RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 16/01667 – N° Portalis DBVS-V-B7A-EEHC

Minute n° 19/00063

A

C/

Y

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 03 Novembre 2015, enregistrée sous le n° 14/000648

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 21 FEVRIER 2019

APPELANT :

Monsieur G A

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/006985 du 04/08/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉ :

Monsieur H Y

[…]

57120 X

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/007638 du 19/08/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 13 Décembre 2018 tenue par Madame FEVRE, Président de Chambre, Madame MARTINO, Président de Chambre, et Monsieur LAMBERT, Conseiller, l’arrêt être rendu le 21 Février 2019.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me I J

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame FEVRE, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame MARTINO, Président de Chambre

Monsieur LAMBERT, Conseiller

Par acte sous seing privé du 22 janvier 1997, Monsieur H Y a consenti un bail à Monsieur G A portant sur un local d’habitation situé […] à X, moyennant un loyer mensuel de 788,74 francs, indexé, outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte introductif d’instance en date du 26 juin 2014, Monsieur G A a fait assigner Monsieur H Y afin de voir condamner son bailleur à lui payer la somme de 36.000 euros au titre des loyers indûment perçus dans la limite de la prescription légale compte tenu du caractère insalubre du logement, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement en date du 3 novembre 2015, le tribunal d’instance de Thionville a débouté Monsieur G A et Monsieur H Y de l’ensemble de leurs demandes, dit que chaque partie supportera ses propres dépens et débouté les parties de toute autre demande.

La déclaration d’appel de Monsieur G A a été remise au greffe de la cour le 30 mai 2016.

Dans ses dernières conclusions, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 6 mars 2017, Monsieur G A demande à la cour de dire bien fondé son appel et d’y faire droit, et en conséquence, de :

— condamner Monsieur H Y au paiement de la somme de 36.000 euros en réparation de son préjudice résultant du trouble de jouissance subi,

En tout état de cause

— débouter Monsieur Y de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur Y au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 19 septembre 2017, Monsieur H Y demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur G A de l’intégralité de ses demandes, très subsidiairement de réduire ses demandes à de bien plus justes proportions, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de ses demandes reconventionnelles contre Monsieur G A et, statuant uniquement sur ces points, de :

— condamner Monsieur G A à lui payer une somme de 14.615 euros au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la demande, soit le 15 décembre 2014,

— condamner l’appelant à lui payer la somme de 26.615 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, soit le 15 décembre 2014,

En tout état de cause,

— déclarer Monsieur G A irrecevable et, subsidiairement, mal fondé en toutes ses

demandes,

— condamner Monsieur G A aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros par instance, soit 2.000 euros au total, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 juin 2018.

SUR CE,

LA COUR,

Attendu que l’appel doit être déclaré recevable pour avoir été formé selon les formes et délais prévus par la loi ;

Attendu que Monsieur G A fait valoir qu’il a occupé de 1997 au 14 mai 2012 une cave aménagée en logement d’habitation, ne comprenant qu’un seul soupirail donnant sur la cour de l’immeuble dans laquelle étaient entreposées les poubelles, et aucune autre fenêtre louée par Monsieur Y ; qu’en 2004, lors de l’entretien annuel de la chaudière, il lui a a été dit qu’il fallait changer des pièces de la chaudière; que son bailleur a refusé de procéder à la réparation nécessaire et qu’il a ainsi été privé de chauffage; qu’à défaut d’être aux normes, ventilé et chauffé, le logement s’est rapidement trouvé dans un état d’insalubrité en raison de l’humidité ambiante et de l’apparition de moisissures ; qu’il produit plusieurs photographies à l’appui de ses allégations et des attestations ; qu’il ajoute qu’étant peu à l’aise avec l’écrit et son bailleur habitant le même immeuble, il lui a demandé oralement, à plusieurs reprises, d’effectuer les réparations nécessaires, en vain ; que faute de revenus suffisants, il s’est contenté de ce logement, mais que rapidement, son état de santé s’est dégradé, au point d’être hospitalisé durant trois mois à la suite à une bronchite surinfectée due au mauvais état du logement ; qu’accompagné par Monsieur K L, il indique avoir été orienté vers la CLCV, qui a effectivement constaté l’insalubrité du logement ; qu’il a pu quitter les lieux loués le 14 mai 2012 après avoir trouvé un nouveau logement ; qu’il précise que la CCLV est intervenue pour effectuer un signalement auprès de l’UTASI, Monsieur Y ayant remis la cave en location ; qu’il soutient que la cave louée ne faisait pas partie des logements conventionnés par la préfecture ; qu’il reproche à son bailleur de tenter de tromper la cour en produisant les photographies d’un appartement qui ne correspond pas à celui qui lui était loué et ne datent pas de sa mise en location en 1997 ; que même si l’état des lieux décrit un logement neuf, celui-ci ne répondait en réalité pas aux normes exigées sur les ouvrants et les aérations ; que l’humidité ambiante a entraîné le pourrissement du logement ; que l’attestation de Madame Z produite par l’intimé aux termes de laquelle elle atteste de l’absence de problème d’humidité, est sans intérêt dès lors qu’elle ne vivait pas dans la cave litigieuse mais dans un appartement situé à l’étage ; qu’il fait grief au premier juge de lui avoir reproché la présence de rongeurs sans que rien ne l’établisse ; qu’il prétend avoir subi un grave trouble de jouissance qui a porté atteinte à sa santé et être fondé en sa demande en dommages-intérêts correspondant à 5 ans de loyers ; que s’agissant de l’appel incident de Monsieur Y, il soutient que son bailleur n’apporte aucun commencement de preuve de sa créance, ni aucun détail sur le décompte des sommes prétendument dues au titre d’un arriéré locatif ; qu’il ne lui a jamais adressé le moindre courrier de mise en demeure ; que, pour le surplus, il fait sienne la motivation du premier juge qui a rejeté la demande reconventionnelle de l’intimé ;

Attendu que Monsieur H Y réplique que, dans le cadre d’un programme d’amélioration suivi par la direction départementale de l’équipement, il a été amené à refaire à neuf, en 1994, cinq logements situés dans un immeuble lui appartenant, dont l’un a été loué à Monsieur A jusqu’alors sans domicile fixe ; qu’un état des lieux a été dressé lors de la prise de possession du logement justifiant qu’il était refait à neuf avec une chaudière neuve ; que Monsieur A reconnaît avoir quitté le logement le 14 mai 2012, mais qu’il ne l’en a pas informé et ne lui a restitué les clés que six mois plus tard sans établir d’état des lieux de sortie ; qu’il conteste lui avoir loué une cave avec une seule fenêtre et soutient qu’il s’agissait d’un logement refait à neuf à la suite de travaux conventionnés et suivis par la préfecture ; que le logement disposait d’aérations et répondait aux normes d’habitabilité et de décence ; que Monsieur A ne justifie d’aucun abonnement au gaz, ni avoir effectué l’entretien annuel de la chaudière, ni l’avoir informé de la nécessité d’effectuer des réparations ; que si la chaudière n’avait pas été en état de fonctionnement, le technicien lui aurait nécessairement remis un devis de réparation ; qu’il est difficile de croire que Monsieur A a ensuite attendu huit années pour se plaindre de l’absence de chauffage ; que c’est la carence totale d’entretien du logement par le locataire qui est à l’origine des moisissures et de l’humidité ; qu’il appartenait à Monsieur A d’assurer une aération régulière des locaux dotés de plusieurs fenêtres ; qu’il ne lui a jamais signalé la moindre difficulté ; qu’il relève que l’appelant produit, pour la première fois en appel, une attestation de Monsieur M N, qui affirme avoir constaté durant une période très longue entre 2004 et 2005 que la chaudière n’était pas en état de marche ; qu’il ne connaît pas cette personne qui n’aurait pas manqué de l’inviter à effectuer des démarches ou de signaler les faits aux autorités si les termes de cette attestations avaient été vrais ; que l’autre attestation produite de Monsieur K L n’est pas circonstanciée et ne précise pas la date à laquelle son auteur aurait constaté le non-fonctionnement de la chaudière «  pour cause de pièces détachées » ; que Monsieur A était entouré et aidé de sorte qu’il pouvait lui écrire et lui demander d’intervenir pour faire cesser les nuisances dont il se plaint tardivement ; qu’il prétend que le certificat médical versé aux débats par l’appelant a été établi pour les besoins de la cause ; qu’il n’est ni justifié de l’hospitalisation alléguée, ni démontré que le médecin ait personnellement constaté l’état du logement ; qu’il verse aux débats lui aussi une attestation de Madame Z, voisine de Monsieur A, qui indique n’avoir subi aucune humidité de l’immeuble ou défectuosité de la chaudière ; qu’il précise que les poubelles n’ont jamais été entreposées à proximité des fenêtres du logement loué par Monsieur A; qu’il fait valoir que la demande de dommages-intérêts de l’appelant de 36.000 euros est d’autant plus exagérée que son locataire a toujours bénéficié d’une allocation logement et n’a jamais supporté la charge effective du loyer ;

Qu’il estime que sa demande en paiement de l’arriéré locatif est fondée et que Monsieur A ne rapporte pas la preuve qu’il a réglé le complément de loyer restant à sa charge après le versement de l’allocation logement ; qu’il a avoué judiciairement avoir quitté le logement le 14 mai 2012 ; qu’à cette date, il restait redevable de la somme de 12.395 euros au titre des loyers impayés, ce qui n’a pas été contesté en première instance ; qu’il lui doit également les loyers du préavis de trois mois lequel a commencé à courir à compter de la remise des clés intervenue en novembre 2012 qu’il limite à 6 mois de loyers, soit une somme de 2.200 euros ; qu’il prétend que le logement a été laissé dans un état lamentable par le locataire sortant alors qu’il avait été refait à neuf en 1997; que les photographies versées aux débats par l’appelant lui-même témoignent de l’ampleur des dégradations ; que le locataire a arraché la plaque de plâtre de tous les murs ainsi que le revêtement du sol ; que la plupart des carrelages ont été enlevés du sol et du mur de la salle de bains ; que le lavabo et les sanitaires ont été totalement dégradés, tout comme la douche, ce que Monsieur A n’a pas contesté en première instance ; que ces dommages ne peuvent pas être l''uvre du temps ; que l’absence d’état des lieux de sortie découle de la carence du locataire qui n’avait pas intérêt à ce qu’un état des lieux soit dressé contradictoirement ; qu’il est fondé en sa demande en paiement de la somme de 26.615 euros au titre des réparations locatives ;

Sur l’insalubrité du logement et le trouble de jouissance

Attendu qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur doit délivrer au preneur un logement décent et en bon état de réparations et la chose louée en état se servir à son usage pendant la durée du bail;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments

d’équipement le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Attendu qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur a, quant à lui, l’obligation de payer son loyer et d’user de la chose louée en bon père de famille en l’entretenant conformément à sa destination ;

Attendu qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu qu’il est établi par l’état des lieux d’entrée en date du 22 janvier 1997 signé des parties que Monsieur Y a loué à Monsieur A un logement comprenant une pièce, plus cuisine et salle de bains en état neuf équipé d’une chaudière neuve ;

Attendu que Monsieur G O se plaint de l’insalubrité du logement loué par Monsieur H Y ; qu’il explique avoir été privé de chauffage durant 8 années, son bailleur n’ayant pas procédé aux réparations nécessaires sur la chaudière depuis 2004 ; que le logement est situé dans une cave aménagée ne répondant pas aux normes sur les ouvrants et les aérations et qu’il s’est rapidement dégradé en raison de l’humidité ambiante, ce qui a eu de graves répercussions sur son état de santé ; qu’il sollicite des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi ;

Attendu qu’au soutien de sa demande, il verse aux débats trois photocopies de clichés photographiques non datés, sans légende et sans localisation ainsi dépourvus de toute valeur probante; qu’il produit aussi la copie d’un document en date du 21 mars 2012 établi par Madame P B, assistante sociale, venue à son domicile qu’il a signé seul et duquel il ressort qu’il n’y a pas de chauffage; que le logement est humide sans relever de moisissures ; que le bâti présente des infiltrations d’eau et des fissures; qu’il y a des problèmes d’évacuation dans les sanitaires ainsi que des insectes/rongeurs ; qu’il y a une absence d’entretien du logement ; que l’assistance sociale n’a pas coché la case pièce en sous-sol comme le serait une cave, ni une absence de ventilation inhérente au logement, ni une insuffisance des fenêtres ou ouvertures du logement ; qu’il produit encore un courrier en date du 12 décembre 2012 du centre medico-social de Florange lui adressant une fiche d’insalubrité à remettre au CLCV de Fameck, non jointe aux pièces produites, sauf à considérer qu’il s’agit du document précité, et un courrier de l’Union Locale Consommation Logement et Cadre de vie de Fameck en date du 24 septembre 2012 adressé à Madame B lui demandant le certificat certifiant l’état lamentable du logement dans lequel a vécu Monsieur A depuis 1997 ;

Attendu que si le document du 21 mars 2012 indique qu’il n’y a pas de chauffage dans le logement, il n’en précise pas les raisons ; que Monsieur A ne justifie d’aucun entretien de la chaudière neuve à son entrée dans les lieux ;

Attendu que ce document met en évidence lui-même que le logement n’est pas entretenu de sorte que la présence de rongeurs ou insectes ne peut pas être imputé au bailleur dans le cadre d’une occupation de 15 ans avec un logement neuf lors de la prise de possession par le locataire ;

Attendu que Monsieur G A produit également deux certificats médicaux , l’un en date du 18 mai 2010 établi par le Docteur C, praticien attaché au CHU de Nancy, certifiant que Monsieur A souffre d’une affection respiratoire chronique nécessitant un traitement par ventilation mécanique au long cours et l’autre du 17 octobre 2010 établi par le Docteur D, médecin généraliste, certifiant que « Monsieur A, né le E, a été hospitalisé le 3 décembre 2009 dans un tableau d’hypoxie aiguë avec coma de 12 jours trachéotomisé en urgence dans un contexte de bronchites à répétition dues en particulier à des conditions de vie insalubres (logeait à l’époque […] à X sans chauffage, endroit par ailleurs infesté de moisissures et de rats !). Le patient ne s’en est sorti qu’après 3 mois d’hospitalisation ».

Attendu que ces éléments médicaux ne sont pas de nature à démontrer que l’affection dont souffre

Monsieur A est due à ses conditions de logement dès lors que seul le médecin généraliste fait mention de l’insalubrité du logement en 2009 par un certificat établi en 2012 sans préciser que cette affirmation résulte d’une visite à domicile et d’une constatation personnelle de sorte qu’elle apparaît provenir du patient sans autre justification ; qu’en outre rien ne permet d’imputer les fait allégués au bailleur ;

Attendu que Monsieur A verse aux débats deux nouvelles attestations en appel, l’une datée du 26 octobre 2016 rédigée par Monsieur M N qui atteste « avoir constaté durant une période très longue, en 2004 et 2005, que la chaudière n’était pas en marche durant la période hivernale » ; que ce témoignage rapporte un fait ancien dans des conditions indéterminées sans préciser pourquoi la chaudière n’était pas en état de marche, ce qui lui a permis de le dire et que le bailleur en était informé ; que l’autre

attestation datée du 27 octobre 2016 est rédigée par

Monsieur R-S K L qui relate être

passé à plusieurs reprises chez Monsieur A G, sans préciser quand et à quelle fréquence, et que « sa chaudière ne fonctionnait pas pour cause de pièces détachées cassées, que le propriétaire ne voulait pas remplacer(…) effectivement le propriétaire a affirmé qu’il changerait la pièce mais rien n’a été fait » ; que cette attestation ne fait mention d’aucune date et ne précise pas comment son auteur a su qu’il y avait des pièces cassées à changer et que le propriétaire le savait ; qu’elle est insuffisamment circonstanciée pour établir qu’il y avait une défaillance de chauffage imputable au bailleur et connue de lui;

Attendu que Monsieur G A ne produit aucun contrat d’entretien de la chaudière neuve à son entrée dans les lieux, ni aucun contrat d’abonnement auprès d’un fournisseur d’énergie, ni aucune facture d’intervention d’un professionnel, ni aucun devis de réparation, ni aucune mise en demeure à son bailleur de réparer le chauffage malgré l’assistance du secteur social dont il bénéficiait ;

Attendu qu’il ne rapporte aucune preuve que le logement était une cave aménagée avec une seule fenêtre alors que Monsieur Y démontre qu’il a fait procéder à la rénovation de 5 logements à caractère social à la suite d’une convention signée avec le Préfet de la région Lorraine du 28 février 1994 comprenant notamment deux studios situés en rez-de-chaussée de l’immeuble situé […] à X et constitués d’une pièce avec cuisine et salle de bains avec les factures subséquentes ; qu’il s’agissait de mettre en conformité ces logements aux normes minimales d’habitabilité applicables à l’époque pour les louer à des personnes prioritaires bénéficiant de l’APL ;

Attendu qu’il se déduit de ces éléments que Monsieur F ne démontre pas que le logement loué neuf était devenu insalubre du fait de la carence de son bailleur ; qu’il est mal fondé en sa demande en dommages-intérêts ;

Sur l’arriéré locatif

Attendu que Monsieur H Y sollicite le paiement d’une somme de 14.615 euros au titre des impayés locatifs avec intérêt au taux légal à compter de sa demande ;

Attendu qu’il ne produit aucun décompte de sa créance et ne fournit aucune explication sur le montant réclamé permettant à la cour de savoir à quoi correspond la somme réclamée, alors qu’il est établi par le listing des versements de l’APL versée par la CAF de la Moselle, qu’il produit lui-même, qu’il a perçu directement cette allocation d’un montant égal à la totalité du loyer compte tenu de son montant jusqu’au départ de Monsieur A ; qu’il ne justifie pas de l’indexation des loyers appliquée, de la régularisation de charges et de sa créance ; qu’il ne peut prétendre au paiement des loyers pendant six mois après le départ de son locataire intervenu en avril 2012 dès lors qu’il affirme, sans en justifier, avoir récupéré les clés en novembre 2012 et qu’il ressort des pièces produites qu’il a apparemment reloué le logement bien avant ;

Attendu que c’est à bon droit que le premier juge a débouté Monsieur Y de sa demande en paiement de la somme de 14.615 euros au titre de loyers impayés ;

Sur les dégradations locatives

Attendu que selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; qu’il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure ;

Attendu que s’il est versé aux débats un état des lieux contradictoire établi à l’entrée du locataire, qui révèle que le logement était en état neuf, il n’est en revanche fourni aucun état des lieux de sortie, ni procès-verbal de constat d’huissier pouvant en tenir lieu ;

Attendu qu’au soutien de sa demande, Monsieur H Y produit un certain nombre de photographies, sans date, ni localisation de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier qu’il s’agit du logement occupé par Monsieur A, ce qui est contesté par ce dernier ; qu’elles sont ainsi dépourvues de toute force probante ; que l’intimé ne peut pas davantage se prévaloir des clichés produits par l’appelant alors qu’il en a dénié la force probante sur l’insalubrité de lieux comme n’étant pas celles du logement loué ;

Attendu que Monsieur Y ne peut pas reprocher à son locataire l’absence d’état des lieux de sortie lequel peut être initié par la partie la plus diligente ; qu’il lui appartenait de le faire établir ; qu’à défaut les lieux sont présumés restitués en bon état ;

Attendu que la seule attestation établie par Madame Q Z en date du 19 novembre 2014 aux termes de laquelle elle se contente de dire qu’elle a été la voisine de Monsieur A pendant plusieurs années et que «c’était une personne qui avait du mal à prendre conscience que dans la vie il fait savoir respecter certaines règles d’hygiène et de sécurité vis de ses voisins… » n’est pas de nature à établir l’existence de dégradations commises par Monsieur A dans le logement ;

Attendu que Monsieur Y ne rapporte pas la preuve de l’état des lieux à la sortie de Monsieur A, de l’existence des dégradations alléguées et ne produit aucun devis de réparation justifiant des réparations à effectuer et de leur coût ;

Attendu qu’à défaut de preuve de l’existence de dégradations imputables au locataire sortant après une occupation de 15 ans, c’est à bon droit que le premier juge a débouté Monsieur Y de sa demande ;

Attendu qu’ainsi le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur G A, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code procédure civile,

DÉCLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Monsieur G A aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 21 Février 2019, par Madame Caroline FEVRE, Président de Chambre, assistée de M^me I J, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre