N° RG 23/07151 -N°Portalis DBVX-V-B7H-PGIR

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 14 mars 2023

RG : 21/03916

[X]

C/

M^e UDAF – Mandataire judiciaire de [Q] [H]

[H]

Association UDAF

S.A.S. CABINET IMMOBILIER [M] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 22 Avril 2026

APPELANTE :

Mme [T] [X]

née le 02 Octobre 1949 à [Localité 2] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉES :

1° Mme [Q] [H], née le 18 décembre 1974 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 2] à [Localité 5], sous curatelle renforcée de l’UDAF de la [Localité 6] dont le siège social est situé [Adresse 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012399 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

2° L’association UDAF de la [Localité 6] dont le siège social est situé [Adresse 4] prise en la personne de son Président en exercice

Représentées par M^e Annie FOURNEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

SAS CABINET IMMOBILIER [N] [U], Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 524 026 374 dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2026

Date de mise à disposition : 22 Avril 2026

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [X] née [W] est propriétaire de plusieurs appartements au sein d’un immeuble dénommé «'[Adresse 6]'» situé [Adresse 7] à [Localité 9] dont elle a confié la gestion, suivant mandat de gérance du 25 novembre 2010, à la SAS Cabinet [U] [N].

Par acte sous-seing privé du 26 novembre 2018, Mme [X], représentée par le cabinet [U] [N], a consenti à Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l’ATMP de l’Ain, une location portant sur un appartement au 2ème étage de l’immeuble «'[Adresse 6]'» moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 € et de provisions mensuelles sur charges de 50 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 650 €.

Par un courrier du 29 janvier 2019, l’ATMP de l’Ain a informé la société Cabinet [U] [N] avoir été déchargée de la curatelle de Mme [H] au profit de l’UDAF de la [Localité 6].

Par un courrier du 20 mars 2020 adressé au cabinet [U] [N], l’UDAF de la [Localité 6] a délivré congé en sollicitant un état des lieux de sortie à la fin du confinement.

C’est ainsi qu’un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 30 juin 2020 en présence de la bailleresse, d’un représentant de l’UDAF de la [Localité 6] et d’un représentant du cabinet [U] [N].

Par un courrier du 3 septembre 2020, le cabinet [U] [N] a mis un terme au mandat de gestion avec Mme [X], en reprochant à celle-ci d’avoir téléphoné à l’UDAF de la [Localité 6] en se faisant passer pour Mme [N] afin d’obtenir des informations sur le dossier [H].

Prétendant qu’un arriéré de loyers demeurait impayé et souhaitant être indemnisée des nombreuses dégradations locatives commises par la locataire sortante, Mme [X] a, par exploit du 5 novembre 2021, fait assigner Mme [H] et l’UDAF de la Loire devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Par un exploit du 5 mai 2022, Mme [X] a fait appeler en cause le cabinet [U] [N].

Par jugement du 14 mars 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a':

Ordonné la jonction des 2 procédures RG n°21/3916 et RG n°22/1873 sous le n°21/3916,

Déclaré être incompétent quant à la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Cabinet Immobilier [N] [U],

Renvoyé au tribunal judiciaire l’examen de cette responsabilité,

Condamné Mme [H], assistée par son curateur, au paiement de la somme de 2'426,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2020, échéance du mois de juin 2020 incluse, à verser à Mme [X],

Condamné Mme [H], assistée de son curateur, au paiement de la somme de 11'299,75 € au titre des réparations locatives, à verser à Mme [X],

Autorisé à Mme [H] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 120 € pendant 23 mensualités, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

Dit qu’à la dernière échéance de Mme [H] s’acquittera du solde de la dette,

Dit que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de l’UDAF de la [Localité 6],

Condamné Mme [H], assistée de son curateur, au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Mme [X],

Condamné Mme [X] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la société Cabinet Immobilier [N] [U],

Condamné Mme [X] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à l’UDAF de la [Localité 6],

Condamné Mme [H], assistée de son curateur, au paiement partiel des dépens de l’instance en ce compris l’assignation du 5 novembre 2021 et sa signification à l’UDAF de la [Localité 6] et à l’exclusion de la sommation de payer du 30 juin 2020 et de sa signification à l’UDAF de la [Localité 6] le 1er juillet 2020,

Condamné Mme [X] au paiement partiel des dépens, en ce compris les assignations du 6 mai 2022,

Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclarations en date des 19 septembre 2023 et 5 octobre 2023, Mme [T] [X] a relevé appel de cette décision, la seconde déclaration d’appel précisant les chefs critiqués, à savoir tous à l’exception de celui ayant ordonné la jonction des instances. Les instances d’appel ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du conseiller de la mise en état du 18 octobre 2023.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 14 décembre 2023 (conclusions), Mme [T] [X] née [W] demande à la cour':

Réformer le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en toutes ses dispositions,

Juger que le juge des contentieux de la protection était parfaitement compétent pour traiter de la responsabilité du cabinet de gestion compte tenu du rapport étroit entre cette responsabilité et l’action à l’encontre de Mme [H],

Juger que l’action de Mme [X] est recevable et bien fondée,

Juger que l’UDAF de la [Localité 6] a commis des fautes dans la gestion de sa mission de curateur de Mme [H],

Juger que le cabinet [U] [M] a commis des fautes dans le cadre de l’opération locative en ne s’assurant pas de la solvabilité du locataire choisi,

Juger que l’UDAF de la [Localité 6] a commis des fautes dans la gestion de sa mission de curateur,

En conséquence,

Condamner solidairement Mme [Z] et l’UDAF de la [Localité 6] et le Cabinet [U] [N] à verser à Mme [X] les sommes suivantes :

3 657,52 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts à compter de la mise en demeure,

17 749,75 € au titre des dégradations et des réparations locatives avec intérêts à compter de la mise en demeure,

5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral,

6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Mme [H], l’UDAF de la [Localité 6] et le cabinet [U] [N] aux dépens de l’instance.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 28 février 2024 (conclusions récapitulatives n°1), Mme [Q] [H] et, son curateur, l’association l’UDAF de la [Localité 6], demandent à la cour':

Pour Mme [H]':

Confirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il a condamné Mme [H] à payer, sous réserve de l’actualisation du décompte, la somme de 2'426,10 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 16 juin 2020,

Confirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné Mme [H] à payer la somme de 11'299,75 € au titre des réparations locatives,

Confirmer ledit jugement en ce qu’il a autorisé Mme [H] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 120 € pendant 23 mensualités à compter du mois suivant la signification du jugement de première instance,

Condamner Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Pour l’UDAF':

Confirmer ledit jugement de première instance en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande de condamnation conjointe et solidaire de Mme [H] avec l’UDAF et de sa demande de dommages et intérêts de 5'000 € pour résistance abusive et préjudice moral,

Débouter Mme [X] de sa demande de la somme de 6'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [X] à payer à l’UDAF la somme de 2'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 25 janvier 2024 (conclusions), la SAS Cabinet Immobilier [N] [U] demande à la cour':

A titre principal,

Confirmer le jugement du 14 mars 2023 en ce qu’il s’est déclaré incompétent quant à la demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de la société Cabinet Immobilier [U] [N] et qu’il a renvoyé cette affaire au tribunal judiciaire pour l’examen de cette responsabilité et en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer à la société Cabinet Immobilier [U] [N] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné Mme [H] et Mme [X] chacune au paiement partiel des dépens,

A titre subsidiaire,

Réduire en de notables proportions la demande au titre du préjudice d’impayés de loyer dès lors qu’il s’agit d’une perte de chance,

Débouter Mme [X] de ses demandes au titre des réparations locatives en l’absence de lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice allégué,

Condamner Mme [H] et l’association UDAF de la [Localité 6] solidairement à relever et garantir la société Cabinet Immobilier [U] [N] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Condamner solidairement Mme [H] et l’association UDAF de la [Localité 6] à régler à la société Cabinet Immobilier [U] [N] la somme de 5 400 € sur le fondement de l’article 700 et les condamner solidairement aux entiers dépens,

En tout état de cause,

Condamner Mme [X] à régler à la société Cabinet Immobilier [U] [N] la somme de 5'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamner Mme [X] aux entiers dépens d’appel.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande en paiement d’un arriéré de loyer':

Le juge de première instance a retenu qu’il résulte du décompte qu’il existe un solde antérieur de 1'231,32 € au 30 mars 2019 sans que ce montant ne soit ni expliqué, ni qu’il soit démontré qu’il s’agit d’un arriéré locatif. En revanche, il a considéré que les versements effectués par l’UDAF apparaissent dans le décompte et que Mme [H] n’est pas fondée à solliciter des explications sur les versements perçus par la CAF qui seraient interrompus puisqu’il appartient au locataire de faire ses déclarations pour percevoir l’APL.

Mme [X] fait valoir que le décompte fait état d’un arriéré de 3'657,42 € soit la pièce 18 à laquelle il faut ajouter deux mois de loyers.

Mme [H] et son curateur font valoir que les décomptes produits ne permettent pas de déterminer le montant exact des sommes dues dès lors que les règlements antérieurs de l’UDAF n’ont pas été pris en compte, que le solde antérieur de 1'231,32 € n’est pas justifié et que la bailleresse ne produit pas de décompte actualisé alors des règlements sont effectués depuis le jugement.

Le cabinet [N] [U] relève que Mme [X] n’est pas en mesure de produire un décompte pour la somme réclamée, outre que la restitution du dépôt de garantie n’apparaît nulle part alors qu’elle doit figurer au crédit du décompte.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [X] produit le contrat de location la liant à Mme [H] et divers relevés de compte locataire établis par le cabinet [N]. Comme exactement relevé par le premier juge, aucun de ces décomptes ne remonte, si ce n’est à l’origine du bail, du moins à une date à laquelle la locataire était à jour du paiement de ses loyers mais le plus ancien des décomptes présente un «'solde antérieur'» débiteur de 1'231,32 € au 31 mars 2019 qui n’est ni vérifiable, ni explicité. Il n’est ainsi pas permis à la juridiction saisie de s’assurer que ce solde est composé de loyers et de charges impayés de sorte qu’il y a lieu de déduire la somme correspondante du solde réclamé. En exécution de l’échéancier proposé par l’UDAF en juillet 2019, un premier paiement de 326,32 € puis des paiements de 321 €, 50 € ou 107 € figurent bien au crédit du «'relevé de compte locataire'» sans que la locataire sortante et son curateur ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte. Enfin, il n’y a pas lieu de déduire le dépôt de garantie dont le montant a vocation à s’imputer, non pas sur les loyers, mais sur les dégradations locatives.

Par ailleurs, si Mme [X] ne produit aucun décompte actualisé, la locataire sortante et son curateur justifient des paiements effectués depuis la résiliation du bail dont il résulte que la dette locative est désormais soldée.

Au final, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné Mme [H], assistée par son curateur, à payer à Mme [X] la somme de 2'426,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2020, échéance du mois de juin 2020 incluse, est confirmé et, vu l’évolution du litige et notamment les paiements intervenus, la cour constate que la dette est désormais soldée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour dégradations locatives':

Le juge de première instance a, d’une manière générale, retenu que le logement a été donné à bail en bon état général et qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que l’appartement a été rendu très sale et encrassé, la fenêtre de la cuisine cassée, le four hors d’usage, comme les plaques et le radiateur et la cave encombrée.

Il a d’abord relevé que la première facture produite par la bailleresse inclut un lave-linge, un réfrigérateur et un lave-vaisselle qui ne sont pas mentionnés hors d’usage dans l’état des lieux de sortie de sorte qu’il a retenu une indemnisation à hauteur de la somme de 871,75 € pour le four et les plaques. Il a ensuite relevé que la deuxième facture inclut également divers postes injustifiés (changement des portes, le remplacement du meuble vasque, rubrique électricité, ') pour ne retenir que la somme de 13'035 €. Il a pour finir appliqué un coefficient de vétusté.

Mme [X] considère que le Juge des contentieux de la protection n’a pas tiré les conséquences des rappels des règles applicables, outre qu’il s’est mépris sur la durée d’occupation des lieux en appliquant un coefficient de vétusté. Concernant la première facture, elle considère que le premier juge ne pouvait pas écarter le lave-linge, le réfrigérateur et le lave-vaisselle puisque le procès-verbal de constat indique «'appareillage électrique hors d’usage'» et elle renvoie aux photographies édifiantes sur l’état de délabrement de l’appartement et de ses équipements. Elle considère que le coefficient de vétusté ne saurait excéder 10%. Concernant la deuxième facture, elle souligne qu’elle ne porte pas sur le remplacement des portes dans leur totalité mais sur le remplacement des roulettes et des rails des portes coulissantes du placard de la chambre 2. Elle fait des remarques similaires concernant le meuble-vasque, la robinetterie, le miroir et l’éclairage de la salle de bain, précisant qu’elle a nettoyé plutôt que remplacé chaque fois que cela était possible. Elle renvoie aux photographies pour démontrer la nécessité de faire des travaux d’électricité.

Mme [H] et son curateur soulignent d’abord que la bailleresse ne produit que des devis alors que les lieux ont été libérés depuis le 20 juin 2020 de sorte que, si des travaux avaient été effectués, Mme [X] serait en capacité de justifier de factures. Ils demandent à la cour de faire sommation à l’appelante de produire des factures. Ils soulignent que le changement des portes de placard, décrites sales, n’est pas justifié. Ils font valoir qu’il est jugé que le remplacement du meuble-vasque ne peut pas être demandé au titre de réparations locatives, outre que ces équipements sont décrits sales et non pas hors d’usage. Ils relèvent que le procès-verbal d’huissier de justice mentionne des appareillages électriques à l’état d’usage, estimant que seul le coût de câbles manquants peut être mis à la charge de la locataire sortante. Ils considèrent que le premier juge a justement appliqué un coefficient de vétusté.

Le cabinet [N] [U] ne conclut pas spécialement sur ce point.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, Mme [H] produit l’état des lieux d’entrée établi le 31 décembre 2018 dont il résulte que le logement était globalement en bon état, les menuiseries et sols étant toutefois mentionnées en état d’usage.

Mme [X] quant à elle produit le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le 30 juin 2020 montrant que l’appartement a été rendu particulièrement sale avec notamment des détritus et épaves de meuble abandonnés dans la cave. La bailleresse verse également aux débats les devis, ainsi que les factures correspondantes, des sociétés Infinity Aménagement et Établissements [I] [D] pour des montants respectifs de 15'303,20 € et 2'446,55 €.

Dès lors que l’état des lieux de sortie mentionne uniquement le four et les plaques de cuisson comme étant «'hors d’usage'» et que, pour le surplus de l’électroménager, il est uniquement indiqué «'appareillage électrique à l’état d’usage sous réserve de bon fonctionnement'», le dysfonctionnement du lave-linge, du réfrigérateur et du lave-vaisselle, n’est pas démontré. En effet, Mme [X] ne produit aucune pièce à cet égard et la mention «'remplacement d’appareil ménagers détériorés de façon irréversible'» figurant sur la facture de la société Établissements [I] [D] ne suffit pas à établir les détériorations alléguées. Par ailleurs, et comme justement relevé par le premier juge, les mentions de l’état des lieux de sortie se rapportant aux portes coulissantes de la chambre 2, décrites comme sales, ne justifient pas leur changement, sans que les photographies produites ne démontrent la nécessité d’un tel changement. Il en va de même du poste «'remplacement du meuble-vasque, de la robinetterie, du miroir et de l’éclairage'» puisque l’état des lieux de sortie indique simplement que ces éléments ont été rendus très sales. La rubrique «'électricité'» quant à elle correspond aux dégradations objectivées dans l’état des lieux de sortie et confirmées par les photographies produites, à l’exception toutefois du remplacement du sèche-serviette dont le mention «'sale sous réserve de bon fonctionnement'» ne suffit pas établir qu’il était hors d’usage. Dès lors, seule la somme de 346,50 € TTC sera retranchée des sommes réclamées au titre de la rubrique «'électricité'» de la deuxième facture.

L’application par le premier juge d’un coefficient de vétusté de 20%, en ce qu’elle porte uniquement sur la deuxième facture et non sur la facture de remplacement de l’électroménager hors d’usage, est parfaitement adaptée à l’occupation d’un logement pendant 18 mois dès lors que celui-ci n’a pas été donné à bail à l’état neuf.

Au final, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné Mme [H], assistée de son curateur, au paiement de la somme de 11'299,75€ au titre des réparations locatives, est infirmé dans son quantum, la cour, statuant à nouveau, fixe la somme due par la locataire sortante à 11'576,95 €.

Sur la demande de délais de paiement':

Le juge de première instance a retenu que Mme [H] dispose des capacités financières pour régler sa dette de manière échelonnée.

Mme [H] et son curateur sollicitent le bénéfice de délais de paiement au profit de Mme [H] qui a la charge de sa fille mineure en percevant uniquement l’AAH. Elles précisent que l’UDAF de la [Localité 6] respecte les délais accordés en procédant à des règlements mensuels de 120 €.

Mme [X] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

En application des deux premiers alinéas de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, l’UDAF de la [Localité 6] produit le budget provisionnel de Mme [H] qui dispose, pour toutes ressources, de l’allocation adulte handicapée, d’une allocation au logement et d’une pension alimentaire de 100 €. A la faveur d’une gestion rigoureuse de ce budget par l’UDAF de la [Localité 6] qui exerce une mesure de curatelle renforcée au profit de la locataire sortante, les délais accordés par le premier juge sont respectés. Il est ainsi démontré que Mme [H] est en capacité de régler la dette locative à la faveur de délais de paiement.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a autorisé à Mme [H] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités, est confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral':

Le juge de première instance a retenu que la demande de dommages et intérêts n’est fondée sur aucune pièce ni argument venant démontrer l’existence d’une résistance abusive.

Mme [X], Mme [H] et son curateur ne concluent pas spécialement sur ce point.

Le cabinet [N] [U] fait valoir être légitime à discuter cette demande qui, selon lui, n’est pas fondée.

Sur ce,

En application du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce, Mme [X] ne rapporte pas la preuve, en application de l’article 1231-6 du code civil, d’un préjudice particulier qui ne serait pas réparé par les condamnations ci-avant prononcées. Le jugement attaqué est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral.

Sur la responsabilité de l’UDAF':

Le juge de première instance a retenu que l’UDAF de la [Localité 6] ne saurait être tenue pour responsable des actes personnels du majeur protégé et que le curateur a tenté de mettre en 'uvre un plan d’apurement et a ensuite demandé la résiliation du bail, aucun de ces éléments ne permettant de caractériser une faute.

Mme [X] considère au contraire qu’il est indéniable que l’UDAF de la [Localité 6] a failli dans sa mission de prise en charge des intérêts de Mme [H]. Elle rappelle avoir à plusieurs reprises alerté le curateur sur les défauts de paiement des loyers et elle déplore que l’UDAF, qui s’était engagée à faire le nécessaire, n’y a jamais procédé. Elle ajoute avoir signalé les troubles de voisinages occasionnés, sans que le curateur n’intervienne pour y remédier. Elle estime qu’il est inconcevable que le curateur n’ait pas eu connaissance de l’état du logement bien avant ses alertes, outre le caractère objectivement disproportionné du montant du loyer. Elle relève que les dégradations dans l’appartement sont liées à des épisodes de violences entre Mme [H] et son compagnon et elle dénonce l’inertie du curateur, directement à l’origine de ses préjudices. Elle considère que l’UDAF a réitéré ses manquements en mentant délibérément au nouveau bailleur comme ce dernier en atteste.

En réponse à l’argumentation adverse, elle estime que la circonstance que l’UDAF n’était pas en charge de la curatelle de Mme [H] au moment de la signature du bail est indifférente puisqu’elle n’a pas fait le nécessaire lors des impayés de loyers, laissant perdurer la location pendant 18 mois sans paiement des loyers, et sans respecter l’échéancier qu’elle a proposé. Elle considère que le curateur a commis une faute lourde en laissant perdurer une location incompatible avec les ressources de la personne protégée, ce dont il pouvait se rendre compte dès l’origine de sa désignation, et en ignorant ses avertissements concernant les agissements de Mme [H] et de son compagnon.

L’UDAF de la [Localité 6] conteste avoir commis une faute dans le cadre de son mandat, rappelant avoir été désignée curateur renforcée à compter du 22 janvier 2019 à la suite d’un changement de curateur. Elle souligne que le bail était déjà signé lorsqu’elle a été désignée de sorte qu’elle ne peut avoir menti à Mme [X]. Elle ajoute que la preuve de faute de gestion de sa part n’est pas rapportée puisqu’il n’existe aucune confusion de patrimoine entre elle-même et le majeur protégé et qu’elle ne peut être responsable des faits et gestes de celui-ci. Elle fait valoir avoir usé de son devoir de conseil suite aux difficultés signalées par la bailleresse en transmettant les remarques à Mme [H]. Elle rappelle avoir proposé des échéanciers de paiement pour apurer la dette et avoir été à l’initiative de la résiliation du bail puisque la situation de Mme [H] a évolué en raison de sa séparation d’avec son compagnon.

Elle se défend pour finir d’avoir menti au nouveau bailleur puisque Mme [H] a bien été victime de violences conjugales pour lesquelles son compagnon a d’ailleurs été condamné pénalement.

Le cabinet [N] [U] ne conclut pas sur ce point.

Sur ce,

Aux termes de l’article 421 du code civil, tous les organes de la mesure de protection judiciaire sont responsables du dommage résultant d’une faute quelconque qu’ils commettent dans l’exercice de leur fonction. Toutefois, sauf cas de curatelle renforcée, le curateur et le subrogé curateur n’engagent leur responsabilité, du fait des actes accomplis avec leur assistance, qu’en cas de dol ou de faute lourde.

En l’espèce, à supposer que le loyer du bail consenti par Mme [X] ait été trop onéreux au regard des ressources de Mme [H], l’UDAF du Rhône n’aurait pas à en répondre puisqu’elle n’assumait pas les fonctions de curateur au moment de la signature du contrat de location du 26 novembre 2018. En effet, ce curateur n’a été désigné par le juge des tutelles du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne que par un jugement du 22 janvier 2019, en remplacement de l’ATMP de l’Ain.

En réalité, il ne saurait pas même être fait grief au nouveau curateur d’avoir maintenu le contrat de bail qui, dès lors que Mme [H] percevait les APL à concurrence de 378 € par mois, était adapté à la situation financière de l’intéressée. La cour d’appel relève qu’en réalité, les raisons du congé délivré pour le compte de la locataire ne sont pas explicitées dans le courrier du 20 mars 2020 de l’UDAF de la Loire qui semble avoir été mise devant le fait accompli puisque le curateur écrit «'les délais légaux de résiliation n’ayant pas été respectés, nous vous informons que’ nous effectuerons l’état des lieux sortants’ à la fin du confinement'» et que ce congé est intervenu dans un contexte où Mme [H] avait été victime de violences de la part de son compagnon, les faits du 2 décembre 2019 ayant été sanctionnés pénalement, outre les nuisances occasionnées au voisinage dénoncé par la bailleresse. Quoi qu’il en soit, force est de constater que le curateur renforcé, qui a délivré un congé régulier, a accompli toutes diligences pour organiser le départ de sa protégée et pour assister à l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, Mme [X] n’est pas fondée à prétendre que le curateur n’aurait pas réagi lorsqu’elle lui a signalé les troubles de voisinage occasionnés par Mme [H] et son compagnon puisque l’UDAF de la [Localité 6] lui a répondu par un courrier du 4 novembre 2019 en l’informant avoir relayé ses plaintes auprès de la majeure protégée et en avoir échangé avec le cabinet [N]. Le curateur, même dans le cadre d’une «'curatelle renforcée'», n’a en revanche pas à répondre des agissements purement personnels du majeur protégé.

La constitution d’un arriéré de loyers, si elle peut parfois relever d’un manquement du curateur renforcé qui doit percevoir les ressources du majeur protégé et les affecter à ses dépenses courantes, n’est au cas particulier pas nécessairement imputable à l’UDAF de la [Localité 6] puisqu’il est manifeste que la dette de loyer est apparue au moment de sa succession avec l’ATMP de l’Ain. Or, les conditions de cette succession ne sont pas connues de sorte que la preuve n’est pas suffisamment rapportée que l’UDAF de la [Localité 6] ait commis des fautes de gestion.

A l’inverse, le curateur justifie régulièrement avoir immédiatement fait des propositions d’échéanciers dès qu’un arriéré de loyer lui a été signalé et les pièces produites démontrent que ces échéanciers ont été scrupuleusement respectés, comme c’est encore le cas aujourd’hui.

Enfin, à supposer que l’UDAF de la [Localité 6] ait menti pour permettre à Mme [H] de trouver un autre logement, ce qui n’est pas démontré, Mme [X] ne serait pas recevable à s’en prévaloir s’agissant de faits postérieurs à la résiliation du bail, sans aucune incidence sur sa propre situation. Ses allégations à ce sujet sont en conséquence écartées par la cour d’appel comme étant non-prouvées et, en tout état de cause, dénuées de pertinence.

En considération de ces éléments, le jugement attaqué, en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de l’UDAF de la [Localité 6], est confirmé.

Sur la responsabilité du mandataire de gestion':

Le juge de première instance a retenu que la source du litige réside dans le contrat qui liait Mme [X] au Cabinet [N], lequel est distinct du contrat de bail de sorte que le Juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour traiter de la responsabilité du cabinet de gestion qui doit être portée devant le Tribunal Judiciaire.

Mme [X] considère au contraire qu’il existe un lien et un rapport si étroit entre la procédure engagée contre la locataire et son curateur et celle engagée contre le mandataire de gestion qu’il y a un intérêt à les instruire et juger en même temps afin d’éviter des solutions qui pourraient être inconciliables ou illogiques si elles étaient jugées séparément. Elle fait plus particulièrement valoir l’intérêt, pour apprécier la responsabilité du mandataire, de connaître les déclarations de Mme [H] et de son curateur. Elle ajoute que si elle avait saisi le Tribunal Judiciaire, le mandataire lui aurait opposé l’exception de litispendance et/ou de connexité.

Sur le fond, elle reproche au mandataire d’avoir conclu le contrat de location avec un locataire dont les ressources ne permettaient manifestement pas le paiement du loyer comme d’ailleurs retenu par le juge du surendettement concernant Mme [H]. Elle considère que cette faute lui a fait perdre une chance de signer un bail avec un locataire solvable puisque Mme [H] ne percevait que l’AAH et que les incidents de paiement ne pouvaient que survenir rapidement. Elle déplore également une absence de suivi du bail par le mandataire puisque, averti des difficultés rencontrées, il ne s’est pas manifesté pour proposer une solution. Elle considère que la perte de chance est de 100% et elle relève que le cabinet [N] verse des pièces aux débats qui ne démontrent pas qu’il n’aurait pas commis de faute, en l’absence de déclaration de sinistre, d’intervention pour le paiement des loyers, de vérification de la solvabilité de Mme [H]. Elle juge que l’argumentation selon laquelle, en présence d’un tuteur, le mandataire lui a fait confiance n’a aucun sens. Elle relève en outre l’absence de toute démarche à compter de la résiliation du contrat de bail pour récupérer les fonds pour le compte de son mandant.

Mme [H] et son curateur ne concluent pas sur ce point, pas même sur le recours en garantie présenté subsidiairement par le mandataire de gestion.

Le cabinet [N] [U] souligne que le montant des demandes de Mme [X], pour un total de 26'407,27 €, excède la compétence du Juge des contentieux de la protection et relève d’ailleurs d’un contrat distinct du contrat de bail. Elle considère que le Tribunal Judiciaire en procédure écrite est compétent, sans risque de juger les affaires séparément puisqu’il suffisait à Mme [X] de ne pas relever appel pour laisser le Tribunal Judiciaire statuer sur renvoi.

Sur le fond, elle fait valoir que le curateur qui a signé le bail a donné toute garantie financière et produisant un compte de gestion, et toutes pièces justificatives. Elle souligne que le curateur est à même de savoir les ressources et les dépenses du majeur protégé puisqu’il doit rendre compte de sa gestion auprès du tribunal. Elle expose que le loyer a été payé de manière irrégulière alors que le curateur perçoit les loyers, de sorte que ces impayés sont le fait du curateur qui se trouve seul responsable à l’égard du bailleur. Elle estime qu’il existe ainsi une tromperie de la part du curateur qui a caché intentionnellement la réalité des ressources dont disposait Mme [H] et qui était informé de son comportement dévastateur.

Elle rappelle qu’en qualité de mandataire, elle ne pouvait pas faire de discrimination à la mise en location en sa basant sur le handicap d’une personne motif pris qu’elle serait sous curatelle renforcée. Elle estime en tout état de cause qu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice subi par le bailleur.

Subsidiairement, elle demande la garantie de Mme [H] et de l’UDAF qui ont commis des fautes personnelles.

Sur le quantum des sommes réclamées, elle estime que la bailleresse ne peut être indemnisée que d’une perte de chance dont la preuve n’est pas rapportée. Elle fait valoir qu’il est bien difficile de savoir quel pourrait être le lien entre le fait que le locataire ait occasionné des dégradations dans l’appartement et la faute qui lui est reprochée comme mandataire de ne pas avoir vérifié la solvabilité de Mme [H]. Elle relève au demeurant que les demandes au titre des réparations locatives ne sont pas justifiées par des factures, outre que l’état des lieux d’entrée n’est pas produit et qu’il n’est pas justifié des travaux antérieurs. Elle considère que le premier juge a justement appliqué un coefficient de vétusté puisque les lieux n’ont pas été loués neufs et elle dénonce des demandes visant à faire supporter aux autres parties la remise à neuf de l’appartement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les exceptions de litispendance et de connexité, qui peuvent tenir en échec les règles de compétence d’attribution, ne peuvent toutefois, aux termes de l’article 102 du code de procédure civile, être soulevées que devant la juridiction du degré inférieur lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré.

En l’espèce, Mme [X] a fait assigner en intervention forcée le Cabinet [U] [N] par exploit du 6 mai 2022 afin que ce dernier soit condamné in solidum avec les autres défendeurs. Or, il n’est pas discuté que la responsabilité du mandataire de gestion fondée sur les articles 1991 et suivants du code civil invoquée par Mme [X] ne ressort d’aucune des compétences d’attribution du Juge des contentieux de la protection listées aux articles L.213-4-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire, et ce, indépendamment du fait que les demandes excédent la valeur de 10'000 € qui n’a d’incidence que pour la compétence d’attribution des juges exerçant au sein d’un tribunal de proximité en application du tableau IV-II de l’annexe II à l’article D.212-19-1 du code de l’organisation judiciaire.

S’il existe un lien indéniable entre les litiges, ce lien n’est pas tel qu’il imposerait de faire juger les affaires ensemble, d’autant moins à ce stade que cela ferait perdre aux parties un double degré de juridiction concernant la responsabilité du Cabinet [U] [N].

Dès lors, le jugement attaqué, qui a déclaré le Juge des contentieux de la protection incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne et en ce qu’il a renvoyé l’examen de la responsabilité du mandataire de gestion devant cette juridiction, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné, d’une part, Mme [H], assistée de son curateur, et d’autre part, Mme [X], chacune au paiement de ses propres dépens.

La cour d’appel confirme également la décision attaquée qui a condamné, d’une part, Mme [H], assistée de son curateur, à payer à Mme [X] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et d’autre part, Mme [X], à payer au cabinet [U] [N] la somme de 400 € sur le même fondement.

Mme [H], assistée de son curateur, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’UDAF de la [Localité 6] et le cabinet [U] [N] sont déboutés de leur demande d’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

La cour d’appel condamne à hauteur d’appel Mme [H], assistée de son curateur, à payer à Mme [X] la somme de 4'000 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu’il a condamné Mme [H], assistée par son curateur, à payer à Mme [X] la somme de 2'426,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2020, échéance du mois de juin 2020 incluse, mais constate, au vu de l’évolution du litige, que cette condamnation a été intégralement acquittée,

Confirme le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu’il condamné Mme [H], assistée de son curateur, à indemniser Mme [X] des dégradations locatives occasionnées mais l’infirme sur le quantum de 11'299,75 € alloué,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l’UDAF de la [Localité 6], à payer à Mme [T] [X] née [W] la somme de 11'576,95 € au titre des réparations locatives,

Confirme le jugement rendu le 14 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l’UDAF de la [Localité 6], aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes présentées par l’UDAF de la [Localité 6] et par la SAS Cabinet [U] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Q] [H], assistée de son curateur, l’UDAF de la [Localité 6], à payer à Mme [T] [X] née [W] la somme de 4'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT