices tels qu’ils pourraient être déterminés dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI Omarente à leur payer la somme correspondante à la réduction du prix de vente telle qu’elle sera fixée par l’expert judiciaire et correspondant notamment à :

— l’ensemble des travaux de nature à mettre en conformité le raccordement électrique avec la réglementation applicable et les exigences de la société Enedis, tels que visés dans le devis Enedis du 20 octobre 2015 et dans le devis JFT Fichter du 30 mars 2016, en ce compris les travaux chiffrés et non chiffrés portant sur les parties communes et les parties privatives,

— l’ensemble des travaux de nature à remédier au défaut d’application des règles relatives à la puissance minimale de raccordement requise pour l’ensemble immobilier,

— condamner la SCI Omarente à les indemniser au titre des différents préjudices subis, tels qu’ils pourraient être fixés aux termes de l’expertise judiciaire,

— leur donner acte de ce qu’ils se réservent la possibilité de demander à ce que la SCI Omarente soit condamnée à leur payer le coût des travaux pouvant être nécessaires et à les indemniser de leurs entiers préjudices dès qu’ils seront déterminés dans le cadre des opérations d’expertise,

A titre très subsidiaire,

— condamner la SCI Omarente à payer au syndicat des copropriétaires, à titre de dommages et intérêts, le coût des travaux correspondant à :

— la mise en conformité du raccordement électrique avec la réglementation applicable et les exigences de la société Enedis, tels que visés dans le devis Enedis du 20 octobre 2015 et dans le devis JFT Fichter du 30 mars 2016, en ce compris les travaux chiffrés et non chiffrés portant sur les parties communes et les parties privatives,

— l’ensemble des travaux de nature à remédier au défaut d’application des règles relatives à la puissance minimale de raccordement requise pour l’ensemble immobilier,

— outre indemnisation des différents préjudices subis, tels qu’ils pourraient être fixés aux termes de l’expertise judiciaire.

— donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il se réserve la possibilité de demander à ce que la SCI Omarente soit condamnée à lui payer le coût des travaux pouvant être nécessaires à titre de dommages et intérêts et à l’indemniser de ses entiers préjudices dès qu’ils seront déterminés dans le cadre des opérations d’expertise.

En tout état,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCI Omarente,

— condamner la SCI Omarente à leur payer la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Omarente aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de la SELARL Juge Fialaire sur son affirmation de droit.

M. [B], à qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude par acte du 6 juillet 2023, n’a pas constitué avocat.

Mme [M] et Mme [U], auxquelles la déclaration d’appel a été signifiée par actes du 7 juillet 2023 transformés en procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

M. [U], à qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude par acte du 5 juillet 2023, n’a pas constitué avocat.

Par une ordonnance de référé du 27 novembre 2023, le délégué du premier président a :

— rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par la S.C.I. Omarente,

— déclaré irrecevable la demande de radiation de l’instance d’appel présentée par le syndicat des copropriétaires, la S.C.I. Soulary, M. [I] et Mme [H].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

Le conseil de l’appelante n’ayant pas déposé à la cour, en vue de l’audience de plaidoiries du 27 janvier 2025, son dossier comprenant la copie des pièces visées dans ses conclusions et numérotées dans l’ordre du bordereau récapitulatif, conformément à l’article 914-5 du code de procédure civile, le greffe de la cour lui a demandé, par message RPVA du 27 janvier 2025 à 15h05, la production de ce dossier.

Le conseil de l’appelante a fait parvenir le dossier à la cour le 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1. Sur les fins de non-recevoir

1.1. Sur la fin de non-recevoir soulevée par l’appelante

La SCI Omarente fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a aucune qualité à agir sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires répliquent que :

— le manquement à l’obligation de délivrance conforme porte également sur les parties communes ;

— le syndicat des copropriétaires a donc qualité à agir.

Réponse de la cour

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Et selon l’article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, les prétentions formulées par les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires concernent notamment les parties communes, de sorte que ce dernier a un intérêt légitime au succès de ces prétentions.

Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée.

1.2. Sur la fin de non-recevoir soulevée par les intimés

Les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de déclarer irrecevables les demandes formées par la SCI Omarente à l’encontre du syndic qui n’est pas partie à la procédure.

La SCI Omarente ne présente aucune observation sur ce point.

Réponse de la cour

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, la SCI Omarente sollicite la condamnation du « syndic des copropriétaires » au paiement de :

— la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil,

— celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Or, ainsi que le relèvent les intimés, le syndic, à la différence du syndicat des copropriétaires, n’est pas partie à la procédure.

Il convient en conséquence, par ajout au jugement déféré, de déclarer irrecevables les demandes formées par la SCI Omarente à l’encontre du « syndic des copropriétaires ».

2. Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

La SCI Omarente fait valoir essentiellement que :

— elle a délivré des lots conformément à ce qui a été précisément convenu dans le champ contractuel ;

— les acquéreurs ont été informés dès la signature du compromis de vente que le vendeur ne prendrait pas en charge l’installation des compteurs mais uniquement des sous compteurs ;

— il appartenait aux acquéreurs qui étaient assistés de leur mandataire immobilier et d’un notaire de s’informer quant aux travaux qu’ils s’étaient réservés ;

— aucune preuve n’est apportée quant à un préjudice réel, certain, direct et actuel ; l’ensemble des demandes reposent sur une lettre de menace de coupure de l’alimentation qui n’a pas eu lieu ; la préjudice est seulement hypothétique et ne peut donner lieu à réparation ;

— il n’existe pas de rétrocession d’électricité mais une simple répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires répliquent que :

— la SCI Omarente a manqué à son obligation de délivrance conforme en livrant des biens destinés à un usage d’habitation, non équipés en points de livraison requis par la réglementation applicable, à savoir un point de livraison par logement et un point de livraison pour les services communs ; les biens sont également dépourvus de la puissance de raccordement requise pour cet ensemble immobilier ;

— à défaut de réalisation des travaux, ils risquent d’être privés de toute alimentation électrique ce qui n’est pas compatible avec la destination de biens à usage d’habitation ;

— ils n’ont jamais été informés spécifiquement sur la réglementation applicable, les travaux de mise en conformité qui devaient être réalisés et le coût de ceux-ci ; le vendeur n’a jamais évoqué l’insuffisance de la puissance délivrée et des installations électriques ; les diagnostics électriques ne contenaient aucune information à ce titre ;

— à titre subsidiaire, ils sont fondés à solliciter une expertise judiciaire avant-dire droit.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1603 du code civil que le vendeur est tenu de délivrer la chose qu’il vend.

Selon l’article 1604 du même code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

Et en application de l’article 1615, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

En l’espèce, le tribunal a exactement retenu que les lots vendus étaient destinés à l’habitation individuelle et que cette destination avait un caractère contractuel au regard des actes authentiques de vente conclus entre les parties.

Il a encore relevé à juste titre que la SCI Omarente avait procédé à la modification de la destination de l’ensemble immobilier unique, en opérant sa division en plusieurs lots destinés à l’habitation individuelle.

Le seul fait d’avoir modifié la destination des bâtiments entraînait obligatoirement la mise en place de compteurs individuels, conformément aux normes en vigueur.

En effet, il résulte de l’article 1 de l’annexe au décret du 23 décembre 1994 approuvant le cahier des charges type de concession à Électricité de France du réseau d’alimentation générale en énergie électrique que toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

Or, par un courrier du 19 octobre 2015 adressé au syndic représentant le syndicat des copropriétaires, la société ERDF énonce :

« Suite à la vérification des ouvrages en concession […] par un agent assermenté, nous avons constaté que le compteur n° 614, dont le contrat est au nom de la SCI Omarente, alimente l’ensemble des locaux sis à cette adresse. […]

Nous vous informons qu’une telle situation constitue un cas de rétrocession d’énergie électrique. Aux termes de l’article 24 du cahier des charges de concession pour le service public de la distribution d’énergie électrique, toute rétrocession d’énergie par un client à quelque titre que ce soit, à un ou à plusieurs tiers, est interdite. Nous en avions d’ailleurs informé la SCI Omarente et les électriciens mandataires par courrier en date du 04/02/2015 (en pièce jointe) lors de leurs demandes de raccordement.

Nous vous prions de trouver ci-joint un devis de mise en conformité du raccordement électrique d’une installation collective d’actuellement 9 logements.

Nous vous informons qu’en l’absence de démarche de régularisation de votre part sous un mois à compter de la réception de la présente lettre, et sans autre préavis, ERDF mettra fin à cette situation illégale en suspendant l’alimentation électrique de votre point de livraison, comme l’autorisent à le faire l’article 18 du cahier des charges de concession en vigueur sur la commune de [Localité 9], et l’article 5.5 de la Synthèse des dispositions générales relatives à l’accès et à l’utilisation du Réseau Public de Distribution Basse Tension pour les clients professionnels et résidentiels en Contrat Unique […] ».

Il ressort de ce courrier la preuve de l’absence de mise en place par la société Omarente de compteurs électriques individuels, conformément à la réglementation en vigueur, ce qui constitue un manquement à son obligation de délivrance.

L’obligation de délivrance s’entendant non seulement de la livraison de ce qui avait été convenu mais également des accessoires et de tout ce qui est destiné à l’usage de la chose, c’est vainement que la société Omarente conteste devoir sa garantie aux motifs qu’elle a délivré les lots conformément à ce qui a été précisément convenu dans le champ contractuel, que les acquéreurs ont été informés dès la signature du compromis de vente qu’elle ne prendrait pas en charge l’installation des compteurs, mais uniquement des sous compteurs, et qu’il leur appartenait de s’informer sur les travaux qu’ils s’étaient réservés.

Selon l’article 1610 du code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

En application de ces dispositions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande de condamnation sous astreinte de la SCI Omarente à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des installations, à savoir : création d’un point de livraison par logement et réalisation d’une alimentation de puissance suffisante, au regard de la réglementation applicable et des préconisations formulées par la société Enedis.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En cause d’appel, la SCI Omarente, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer la somme de 600 euros à chacune des parties ci-après nommées :

le syndicat des copropriétaires,

la SCI Soulary,

M. [I] et Mme [L],

Mme [H],

Mme [E],

Mme [L].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées par la SCI Omarente à l’encontre du « syndic des copropriétaires »,

Condamne la SCI Omarente à payer la somme de 600 euros à chacune des parties ci-après nommées :

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9],

la SCI [Adresse 13],

M. [A] [I] et Mme [W] [L],

Mme [P] [H],

Mme [T] [E],

Mme [W] [L],

Condamne la SCI Omarente aux dépens d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière La présidente