N° RG 25/05083 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QNPC

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en référé du 12 juin 2025

RG : 25/00164

S.A.S. MEDIACO LOIRE

C/

S.C.I. PASC-INVEST

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Juin 2026

APPELANTE :

La société MEDIACO LOIRE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°399 930 601, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice, domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier MUL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

La société PASC-INVEST, société civile immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 2] à SAINT DIDER SOUS RIVERIE (69440), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 882 971 245, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Julie LEVEAU, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Avril 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Avril 2026

Date de mise à disposition : 03 Juin 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Véronique DRAHI, président

— Nathalie LAURENT, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique DRAHI, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique du 21 avril 1977, la société Roc Est a consenti à la société Entreprise [Z], un bail à construction portant sur un tènement situé lieu-dit [Adresse 3] à [Localité 2] et cadastré section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], pour une durée de vingt ans à compter du 1er février 1977.

Par jugement du 21 décembre 1994, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a arrêté le plan de cession de la société Entreprise [Z] et ordonné la cession de l’entreprise au profit de la société Mediaco Techniques ou de toute filiale qu’elle se réserve le droit de substituer.

La société [Z] [F] s’est substituée à la société Mediaco Technique pour la reprise de la société Entreprise [Z]

Par acte sous seing privé du 18 avril 1997, la société Roc Est a consenti à la société [Z] [F] un bail commercial portant sur le même tènement, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 1997.

La société Mediaco Loire qui exerce une activité de levage et manutention, service industriels, logistiques et de stockage a acquis par des cessions successives l’actif et le passif de la société [Z] [F].

Par acte authentique du 16 juillet 2020, la SCI Pasc-Invest a acquis auprès de la société Roc Est ledit tènement immobilier.

Par exploit du 21 septembre 2023, la société Mediaco Loire a délivré un congé à la société Pasc-Invest pour le 31 mars 2024, en application des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Le 2 avril 2024, un état des lieux a été établi contradictoirement par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la société Pasc Invest a fait assigner la société Mediaco Loire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Etienne aux fins de condamnation à remettre en état les biens loués et subsidiairement en paiement d’une provision.

Par ordonnance du 12 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, statuant en référé :

— a condamné la société Mediaco Loire à la remise en état du site et sa dépollution telles que précisées dans les devis des 23 janvier et 6 février 2025 de SRATP dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis passé ce délai, sous astreinte de 3.000 € par jour de retard et ce pendant deux mois,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— a dit que la société Mediaco Loire était autorisée à faire intervenir les prestataires de son choix,

— a condamné la société Mediaco Loire à payer à la société Pasc-Invest les sommes suivantes :

* 10.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi,

* 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— a condamné la société Mediaco Loire aux dépens,

— a rejeté la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance.

Par déclaration enregistrée le 20 juin 2025, la société Mediaco Loire a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions régularisées le 16 avril 2026, la société Mediaco Loire demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

en conséquence,

— infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 12 juin 2025 en ce qu’il a :

* condamné la société Mediaco Loire à la remise en état du site et sa dépollution telles que précisées dans les devis des 23 janvier et 6 février 2025 de SRATP dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis passé ce délai, sous astreinte de 3.000 € par jour de retard et ce pendant deux mois, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

* condamné la société Mediaco Loire à payer à la société Pasc-Invest 10.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi et 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société Mediaco Loire de ses demandes,

* condamné la société Mediaco Loire aux dépens,

* rejeté la demande d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance.

— condamner la société Pasc-Invest à lui payer une somme provisionnelle de 29.695,44 €, à parfaire, au titre du préjudice subi du fait d’études indûment réalisées,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter la société Pasc-Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Etienne du 12 juin 2025, uniquement en ce qu’il l’a condamnée à la remise en état du site et non à sa dépollution,

à titre infiniment subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 12 juin 2025 en ce qu’il l’a autorisée à faire intervenir ses propres prestataires sur la base de devis qu’elle fera établir,

en tout état de cause,

— condamner la société Pasc-Invest à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et ce au titre de la procédure d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions régularisées le 20 avril 2026, la société Pasc-Invest demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

— rejeter toutes les demandes reconventionnelles et nouvelles demandes non présentées par la société Mediaco Loire lors de la procédure de première instance,

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Saint-Etienne rendue le 12 juin 2025 en ce qu’elle a :

* condamné la société Mediaco Loire à la remise en état du site et sa dépollution telle que précisée dans les devis des 23 janvier et 6 février 2025 2 SRATP dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, puis passé ce délai, sous astreinte de 3.000 € par jour de retard et ce pendant deux mois,

* s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

* dit que la société Mediaco Loire est autorisée à faire intervenir les prestataires de son choix,

* condamné la société Mediaco à payer à la société Pasc-Invest 10.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* condamné la société Mediaco Loire aux dépens,

* rejeté la demande d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance.

en revanche,

— réformer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 12 juin 2025 en ce qu’elle a :

* condamné la société Mediaco Loire à payer à la société Pasc-Invest la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

jugeant à nouveau de,

— condamner la société Mediaco Loire à lui payer la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable la demande d’indemnisation d’un montant de 29.695,44 € TTC (à parfaire) au titre du préjudice subi par la société Mediaco Loire étant une nouvelle demande au stade de l’appel ne découlant pas de l’exécution de l’ordonnance querellée, mais de l’absence de diligences au titre de ses obligations contractuelles et réglementaires,

— déclarer irrecevable la demande de la société Mediaco Loire tenant au rejet de la somme à elle allouée au titre du préjudice subi du fait de l’absence de remise en état du site,

en conséquence,

— débouter la société Mediaco Loire quant à sa demande d’indemnisation d’un montant de 29.695,44 € TTC (à parfaire) au titre du préjudice subi par la société Mediaco Loire étant une nouvelle demande au stade de l’appel ne découlant pas de l’exécution de l’ordonnance querellée, mais de l’absence de diligence au titre de ses obligations contractuelles et réglementaires,

— débouter la société Mediaco Loire quant à sa demande de rejeter la somme allouée de 10.000 € au titre du préjudice subi par la société Mediaco Loire au motif qu’elle viole l’article 768 du code de procédure civile étant une nouvelle demande au stade de l’appel,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour juge que la société Mediaco Loire ne peut pas réaliser les travaux de remise en état du site,

— condamner la société Mediaco Loire à lui verser la somme de 375.506,98 € TTC correspondant aux deux devis de la société SRATP lui permettant la complète remise en état du site,

en tout état de cause,

— condamner la société Mediaco Loire à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Mediaco Loire aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce

compris les frais d’exécution forcée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 avril 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° sur la demande de remise en état du bien :

La société Mediaco Loire sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à la remise en état du site et sa dépollution.

Elle fait valoir que :

— l’état actuel du site est le même que celui dans lequel elle l’a pris en 1997, date à laquelle il était déjà exploité depuis 20 ans et donc dans un état de vétusté propre à une exploitation de longue date, et elle a entretenu ce site de manière régulière,

— l’utilisation d’un tel site a des conséquences sur l’état du bien sans que celles-ci puissent être considérées comme des dégradations, encore moins fautives, imputables au preneur et un site industriel exploité depuis près de 50 ans connaît forcément une vétusté normale qui ne relève pas de l’obligation de remise en état des locaux loués,

— par ailleurs, aucune obligation de dépollution ne peut être considérée comme résultant du bail commercial lequel est silencieux à ce sujet,

— le juge des référés a commis une erreur de droit en lui imputant une obligation légale de dépollution du site sur le fondement de l’article L 511-1 du code de l’environnement alors que la réglementation applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) n’est pas applicable en l’espèce, dès lors que l’activité exercée ne relève pas de la nomenclature correspondante (article R.511-9 du même code),

— en effet, il a été constaté que les cuves implantées sur le site ont un volume inférieur à 100 m et en outre, les entreprises utilisant des lubrifiants ne font pas partie des ICPE,

— en réalité, dans le silence du bail, seule l’obligation de dépollution imposée par l’administration doit être remplie or en l’espèce, elle n’est soumise à aucune mesure administrative de dépollution, n’étant pas une ICPE, et aucune injonction administrative de remise en état ou de dépollution n’a été prise,

— tous ces éléments constituent à tout le moins des contestations sérieuses que le juge des référés aurait dû retenir.

La société Pasc-Invest conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise soutenant que sa demande de remise en état est fondée sur le bail commercial et la réglementation environnementale.

Elle déclare que le site loué par la société Mediaco Loire n’a fait l’objet d’aucune remise en état à la sortie, ni même d’entretien et de réparation pendant la durée du bail et que la société preneuse a manqué à ses obligations contractuelles découlant du bail.

Soutenant qu’en matière de bail commercial, l’obligation de restitution s’apprécie objectivement au regard de l’état des lieux, indépendamment du caractère fautif ou non des dégradations, elle fait valoir en effet que :

— au vu du constat dressé le 2 avril 2024, le site a été restitué dans un état fortement dégradé, excédant la seule vétusté, caractérisé notamment par la présence de déchets, d’installations abandonnées et d’un défaut manifeste d’entretien,

— la nature industrielle du site n’exonère pas le preneur de ses obligations et n’implique pas, par elle-même, un état de dégradation ou de pollution.

S’agissant de la dépollution, elle fait valoir que :

— la société Mediaco Loire, exploitante du site depuis plusieurs décennies, ne peut ignorer les pollutions résultant de son activité, notamment celles liées à l’exploitation de cuves et d’une station-service,

— plusieurs rapports et diagnostics environnementaux réalisés antérieurement à la vente, établissent la présence de pollutions des sols.

— sa demande est fondée tant sur les stipulations du bail que sur les dispositions du code de l’environnement, qui imposent à l’exploitant ou au responsable de la pollution l’obligation de prendre les mesures nécessaires pour y remédier,

— le fait que la société Mediaco Loire ne soit pas soumise à la réglementation des ICPE ne signifie pas qu’elle peut laisser l’état actuel des installations tel quel et en réalité, l’exploitant d’un site industriel est tenu de remédier aux pollutions résultant de son activité, indépendamment de toute stipulation contractuelle expresse.

Sur ce :

La SCI Pasc-Invest forme ses demandes au visa des articles 808 et 809, en réalité 834 et 835 dans leur version actuelle, du code de procédure civile qui autorisent le juge des référés à ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans tous les cas d’urgence (art 834) ou à accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même d’une obligation de faire dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (art 835).

En application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure et l’article 1731 du même code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il n’est produit aucun état d’entrée des lieux qui aurait été effectué en 1977 lors de la signature du bail à construction entre la société Roc Est et la société Entreprise [Z], ou en 1997 lors de la signature du bail commercial signé entre la société Roc Est et la société [Z] [F], aux droits desquelles viennent aujourd’hui les parties.

Un constat d’état des lieux a par contre été réalisé par un commissaire de justice le 2 avril 2024, à l’occasion du départ de la société Mediaco Loire et ce de manière contradictoire, lequel témoigne sans contestation possible d’un défaut d’entretien de ce site.

Ainsi à titre d’exemple, il est mentionné :

— (page 3) : sur la zone extérieure de nombreux nids de poules, un godet, rempli de graviers, des blocs de béton, un support de bobines, des caissons métalliques…,

— (page 48) un sol comportant de nombreux nids de poule, un tonneau vide, des blocs de bétons, que les abords de la zone comprennent une partie végétalisée non entretenue, en limite de propriété, la présence de blocs de béton, de tôles, de déchets divers, de morceaux de bois, d’un tablier de bascule, d’un transformateur, de poteaux bétonnés…

Les photographies jointes au constat, faisant état notamment d’un envahissement des lieux par la végétation et de l’encombrement par matériel divers (palettes, supports de bobine, caissons métalliques, tonneaux, remorques de semi…), confirment que le site n’était manifestement pas entretenu.

Au vu de ce constat dont les énonciations caractérisent un état dégradé, et non pas consécutif à la vétusté des lieux ainsi que le soutient l’appelante, et au regard du principe ci-dessus rappelé selon lesquels en l’absence d’état des lieux, les lieux sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives et de la clause stipulée au bail selon laquelle le preneur tiendra les lieux loués en parfait état de réparations locatives et de menu entretien, il convient de relever que le manquement de la société preneuse à son obligation d’entretien et de restitution des lieux en bon état de réparations locatives est établi de façon manifeste.

La SCI Pasc-Invest verse également aux débats un audit environnemental réalisé en 2018 révélant une contamination des lieux par les métaux lourds et une pollution aux hydrocarbures et un rapport d’analyse réalisé en 2020 et attestant également de la pollution du site.

Le fait que la société Mediaco Loire ne soit pas une ICPE ne saurait pour autant la dispenser de son obligation de restituer les lieux en bon état de réparations locatives, et donc exempts de pollution et cet élément ne caractérise pas davantage une contestation sérieuse à la demande.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a estimé que l’état du site faisait obstacle à sa remise en location, que cette impossibilité de relouer les lieux résultait d’un non respect par le preneur de ses obligations de remise en état et que, l’urgence étant caractérisée, il était justifié de condamner la société Mediaco Loire à remettre le site en état et à le dépolluer selon les devis des 23 janvier et 6 février 2025 de SRATP portant sur le nettoyage de la parcelle et la dépollution du site.

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a condamné la société Mediaco Loire selon les modalités définies dans sa décision et a assorti sa décision du prononcé d’une astreinte de 3.000 € par jour de retard pendant deux mois.

Elle l’est également en ce qu’elle a dit que la société Mediaco Loire était autorisée à faire intervenir les prestataires de son choix, ce point ne faisant pas difficultés devant la cour.

2° sur la demande en paiement d’une provision :

La société Mediaco Loire conteste la demande de provision de 10.000 € réclamée au motif qu’elle n’est pas explicitée et en faisant valoir notamment que la société Pasc-Invest ne démontre pas être dans l’impossibilité de relouer le site dans son état actuel, que compte tenu du classement en zone UF du terrain, donc destiné à recevoir des activités de production industrielle et artisanale, elle ne pourra relouer son site qu’à un preneur exerçant, tout comme elle, de telles activités et enfin que le bien en cause est d’ailleurs en partie reloué.

La société Pasc-Invest conclut à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle lui a alloué une provision de 10.000 € à valoir sur son préjudice en faisant valoir que le bien était précédemment loué pour un montant significatif, que l’absence de remise en état du site a rendu impossible sa relocation depuis le départ du locataire, entraînant une perte de loyers qui sera bien supérieure à la somme de 10.000 € réclamée, qu’un projet de relocation n’a pu aboutir en raison de l’état du site et que contrairement à ce que soutient l’appelante, seul un immeuble remis en état à ses frais a fait l’objet d’une relocation, le terrain litigieux sur lequel demeurent la cuve, les déchets et la pollution n’étant pas remis en état ni exploitable.

Sur ce :

Ainsi que rappelé ci-dessus, l’état actuel du site rend impossible de relouer les lieux sans nettoyage et dépollution du site.

Il n’est pas justifié que la SCI Pasc-Invest a remis en location l’ensemble du site loué à la société Mediaco Loire, le constat produit ne faisant état que de la location d’un bâtiment et non pas des parcelles de terrain sur lesquelles se trouvent les déchets et la pollution.

Au regard du montant du loyer réglé par la société Mediaco Loire à la SCI Pasc-Invest, de ce qu’à ce jour, soit près de trois ans depuis le départ de l’appelante, les travaux de remise en état n’ont toujours pas été réalisés et de l’importance de la surface à louer, la cour estime que le premier juge a pu allouer sans contestation sérieuse à la SCI Pasc-Invest, une provision de 10.000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

3° sur la demande en paiement d’une provision par la société Mediaco Loire :

A l’appui de sa demande en paiement d’une somme provisionnelle de 29.695,44 €, la société Mediaco Loire fait valoir que pour se soumettre à l’ordonnance, elle devra engager des frais d’études de sol et de sondage préalables et de dépose de cuves et elle soutient que cette demande est recevable en ce qu’elle est la conséquence directe de la décision entreprise et se rattache à ses prétentions initiales par un lien suffisant.

La société Pasc-Invest conclut à l’irrecevabilité et au rejet de cette demande indemnitaire au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel, ne résultant pas de l’exécution de l’ordonnance entreprise mais de l’absence de diligences au titre de ses obligations.

sur ce :

La demande de l’appelante tendant à se faire indemniser des frais engagés pour exécuter l’ordonnance si celle-ci est réformée est recevable dans la mesure où cette prétention tend à faire juger une question née de la survenance d’un fait, en l’espèce l’engagement des dépenses, et qu’elle constitue en outre une demande reconventionnelle qui se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Elle se heurte par contre à une contestation sérieuse dés lors d’une part, que la société Mediaco Loire qui se contente de produire des devis ne justifie pas avoir exposé ces dépenses et que d’autre part et surtout, l’ordonnance étant confirmée en ce qu’elle la condamne à réaliser les travaux de remise en état et de dépollution, sa demande de remboursement ne repose sur aucun fondement.

Il convient, ajoutant à la décision, de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

4° sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance d’appel sont à la charge de la société Mediaco Loire qui succombe en sa tentative de remise en cause de l’ordonnance.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit de la SCI Pasc-Invest et il lui est alloué à ce titre la somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 12 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne en toutes ses dispositions.

y ajoutant,

Déclare recevable la demande de la société Mediaco Loire en paiement d’une somme provisionnelle de 29.695,44 € ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande comme se heurtant à l’existence d’une contestation sérieuse ;

Condamne la société Mediaco Loire à payer en cause d’appel à la SCI Pasc-Invest la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Mediaco Loire aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT