RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02949 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FFJG

Minute n° 21/00415

X

C/

S.C.I. PIGEOT

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 31 Octobre 2019,

enregistrée sous le n° 19/00290

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 24 JUIN 2021

APPELANT :

Monsieur Z X

[…]

57380 Y

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/010903 du 25/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

SCI PIGEOT Prise en la personne de son représentant légal,

[…]

[…]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

D A T E D E S D É B A T S : A l ' a u d i e n c e p u b l i q u e d u 2 2 a v r i l 2 0 2 1 t e n u e p a r M a d a m e GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 24 juin 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2016, la SCI Pigeot a donné à bail à M. Z X un logement sis à Y, […], moyennant un loyer mensuel de 570 euros outre une somme de 20 euros à titre de provision sur charges.

Selon acte en date du 31 janvier 2019, la SCI Pigeot a assigné M. X devant le tribunal d’instance de Metz aux fins de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation, ordonner l’expulsion du locataire, le voir condamner à lui payer la somme de 10.030 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte au 14 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2018 sur la somme de 3.540 euros et à compter du jugement pour le surplus, la somme de 590 euros par mois à compter de janvier 2019 et jusqu’à la date de résiliation à intervenir au titre du loyer et de la provision sur charges, une indemnité d’occupation mensuelle de 590 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec révision et intérêts au taux légal, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par jugement contradictoire en date du 31 octobre 2019, le tribunal d’instance de Metz a :

— rejeté la demande de réouverture des débats présentée par M. X,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 1^er octobre 2016 entre la SCI Pigeot et M. X, portant sur un appartement sis […] à Y,

— dit qu’à défaut pour M. X d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamné M. X à payer à la SCI Pigeot la somme de 10.030 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2018 sur la somme de 3.540 euros et à compter de l’assignation pour le surplus pour la période de septembre 2017 à décembre 2018,

— condamné M. X à payer à la SCI Pigeot la somme mensuelle de 590 euros au titre des loyers et avances sur charges pour la période du 1^er janvier 2019 à la date de résiliation judiciaire du bail,

— condamné M. X à payer à la SCI Pigeot une indemnité d’occupation de 590 euros à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux, dit que la bailleresse sera autorisée à procéder à la révision de cette indemnité qui sera due au prorata temporis et payable au plus tard le 5 du mois suivant, selon les modalités prévues à l’ancien bail, rappelé que les indemnités dues produiront des intérêts légaux à compter du jugement et que toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité,

— condamné M. X à payer à la SCI Pigeot la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Sur la résiliation du bail, le tribunal a rappelé les dispositions des articles 1224, 1225, 1228 et 1229 du code civil et a relevé que M. X n’avait pas payé le loyer et l’avance sur charges depuis septembre 2017, que le commandement de payer du 27 février 2018 était resté sans effet et qu’en janvier 2019, le montant de la dette locative était de 10.030 euros. Il a estimé que l’inexécution répétée de l’obligation de payer le loyer constituait

une faute caractérisée de M. X de nature à justifier la résiliation du bail à compter du jugement. Il a en conséquence fait droit aux demandes en paiement du bailleur sur l’arriéré locatif, le loyers, l’indemnité d’occupation et ordonné la libération des lieux.

Par déclaration enregistrée au greffe le 15 novembre 2019, M. X a interjeté appel du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de réouverture des débats, prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 1^er octobre 2016 entre les parties et portant sur un appartement de type T4 sis […] à Y, ordonné son évacuation du logement et de tous occupants de son chef, l’a condamné à payer à la SCI Pigeot la somme de 10.030 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.540 euros et à compter du 31 janvier 2019 sur le surplus, pour la période de septembre 2017 à décembre 2018, l’a condamné à payer à la SCI Pigeot la somme mensuelle de 590 euros au titre des loyers et avances sur charges pour la période du 1^er janvier 2019 à la date de la résiliation du bail, l’a condamné à payer à la SCI Pigeot une indemnité d’occupation mensuelle de 590 euros à compter de son prononcé et jusqu’à libération effective des lieux, l’a condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant a conclu à l’infirmation du jugement et demandé la cour de :

— enjoindre à la SCI Pigeot de produire aux débats la convention conclue avec l’ANAH portant le numéro 057-1-LS-201505-0177,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 27 février 2018 sur le fondement d’un bail verbal et portant sur la somme de 3.540 euros correspondant au montant des loyers, charges comprises, impayés de septembre 2017 à février 2018,

— déclarer nul et de nul effet, les baux de logement conventionné à usage d’habitation conclus entre les parties le 1^er octobre 2016 pour un loyer hors charges de 570 euros par mois puis un loyer hors charges de 522,24 euros par mois,

— déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes de la SCI Pigeot, et les rejeter,

— condamner la SCI Pigeot en tous les frais et dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant a fait valoir que le bail de logement conventionné à usage d’habitation dont s’est prévalue la SCI Pigeot, conclu le 1^er octobre 2016 moyennant un loyer de 570 euros outre une somme de 20 euros d’avances sur charges n’a jamais reçu de commencement d’exécution dans la mesure où il ne comportait pas le numéro de la convention conclue avec l’ANAH, que lui a été substitué un autre bail de logement conventionné mais pour un loyer de 522,24 euros en vertu d’une convention conclue avec l’ANAH portant le numéro 057-1-LS-201505-0177, puis que suivant avenant en date du 2 juin 2018, le loyer a été porté de 522 euros à 578 euros à partir du 15 février 2017 avec effet rétroactif. Il a soutenu que le commandement de payer qui lui a été délivré en vertu d’un bail qui n’a pas reçu de commencement d’exécution est nul et de nul effet et ce d’autant qu’il vise un bail verbal alors que les parties ont signé un bail écrit, et que le second bail de logement conventionné est tout aussi nul dès lors que n’y sont pas précisés le type de conventionnement, la date de la signature de la convention et sa prise d’effet, le loyer maximum de la convention en euros par m² de surface habitable.

Il a relevé que si, dans le dernier état de la procédure, la SCI Pigeot produit un mail de la responsable conventionnement de l’ANAH, dont il résulte que les logements ne sont finalement pas conventionnés, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, la SCI Pigeot ne pouvait conclure de bail conventionné tant que la convention n’était pas validée par l’ANAH. Il a affirmé qu’il ne peut y avoir lieu à résiliation d’un bail frappé de nullité et qui, comme tel, ne pouvait produire d’effet.

A titre subsidiaire, il a soutenu que la licéité du loyer porté en compte pour 522,24 euros n’est pas justifiée et

que s’agissant d’un bail de logement conventionné, le loyer devait être modéré et en tout état de cause, inférieur au prix du marché. A titre infiniment subsidiaire, il a indiqué que la SCI Pigeot n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges de sorte qu’elle n’est pas fondée à porter en compte la provision de charges de 20 euros par mois.

La SCI Pigeot a sollicité la confirmation du jugement en toutes ces dispositions ainsi que la condamnation de M. X aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la validité de la convention liant les parties, elle a exposé que lors de son entrée dans les lieux le 1^er octobre 2016, M. X était informé que la convention de bail était susceptible d’être régie dans le cadre d’un conventionnement auprès de l’ANAH mais que ce conventionnement n’a pas finalement pu aboutir dans la mesure où les conditions de rémunérations du loc ne le permettaient pas et qu’il résidait seul dans le logement et non en présence de ses enfants à charge. Elle a fait valoir que les développements de M. X sur le conventionnement de l’ANAH sont sans emport, que le loyer pratiqué dans le cadre d’une convention ANAH est par définition plafonné et inférieur au prix du marché, ce qui n’a pu que servir les intérêts du locataire lequel ne justifie d’aucun préjudice pour avoir signé un bail dans le cadre des dispositions de l’ANAH.

La SCI Pigeot a soutenu qu’au delà de l’absence de paiement des loyers et des charges depuis 2017, M. X s’est comporté en locataire indélicat et a gravement nuit à la tranquillité de la copropriété dès l’entrée dans les lieux et qu’elle a été dans l’impossibilité d’accéder aux compteurs. Elle a précisé qu’à plusieurs reprises, il lui a fait part de son intention de quitter les lieux, et a notamment donné congé le 22 septembre 2017, sans le mettre à exécution.

Selon arrêt avant dire droit en date du 25 mars 2021, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité la SCI Pigeot à produire un décompte actualisé des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par M. Z X et ce dernier à justifier de l’ensemble des paiements effectués, renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 22 avril 2021 et réservé le surplus des demandes et les dépens.

Par conclusions après arrêt avant dire droit du 15 avril 2021, M. X reprend ses prétentions et moyens précédemment exposés et expose que compte tenu de la nullité manifeste du bail conventionné, il ne s’est pas acquitté des loyers fixés par ce bail qui, par l’effet de la nullité qui l’affecte, sera anéanti rétroactivement, de sorte que la SCI Pigeot ne peut prétendre à aucun loyer ni indemnité d’occupation.

Par conclusions après arrêt avant dire droit du 13 avril 2021, la SCI Pigeot maintient ses demandes précédemment exposées et produit un décompte arrêté au 21 avril 2021. Elle précise que M. X est redevable de la somme de 25.960 euros dont 880 euros d’avance sur charges, et qu’il occupe toujours l’appartement malgré l’attribution d’un logement par Logi Est à laquelle il n’a pas donné suite.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 11 décembre 2020 et 15 avril 2021 par M. X et le 4 janvier 2021et le 13 avril 2021 par la SCI Pigeot auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 janvier 2021 ;

Sur la nullité du contrat de bail et du commandement de payer

Il est produit aux débats trois contrats de location signés par les parties portant sur le logement sis à Y, […] au rez-de-chaussé conclus entre la SCI Pigeot et M. X le 1^er octobre 2016, lesquels contrats comportent quelques différences, s’agissant notamment de la référence à une convention et au montant du loyer, les autres mentions, et en particulier le nom des parties et l’adresse du logement, étant identiques. En l’absence d’explication des parties sur ce point et de décompte par la SCI Pigeot ou par M.

X permettant de savoir quel loyer a été en réalité payé par le locataire lors de son entrée dans les lieux, il est relevé qu’un seul de ces contrats (pièce n°1 produite par M. X) est produit en original et il sera considéré que cette pièce à une valeur probante supérieure aux autres produites en copie, de sorte que sera retenu ce contrat mentionnant un loyer mensuel de 570 euros outre 20 euros au titre de la provision pour charges. En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner la nullité invoquée des autres pièces intitulées 'contrat’ et il convient de débouter M. X de sa demande à ce titre.

S’agissant de la nullité du contrat de location, M. X ne peut soutenir avoir été trompé par le bailleur quant à l’existence d’une convention en l’absence de preuves de manoeuvres dolosives et alors qu’il a signé un contrat de bail sans remise d’une copie de la convention.En l’absence de convention, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de production de cette pièce qui n’existe pas.

Sur la demande de nullité du commandement de payer, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, s’il est exact que le commandement délivré à M. X le 27 février 2018 par la SCI Pigeot fait référence à un bail verbal en date du 1^er octobre 2016, aux termes duquel il lui a été donné un location un appartement sis […] 57380 Y, alors qu’il existait bien un contrat de location écrit entre les parties, M. X ne justifie, ni même n’allègue l’existence d’un grief tiré de cette mention erronée, étant en outre observé que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’exigent pas que le commandement de payer contienne la référence précise du contrat de location sur lequel il est fondé.

En conséquence, il sera débouté de sa demande visant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer en date du 27 février 2018.

Sur les demandes de la SCI Pigeot

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si, dans le dispositif de ses conclusions, M. X sollicite que les demandes de la SCI Pigeot soient déclarées irrecevables, il ne développe dans le corps de ses conclusions aucun moyen. En conséquence, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application des articles 1224 et 1228 du code civil. En application de l’article 1225 du code civil la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, ainsi que relevé par le premier juge, le commandement de payer délivré le 27 février 2018 vaut mise en demeure et il résulte des pièces produites que M. X ne s’est acquitté d’aucune somme depuis septembre 2017, ce que d’ailleurs il reconnaît.

Cette absence de règlement d’une quelconque somme après la délivrance du commandement de payer ni davantage depuis le premier jugement, constitue un manquement grave et réitéré de M. X à ses obligations, justifiant la résiliation judiciaire du contrat. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à compter du jugement et dit qu’à défaut pour M. X d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force

publique et d’un serrurier si besoin.

Par suite, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que M. X occupe les lieux dans droit ni titre, depuis la résiliation du bail, cette occupation causant à la bailleresse un préjudice qu’il convenait de réparer en fixant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et avances sur charges qui lui auraient dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 590 euros, et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Au vu du décompte produit par la SCI Pigeot, sa créance s’élevait à la somme de 10.030 euros au 31 janvier 2019, correspondant à 17 loyers impayés, de septembre 2017 à janvier 2019, étant rappelé que M. X est tenu au règlement de l’avance sur charges indépendamment de la régularisation annuelle. Or, le premier juge a considéré que cette somme correspondait aux loyers dus jusqu’au 31 décembre 2018 alors que le décompte produit dans l’assignation comprend bien le loyer du mois de janvier 2019.

En conséquence, le jugement est infirmé et M. X sera condamné à payer à la SCI Pigeot la somme de 10.030 euros au titre des loyers impayés sur la période de septembre 2017 à janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2018 sur la somme de 3.540 euros et à compter du 31 janvier 2019 sur le surplus, et la somme mensuelle de 590 euros au titre du loyer et de la provision sur charge, pour la période allant du 1^er février 2019 au 31 octobre 2019, date de la résiliation du bail.

En revanche, le jugement est confirmé en ses dispositions concernant l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. X qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d’appel. Il sera également condamné à payer à la SCI Pigeot la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. Z X de sa demande visant à voir déclarer la SCI Pigeot irrecevable en ses demandes ;

DEBOUTE M. Z X de sa demande visant à enjoindre à la SCI Pigeot de produire la convention conclue avec l’ANAH, de sa demande visant à déclarer nuls et de nul effet les baux de logement conclus entre les parties et de sa demande visant à déclarer nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été délivré le 27 février 2018 ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande de réouverture des débats,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 1^er octobre 2016 entre la SCI Pigeot bailleresse d’une part et M. Z X, locataire d’autre part, portant sur un appartement de type T4 sis […], à Y,

— dit qu’à défaut pour M. Z X d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamné M. Z X à payer à la SCI Pigeot ure indemnité d’occupation de 590 euros à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— dit que la bailleresse était autorisée à procéder à la révision de l’indemnité qui sera due au prorata temporis et payable au plus tard le 5 de chaque mois, selon les modalités prévues à l’ancien bail,

— rappelé que les indemnités échues jusqu’au jour du jugement produiront des intérêts légaux à compter du jugement et que toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité,

— condamné M. Z X à payer à la SCI Pigeot la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z X aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. Z X à payer à la SCI Pigeot la somme de 10.030 euros au titre des loyers impayés sur la période de septembre 2017 à janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2018 sur la somme de 3.540 euros et à compter du 31 janvier 2019 sur le surplus ;

CONDAMNE M. Z X à payer à la SCI Pigeot la somme mensuelle de 590 euros au titre des loyers et avances sur charges pour la période du 1^er février 2019 au 31 octobre 2019, date de résiliation judiciaire du bail ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Z X à payer à la SCI Pigeot la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. Z X de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Z X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT