COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 DECEMBRE 2025

N° RG 23/03275 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLBR

S.C.I. BMAS

c/

[F] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2023-002624 du 25/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[M] [S] épouse [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2023-002625 du 25/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BERGERAC (RG : 22/00233) suivant déclaration d’appel du 10 juillet 2023

APPELANTE :

S.C.I. BMAS, agissant en la personne de ses représentants légaux, monsieur et madame [O] [Y] domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

Représentée par M^e Karine PERRET de la SELAS PERRET & ASSOCIES, avocat au barreau de BERGERAC

et assistée de M^e Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS :

[F] [P]

né le 10 Février 1986 à [Localité 5] (59)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[M] [S] épouse [P]

née le 21 Avril 1987 à [Localité 6] (59)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentées par M^e Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE substitué par M^e Blandine LECOMTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Véronique DUPHIL

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par acte sous seing privé du 20 février 2012, la SCI BMAS a donné à bail à M. [F] [P] et Mme [M] [S] épouse [P], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre 14 euros au titre des provisions sur charges.

2 – Exposant avoir été victimes d’une intoxication au monoxyde de carbone le 20 décembre 2017, M. et Mme [P] ont, par acte d’huissier du 30 octobre 2019, saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac aux fins d’expertise afin de déterminer les moyens nécessaires de mise aux normes du logement compte tenu de son mode de chauffage et du poêle à bois, en vérifier l’isolation, préconiser tous les moyens nécessaires afin de mise en conformité et vérifier la présence de grilles d’aération.

3 – Par ordonnance du 1er décembre 2020, une expertise a été confiée à M. [V] [T], la mission de l’expert ayant été complétée par ordonnance du 1er juin 2021 .

4 – Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2022, M. et Mme [P] ont fait assigner la SCI BMAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac afin de faire exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et aux fins d’indemnisation.

5 – Par jugement du 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que le logement à usage d’habitation situe [Adresse 2] à [Localité 7] loué par [F] et [M] [P] à la SCI BMAS n’est pas conforme aux normes de décence,

— condamné la SCI BMAS à effectuer au sein du logement donne à bail les travaux de mise aux normes de décence suivants dans le délai de quatre mois à compter de Ia signification de Ia présente décision :

— pour le renouvellement d’air existant: soit le remplacement des fenêtres et des

porte-fenêtres par de nouveaux équipements portant chacun un orifice de prise

d’air, soit refaire les prises d’air pour chacune des pièces du logement à travers les murs extérieurs, sauf pour les pièces concernées par la VMC, étant relevé que dans les deux solutions, une étude aéraulique doit être menée pour déterminer les bouches d’admission d’air et leur positionnement sur le bâti et vérifier Ia capacité de la VMC actuelle à assurer l’extraction d’air ,

— pour Ie chauffage : l’installation du foyer ferme de l’insert en prévoyant une admission d’air venant de l’extérieur d’au moins 4 dm2, et la pose d’un nouveau conduit de fumée pour la chaudière au fioul, ces travaux devant être réalisés par un professionnel dans le respect de la norme NF DUT 24.1,

— Ia mise aux normes de l’installation électrique.

— dit que faute pour la SCI BMAS de procéder aux travaux ordonnés, elle sera redevable,

passe ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixe pour un délai de 6 mois à la somme de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard ;

— dit que Ie tribunal se réserve la liquidation de I’astreinte ; ,

— condamné la SCI BMAS a regler at [F] et [M] [P] la somme de 5000 euros (cinq-mille euros) en réparation du préjudice de jouissance subi.

6 – Par déclaration électronique du 10 juillet 2023, la SCI BMAS a relevé appel de ce jugement.

7 – Par avis du 10 septembre 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 29 octobre 2025, la clôture étant fixée au 15 octobre 2025.

8 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2024, la SCI BMAS demande à la cour, sur le fondement des articles 6, 7-1 et 17-1 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— déclarer la SCI BMAS recevable et bien fondée en son appel,

— débouter les consorts [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— infirmer la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juin 2023 en ce qu’il a homologué le rapport d’expertise et condamné la SCI BMAS à faire procéder aux travaux de remise en état préconisés par l’Expert sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement.

Et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [P] de leurs demandes relatives à l’exécution des travaux de remise en état sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— infirmer la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juin 2023 en ce qu’il a condamné la SCI BMAS au paiement d’une somme forfaitaire globale de 5.000 euros au titre du trouble de jouissance,

Et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [P] de leur demande au titre du trouble de jouissance,

— infirmer la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juin 2023 en ce qu’il a condamné la SCI BMAS au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 € au titre du préjudice moral,

Et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [P] de leur demande de réparation au titre du préjudice moral,

— infirmer la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juin 2023 en ce qu’il a condamné la SCI BMAS au paiement d’une somme forfaitaire de 800 euros au titre de l’augmentation des factures d’électricité,

Et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts relative au surcoût d’électricité,

— infirmer la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juin 2023 en ce qu’il a condamné la SCI BMAS au paiement d’une somme de 131 € au titre du remplacement de la pompe de relevage.

Et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [P] de leur demande tendant à voir condamner la SCI BMAS au paiement de la somme de 131 € au titre du remplacement de la pompe de relevage.

— infirmer la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juin 2023 en ce qu’il a condamné la SCI BMAS à régler à [F] et [M] [P] la somme de 574 euros au titre du remboursement des charges locatives du 1 er décembre 2019 au mois d’avril 2023 inclus,

Et statuant à nouveau,

— débouter les consorts [P] de leur demande de remboursement des charges locatives au titre des frais d’enlèvement des ordures ménagères,

Subsidiairement,

— déclarer prescrite l’action en paiement des charges locatives antérieures au 1er décembre 2019 et limiter la condamnation à la somme de 574 euros au titre des charges locatives versées du 1er décembre 2019 au mois d’avril 2023 inclus,

A titre reconventionnel,

— infirmer la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac du 6 juin 2023 en ce qu’il a rejetté la demande de la SCI BMAS tendant à la revalorisation du loyer à la somme de 547,24 à compter du 20 février 2023,

Et statuant à nouveau,

— fixer la revalorisation du loyer à la somme de 547,24 € à compter du 20 février 2023 jusqu’au 31 décembre 2024,

— infirmer la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac BERGERAC du 6 juin 2023 en ce qu’il a condamné la SCI BMAS à payer les frais d’expertise et une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter les consorts [P] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— condamner les consorts [P] à payer à la SCI BMAS la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 7364,14 €, les dépens de première instance et de la procédure de référé.

9 – Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2024, M. et Mme [P] demandent à la cour, sur le fondement de l’ article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , de :

— confirmer le jugement dont appel à l’exception des préjudices matériels concernant l’électricité et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

— réformer le jugement sur les préjudices matériels concernant l’électricité et lataxe d’enlèvement des ordures ménagères,

Statuant à nouveau sur ces deux points :

S’agissant du préjudice lié à la surconsommation électrique :

A titre principal,

— condamner la SCI BMAS à payer la moitié de la surconsommation d’électricité, soit la somme de 4.639,47€,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel,

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

A titre principal,

— condamner la SCI BMAS à rembourser à M. et Mme [P] la somme de 1.568€, soit 14€ x 112 mois (depuis le mois de janvier 2014 jusqu’au mois d’avril 2023 inclus).

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement dont appel en qu’il a condamné la SCI BMAS à leur rembourser la somme de 574 euros au titre des charges locatives versées du le décembre 2019 au mois d’avril 2023 inclus (41 mois x 14 euros).

Y ajoutant,

— condamner la SCI BMAS à payer à M. et Mme [P] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil.

— condamner la SCI BMAS aux entiers dépens d’appel.

10 – L’ordonnance de clôture est en date du 15 octobre 2025.

11 – Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS.

Sur la demande de réalisation des travaux de remise en état du logement.

12 – Le premier juge a condamné la SCI BMAS a réaliser des travaux de remise du logement après avoir analysé tant le rapport établi par Soliha, (Solidaires pour l’habitat- émanation du Conseil départemental de la Dordogne), que le rapport d’expertise judiciaire et après avoir retenu que si le rapport de Soliha faisait ressortir que le logement semblait désormais conforme aux normes de décence, le rapport d’expertise judiciaire concluait qu’en dépit des travaux réalisés, l’habitation restait de nature à soumettre ses occupants à la présence de monoxyde de carbone produits par les appareils à flamme nue, à savoir la chaudière fioul, la gazinière et l’insert.

11- La SCI BMAS sollicite l’infirmation de la décision en ce que le rapport d’expertise a été homologué et la SCI BMAS condamnée à faire procéder aux travaux de remise en état préconisés par l’expert et a accueilli les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [P]. Pour contester l’analyse du premier juge, la SCI BMAS soutient que celui-ci s’est substitué à la carence de M. et Mme [P] dans l’administration de la preuve et conteste point par point les conclusions du rapport d’expertise.

Ils font ainsi valoir que :

— les travaux dont la réalisation a été ordonnée par le jugement dont appel, ont été réalisés, une étude électrique et une étude aéraulique ayant été réalisées,

— les locataires ne lui ont adressé aucune mise en demeure lui imposant d’effectuer les réparations ou de faire appel à un technicien pour améliorer les conditions de chauffage,

— ils font valoir l’incohérence et les contradictions du rapport de M. [V] [T] qui a délibérément outrepassé sa mission en portant des appréciations d’ordre juridique sur le litige,

— à aucun moment, les locataires se sont plaints d’une surconsommation électrique

— M. et Mme [P] sont entrés dans les lieux le 20 février 2012 mais n’ont commencé à se plaindre de dysfonctionnements du poêle à bois qu’après sept ans d’occupation.

12 – M. et Mme [P] demandent la confirmation du jugement s’agissant des travaux de remise en état ordonnés, se basant sur le rapport d’expertise judiciaire qui a établi la non-décence du logement. Se fondant sur l’article 6 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 1989, ils invoquent la faute contractuelle de la bailleresse obligée de remettre aux locataires un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, ce qu’elle n’a pas fait.

13 – L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

14 – Les principaux points de décence concernent le clos et le couvert qui doivent être assurés, la protection contre les infiltrations d’air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement devant présenter une étanchéité à l’air suffisante, les dispositifs de retenue des personnes, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, le logement doit permettre une aération suffisante et l’éclairage doit être suffisant.

15 – Il convient en premier lieu de relever que le juge a motivé sa décision en se basant sur le rapport de Soliha régulièrement produit dans le cadre de la première instance et sur le rapport d’expertise judiciaire lequel a précisément pour fins d’éclairer la juridiction sur des points techniques et qu’il ne saurait lui être reproché de s’être substitué aux demandeurs s’agissant de l’administration de la preuve dès lors qu’il a motivé sa décision sur les pièces produites et contradictoirement discutées dans le cadre des débats.

16 – S’agissant en premier lieu de la présence de monoxyde carbone dans le logement le 20 décembre 2017, outre que cet élément, de nature à étayer le caractère non décent du logement en ce qu’il établit la réalité de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, est sans incidence sur l’analyse du caractère décent du logement lequel doit résulter de constatations précises relatives à l’état du logement . En outre, les éléments relevés par le premier juge, à savoir l’attestation d’intervention du SDIS 33 qui précise que l’enfant [K] âgée de 3 ans a du être évacuée à l’hôpital de [Localité 4] suite aux émanations d e monoxyde carbone et les fiches de bilan des premiers secours concernant chaque membre de la famille, les pompiers ayant procédé à une recherche de présence de CO² dans le logement qui s’est avérée positive et le transfert d’un enfant du couple à l’hôpital établissent de manière certaine la réalité de cet incident. Suite à cet incident, M. et Mme [P] ont mis en demeure par courrier du 28 septembre 2018 la SCI BMAS de mettre le logement et notamment la cheminée en conformité.

Il sera par ailleurs observé que la SCI BMAS conteste l’analyse du premier juge sans en tirer de conséquence juridique précise quant au caractère décent ou non du logement, ne déniant la nécessité de réaliser des travaux de remise en état du logement que sur la base des conclusions contestées du rapport d’expertise.

17 – Les travaux de remise en état ordonnés par le tribunal concernent les points suivants:

— le renouvellement d’air existant : pose de nouvelles fenêtres et porte-fenêtres avec orifice de prise d’air ou réalisation de prises d’air dans chacune des pièces du logement,

— installation pour le foyer fermé de l’insert d’une admission d’air venant de l’extérieur d’au moins 4dm2 et pose d’un nouveau conduit fumée pour la chaudière à fioul,

— mise aux normes de l’installation électrique.

18 – La Soliha, saisie par M. et Mme [P] a établi le 17 décembre 2018 un rapport visant plusieurs motifs de non-décence s’agissant du logement loué par la SCI BMAS à M. et Mme [P], relatifs à des infiltrations en toiture, des entrées d’air par les fenêtres, le mauvais fonctionnement de l’insert.

Il ressort principalement du rapport d’expertise judiciaire que le logement présente les défauts suivants :

— insuffisance des entrées d’air neuf ayant pour conséquence que privée d’une alimentation en air suffisante, la combustion des produits carbonés (bois, fioul et gaz) dans les appareils à flamme nue, est incomplète, les appareils libérant ainsi du CO2 mais également du CO fatal pour les occupants du logements. L’expert précise que les entrées d’air parasites qui peuvent se produire du fait des imperfections des ouvrants sont insuffisantes pour satisfaire la sécurité des occupants du logement et le bon fonctionnement des appareils à flamme nue (chaudière au fioul, insert disposé dans la cheminée du salon, cuisinière fonctionnant au gaz en bouteille),

— le logement n’est pas prévu pour être chauffé avec des radiateurs électriques mobiles raccordés sur les prises murales comme fait par les locataires,

— le conduit de fumée de la chaudière fioul n’est pas conforme à la norme NF DUT 24.1.

— l’isolation thermique rend le logement particulièrement énergivore.

L’expert indique par ailleurs avoir constaté que l’habitation est de nature à soumettre ses occupants à la présence de monoxyde de carbone (CO) produit par les appareils à flamme nue, soit la chaudière fioul, l’insert et la gazinière.

19 – Ces éléments justement analysés par le premier juge par des motifs que la cour adopte sont contestés à tort par la SCI BMAS qui n’apporte aucune pièce utile au soutien de ses contestations. Ainsi, s’agissant du chauffage au fioul, la SCI BMAS ne fait valoir aucun argument précis alors qu’il résulte clairement du rapport d’expertise que le conduit de fumée de la chaudière ne tient pas compte des exigences du DTU 24.1, l’expert indiquant que l’écoulement des condensats n’est pas assuré, s’effectuant par débordement à travers un ancien orifice mal obstrué, cette situation étant favorable à l’accumulation de bistre, les jointoiements du conduit n’étant pas étanches, le conduit n’étant pas tubé.

La pièce 22 visée s’agissant de la conformité de l’insert, est le rapport d’expertise, l’expert ne concluant nullement à un défaut de conformité de l’insert lui-même, indiquant qu’il n’a pas été en mesure de vérifier ce point, mais ayant retenu que le conduit d’alimentation en air devait être de 225 mm conformément au DTU 24.1, ce qu’il n’a pas été en mesure de vérifier. Il ressort cependant du rapport d’expertise ( page 8) que la grille, visible à l’extérieur fait apparaître un conduit de 120 mm environ soit une section de passage de 1,13 dm² alors que la l’admission d’air doit être d’au moins 4,00 dm² ce qui correspond à un conduit de 225 mm. Cette description correspond d’ailleurs à celle du rapport du cabinet Argetec réalisé en décembre 2023 qui observe s’agissant la grille extérieure d’admission d’air de l’insert que celle-ci n’est pas conforme sa section étant insuffisante. La preuve du caractère décent du logement incombant au bailleur, il n’est ainsi pas établi par ces constations que l’insert équipant le logement est conforme au DTU. C’est ensuite à tort que la SCI BMAS se prévaut de ce que l’insert n’aurait été installé que pour répondre à un souci d’esthétique et que le logement étant équipé d’un chauffage au fioul, les insuffisances de l’insert ne pouvaient caractériser un point d’indécence du logement; en effet, la présence d’un insert équipant le logement ne peut avoir pour fonction à tout le moins que de participer au chauffage du logement et en cela, il doit présenter les caractéristiques de conformité permettant son utilisation sans danger par les occupants du logement.

20 – S’agissant ensuite des entrées d’air neuf pour lesquels l’expert a préconisé le remplacemant des portes-fenêtres et fenêtres, il convient de rappeler qu’il propose aussi la réalisation de prises d’air dans chacune des pièces du logement. Le premier juge a justement relevé que le rapport d’expertise a établi que les grilles de ventilation posées en octobre 2019 suite aux préconisations de Soliha sur les cloisons intérieures du logement n’ont eu aucun effet sur l’introduction d’air neuf et qu’au final les entrées d’air neuf sont uniquement permises par les imperfections des ouvrants. Le rapport du Bureau d’études techniques Argetec qui analyse l’existant et préconise diverses mesures destinées à améliorer le fonctionnement du système de ventilation du logement que la SCI BMAS ne justifie pas avoir réalisées, soutenant à tort que ce rapport établit la réalité de l’existence d’entrées d’air suffisantes puisque s’il est fait état d’entrées d’air réalisées dans les coffres de volets roulant dans le séjour et dans les chambres, il est précisé qu’il doit être vérifié que les clips réglables permettant d’obtenir un débit d’air de 30 m3 sont correctement installés et que notamment le groupe d’extraction suspendu à la charpente dans les combles n’est pas conformé au DTU 68.3 et que les portes des chambres n’ont pas de grilles de transfert.

21 – Au vu de ces éléments, il apparaît que la bailleresse n’a pas rempli son obligation de délivrer aux locataires un logement décent, en sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI BMAS à procéder aux travaux de remise en état du logement. Il sera seulement précisé s’agissant du renouvellement d’air neuf, que les travaux de mise aux normes pourront être réalisées selon les préconisations du cabinet Argetec.

Sur les préjudices de M. et Mme [P].

— le préjudice de jouissance.

22 – Le tribunal a alloué à M. et Mme [P] une somme de 5000 euros à ce titre après avoir relevé que ceux-ci vivent dans un environnement malsain et dangereux pour la santé, le logement étant mal isolé, mal ventilé et humide.

23 – La SCI BMAS demande l’infirmation du jugement sur ce point et sollicite le rejet de la demande, faisant valoir que M. et Mme [P] occupent ce logement depuis 2012 et qu’ils ne peuvent se prévaloir de l’inutilisation de l’insert qui n’existait pas lors de la location, le chauffage principal étant celui au fioul que les locataires ont décidé de ne plus utiliser par mesure d’économie.

24 – M. et Mme [P] déclarent se référer à la motivation du jugement quant au préjudice de jouissance qu’ils estiment justifié par les conclusions du rapport d’expertise.

25 – Il est exact que les conclusions précises du rapport d’expertise judiciaire mettent en évidence les insuffisances du logement s’agissant de la ventilation dont il est résulté une intoxication au monoxyde de carbone. Le rapport de Soliha en date du 29 novembre 2018 met en évidence l’insuffisance des arrivées d’air neuf, des infiltrations en toiture côte chambre, un passage d’air parasite dans la fenêtre de la cuisine, et le mauvais fonctionnement de l’insert, l’état des lieux d’entrée faisant par ailleurs état d’un logement en bon état dans son ensemble. La Caisse d’allocations familiales de la Dordogne a établi le 13 décembre 2018 un constat de non-décence, confirmé par courrier du 16 décembre 2019.

M. et Mme [P] qui sollicitent par ailleurs l’indemnisation du préjudice moral causé par l’intoxication au monoxyde de carbone ne décrivent pas précisément les éléments de nature à caractériser un préjudice de jouissance. C’est cependant à juste titre que le premier juge a relevé que M. et Mme [P] vivaient dans un environnement dangereux pour leur santé, l’expert ayant relevé que l’habitation est de nature à soumettre ses occupants à la présence de monoxyde de carbone (CO) produit par les appareils à flamme nue et mal ventilé. Le rapport d’expertise ni les autres éléments du dossier ne font cependant état de la présence d’humidité dans le logement.

26 – Le préjudice de jouissance de M. et Mme [P] qui ont le 28 septembre 2018 mis en demeure la SCI BMAS de mettre le logement en conformité sera au vu de ces éléments limité à la somme de 1000 euros.. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué à M. et Mme [P] une somme de 5000 euros à ce titre, la SCI BMAS étant condamné au paiement à ce titre d’une somme de 1000 euros.

— le préjudice moral.

27 – Le tribunal alloué à ce titre une somme de 2000 euros à M. et Mme [P] au motif que leur famille a été exposée à une intoxication au monoxyde de carbone dont l’issue aurait pu être dramatique en l’absence de détecteur posé par leurs soins. La SCI BMAS conclut à l’infirmation du jugement en déniant la réalité de l’intoxication au monoxyde carbone et en soutenant que c’est elle-même qui a posé le détecteur ayant permis de déceler la présence de monoxyde de carbone.

28 – Les intimés en sollicitent la confirmation.

29 – Ainsi que ci-dessus précisé, la réalité de la présence de monoxyde de carbone le 20 décembre 2017 résulte suffisamment de éléments du dossier ci-dessus rappelés. Cet événement a nécessairement été source d’angoisse pour M. et Mme [P] de même que l’inquiétude postérieure à celui-ci tenant à l’occupation d’un logement ne leur offrant pas des conditions de sécurité acceptables en sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

— le préjudice matériel :

30 – le remboursement des factures d’électricité : le tribunal a alloué à M. et Mme [P] une somme forfaitaire de 800 euros au titre de la surconsommation d’électricité.

31 – Contestant l’impossibilité d’utiliser le poêle à bois dont la conformité est établie par les certificats de ramonages effectués entre 2012 et 2017 et soutenant que les locataires pouvaient utiliser le chauffage au fioul, le chauffage par des radiateurs électriques leur étant propre et la consommation d’électricité dont ils se prévalent n’apparaissant pas excessive, la SCI BMAS demande l’infirmation du jugement sur ce point et le rejet de la demande à ce titre.

32 – Les intimés demandent la réformation sur ce point et sollicitent la somme de 4639,47 euros correspondant à la moitié de leur consommation électrique entre le 9 février 2018 et le 14 février 2023, date à laquelle des travaux de mise aux normes ont été réalisés en exécution du jugement, faisant valoir qu’ils ont utilisé des radiateurs électriques en raison de l’impossibilité de faire confiance au pôle à bois.

33 – Les travaux de mise en conformité réalisés selon la facture du 23 octobre 2019 de M. [C] [L] dont se prévaut la SCI BMAS l’ont été suite au rapport de la société Soliha. L’expert judiciaire a conclu que ces travaux étaient insuffisants à mettre aux normes le logement en sorte qu’il n’est pas établi que M. et Mme [P] pouvaient depuis cette date utiliser le poêle à bois en toute sécurité.

34 – M. et Mme [P] produisent leur factures d’électricité en dates des 10 février 2016 ( 924,71 €), 12 février 2017 (960,17 €), 9 février 2018 ( 1070,15 €), 12 février 2019 (1895,82 euros) puis du 4 décembre 2022 ( 413,38 €) et du 4 juin 2023 (461,63 €). Il ressort des factures produites et du propre récapitulatif de M. et Mme [P] (pièce 30-1) que la consommation d’énergie est de l’ordre de 1000 euros par année de 2016 à 2020 avec une diminution en 2020, sans faire ressortir d’augmentation significative de la consommation d’électricité, ni que l’imputation de celle-ci à l’impossibilité d’utiliser le poêle à bois soit établie en l’absence de tout élément sur le coût du chauffage au fioul. M. et Mme [P] n’établissent pas la réalité de la surconsommation d’électricité d’autant plus que si l’expert a relevé que le bâtiment est particulièrement énergivore, il n’ a cependant pas été interrogé sur la surconsommation électrique lié à l’inutilisation du poêle à bois après le 20 décembre 2017.

35 – La demande au titre de la surconsommation électrique n’est donc pas justifiée et doit être rejetée, le jugement étant infirmé en ce qu’il a statué autrement.

— Sur le remboursement de la pompe à eau.

36 – Le premier juge a condamné la SCI BMAS au paiement de la somme de 131 euros en remboursement de la pompe à eau acquise en remplacement de la pompe de relevage, les locataires ayant justifié avoir été victimes de deux inondations en mai 2020 et le contrat de bail mentionnant la présence de la pompe a eau dans le sous-sol compte tenu de la présence d’une source. La SCI Bmas conclut à l’infirmation du jugement, contestant que la pompe était défectueuse, tandis que les intimées en sollicitent sa confirmation.

Aucun élément n’établit avec certitude que la pompe à eau présente dans le sous-sol était défectueuse en sorte que c’est à tort que le tribunal a condamné la SCI BMAS au remboursement d’une somme de 131euros à ce titre à M. et Mme [P]. Le jugement sera infirmé sur ce point, M. et Mme [P] étant déboutés de leur demande de remboursement de la pompe à eau.

— Sur le remboursement des frais d’ordures ménagères.

37 – Le tribunal a condamné la SCI BMAS à rembourser au titre des frais d’ordures ménagères une somme de 574 euros correspondant aux charges locatives versées du 1er décembre 2019 au mois d’avril 2023 (41 moisx14 €) versées à tort les locataires payant désormais une redevance auprès de l’USTOM (union des syndicats pour le traitement des ordures ménagères du Castillonais et du Réolais) qui porte sur les ordures ménagères et non sur les apports en déchetterie.

38 – La SCI BMAS reprend l’argumentation développée en première instance tandis que M. et Mme [P] demandent la réformation du jugement sur ce point et sollicitent la somme de 1568 euros représentant les provisions versées du mois de janvier 2014 au mois d’avril 2023.

39 – C’est à juste titre que la SCI BMAS soulève la prescription des charges antérieures au 1er septembre 2022, date de l’assignation, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel 'Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.'

40 – S’agissant des charges dont le remboursement est réclamé, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que les factures de redevances versées à l’USTOM correspondant bien à l’enlèvement des ordures ménagères et non à des dépôts en déchetterie en sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI BMAS à payer à M. et Mme [P] la somme 574 euros à ce titre.

— Sur la demande de revalorisation du loyer.

41 – La SCI BMAS demande l’infirmation du jugement en ce que sa demande de revalorisation du loyer a été rejetée et sollicite la revalorisation du loyer à 547,24 euros à compter du 20 février 2023 jusqu’au 31 décembre 2024.

42 – M. et Mme [P] n’ont pas formulé d’observation sur ce point.

43 – Le DPE réalisé le 30 janvier 2020 concernant le logement classe celui-ci en catégorie F.

44 – L’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets prévoit que :

'I.-La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :

1° Le II de l’article 17 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » ;

2° L’article 17-1 est complété par un III ainsi rédigé :

« III.-La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » ;

3° L’article 17-2 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I.-» ;

b) Aux cinquième et sixième alinéas, le mot : « article » est remplacé par la référence : « I » ;

c) Il est ajouté un II ainsi rédigé :

« II.-Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » ;

4° La seconde phrase du deuxième alinéa de l’article 18 est supprimée ;

5° Au deuxième alinéa de l’article 25-3, après la référence : « 8-1, », est insérée la référence : « 17, » ;

6° Le premier alinéa de l’article 25-9 est ainsi rédigé :

« Pour la révision du loyer, les I et III de l’article 17-1 sont applicables aux logements meublés. » ;

7° Au troisième alinéa de l’article 25-12, après la seconde occurrence du mot : « articles », est insérée la référence : « 17, ».

II.-Au premier alinéa de l’article L. 321-11-1 du code de la construction et de l’habitation, la seconde occurrence du mot : « à » est remplacée par la référence : « au I de ».

III.-Le deuxième alinéa du VI de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est complété par une phrase ainsi rédigée : « Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »

IV.-Les articles 17,17-1,17-2,18,25-3,25-9 et 25-12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans leur rédaction résultant du présent article, sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ces mêmes articles sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.'

45 – Ce texte qui interdit la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, prévoit qu’il est applicable aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de ladite loi. Tel n’est pas le cas en l’espèce, le contrat ayant été conclu le 20 février 2012 et successivement reconduit tacitement avant la publication de la loi.

46 – La demande de revalorisation des loyers de la SCI BMAS est donc justifiée. Il convient de réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre et de condamner M. et Mme [P] au paiement d’un loyer de 547,24 euros par mois à compter du 20 février 2023 jusqu’au 31 décembre 2024.

Sur les mesures accessoires.

47 – Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la SCI BMAS sera condamnée aux dépens et à verser à M. et Mme [P] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

48 – Infirme le jugement entrepris en ce que :

— la SCI BMAS a été condamnée à payer à M. et Mme [P] une somme de 5000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— la SCI BMAS a été condamnée à payer à M. et Mme [P] une somme de 131 euros au titre du remplacement de la pompe à eau,

— la SCI BMAS a été condamnée à payer à M. et Mme [P] une somme de 800 euros au titre de la surconsommation d’électricité,

— la SCI BMAS a été déboutée de sa demande de revalorisation du loyer,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les travaux de mise aux normes concernant les arrivées d’air neuf pourront être réalisées selon les préconisations du cabinet Argetec,

Condamne la SCI BMAS à payer à M. et Mme [P] une somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute M. et Mme [P] de leurs demandes relatives à la surconsommation d’électricité et au remboursement de la pompe à eau,

Condamne M. et Mme [P] à payer à la SCI BMAS un loyer de 547,24 euros par mois à compter du 20 février 2023 jusqu’au 31 décembre 2024,

Confirme pour le surplus des chefs déférés,

Condamne la SCI BMAS à payer à M. et Mme [P] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI BMAS aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,