CA Rennes, 30 avril 2020, n° 18/00303

CA Rennes
Infirmation 30 avril 2020

Arguments

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Accepté
Droit au respect du contradictoire
La cour a estimé qu'il était nécessaire de reporter la clôture pour respecter le principe du contradictoire, permettant ainsi à la société de présenter ses conclusions.
Rejeté
Interprétation du règlement de copropriété
La cour a jugé que la société n'avait pas qualité pour agir pour l'ensemble des lots de la copropriété et a déclaré sa demande irrecevable.
Rejeté
Caractère abusif de la procédure
La cour a estimé que le syndicat ne prouvait pas le caractère abusif de la procédure, déboutant ainsi sa demande.
Rejeté
Dépenses engagées pour la défense
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société Jeunesse Immobilier n'avait pas succombé sur l'ensemble de ses prétentions.

Résumé par Doctrine IA

La société Jeunesse Immobilier a fait appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Lorient qui a annulé une résolution adoptée lors d'une assemblée générale de copropriétaires. Cette résolution modifiait les conditions d'usage des lots de copropriété de la résidence. La société Jeunesse Immobilier demande à la cour d'appel de réformer le jugement et de déclarer que ses lots sont désormais à usage d'habitation traditionnelle. Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, demande à la cour de confirmer le jugement et de déclarer la société Jeunesse Immobilier irrecevable. La cour d'appel a rejeté la demande de la société Jeunesse Immobilier, estimant que les lots de copropriété sont toujours destinés à accueillir une résidence services. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires a également été rejetée. La cour a confirmé les autres dispositions du jugement et a condamné la société Jeunesse Immobilier à payer des frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 30 avr. 2020, n° 18/00303
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/00303
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Hélène RAULINE, président
Avocat(s) :	Guillaume LENGLART
Cabinet(s) :	VALLAIS AVOCATSCP GUILLOUS & CHENEAB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN
Parties :	SARL JEUNESSE IMMOBILIER c/ Société RESIDENCE LE CLOS DE KERJALOTTE SIS 2 RUE ANNE FRA

Texte intégral

4^e Chambre

ARRÊT N°157

N° RG 18/00303 -

N° Portalis

DBVL-V-B7C-ORGB

FB / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats, et Madame Juliette VANHERSEL, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Février 2020, devant Madame Florence BOURDON, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Avril 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL JEUNESSE IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Guillaume LENGLART de la SELARL LRB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE LE CLOS DE […], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Z A, lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité

15, rue Jean-Pierre BOULLE

[…]

Représenté par la SCP GUILLOUS ET CHENE, Plaidant,avocat au barreau de PARIS

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes de deux jugements d’adjudication en date du 8 décembre 2011 et du 13 septembre 2012 du tribunal de grande instance de Lorient, la société Jeunesse Immobilier a acquis au sein de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ divers lots correspondant à des studios, trois appartements de type 1 ainsi que des emplacements de stationnement couvert et extérieur.

Une assemblée générale a eu lieu le 19 mars 2016, lors de laquelle a été adoptée une 7^e résolution modifiant les 2^e et 3^e alinéas de l’article 1, chapitre 1, Titre 1, partie 3 du règlement de copropriété rédigés comme suit : 'l’ensemble immobilier du présent acte sera destiné à accueillir une résidence services tant que les lots de copropriété feront l’objet d’un bail commercial ; lorsque les biens ne feront plus l’objet d’un bail commercial, les biens seront à usage d’habitation traditionnelle', par 'l’ensemble immobilier du présent acte sera destiné à accueillir une résidence services, les biens deviendront à usage d’habitation traditionnelle si cette destination devait changer en ce sens sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires'.

Selon acte d’huissier en date du 17 juin 2016, la société Jeunesse Immobilier a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ devant le tribunal de grande instance de Lorient aux fins de voir annuler cette résolution et juger que les lots de copropriété de la résidence sont désormais à usage d’habitation traditionnelle.

Par jugement en date du 24 octobre 2017, le tribunal a :

— annulé la 7^e résolution de l’assemblée générale du 19 mars 2016 de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ ;

— débouté la société Jeunesse Immobilier de sa demande tendant à dire que les lots de copropriété de la résidence sont à usage d’habitation traditionnelle ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Jeunesse Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ aux dépens, chacun pour moitié.

La société Jeunesse Immobilier a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 janvier 2018,

Les parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 24 janvier 2020, la société Jeunesse Immobilier demande à la cour de :

Vu les articles 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, 16, 444 et 784 du code de procédure civile

— révoquer l’ordonnance de clôture et réouvrir les débats ;

— recevoir les dernières conclusions de la société Jeunesse Immobilier en date du 24 janvier 2020 ;

A titre subsidiaire, déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ déposées le 7 janvier 2020 et, en conséquence, les rejeter ;

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Lorient en ce qu’il a :

— débouté la société Jeunesse Immobilier de sa demande tendant à dire que les lots de copropriété de la résidence sont à usage d’habitation traditionnelle ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Jeunesse Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos de Kerjalotte aux dépens, chacun pour moitié ;

— dire et juger que les lots de copropriété de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ à Pontivy sont désormais à usage d’habitation traditionnelle et librement cessibles sans aucune restriction ;

— dire et juger que les lots qui ne sont pas loués à la société 'Le Clos de Kerjalotte’ comme ceux appartenant à la société Jeunesse Immobilier sont désormais à usage d’habitation traditionnelle et librement cessibles sans aucune restriction ;

— rejeter la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ ;

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’à payer à la société Jeunesse Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte', représenté par son syndic , le cabinet Z A demande à la cour de :

Vu les articles 122 et suivants et 564 du code de procédure civile, 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, 261 D 4°) du code général des impôts, le décret du 16 mars 2015, ainsi que l’article D 321-1 du code du tourisme,

— confirmer le jugement du 24 octobre 2017 de ses chefs querellés par la société Jeunesse Immobilier ;

— dire la société Jeunesse Immobilier irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, en sa demande de dire et juger que les lots de copropriété de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ sont désormais à usage d’habitation traditionnelle et librement cessibles sans aucune restriction ;

— à défaut, constater qu’une résidence services est toujours exploitée dans les lieux ;

— dire, en conséquence, que la destination de l’immeuble est inchangée ;

— dire la société Jeunesse Immobilier irrecevable en sa demande de dire et juger que seuls ses lots de copropriété sont désormais à usage d’habitation traditionnelle et librement cessibles sans aucune restriction, s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel et pour défaut d’intérêt à agir ;

— à défaut, débouter la société Jeunesse Immobilier de sa demande ;

En tout état de cause,

— débouter la société Jeunesse Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Jeunesse Immobilier à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

— condamner la Société Jeunesse Immobilier à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de la clôture

Aux termes de l’article 783 du CPC, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Selon l’article 16 du CPC, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer le principe de la contradiction.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Clos de Kerjalotte', intimé, a signifié de nouvelles conclusions ainsi que deux nouvelles pièces le 7 janvier 2020 à 9 heures 45, soit 45 minutes avant la clôture prononcée à 10 heures 30, conformément à l’avis de fixation du 1^er juillet 2019.

L’appelante a signifié le 24 janvier 2020 des conclusions n°3 aux termes desquelles elle sollicite, à titre liminaire, le rabat de la clôture, subsidiairement, le rejet des dernières écritures de l’intimé, tout en concluant au fond en réponse aux dernières écritures du syndicat des copropriétaires.

La société Jeunesse Immobilier n’ayant pas disposé d’un délai suffisant pour répondre, avant l’ordonnance de clôture, aux dernières conclusions et pièces de l’appelante, il convient, afin de respecter le principe du contradictoire, de reporter la clôture au 18 février 2020, date de l’audience,

les conclusions n°3 de la société Jeunesse immobilier étant dès lors recevables.

Sur les demandes relatives aux lots de copropriété

L’article 1 du titre 1, chapitre 1, du règlement de copropriété en date du 2 janvier 2006 relatif à la destination de l’immeuble stipule que 'l’ensemble immobilier objet du présent acte sera destiné à accueillir une résidence services tant que les lots de copropriété feront l’objet d’un bail commercial. Lorsque les biens ne feront plus l’objet d’un bail commercial, les biens seront à usage d’habitation traditionnelle.'

La société Jeunesse Immobilier en tant que propriétaire de 14 appartements sur les 107 lots privatifs de la résidence a intérêt à agir en interprétation du règlement de copropriété pour l’usage de ses propres lots.

En revanche, elle n’a ni qualité, ni intérêt pour agir pour l’ensemble des lots de la copropriété.

La demande formée à ce titre est déclarée irrecevable par voie de réformation.

La société Jeunesse Immobilier ayant présenté en première instance une demande au titre de l’ensemble des lots de la copropriété, elle comprenait nécessairement ses propres lots, de telle sorte que la demande qu’elle forme, à titre subsidiaire, du chef de ces derniers, ne constitue pas une demande nouvelle en appel au sens de l’article 564 du CPC. Elle est par conséquent recevable.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à opposer qu’il n’appartient pas à la cour de statuer 'in futurum’ sur la nature et l’étendue des droits de propriété de la société Jeunesse Immobilier, le présent litige ne portant pas sur les droits acquis par cette société aux termes des jugements d’adjudication mais sur l’interprétation des dispositions du règlement de copropriété et l’usage pouvant être fait des lots acquis.

Au soutien de sa demande, l’appelante fait valoir qu’en l’absence de convention telle que prévue à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, soit une convention unique conclue par le syndicat des copropriétaires avec un tiers apportant les services aux résidents, ses propres lots de copropriété, qui ne sont pas loués à la société ' Le Clos de Kerjalotte ' et sont libres de tout bail commercial, sont désormais à usage d’habitation traditionnelle.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006 stipule que 'le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l’immeuble de services spécifiques , notamment de restauration, de surveillance d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.'

Le syndicat des copropriétaires relève cependant à juste titre que la 'résidence services 'exploitée dans la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ et à laquelle se réfère le règlement de copropriété n’est pas de la nature de celle prévue par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, le règlement de copropriété est en date du 2 janvier 2006 et il a été publié le 16 janvier 2006. Il est donc antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006 et de l’article 14-1 sus-visé.

L’appelante ne produit aucun document de nature à établir que, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, l’objet du syndicat des copropriétaires aurait été étendu à des services spécifiques par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires justifie, en revanche, de ce que la destination de résidences services

stipulée dans le règlement de copropriété a été instaurée en référence aux dispositions fiscales permettant aux acquéreurs de logements neufs meublés de bénéficier d’avantages fiscaux dans les conditions définies aux articles 261- D-4°b et c du code général des impôts, par l’assujettissement à la Tva des baux conclus avec l’exploitant de la résidence.

Il produit des baux commerciaux qui ont ainsi été consentis pour une durée de 9 ans par des copropriétaires aux sociétés d’exploitation successives de la résidence, à savoir la société Cristal Eagle Résidence, la société Ponex, la société IDS et la société Le Clos de Kerjalotte visant les dispositions sus visées du code général des impôts en vue de la sous- location de leurs biens et d’une exploitation à caractère para-hôtelière de leurs lots.

La société Jeunesse Immobilier n’est donc pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne sont pas applicables en l’espèce.

Elle ne conteste pas l’existence de baux commerciaux consentis au profit de la société Le Clos de Kerjalotte qui exploite depuis août 2013 une résidence services au sein de la résidence Le Clos de Kerjalotte.

La circonstance qu’elle n’ait conclu aucun bail sur ses lots privatifs ne remet pas en cause cette exploitation et la destination commerciale de l’immeuble.

Elle est par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir dire que ses lots de copropriété sont à usage d’habitation traditionnelle.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de la procédure diligentée par la société la société Jeunesse Immobilier.

Il est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du CPC sont confirmées.

La société Jeunesse Immobilier qui succombe en ses prétentions en appel est condamnée aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

REPORTE la clôture au 18 février 2020,

DIT que les conclusions n°3 de la société Jeunesse immobilier en date du 24 janvier 2020 sont recevables,

RÉFORME partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

DÉCLARE la société Jeunesse Immobilier irrecevable en sa demande tendant à dire que les lots de copropriété de la résidence ' Le Clos de Kerjalotte’ sont à usage d’habitation traditionnelle,

CONFIRME les autres dispositions du jugement,

Y additant

DÉBOUTE la société Jeunesse Immobilier de sa demande tendant à dire que ses lots de copropriété dans la résidence 'Le Clos de Kerjalotte’ sont à usage d’habitation traditionnelle,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ' Le Clos de Kerjalotte’ de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la société Jeunesse immobilier au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE la société Jeunesse Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ' Le Clos de Kerjalotte', représenté par son syndic le cabinet Z A, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC en cause d’appel,

CONDAMNE la société Jeunesse Immobilier aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La Greffière La Présidente de chambre