N° RG 24/01928 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PQRR

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

Au fond du 01 février 2024

RG : 23/06775

S.A.S.U. KONEX

C/

A.S.L. [Adresse 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Janvier 2026

APPELANTE :

La société KONEX, SASU au capital de 120 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 799 367 172, dont le siège social se situe [Adresse 1], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Alizé VILLEGAS, avocat au barreau de LYON, toque : 624

INTIMÉE :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE 134/136 [Adresse 11], Association dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Agnès PRUDHOMME, avocat au barreau de LYON, toque : 1357

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 21 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2019, la société Realodge a commercialisé un programme immobilier dénommé «'Belvédère'» consistant en la rénovation d’une maison de maître située [Adresse 4]) afin de la transformer en une dizaine de logements destinés à la location, avec déductibilité fiscale des dépenses engagées, ce programme étant conçu en partenariat avec le cabinet Bravard Avocats, fiscaliste, et avec la SAS Konex, contractant général.

En effet, la société Realodge a adressé aux investisseurs intéressés un «'Kit ASL'» afin qu’ils constituent entre eux une Association Syndicale Libre, dénommée «'ASL [Adresse 2]'» domiciliée au cabinet Bravard Avocats.

Suivant lettre de mission du 15 novembre 2019, le cabinet Bravard Avocats a proposé à l'«'ASL [Adresse 3]'» d’assurer des missions de validation fiscale de l’opération, de suivi des prescriptions d’urbanisme et autorisations de travaux, de gestion juridique de l’ASL et de relation avec les autres intervenants, le tout moyennant des honoraires de 30'700 € HT (36'840 € TTC).

L’ASL [Adresse 3] a été officiellement créée le 16 juin 2020 et, suivant contrat de contractant général signé le 5 novembre 2020, elle a confié à la société Konex, la réalisation des travaux dans le respect de l’enveloppe financière fixée à 1'018'872,73 € HT (1'120'760 € TTC), payable selon un échéancier figurant en annexe du contrat.

Ce contrat prévoyait un délai d’exécution des travaux de 16 mois, sous peine de pénalités.

***

Suivant ordre de service de démarrage des travaux signé le 5 février 2021, la plupart des lots ont été confié à la société Couleurs Avenir, laquelle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 2 octobre 2021.

Dans ce contexte, le chantier a été interrompu et il a été repris en mars 2022 à la faveur de la signature de nouveaux marchés. Toutefois, après avoir fait constater par procès-verbal de constat d’huissier de justice l’abandon du chantier par la société AGE Bâtiment en charge du lot «'plâtrerie'», la société Konex a, par lettre recommandée du 9 décembre 2022, résilié le marché de cette société.

En décembre 2022, la société Konex a établi de nouvelles commandes de travaux.

Réunie en assemblée générale le 27 janvier 2023, l’ASL a voté à l’unanimité de ses membres le ré-échelonnement des paiements à partir de la convocation pour pré-réception des logements et ce, jusqu’à la mise en place du syndic de gestion.

Par lettre recommandée du 16 mai 2023 en réponse à une mise en demeure de l’ASL de reprendre le chantier, la société Konex a rappelé qu’elle n’avait pas consenti à l’arrêt de la facturation sollicitée par les propriétaires, réclamant le paiement de sa facture du 20 mars 2023, ainsi que le paiement du solde sa facture du 10 juin 2021 sous peine de résiliation du marché.

***

En l’absence d’accord des parties, l’ASL a, par acte du 28 septembre 2023, fait assigner la société Konex selon la procédure à jour fixe aux fins notamment de la voir condamner sous astreinte à reprendre le chantier.

Par jugement contradictoire du 1er février 2024, le Tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné la société Konex à reprendre le chantier de l’Association syndicale Libre [Adresse 6] conformément à ses obligations contractuelles d’exécution sans vice, de sorte qu’il soit achevé dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte provisoire de 500 € par jour, à compter du premier jour suivant ce délai,

Condamné l’Association syndicale Libre 134/136 [Adresse 11] à payer à la société Konex la somme de 120'151,43 € TTC à compter de la production par cette dernière d’une attestation d’expert judiciaire requis par ses soins, selon laquelle le chantier présente un état d’avancement de 60% au moins,

Condamné la société Konex à payer à l’Association syndicale Libre [Adresse 6] la somme de 16'470 € à titre de pénalités de retard jusqu’au 1er octobre 2023, sans préjudice des pénalités contractuelles courant à compter de cette date, et la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Konex aux dépens,

Rejeté toute autre demande.

Par déclaration en date du 6 mars 2024, la SAS Konex a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Par ordonnance du 29 mai 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par l’ASL dès lors qu’une telle mesure amènerait à écarter le dispositif de la décision attaquée soumis à l’appréciation de la seule cour.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 9 octobre 2025 (conclusions d’appelant n°3), la SAS Konex demande à la cour':

Infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement qui a été rendu le 1er février 2024 par le Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 D (RG 23/06775), et donc en ce qu’il a :

Condamné la société Konex à reprendre le chantier de l’Association syndicale Libre [Adresse 6] conformément à ses obligations contractuelles d’exécution sans vice, de sorte qu’il soit achevé dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte provisoire de 500 € par jour, à compter du premier jour suivant ce délai,

Condamné l’Association syndicale Libre 134/136 [Adresse 11] à payer à la société Konex la somme de 120.151,43 € TTC à compter de la production par la société Konex d’une attestation d’expert judiciaire requis par ses soins, selon laquelle le chantier présente un état d’avancement de 60% au moins,

Condamné la société Konex à payer à l’Association syndicale Libre [Adresse 6] la somme de 16.470 € à titre de pénalités de retard jusqu’au 1er octobre 2023, sans préjudice des pénalités contractuelles courant à compter de cette date, et la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Konex au dépens,

Rejeté toute autre demande.

Et statuant à nouveau :

Débouter l’ASL [Adresse 6] de l’intégralité de ses prétentions,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de contractant général en date du 5 novembre 2020, aux torts de l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11], à effet au 1er juin 2023 ou à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de contractant général en date du 5 novembre 2020, aux torts de l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11], à effet au 1er juin 2023,

Condamner l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11] à payer à la société Konex une somme totale de 120'151,43 € TTC au titre des factures n° 85-06-2021 du 10 juin 2021 (solde de 8'076 € TTC) et n° 77-03-2023 du 20 mars 2023 impayées,

Condamner l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11] à payer à la société Konex une somme de 112'076 € à titre d’indemnité contractuelle de 10% du montant du contrat du fait de la résiliation du contrat à ses torts,

Condamner l’ASL [Adresse 6] à payer à la société Konex une somme de 234 050,90 € TTC au titre des travaux avancés par la société Konex et qui se sont poursuivis après la rupture du marché, à parfaire au jour de l’arrêt d’appel à intervenir,

Condamner l’ASL [Adresse 6] à payer à la société Konex une somme de 25'000 € à parfaire au jour de l’arrêt d’appel à intervenir, au titre des préjudices moraux et financiers subis par elle,

Condamner l’ASL [Adresse 6] à payer à la société Konex une somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires de l’éventuelle expertise judiciaire réalisée en cours d’instance à la demande de l’une ou l’autre des parties, notamment au titre de l’exécution provisoire du jugement de première instance.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 9 octobre 2025 (conclusions d’intimée et d’appelante à titre incident n°4), l’Association syndicale Libre [Adresse 6] demande à la cour':

«'1/ Confirmer le jugement rendu le 1er février 2024 par le Tribunal judiciaire de Lyon (RG 23/06775) en ce qu’il a condamné la société Konex à reprendre le chantier 'conformément à ses obligations contractuelles d’exécution sans vice, de sorte qu’il soit achevé dans un délai de 6 mois à compte de la signification [du jugement] sous astreinte provisoire de 500 € par jour à compter du premier jour suivant ce délai'.

Y ajoutant,

Ordonner une expertise judiciaire contradictoire à l’issue des travaux de reprise de la société Konex, aux frais exclusifs de cette dernière, afin de s’assurer que les travaux ont bien été effectués conformément aux termes du jugement soit « conformément à ses obligations contractuelles et sans vice ».

2/ Faisant droit à l’appel incident de l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11],

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11] à régler à la société Konex la somme de 120'151,43 € TTC 'à compter de la production par la société Konex d’une attestation d’expert judiciaire requis par ses soins selon laquelle le chantier présente un état d’avancement de 60% au moins',

Statuant à nouveau,

Juger que les factures dont la société Konex réclame le paiement ne sont pas exigibles,

Ordonner que le solde de la facture d’achèvement des menuiseries extérieures de 8'076 € TTC ainsi que la facture du 20 mars 2023 de 112 075,70 € TTC soient réglés, après déduction d’intérêts légaux dus par la société Konex sur la somme de 104 000 € indûment perçue depuis octobre 2021, aux conditions cumulatives suivantes :

Lorsque le parfait achèvement des menuiseries et du lot plâtrerie avec justification du traitement des placoplâtres affectées de moisissures sera constaté contradictoirement,

Et à réception de :

La fourniture des marchés de travaux complets signés jusqu’à la livraison du bien,

La fourniture des factures des différentes entreprises mandatées pour terminer le chantier et leurs attestations d’assurance à jour,

La fourniture des attestations d’assurance à jour de la société Konex.

3/ Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Konex au paiement d’une somme de 16 470 € au titre de pénalités de retard du 1er juin au 1er octobre 2023, outre pénalités contractuelles courant à compter de cette date.

Faisant droit à l’appel incident de l’ASL 134/136 [Adresse 11],

Infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu d’application de pénalités de retard pour la période antérieure au 1er juin 2023 et a rejeté la demande d’astreinte de l’ASL pour le règlement des pénalités de retard,

Statuant à nouveau,

Condamner la société Konex sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à régler à titre de pénalités de retard à l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11] les sommes de :

31 920 € pour la période du 8 septembre 2022 au 1er juin 2023 (266 jours)

87 600 € pour la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2025 (730 jours) outre pénalités contractuelles à compter de cette date,

Montants à parfaire au jour de la livraison effective du bien.

4/ Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Konex de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions à l’encontre de l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11], notamment demande de résiliation du contrat aux torts de l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11],

Débouter la société Konex de ses demandes indemnitaires formulées à l’encontre de l’ASL [Adresse 6] en cause d’appel comme injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum.

Subsidiairement,

Si par impossible la Cour, réformant le jugement, prononçait la résiliation du contrat,

Juger que cette résiliation serait prononcée aux torts exclusifs de la société Konex,

Condamner la société Konex à régler à l’ASL [Adresse 6], à titre de restitution, une somme de 800'000 € correspondant aux travaux inachevés, affectés de malfaçons et aux travaux de reprise nécessaires du fait de son abandon fautif du chantier.

Si par extraordinaire la Cour, réformant le jugement, faisait droit aux demandes de condamnation de la société Konex,

Autoriser l’ASL [Adresse 6] à consigner le solde de facturation, après déduction d’intérêts légaux dus par la société Konex sur la somme indûment perçue depuis octobre 2021, sur tout compte qu’il plaira à la Cour, en l’attente de la réalisation des conditions cumulatives suivantes :

Lorsque le parfait achèvement des menuiseries et du lot plâtrerie avec justification du traitement des placoplâtres affectées de moisissures sera constaté contradictoirement,

Et à réception de :

La fourniture des marchés de travaux complets signés jusqu’à la livraison du bien,

La fourniture des factures des différentes entreprises mandatées pour terminer le chantier et leurs attestations d’assurance à jour,

La fourniture des attestations d’assurance à jour de la société Konex.

Dire l’indemnité contractuelle réclamée manifestement excessive au regard des manquements de la société Konex et des conditions dans lesquelles le chantier s’est déroulé et la réduire à l’Euro symbolique.

5/ Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Konex au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et dépens de première instance.

Condamner en outre la société Konex au paiement d’une somme complémentaire de 10'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens d’appel.

6/ Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11] au titre de la communication de pièces, de la justification de l’affectation des fonds par des documents comptables certifiés et de l’indemnisation des membres de l’ASL,

Faisant droit à l’appel incident de l’ASL [Adresse 5] [Adresse 11] et statuant à nouveau,

Condamner la société Konex sous astreinte de 1'000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à communiquer :

L’ensemble des pièces contractuelles,

L’ensemble des documents afférents à l’opération de réhabilitation (notamment dossier complet de demande de déclaration préalable, Déclaration réglementaire d’ouverture de chantier, plans des lots avec aménagements intérieurs, plans des réseaux),

L’ensemble des attestations d’assurances de la société Konex et de tous les intervenants, applicables au chantier en cause (chantier initial et reprise des travaux en avril 2024) et à jour,

L’ensemble des marchés de travaux conclus jusqu’à la livraison du chantier, et devis et/ou factures correspondants, notamment factures relatives aux placoplâtres du rez-de chaussée affectés de moisissures,

L’ensemble des factures d’approvisionnements de matériaux nécessaires pour terminer le chantier,

Les justificatifs des démarches effectuées par la société Konex concernant les infiltrations évoquées dans ses notes de conjoncture n°7 et 8.

Condamner la société Konex sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à justifier en détail et par des documents comptables certifiés de l’utilisation et de l’affectation exactes des fonds versés par l’ASL à hauteur de 944'570 € à ce jour.

Condamner la société Konex sous astreinte de 1'000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à indemniser les membres de l’ASL de leurs préjudices arrêtés au 31 mars 2025 à une somme globale 547'067 € selon tableau détaillé versé aux débats, montant à parfaire à la prise de possession effective de leurs biens.

Faisant droit à l’appel incident de l’ASL [Adresse 6],

Condamner la société Konex à régler à l’ASL [Adresse 6] une somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.'»

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du contrat et la demande subséquente en indemnité contractuelle de résiliation':

Le juge de première instance a retenu l’absence de faute de l’ASL, au contraire fondée à solliciter la condamnation du contractant général à reprendre le chantier, pour rejeter la demande en résiliation du contrat formée par la société Konex, ainsi que sa demande en paiement d’une indemnité contractuelle de résiliation.

La société Konex estime que le premier juge n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations puisque ses factures pourtant exigibles n’ont pas été payées, ce qui constitue un manquement contractuel de l’ASL. Elle rappelle que le contrat prévoyait un règlement des factures dans les 10 jours de leur présentation, ce qui n’a été le cas d’aucune de ses factures. Elle déplore le non-paiement d’un solde restant dû sur sa facture n°4 et l’absence de tout paiement pour sa facture n°5. Elle fait valoir que cette situation lui a été préjudiciable puisqu’elle n’a pas été en mesure d’exercer sa mission dans de bonnes conditions, comme le démontre le fait qu’elle ait été contrainte de faire une avance pour 33'986,99 €.

Elle rappelle qu’elle ne peut pas se voir imposer un paiement échelonné, même voté en assemblée générale. Elle conteste que la pose des menuiseries n’aurait pas été terminée, relevant que l’huissier de justice comme M. [T] ont au contraire constaté l’achèvement de cette pose. Elle se défend de tout abandon du chantier, ayant régulièrement opposé l’exception d’inexécution en raison de l’absence de paiement de sa facture n°5 pour résilier le contrat, soulignant la légitimité de sa démarche puisqu’elle a avancé plus de 33'000 €. Elle réclame en conséquence l’indemnité de 10% prévue à la clause résolutoire du contrat dont elle conteste qu’elle serait excessive.

Elle considère que la décision du premier juge ne se justifie, ni en droit, ni en fait puisque ses factures sont exigibles, sans qu’il ne soit nécessaire de faire constater l’avancement du chantier par un expert judiciaire. Elle souligne l’extrême sévérité de la décision de première instance qu’elle a exécutée en raison de l’exécution provisoire qui s’y attache.

L’ASL s’oppose à la résiliation sollicitée par la partie adverse puisque le contractant général ne justifie pas avoir avancé des fonds. Au contraire, elle estime avoir réglé 104'000 € depuis octobre 2021 sur la foi d’une fausse attestation puisque les menuiseries extérieures ne sont pas réalisées. Elle considère dans ces conditions que la société Konex ne pouvait pas arrêter le chantier, rappelant que le contractant général a reporté le paiement de sa facture n°5 à la fin des travaux de plâtrerie, lesquels ne sont pas terminés. Elle en conclut qu’aucune défaillance de sa part ne justifie la résiliation du contrat mais qu’au contraire, la poursuite des relations contractuelles doit être ordonnée sous astreinte. Elle ajoute que le société Konex n’a au demeurant pas visé la clause résolutoire dans sa mise en demeure du 16 mai 2023, ni n’évoque les restitutions qui en résulteraient, alors que le coût des travaux de reprises est évalué à 800'000 € par l’expert [T].

Subsidiairement, elle demande à la cour de prononcer la résiliation du contrat aux torts de la société Konex, avec condamnation de cette dernière, à titre de restitutions, à lui payer la somme de 800'000 € correspondant aux travaux inachevés et aux travaux de reprises.

Subsidiairement, elle demande à la cour de réduire l’indemnité contractuelle de résiliation à l’euro symbolique en raison de son caractère manifestement excessif au regard des manquements de la société Konex et des conditions dans lesquelles le chantier s’est déroulé.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

obtenir une réduction du prix,

provoquer la résolution du contrat,

demander réparation des conséquences de l’inexécution,

avec cette précision que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En application des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et, dans ces cas, elle est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, sauf prévisions contractuelles contraires, et la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article 1224, la résolution peut également résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Enfin, l’article 1219 énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, l’article 3.1 du contrat de contractant général se rapportant aux «'modalités de paiement'» renvoie à une annexe 1 qui comporte notamment l'«'échelonnement des paiements par le maître de l’ouvrage'» de la manière suivante':

signature du contrat 35%

établissement du projet de conception architecturale 15%

signature des marchés de travaux par le contractant générale et de l’ordre de service n°1 par le maître de l’ouvrage 10%

achèvement du délai de préparation et démarrage du chantier 10%

démarrage des travaux de plâtrerie 10%

achèvement de la restauration de la couverture 5%

achèvement de la restauration des menuiseries extérieures 10%

convocation réception 4%

levée des réserves de réception 1%

ainsi que la précision': «'Le maître de l’ouvrage paie les factures émises par le contractant général dans un délai de 10 jours à réception de ces dernières.'».

Conformément à cet échéancier prévisionnel, il est constant que les factures n°1 (aux titres de la «'signature du contrat'» et de l'«'établissement du projet'»), n°2 (aux titres de la «'signature des marchés de travaux'» et de l'«'achèvement du délai de préparation et démarrage du chantier'») et n°3 (au titre de l’étape «'achèvement restauration de la couverture'») ont été émises par le contractant général et acquittées par l’ASL. Il n’est pas discuté que ces factures n’ont pas été réglées dans les dix jours de leur transmission au Cabinet Bravard qui les a soumises pour validation au Président de l’ASL mais ce manquement du maître de l’ouvrage aux prévisions contractuelles ne présente pas le critère de gravité requis pour justifier la résiliation du contrat, d’autant moins que la société Konex ne s’est pas prévalue de ce retard dans sa lettre de résiliation du 16 mai 2023.

Il est tout aussi constant que la facture n°4 du 10 juin 2021 émise au titre de l'«'achèvement restauration menuiseries extérieures'» n’a été payée que partiellement, d’abord par un versement de 30'000 € en juillet 2021, puis par un versement de 74'000 € en octobre 2021, le solde de 8'076 € étant, à ce jour encore, impayé. Par une attestation du 10 juin 2021, M. [G] [L], «'atteste sur l’honneur que la mission «'achèvement menuiseries extérieures'» est terminée à la date du 9 juin 2021'» et, contrairement à ce que soutient l’ASL, cette attestation n’est pas remise en cause par le rapport d’expertise privé établi par M. [T], lequel a constaté que les menuiseries extérieures étaient posées.

Toutefois, il importe de relever que la société Konex a manifestement jugé satisfactoire, du moins temporairement, le paiement partiel de 74'000 € puisqu’elle n’a plus réclamé le solde de la facture n°4 avant janvier 2023. De toute évidence, cette position conciliante du contractant général s’explique par le contexte d’une modification des plans de plusieurs lots, impactant les superficies et agencements de plusieurs appartements, en lien avec des contraintes structurelles révélées suite au curage réalisé et, peut-être même, en lien avec des plans transmis par le précédent maître d''uvre que l’économiste de la société Konex a qualifié d’erronés. Dans ces conditions, conjuguées à la relative modicité du solde impayé, le non-paiement par l’ASL de ce solde, même exigible, ne présente pas la gravité requise pour justifier la résiliation du contrat.

Les parties s’accordent enfin pour expliquer que la facture n°5, émise le 20 mars 2023 au titre de l’étape de l’échéancier prévisionnel «'démarrage des travaux de plâtrerie'», n’a pas été payée. Contrairement à ce que soutient l’ASL, il ne résulte pas suffisamment du courriel du 11 avril 2023 que la société Konex aurait décidé de reporter l’exigibilité de cette facture à la «'fin des travaux de plâtrerie'», d’autant moins que les travaux de plâtrerie n’étaient pas terminés au jour de la rédaction de ce courriel, alors pourtant que la facture était déjà émise. La lettre recommandée du 16 mai 2023 de la société Konex est tout autant ambiguë à ce sujet puisqu’elle mentionne une facturation «'à la fin des travaux de plâtrerie'», tout en indiquant que le plaquiste continue d’intervenir. En réalité, l’on comprend que la société Konex avait annoncé, lors de l’assemblée générale de l’ASL du 27 janvier 2023 à laquelle elle avait assisté, que sa prochaine facturation serait reportée en mars 2023, soit après le démarrage des travaux de plâtrerie, et la cour relève que cette temporalité ainsi annoncée a été respectée. Dans ces conditions, la facture n°5 du 20 mars 2023 est, tout comme le solde de la facture du 10 juin 2021, effectivement exigible, tant en vertu de l’échéancier prévisionnel de paiement, qu’en vertu du report d’exigibilité consenti par le contractant général.

Par ailleurs, le contrat comporte un article 12 relatif à la «'résiliation'» qui prévoit notamment':

«'Dans le cas où le maître de l’ouvrage ne respecte pas ses obligations, le contractant général après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours peut procéder à la résiliation du présent contrat et, dans cette hypothèse, aura droit à une indemnité de 10% du montant de son contrat.'» et la société Konex a indiqué, aux termes d’une lettre de mise en demeure du 16 mai 2023 adressée à l’ASL, qu’elle entendait se prévaloir de cette clause résolutoire avec indemnité de 10% à défaut d’obtenir le paiement de sa facture du 20 mars 2023.

Pour autant, la clause résolutoire insérée au contrat, dès lors qu’elle ne prévoit pas une résiliation de plein droit, ne saurait faire échec à l’article 1219 précité qui ménage la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter ses obligations, même si celles-ci sont exigibles, lorsque l’autre partie n’exécute pas les siennes et que ces inexécutions sont suffisamment graves.

Tel est bien le cas en l’espèce puisque, en janvier 2023, la société Konex avait déjà largement dépassé le délai de livraison de l’ouvrage fixé à 16 mois à compter du 8 février 2021, date de démarrage des travaux mais surtout, le faible avancement du chantier rendait la facturation de 95% du prix global légitimement inentendable pour l’ASL et ce, même en retenant que diverses causes étrangères étaient à l’origine de ce retard de livraison. En effet, à l’instar du premier juge, la cour d’appel relève que les constatations de l’expert privé [T] aux termes de son rapport du 24 juillet 2023, soumis à la libre discussion des parties et corroboré par le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 12 mai 2023, démontre que sur les quinze lots de travaux à réaliser, seuls sept d’entre eux avaient été exécutés ou avaient très partiellement débuté au point que l’expert privé a alors évalué l’avancement des travaux entre 35 et 40%. Le premier juge a justement relevé que même ramené à part du prix dédié contractuellement à l’exécution des travaux proprement dits, ce taux d’avancement était sans commune mesure avec une facturation de 95% du prix total des chantiers.

Faisant le constat de ce décalage entre d’une part, un faible avancement du chantier, et d’autre part, l’importance des paiements déjà effectués représentant 85% du coût des travaux, l’ASL, réunie en assemblée générale le 27 janvier 2023, a décidé de suspendre ses paiements. Ce faisant, l’ASL a valablement opposé l’exception d’inexécution au contractant général, gravement défaillant dans l’exécution de ses propres obligations. Cette exception d’inexécution a été notifiée officiellement par l’ASL à la société Konex par lettre recommandée du 11 avril 2023.

A raison du caractère préalable de l’exception d’inexécution opposée par l’ASL, la société Konex ne pouvait plus se prévaloir de la résiliation du contrat, sa mise en demeure du 16 mai 2023 n’ayant ainsi produit aucun effet.

Il est à cet égard indifférent que l’article 3.3 du contrat de contractant général prévoit que les «'acomptes (versés par le maître de l’ouvrage) devront nécessairement correspondre aux besoins de trésorerie du contractant général'», cette stipulation contractuelle devant se concilier avec l’échéancier prévisionnel des paiements, sans pouvoir faire échec à la possibilité pour l’ASL d’opposer l’exception d’inexécution.

Il s’ensuit que la société Konex n’a pas valablement mis en 'uvre la clause résolutoire insérée au contrat de contractant général et que le défaut de paiement par l’ASL du solde de la facture du 20 juin 2021 et de la facture du 20 mars 2023 ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat puisque le maître de l’ouvrage avait préalablement et régulièrement opposé une exception d’inexécution justifiant son refus de paiement.

Le jugement attaqué, qui a rejeté les demandes reconventionnelles en résiliation du contrat et en paiement d’une indemnité contractuelle de 10%, est confirmé.

Sur la demande d’exécution forcée sous astreinte et la demande subséquente en expertise':

Le premier juge a retenu que l’originalité des relations contractuelles réside dans l’absence d’avance de toute dépense par la société Konex sans en outre qu’il n’existe de lien entre l’intitulé des étapes de versements des paiements et l’avancement des travaux de sorte que les mérites des exceptions d’inexécution soulevées par les parties restent suspendus à une délicate appréciation de l’avancement du chantier dans son ensemble. A cet égard, il a estimé que le motif imprécis d’un état d’avancement critiquable n’était pas suffisant à justifier la retenue de 74'000 € jusqu’en octobre 2021 sur la facture du 10 juin 2021, correspondant à l’étape «'achèvement de la restauration des menuiseries extérieures'» de sorte qu’il ne peut pas être tenu rigueur à la société Konex d’un défaut d’avancement du chantier de juillet à octobre 2021.

De même, il a considéré que le refus de paiement de la facture du 20 mars 2023, motifs pris d’un défaut d’information et de communication de pièces, d’un non-respect des délais et des défaillances techniques, ne résiste pas à l’analyse, sauf à compter du 21 mars 2023 à défaut pour le contractant général d’avoir communiqué le devis de la société A-KS-Renov dont l’intervention comme plaquiste avait été annoncée.

En outre, le premier juge a considéré que l’assemblée générale n’a pas émis de critique à la fixation au mois de mai 2023 de la nouvelle date de livraison suite à divers impondérables de sorte que la société Konex devait présenter un chantier en voie d’achèvement le 20 avril 2023. Or, il a relevé qu’il avait été constaté par huissier de justice que tel n’était pas le cas, de même que considération prise du fait que l’exécution des travaux n’était directement financée que par 40% du prix aux moyens des acomptes courants à partir de l’étape «'achèvement du délai de préparation et démarrage de chantier'», le versement de 84,5% du prix total, soit 24,5% sur 40 du prix consacré à l’exécution des travaux, impliquait la réalisation d’au moins 60% de ces travaux, loin des constatations de l’expert [T]. Il en a conclu que la démonstration était faite qu’au 20 avril 2023, la société Konex n’était pas en mesure de respecter la date du mois de mai 2023 comme date de livraison ce qui justifiait le refus de paiement en application de l’article 1219 du code civil.

Le premier juge a retenu qu’en raison de l’urgence à achever les travaux et à limiter les dégradations consécutives à une cessation brutale du chantier, la société Konex, qui possède une connaissance inégalable du chantier, sera condamnée à le reprendre sous astreinte. Il a ajouté qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner d’autres mesures de surveillance du chantier ou d’information des propriétaires que celles contractuellement prévues.

La société Konex demande l’infirmation de la décision en ce qu’elle l’a condamnée sous astreinte à reprendre le chantier, faisant valoir avoir respecté ses obligations contractuelles et contestant les six manquements que lui impute l’ASL, à savoir':

Le prétendu déséquilibre du contrat. Elle souligne que le cabinet Bravard s’est vu confier une mission d’assistance et de conseil dès la création de l’ASL qui disposait ainsi de toute information utile sur l’étendue et la nature des obligations, dont l’échéancier de paiement impliquant que les propriétaires devaient préfinancer les travaux.

Un défaut d’information de sa part. Elle rappelle que les stipulations contractuelles prévoyaient une information trimestrielle et qu’elle a en outre diffusé des lettres mensuelles d’information et de conjoncture, organisé des visites du chantier, s’est rendue disponible pour participer aux AG de l’ASL, outre divers rendez-vous dans ses locaux. Elle souligne avoir en toute transparence informé l’ASL de la liquidation judiciaire de la société Couleurs Avenir, sans que cela ne remette en cause le programme de sorte qu’il n’y avait pas lieu à avenant. Elle fait valoir qu’elle n’était pas tenue de transmettre les plannings d’exécution, ni de justifier de l’utilisation des fonds, comme exactement retenu par le premier juge. Elle conteste un défaut de communication concernant le contrat de la société Aks Renov puisque la visite d’information prévue le 17 avril 2023 a été annulée du fait de la défaillance de l’ASL dans ses paiements.

Un manque de bonne foi. Elle souligne que les premiers appels de fonds sont conformes aux prévisions contractuelles et que la déclaration préalable de travaux faite lui a régulièrement été transférée. Elle rappelle avoir justifié de ses dépenses lors de l’assemblée générale de janvier 2023, ainsi que dans le cadre de la présente instance, ce qui objective qu’elle a été contrainte de faire une avance de 33'986,99 € et, bien que n’étant pas tenue contractuellement d’en justifier, elle fournit toute explication utile, notamment concernant sa rémunération comme maître d''uvre/économiste. Elle souligne ne pas avoir dépassé l’enveloppe financière globale du projet et elle conteste le rapport non-contradictoire de l’expert [T] qui raisonne en terme d’avancement du chantier, sans tenir compte des prévisions contractuelles et de l’économie réelle de l’opération. Elle conteste que la pose des menuiseries extérieures ne soit pas achevée.

Des défaillances techniques. Elle expose que l’apparition des moisissures est postérieure à l’arrêt du chantier en raison de la carence de l’ASL à s’acquitter des factures.

Un non-respect des délais contractuel. Elle considère que les retards sont imputables aux manquements de l’ASL, à la liquidation judiciaire de la société Couleurs Avenir, aux intempéries, à l’abandon de chantier de la société AGE Bâtiment, … Elle considère qu’il n’est pas démontré qu’elle n’était pas en mesure de terminer le chantier, le premier juge s’étant fondé sur un rapport non-contradictoire établi deux mois après l’arrêt du chantier.

Un défaut de communication des pièces du marché. Elle rappelle que le cabinet Bravard était chargé de vérifier les pièces du marché, sans que l’ASL ne justifie avoir interrogé le cabinet fiscaliste à ce sujet. Surtout, elle souligne que cette communication n’entrait pas dans ses obligations contractuelles.

La société Konex s’oppose en outre à la demande d’expertise au motif que cette demande, présentée pour la première fois en cause d’appel, est imprécise. Elle s’interroge sur la mission qui serait confiée à l’expert en cours d’exécution du chantier. Elle interroge également la compétence de la cour puisque cette demande n’est pas présentée avant dire droit et que le fondement juridique n’est pas précisé.

L’ASL demande la confirmation du jugement qui a accueilli son exception d’inexécution compte tenu de la défaillance du contractant général dans sa mission, lui reprochant':

Un défaut d’information permanent quant à la situation du chantier. Elle considère ne pas avoir été informée de manière complète de la mise en liquidation judiciaire de la société Couleurs Avenir et de l’abandon de chantier de la société AGE Bâtiment, estimant que les lettres d’information étaient particulièrement sommaires, irrégulières et trompeuses car elles semblaient annoncer un bon déroulement du chantier. Elle rappelle n’avoir eu de cesse de réclamer des informations et elle prétend que les lettres d’information se rapportant à la reprise du chantier sous astreinte sont contraires à la réalité concernant l’avancement du chantier. Elle souligne que l’appelante n’a en réalité jamais communiqué les marchés passés avec les entreprises avant la présente procédure. Elle considère que les retards accumulés nécessitaient la signature d’avenants.

Un manque de transparence et une exécution de mauvaise foi du contrat. Elle estime que la société Konex a exercé un véritable chantage en stoppant unilatéralement le chantier, pourtant déjà en retard, à plusieurs reprises, afin d’obtenir le règlement de ses factures non-réglées. Elle lui reproche de n’avoir pas justifié de l’utilisation des fonds, sauf par un tableau Excel sans valeur probante et sans aucune certification comptable. Elle affirme que ce tableau a été modifié suite à la première mise en demeure adressée au contractant général pour faire apparaître un solde en la faveur de ce dernier. Elle estime que la validation de la facture de juin 2021 n’a été donnée par son président que sur présentation d’une fausse attestation par la société Konex de l’achèvement des travaux de menuiseries extérieures et elle précise que la facture du 20 mars 2023 ne lui a jamais été transmise par le cabinet Bravard pour validation. Elle rappelle que la société Konex lui avait indiqué avoir repoussé l’appel de fond «'à la fin des travaux de plâtrerie'», ce qui n’est pas le cas car le procès-verbal de constat qu’elle a fait réaliser en avril 2023 démontre que ces travaux n’étaient pas achevés. Elle considère que ce nouvel affront justifiait qu’elle oppose l’exception d’inexécution en refusant de payer la facture et elle demande à la cour le confirmer le bien fondé de ce refus. Elle souligne que le paiement sollicité revenait à solder 95% du chantier alors que celui-ci était loin d’être au stade de la réception, sans aucune assurance que la société Konex poursuive ses prestations. Elle critique les justificatifs de dépenses produits dans le cadre de la présente instance, estimant ne pas avoir à supporter les factures de rachats d’études et de permis marchand, de mise en relation avec la société Realodge, des frais de maîtrise d''uvre/économiste que la société Konex ne justifie pas. Elle conteste que les factures de la société RH Construction, concernant la charpente et les modifications de plancher suite à des erreurs de conception et de calculs lui soient imputables. Elle relève que les factures de la société Elite Domotique ne semblent pas concerner le chantier mais un chantier voisin. Elle conteste que les factures acquittées après l’arrêt du chantier puissent lui être imputées. Elle estime que la société Konex a été défaillante dans son obligation de tenir l’enveloppe budgétaire. Elle déplore que le chantier ait été poursuivi, sans traitement préalable des moisissures affectant les supports.

De multiples défaillances techniques engageant sa responsabilité. Elle reproche à la société Konex l’absence de sécurisation du chantier, au risque de voir le bâtiment dégradé et squatté. Elle souligne que le contractant général a la garde du chantier et elle le tient pour responsable du développement de moisissures depuis l’abandon du chantier. Elle renvoie au procès-verbal de constat qu’elle a fait réaliser le 23 mai 2025, ainsi qu’à la visite de chantier du 5 octobre 2025, pour estimer que de nombreuses malfaçons affectent les travaux et que le bâtiment continue de se dégrader, outre que l’expert [T] a relevé que la situation des lieux, encastrée et adossée à la montée de [Localité 9], aurait nécessité une vérification du système de drainage des EP et la vérification du fonctionnement des réseaux existants. Elle en conclut que les problématiques techniques soulevées ne sont pas postérieures à l’abandon du chantier.

Le non-respect des délais contractuels. Elle rappelle que le contrat prévoyait un délai de seize mois et qu’au démarrage du chantier, la société Konex a annoncé un délai de quatorze mois et qu’en tout état de cause, une livraison en mai 2023 avait été annoncée lors de l’assemblée générale de janvier 2023. Or, elle constate qu’aucuns des plannings n’a été respecté puisque la société Konex a régulièrement annoncé arrêter le chantier sous des prétextes fallacieux. Elle relève que la société Konex n’a notifié aucun jour d’intempéries, d’autant que les travaux ont lieu à l’intérieur du bâtiment. Au demeurant, elle souligne que les délais ne sont pas d’avantage tenus depuis la reprise des travaux en exécution de la décision de première instance. Elle conteste la pertinence des nouvelles pièces produites par la société Konex pour justifier ses retards et chercher à démontrer des avances de trésorerie.

Une absence de communication des pièces pourtant prévue au contrat. Elle rappelle que les pièces réclamées en application de l’article 5 du contrat n’ont été fournies que la veille de l’audience en première instance.

Elle expose que l’expert [T] n’avait pas obtenu communication des pièces sollicitées. Elle dénonce une rétention d’informations inadmissible, d’autant plus que la société Konex persiste dans son défaut d’information en renvoyant à une mise à disposition des documents dans le délai de douze mois suivant la mise à disposition de l’ouvrage, laquelle n’est pas intervenue puisque le chantier a été abandonné.

Elle précise qu’en raison des sommes importantes engagées, elle n’a pas d’autres choix que de solliciter la reprise du chantier, d’autant que personne n’accepterait de reprendre les travaux en l’état.

Elle rappelle avoir été déboutée de sa demande de supervision et de surveillance au cours de travaux par un professionnel indépendant nommé par le tribunal pour demander à la cour d’appel une expertise judiciaire aux frais de Konex et à la fin des travaux pour s’assurer de l’absence de vice. Elle se défend de toute irrecevabilité, cette demande étant le complément nécessaire à sa demande principale en reprise du chantier sans vice. En réponse à l’argumentation adverse, elle affirme que les malfaçons constatées justifient une expertise.

Sur ce,

En application de l’article 1221 du code civil, le créancier peut demander l’exécution forcée en nature par le débiteur de son engagement.

En vertu des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible, laquelle peut être ordonnée en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 566 du code de procédure civile qui énonce l’interdiction faite aux parties d’ajouter aux prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, prévoit des exceptions pour les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, l’article 6 du contrat de contractant général prévoit effectivement une obligation d’informations sur le déroulement des travaux à la charge de la société Konex à destination du maître de l’ouvrage mais il est stipulé que ces comptes-rendus devront être faits à échéance trimestrielle. Or, il n’est pas sérieusement contestable que les lettres d’information des 20 mai et 24 septembre 2021 correspondent à cette périodicité puisque les travaux ont débuté en février 2021 et qu’ils ont été interrompu en octobre 2021 en raison de la mise en liquidation judiciaire de la société Couleurs Avenir en charge de l’essentiel des lots.

Le grief selon lequel la société Konex n’aurait pas informé l’ASL de cette situation ne résiste pas à l’analyse puisque les difficultés de la société Couleurs Avenir avaient été annoncées dans la lettre d’informations du 24 septembre 2021, puis confirmées dans une note de conjoncture du 4 novembre 2021. En effet, le contractant général, allant au-delà de son obligation contractuelle d’informations trimestrielles sur l’avancement du chantier, a diffusé des notes de conjonctures les 15 avril, 4 juin, 4 novembre 2021, 18 février, 14 avril et 6 juillet 2022.

Par ailleurs, la société Konex est fondée à souligner que l’article 6 n’impose la régularisation d’un avenant que si les informations communiquées par le contractant général conduisent «'à remettre en cause le programme, l’enveloppe financière ou le plan de financement'». L’ASL ne démontre pas que cela aurait été le cas dès lors qu’en réalité, la gestion de la mise en liquidation de la société Couleurs Avenir en octobre 2021, puis l’abandon de chantier par la société AGE Bâtiment en décembre 2022, ainsi que l’ensemble des autres impondérables rencontrés en cours de chantier (modifications des plans de plusieurs lots impactant les superficies et agencement, changement de maîtres d''uvre référent du programme au sein de la société Konex, gestion d’un sinistre en couverture, …), constituent des événements qui n’ont impacté que le délai de livraison. D’ailleurs, force est de constater qu’aucun de ces événements n’a conduit la société Konex à considérer qu’elle devait renégocier l’enveloppe financière fixée par le contrat.

La cour relève également que, depuis la décision de première instance, la société Konex n’a pas d’avantage failli à son obligation d’informations trimestrielles concernant l’avancement du chantier puisqu’elle justifie des notes de conjonctures des 15 mai, 6 juin, et 6 août 2024 qu’elle a transmis à l’ASL depuis la reprise des travaux réalisée au titre de l’exécution provisoire attachée à la décision attaquée.

Enfin, et plus généralement, le grief tiré de l’imprécision du contenu de ces lettres d’informations et notes de conjonctures ne peut pas prospérer en l’absence de prévisions contractuelles sur la nature exacte des informations à communiquer. En réalité, destinées aux membres de l’ASL qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier et qui, en tout état de cause, ne doivent pas s’immiscer dans la maîtrise d''uvre du chantier, les informations effectivement contenues dans ces lettres et notes, conjuguées aux visites de chantier régulièrement organisées avec les copropriétaires pris individuellement telles que cela résulte des pièces du dossier, étaient parfaitement suffisantes à les informer de l’avancement du chantier.

L’ASL n’est ainsi pas fondée à reprocher au contractant général un manquement à son obligation contractuelle d’information.

Concernant le grief tiré d’un défaut de transparence et de bonne foi dans l’exécution des travaux, il ne repose manifestement sur aucun fondement puisqu’il a été vu ci-avant que la société Konex a au contraire pris soin de diffuser des informations sur le déroulement du chantier à une périodicité plus importante que celle imposée par le contrat. Aucune stipulation contractuelle n’impose au contractant général de communiquer au maître de l’ouvrage la comptabilité de l’opération.

En réalité, M. [N], président de l’ASL, s’est régulièrement vu soumettre l’ordre de service de démarrage des travaux, ainsi que les factures pour validation. En revanche, la société Konex n’était pas tenue de faire signer l’ensemble des ordres de service attribuant les lots à diverses entreprises puisque le contrat prévoit au contraire, en son article 4, que la signature des marchés de travaux des sous-traitants incombe au contractant général. Dans ces conditions et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, aucun manquement à une obligation d’informations ne s’infert de l’absence de communication du devis de la société A-KS-Renov.

Concernant les défaillances techniques alléguées, l’ASL en rapporte effectivement la preuve en produisant le rapport d’expertise privé de [T] du 24 juillet 2023 faisant état notamment, concernant la toiture, d'«'une seule DEP pour la noue au lieu de 2 réglementaires avec trop plein'» et, concernant les placo du rez-de-chaussée, d’un désordre majeur à l’apparition de moisissures. La cour relève que ce rapport, régulièrement soumis à la libre discussion des parties, est corroboré par d’autres éléments du dossier dès lors en particulier que, concernant les deux désordres précités, la société Konex justifie avoir récemment géré le sinistre tenant à des «'infiltrations d’eau dans les logements provenant de la toiture'» en lien avec l’assureur de la société Couleurs Avenir, de même qu’il résulte d’un courriel officiel de son conseil du 20 juillet 2023 qu’elle avait elle-même constaté l’apparition de moisissures sur les placo.

Ainsi, les pièces qui établissent l’existence de désordres démontrent également que la société Konex s’est employée à y remédier. Dans ces conditions tenant à un chantier qui s’est poursuivi et à l’absence, à ce stade, de réception des travaux, il n’est pas suffisamment établi que ces désordres et malfaçons persisteraient encore actuellement, ni que les défaillances techniques de la société Konex seraient dirimantes, d’autant moins en réalité que l’ASL souhaite voir le contractant général terminer le chantier.

Concernant en revanche le non-respect du délai contractuel de livraison des travaux de seize mois (hors mois d’août et congés payés), il a été vu ci-avant qu’il est largement objectivé, d’abord parce que les travaux ayant démarré le 8 février 2021, l’ouvrage devait être terminé en juin 2022, ensuite et surtout parce qu’en janvier 2023, seuls 35 à 45% des travaux avaient été réalisés comme le constatera l’expert [T] en juillet 2023. L’importance du retard pris par le chantier constitue une inexécution grave par la société Konex de ses obligations contractuelles et, corrélée à une facturation par le contractant général représentant 95% du prix global de l’opération, cette inexécution justifiait que l’ASL, qui avait déjà payé 85% du prix, décide, lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2023, de suspendre son prochain paiement.

L’inexécution contractuelle de la société Konex est ainsi objectivée, ainsi que la situation de blocage du chantier puisque, par sa lettre du 16 mai 2023, le contractant général à chercher à se soustraire à ses obligations en invoquant, de manière inopérante, la résiliation du contrat.

Dès lors, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a accueilli la demande en exécution forcée du contrat. Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné sous astreinte la société Konex à reprendre le chantier, est confirmé et la cour d’appel précise qu’il appartient aux parties d’organiser, le moment venu, une réception contradictoire.

Enfin, l’expertise de bonne fin sollicitée par l’ASL à hauteur d’appel, recevable pour constituer un accessoire à la demande principale en exécution forcée du contrat, ne repose sur aucun fait dont pourrait dépendre la solution du litige puisque le maître d''uvre n’invoque en réalité aucun désordre précis qui justifierait une telle mesure d’instruction. Et pour cause, la réception et la levée des réserves à l’issue desquelles l’ASL souhaite voir ordonner une expertise n’ont pas encore eu lieu.

Étant rappelé qu’une mesure d’instruction ne peut en aucun cas avoir une visée exploratoire, la cour d’appel ne peut que rejeter la demande d’expertise présentée par l’ASL.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des factures':

Le premier juge a fait droit à la demande en paiement de la société Konex au titre de sa facture du 20 mars 2023 et du solde de sa facture du 10 juin 2021 en subordonnant l’exigibilité de la condamnation de ce chef de l’ASL à la production par le contractant général d’une attestation d’expert judiciaire requis par ses soins selon laquelle le chantier présente un état d’avancement de 60% au moins, sans préjudice de la communication à l’ASL des autres éléments d’information prévus par le contrat.

La société Konex considère que ses factures étant exigibles, leur paiement ne doit être subordonné à aucune condition et elle précise que les experts consultés pour se voir confier le soin d’établir l’attestation prévue par la décision attaquée évaluent le coût de leur intervention entre 5'000 € et 8'000 €, somme dont elle refuse de faire l’avance. Elle s’oppose aux nouvelles conditions que souhaite voir poser l’ASL au paiement de ses factures, estimant que ces conditions sont contraires aux prévisions du contrat et ne visent qu’à retarder le paiement.

L’ASL demande l’infirmation du chef de la décision l’ayant condamnée au paiement des factures de juin 2021 et mars 2023, affirmant que celles-ci ne sont pas exigibles. Elle affirme en effet que contrairement à la fausse attestation de la société Konex, la pose des menuiseries extérieures n’est pas terminée et elle ajoute que cette situation est toujours d’actualité comme cela résulte des pièces 80 et 81 versées par la société appelante elle-même. Elle déplore ainsi avoir fait l’avance de 104'000 € sur une facture non-exigible, souhaitant l’application du taux légal sur cette somme. Concernant la facture de mars 2023, elle souligne qu’elle n’a jamais été transmise au cabinet Bravard, que la société Konex avait d’ailleurs annoncé en reporter l’exigibilité à la fin des travaux de plâtrerie, tout en arrêtant dans le même temps les travaux. Elle affirme que ces travaux ne sont pas achevés de sorte que la facture n’est pas plus exigible.

Elle considère que la condition posée par la décision attaquée tenant à une attestation d’expert judiciaire selon laquelle les travaux seraient avancés à 60%, manque de précision, est source d’insécurité à défaut de préciser si les 60% d’avancement du chantier inclut ou non la reprise des désordres et elle souligne l’importance de ceux-ci et dès lors le coût des travaux de reprise.

Au final, elle demande à la cour de subordonner le paiement des factures litigieuses, à la déduction d’intérêts dus par Konex sur la somme de 104'000 € indûment perçue depuis octobre 2021, à la justification du traitement des placoplâtres affectés de moisissures constatées contradictoirement et enfin, à la remise des documents sollicités (fourniture des marchés de travaux complets signés jusqu’à la livraison du bien, la fourniture des factures des différentes entreprises mandatée pour terminer le chantier et leurs attestations d’assurance et les attestations d’assurance de la société Konex.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi le 23 mai 2025 qu’à la faveur de la reprise des travaux au titre de l’exécution provisoire attachée à la décision attaquée, l’avancement du chantier arrive manifestement à son terme et que le contrat n’ayant pas été résilié, il revient désormais aux parties d’organiser ou de solliciter, le moment venu, une réception. Dans ces conditions, il n’est d’abord plus nécessaire d’exiger de la société Konex qu’elle produise une attestation d’expert judiciaire constatant un avancement du chantier de 60% au moins, le dépassement de ce pourcentage étant évident, nonobstant la question d’éventuelles désordres. L’ASL n’est ensuite plus fondée en son exception d’inexécution pour refuser le paiement de la facture n°5 puisque le décalage entre l’état d’avancement du chantier et le paiement de 95% du prix total des travaux qu’elle avait invoqué n’existe plus. Il s’ensuit que plus rien ne s’oppose au paiement à la société Konex de la facture du 20 mars 2023 et du solde de la facture du 10 juin 2021 dont il a été retenu ci-avant que les sommes correspondantes étaient exigibles.

Par ailleurs, l’ASL n’est pas fondée à subordonner son paiement à la fourniture de diverses pièces, la plupart de celles réclamées figurant déjà parmi les pièces produites par la société Konex dans le cadre de la présente instance, et les autres n’étant exigibles que douze mois suivant la mise à disposition de l’ouvrage en application de l’article 3.4 du contrat de contractant général.

Enfin, il a été vu ci-avant que l’économie générale du contrat impliquait que le maître de l’ouvrage préfinance les travaux de sorte que même en retenant que l’ASL aurait versé une somme de 104'000 € au titre de la facture du 10 juin 2021 qui ne correspondait pas à l’avancement réel du chantier au moment de son paiement, ce même paiement ne peut en aucun cas être qualifié d’indu, ni ouvrir droit à perception d’intérêts.

L’ASL est en conséquence déboutée de ses demandes tendant à voir subordonner sa condamnation au paiement des factures impayées de la société Konex à la production par cette dernière de diverses pièces et à la déduction d’intérêts sur un indu.

Au final, si le premier juge avait justement subordonné la condamnation de l’ASL au paiement des factures de la société Konex à la production par cette dernière société d’une attestation d’un expert judiciaire selon laquelle le chantier présentait un état d’avancement de 60% au moins, cette condition ne se justifie plus compte tenu de l’avancement des travaux postérieurement à la décision attaquée. Dès lors, le jugement attaqué est infirmé de ce chef et la cour condamne l’ASL à payer à la société Konex la somme de 120'151,43 € TTC.

Sur la demande en paiement d’indemnités de retard':

Le premier juge a retenu que la société Konex était tenue d’une indemnité de retard de 15 € par jour sur la période du 1er juin au 1er octobre 2023 comptant 122 jours, soit la somme de 16'470 €, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, et que le cours des pénalités de retard prévues au contrat, dues à compter du 1er octobre 2023, reprendra à compter de la signification de la décision, sans qu’il n’y ait lieu à ordonner la contractualisation de nouvelles pénalités.

La société Konex demande à la cour de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle ne retient aucun retard qui lui serait imputable avant le 1er juin 2023 et dès lors, l’absence de pénalités dues. Elle demande à la cour d’infirmer la condamnation mise à sa charge puisque les retards en cause ne sont pas soumis à pénalité. Elle considère en outre que la clause de pénalités n’est pas applicable à la période postérieure puisqu’elle poursuit le chantier sur ses fonds propres, considérant que les manquements de l’ASL à pré-financer les travaux rend cette clause inapplicable.

L’ASL demande la confirmation du jugement sur le principe des pénalités de retard dues entre juin et octobre 2023 et la reprise de leur cours à compter d’octobre 2023 mais elle demande son infirmation sur le quantum et notamment en ce que toute indemnité pour la période antérieure et le prononcé d’une astreinte ont été écartés. Elle souligne qu’en l’absence d’avenant pour proroger le délai de livraison à juin 2023, la société Konex doit répondre des retards antérieurs et elle estime que le contractant général ne justifie d’aucune cause d’exonération. Elle sollicite en conséquence des indemnités pour 266 jours de retard avant juin 2023 et pour 730 jours de retard entre octobre 2023 et octobre 2025, montant à parfaire au jour de la livraison effective du bien. Elle demande à la cour d’assortir cette condamnation d’une astreinte dissuasive.

Sur ce,

L’article 10.1 du contrat de contractant général prévoit notamment que le maître de l’ouvrage se réserve le droit d’appliquer au contractant général des pénalités de 15 € HT par logement et jours de retard en cas de retard par rapport au délai de 16 mois pour la livraison de l’ouvrage fixé à l’article 3.4.

L’article 10.2 quant à lui prévoit les causes étrangères ne pouvant donner lieu à pénalités parmi lesquelles les journées d’intempéries au sens des dispositions légales ou réglementaires en vigueur ayant entraîné un arrêt de travaux sur le chantier, et les conséquences de mise en redressement ou liquidation judiciaire de titulaire de contrats passés par le contractant général, à moins que ce dernier n’ait pas tout mis en 'uvre pour mandater une autre entreprise.

En l’espèce, l’ASL est d’abord fondée en son appel incident concernant les pénalités dues pour la période antérieure à juin 2023. En effet, la circonstance que la société Konex l’ait, lors de de son assemblée générale du 27 janvier 2023, informée que la livraison prévisible pouvait être fixée à mai 2023 ne suffit pas à considérer que le maître de l’ouvrage aurait accepté ce nouveau délai, et encore moins qu’il ait renoncé à réclamer les pénalités de retard dues pour la période antérieure. Au contraire, lors de cette assemblée générale, les propriétaires ont rappelé que le contrat prévoyait des pénalités de retard ce dont il se déduit qu’ils se réservaient le droit de les appliquer à défaut de renonciation expresse de leur part.

Ensuite, la société Konex ne peut se soustraire aux pénalités de retard dues depuis le jugement attaqué puisque celui-ci a expressément et à bon droit réservé l’application des pénalités contractuelles postérieures à celles liquidées jusqu’au 1er octobre 2023. En effet, dès lors que la résiliation du contrat n’a été ni constatée, ni prononcée, il ne peut en être autrement, tant bien même la poursuite des travaux serait réalisée par le contractant général sur ses fonds propres, ce qui n’est en réalité pas démontré.

Sous ces précisions liminaires, les parties s’accordent pour expliquer le point de départ du délai de livraison est le 8 février 2021, date de démarrage du chantier et le contrat de contractant général précise que ce délai de seize mois se calcule hors mois d’août et congé payés. Il s’en déduit que la date de livraison théorique, sans compter le mois d’août 2021, doit être fixée à juin 2022.

Le retard de livraison ouvrant droit à pénalités se rapporte en conséquence à la période entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2025, soit 34 mois (calculée hors mois d’août 2022, 2023, 2024 et 2025) représentant 1'020 jours.

Il y a lieu de retrancher à ce retard total, d’une part, 210 jours de retard imputables à l’arrêt de chantier de juillet 2021 à mars 2022 du fait du placement en liquidation judiciaire de la société Couleurs Avenir, et d’autre part, 97 jours d’intempéries dont la société Konex justifie jusqu’en avril 2025, étant rappelé que les travaux comportaient des travaux de rénovation de la couverture, de pose de menuiseries extérieures et crépis extérieur de sorte que l’ASL n’est pas fondée à contester toute déduction à ce titre au motif erroné que les travaux de réhabilitation étaient exclusivement réalisés en intérieur.

Ainsi, l’ASL peut prétendre à des pénalités au titre de 713 jours de retard pour huit logements (nombre définitif de lots privatifs), soit la somme de 85'560 €.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné la société Konex à payer à l’ASL la somme de 16'470 € à titre de pénalités de retard dues jusqu’au 1er octobre 2023, est confirmé. Y ajoutant, la cour porte le quantum de cette condamnation à 85'560 € calculée jusqu’au 1er octobre 2025.

La condamnation ainsi prononcée portant une somme d’argent et non une obligation de faire, il n’est pas nécessaire de l’assortir d’une astreinte. Une telle astreinte n’apparaît en outre pas opportune. Le jugement attaqué, qui a rejeté la demande d’astreinte, est en conséquence confirmé.

Sur les demandes en communication des pièces du marché et de justification de l’affectation des fonds versés':

Le premier juge a relevé que les attestations d’assurance et marchés de travaux ont été remis à l’ASL par la société Konex en annexe de ses conclusions et que les autres pièces demandées devront, aux termes du contrat, être remises dans un délai de douze mois à compter de la livraison des parties communes. Il a souligné que la fourniture d’un planning de travaux, pas plus que la justification de l’utilisation des fonds, ne comptent parmi les obligations contractuelles de Konex et ne sont pas de nature à favoriser la bonne exécution du chantier.

L’ASL forme appel incident et reprend devant la cour ses demandes de communication de pièces et de justification de l’affectation des fonds. Elle souligne que les attestations d’assurances produites ne sont plus à jour et elle affirme que les pièces communiquées en première instance sont incomplètes. Elle prétend également que les montants portés sur le tableau Excel produit par la société Konex ne correspondent pas aux factures produites ou n’auraient pas dû être imputées aux dépenses du chantier.

Elle souligne que la question de l’affectation des fonds est primordiale puisque la société Konex prétend qu’elle aurait été contrainte de faire l’avance de fonds. Elle considère que ces éléments sont donc indispensables pour statuer sur les responsabilités et faire les comptes entre les parties.

La société Konex s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle ne repose sur aucun fondement, précisant qu’elle communiquera l’ensemble des dossiers relatifs à l’opération à la fin des travaux.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a constaté que l’ASL était remplie de ses droits concernant les justificatifs que la société Konex devait lui fournir en cours de chantier et que, ni la fourniture d’un planning de travaux, ni la justification de l’utilisation des fonds, ne comptait parmi les obligations contractuelles du contractant général. La cour ajoute que dès lors que la société appelante ne justifie pas d’un avenant lui permettant de dépasser l’enveloppe financière prévue au contrat, l’ASL n’a aucune raison de demander à disposer d’éléments se rapportant à l’affectation des fonds.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de communication sous astreinte des pièces contractuelles, documents techniques afférents à l’opération de réhabilitation et documents comptables se rapportant à l’affectation des fonds, est confirmé.

Sur les demandes de dommages et intérêts':

L’ASL fait valoir que sa demande de condamnation de la société Konex à indemniser les membres de l’ASL des préjudices subis a été rejetée par le tribunal sans motivation. Elle souligne que ses membres sont des particuliers qui ont investi dans le projet de réhabilitation et qu’ils pâtissent d’un retard de livraison de plusieurs années. Elle affirme que l’impact financier évalué à 330'377 € continue de s’aggraver. Elle invoque également les pertes locatives qui s’élèvent quant à elles à 216'690 €, lesquelles continuent également d’augmenter.

Elle demande enfin l’indemnisation d’un préjudice moral en raison de l’acharnement de la société Konex à ternir son image en la présentant comme une mauvaise payeuse. Elle fait en outre valoir l’inquiétude extrême quant au déroulement chaotique du chantier.

La société Konex s’oppose à cette demande puisque la résiliation du contrat n’a d’autre cause que la défaillance de l’ASL. Elle ajoute que s’agissant d’un contrat à exécution successive, il n’y pas lieu à restitution, outre que la somme de 800'000 € réclamée ne repose sur rien.

Concernant les demandes indemnitaires des membres de l’ASL, elle relève que ceux-ci ne sont pas parties à la procédure.

Concernant la demande pour préjudice moral, elle considère que l’ASL, qui est juridiquement distincte de ses membres, ne démontre pas subir un préjudice moral.

Sur ce,

Aux termes de l’article1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la cour relève à titre liminaire qu’en l’état de la rédaction du dispositif des écritures de l’ASL, celle-ci ne sollicite une indemnisation de 800'000 € au titre des travaux inachevés et des travaux de reprise nécessaires du fait des désordres et de l’abandon de chantier qu’à titre subsidiaire, en l’occurrence pour le cas où la cour ferait droit à la demande de la société Konex en résiliation du contrat. Il n’y a en conséquence pas lieu d’examiner cette demande.

A supposer que les propriétaires pris individuellement subissent les préjudices financiers allégués présentés sous forme d’un tableau produit par l’ASL, reste que les intéressés ont seuls qualité pour en solliciter l’indemnisation. Or, les propriétaires membres de l’ASL ne sont, ni parties, ni intervenants à l’instance. L’ASL est en conséquence doublement irrecevable en sa demande d’indemnisation de préjudices financiers, d’abord pour défaut de qualité puisqu’elle invoque des préjudices qui ne lui sont pas personnels, ensuite en vertu de la règle selon laquelle «'nul ne plaide par procureur'» puisqu’elle demande à la cour d’allouer l’indemnité globale aux membres de l’ASL.

Enfin, le préjudice moral allégué par l’ASL n’est étayé par aucune pièce de sorte que la demande d’indemnisation d’un tel préjudice ne peut prospérer.

La cour confirme le jugement attaqué en ce qu’il a implicitement débouté l’ASL de ses demandes indemnitaires, sauf à préciser que celles de ses demandes qui concernent les préjudices subis individuellement par les membres de l’ASL sont irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts':

La société Konex réclame le remboursement du coût des travaux avancés, déduction faite des factures faisant l’objet d’une demande reconventionnelle en paiement. Elle souligne que le chantier est en voie d’achèvement. Elle sollicite l’indemnisation des préjudices moraux et financiers qu’elle a subis.

L’ASL demande à la cour de rejeter ces demandes puisque la société Konex est seule responsable de l’abandon du chantier et qu’elle doit en subir les conséquences. Elle ajoute que le quantum des demandes présentées n’est pas justifié en l’absence de tout élément comptable.

Sur ce,

L’article 3.2 du contrat de contractant général prévoit que l’enveloppe financière du programme est de 1'120'760 € TTC et que si, en cours d’exécution, le maître de l’ouvrage entend procéder à une modification de l’enveloppe financière du programme, celle-ci ne pourra intervenir avant qu’ait été conclu un avenant. ' En contrepartie de l’engagement pris par le contractant général de mener à bien l’opération projetée dans le respect de l’enveloppe financière du programme défini, le maître de l’ouvrage s’engage à en assurer le financement.

D’autre part, en contrepartie de la garantie par le contractant général du respect de l’enveloppe financière du projet, il est convenu que le contractant général conservera à son profit les éventuelles économies qu’il parviendra à réaliser. …'».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la demande de la société Konex en remboursement des travaux dont elle aurait avancé le financement, présentée sans avoir préalablement négocié un avenant pour modifier l’enveloppe financière contractuellement arrêtée, contrevient directement aux prévisions de l’article 3.2 précité. La cour ne peut dès lors que rejeter cette demande indemnitaire.

Par ailleurs, les préjudices financiers et moraux allégués par le contractant général ne résultent que de ses propres inexécutions contractuelles, lesquelles ont justifié sa condamnation à l’exécution forcée du contrat. En l’absence de toute faute de l’ASL, la cour ne peut que rejeter cette seconde demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la société Konex, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à l’ASL la somme de 5'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Konex, partie principalement perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

Compte tenu de l’évolution du litige et du fait que chaque partie succombe partiellement en ses prétentions, la cour dit n’y avoir lieu à indemniser l’une quelconque d’entre elles de leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel. Leurs demandes respectives de ce chef sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a condamné l’Association syndicale Libre [Adresse 6] à payer à la société Konex la somme de 120'151,43 € TTC,

Infirme le jugement en ce qu’il a subordonné le paiement de cette condamnation à la production par la SAS Konex d’une attestation d’expert judiciaire requis par ses soins, selon laquelle le chantier présente un état d’avancement de 60% au moins,

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit que la production d’une attestation d’expert judiciaire selon laquelle le chantier présente un état d’avancement de 60% au moins ne se justifie plus compte tenu de l’avancement des travaux postérieurement à la décision attaquée,

Rejette la demande présentée par l’Association Syndicale Libre [Adresse 6] tendant à voir subordonner sa condamnation au paiement des factures impayées à la production par la SAS Konex de diverses pièces et à la déduction d’intérêts sur un paiement prétendument indu,

Confirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a condamné la SAS Konex à payer à l’Association Syndicale Libre [Adresse 6] des pénalités de retard, sauf à porter le montant de cette condamnation à la somme de 85'560 € calculée jusqu’au 1er octobre 2025,

Confirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a rejeté la demande l’Association Syndicale Libre [Adresse 6] tendant à voir assortir la condamnation au paiement de pénalités de retard, d’une astreinte,

Confirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus de ses dispositions, y compris en ce qu’il a rejeté les demandes présentées par l’Association Syndicale Libre [Adresse 6], d’une part, en communication des pièces du marché et de justification de l’affectation des fonds versés, et d’autre part, en indemnisation.

Y ajoutant,

Rejette la demande présentée par l’Association Syndicale Libre [Adresse 6] en expertise judiciaire à l’issue des travaux de reprise,

Rejette les demandes indemnitaires présentées par la SAS Konex,

Condamne la SAS Konex, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT