RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/02112 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FMCA

Minute n° 21/00728

Y

C/

S.A. HLM LOGIEST

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 22

Octobre 2020, enregistrée sous le n° 11-19-1354

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2021

APPELANTE :

Madame Z Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Djaffar BELHAMICI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000011 du 01/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.A. HLM LOGIEST Prise en la personne de son représentant légal.

[…]

[…]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 14 octobre 2021 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK et Monsieur MICHEL, Magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 16 décembre 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Melle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2011, la SA d’HLM Logiest a consenti un bail à M. B Y et M^mes X et Z Y portant sur un local d’habitation situé […] à Woippy moyennant un loyer de 514,88 euros outre 135,09 euros à titre de provision sur charges.

M. B Y et M^me X Y ont quitté les lieux et M^me Z Y s’est maintenue seule dans le logement.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2014, le bailleur a fait notifier à la locataire un commandement de payer la somme de 2.929,58 euros en principal au titre de l’arriéré locatif et de produire l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Suivant exploit d’huissier du 20 août 2019, la SA d’HLM Logiest a fait assigner M^me Z Y devant le tribunal d’instance de Metz aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef et la condamner à lui payer la somme de 8.859,52 euros au titre des loyers impayés du 31 mai 2018 au 30 janvier 2020, une indemnité d’occupation mensuelle de 759,22 euros révisable selon les conditions du contrat de bail à compter du 1er février 2020 ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M^me Y s’est opposée à ces prétentions et a sollicité des délais de paiement.

Par jugement du 22 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a':

— prononcé la résiliation du bail

— dit qu’à défaut pour M^me Y d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamné M^me Y à payer à la SA d’HLM Logiest la somme de 8.859,52 euros au titre de l’arriéré locatif

— l’a condamnée à verser à la SA d’HLM Logiest une indemnité d’occupation de 759,22 euros à compter du 1er février 2020 jusqu’à libération effective des lieux, révisable selon les conditions de l’ancien bail

— débouté M^me Y de sa demande de délais de paiement et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

Le premier juge a dit que le commandement de payer du 22 septembre 2014 valait mise en demeure et que l’inexécution répétée de l’obligation de payer le loyer était constitutive d’une faute de nature à justifier la résiliation du bail. Il a relevé que la dette locative s’élevait à la somme de 22.289,59 euros, que par ordonnance de référé du 2 mars 2018 confirmée par arrêt de la cour d’appel de Metz du 4 juin 2019, M^me Y a été condamnée à payer à la SA d’HLM Logiest une provision de 13.430,07 euros au titre des échéances arrêtées au mois de juillet 2017 inclus et qu’il n’était justifié d’aucun règlement et l’a condamnée à payer à la SA d’HLM Logiest la somme de 8.859,52 euros au titre de l’arriéré locatif. Il a également fait droit à la demande au titre de l’indemnité d’occupation et rejeté la demande de délais de paiement.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 19 novembre 2020, M^me Y a interjeté appel de cette

décision en toutes ses dispositions.

L’appelante demande à la cour de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Moselle et en toute hypothèse d’infirmer le jugement déféré, de débouter la SA d’HLM Logiest de ses demandes et la condamner aux dépens.

Elle soutient qu’il était convenu entre les parties qu’elle règle uniquement la somme de 300 euros par mois dans l’attente d’un relogement par le bailleur, que cette somme ne pouvait venir en sus du loyer sauf à priver l’accord de tout objet, qu’elle a respecté le plan d’apurement en réglant 300 euros tous les mois mais que le bailleur n’a pas respecté son obligation de relogement.

Elle précise avoir saisi la commission de surendettement le 3 juin 2021 et demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de sa décision. Elle se prévaut des règles de la loi Elan et rappelle que la primauté est donnée aux mesures décidées dans le cadre de la procédure de surendettement, ajoutant que la clause résolutoire est suspendue tant que le locataire reprend le paiement des loyers et charges.

La SA d’HLM Logiest demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner M^me Y à lui payer la somme de 14.267,29 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2021 et une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que l’appelante s’était engagée à payer 300 euros par mois en sus de son loyer, que le plan précisait qu’à défaut d’un seul versement à son échéance exacte, la clause de résiliation du bail reprendrait ses effets de plein droit, que l’appelante n’a pas respecté le plan d’apurement et que la clause résolutoire a repris ses effets de plein droit. Elle soutient que ce plan est valable, que M^me Y a donné son consentement sans aucun vice et qu’il ne lui appartenait pas de vérifier sa solvabilité. Elle précise qu’elle a accepté de prolonger le plan jusqu’au 31 octobre 2016 malgré les retards de paiement qui s’accumulaient et qu’à aucun moment M^me Y n’a régularisé la situation. Elle considère donc que la clause résolutoire de non paiement des loyers est acquise de plein droit. Elle ajoute qu’aucune obligation ne lui incombait de reloger la locataire qui a refusé sa proposition de relogement du 15 septembre 2016, qu’elle reste devoir la somme de 27.697,36 euros au titre de l’arriéré locatif et sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 14.267,29 euros après déduction de la somme de 13.430,07 euros allouée par l’ordonnance de référé.

L’intimée s’oppose à la demande de délais de paiement et à la demande de sursis à statuer, indiquant que la saisine de la commission de surendettement n’empêche pas la poursuite de la procédure aux fins de résiliation du bail et fixation des sommes dues. Elle rappelle qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, en cas de non respect des mesures imposées par la commission, la clause de résiliation reprend son plein effet et que si les délais imposés par la commission n’étaient pas respectés, elle aurait nécessairement besoin d’un titre pour que la clause résolutoire soit acquise.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les écritures déposées le 5 octobre 2021 par la SA d’HLM Logiest et le 7 octobre 2021 par M^me Y, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 octobre 2021';

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 n° 2016-131, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 31 janvier 2021 produit par le bailleur que M^me Y ne s’est pas régulièrement acquittée des loyers et charges récupérables aux termes convenus de juin 2013 à janvier 2021, l’arriéré locatif n’ayant cessé d’augmenter et s’élevant à cette date à la somme totale de 27.697,36 euros après déduction des sommes versées par M^me Y et la caisse d’allocations familiales. Contrairement à ce que soutient l’appelante, le plan d’apurement signé entre les parties le 23 février 2015 prévoyait expressément que cet accord ne dispensait pas la locataire du règlement du loyer courant et des provisions sur charges et qu’à défaut d’un seul versement à son échéance d’une mensualité de l’arriéré ou du loyer courant, la totalité de la somme deviendrait exigible. Enfin, si M^me Y a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement des particuliers de la Moselle du 26 août 2021, il est rappelé que l’effacement total de sa dette locative n’équivaut pas à son paiement et est sans effet sur le respect par le locataire de ses obligations légales et notamment celle de régler le loyer.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le non-paiement du loyer durant plusieurs années caractérisait un manquement grave et répété de M^me Y à son obligation légale et contractuelle de payer le loyer à terme échu et constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du contrat de bail, malgré l’effacement total des dettes au 26 août 2021, étant rappelé que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 27.697,36 euros au 31 janvier 2021. Si la loi Elan du 23 novembre 2018 n° 2018-1021 a introduit un VIII dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, le juge suspend les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, cet article est inapplicable puisque le bailleur a sollicité la résiliation judiciaire du bail et non la constatation de la résiliation par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l’expulsion de la locataire.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte en outre de l’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, qu’en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce, par décision du 26 août 2021, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a imposé un effacement total des dettes de M^me Y, dont la créance de la SA d’HLM Logiest à hauteur de 28.806,43 euros arrêtée au 26 août 2021. Il n’est ni justifié ni allégué d’un appel en cours sur ce décision, de sorte que ces mesures s’imposent à l’intimée. En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré et de débouter la SA d’HLM Logiest de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de bail étant prononcée par le juge, son effet ne peut être fixé qu’à la date du jugement, de sorte que M^me Y est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 22 octobre 2020 et est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation de 759,22 euros par mois à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux. Le jugement est infirmé.

Sur les délais de paiement

Si M^me Y a formé appel du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de délais de paiement, elle ne formule aucune critique du jugement sur ce point et ne reprend pas cette demande à hauteur d’appel, de sorte que le

jugement doit être confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M^me Y, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à la SA d’HLM Logiest la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en outre déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a':

— prononcé la résiliation du bail conclu entre la SA d’HLM Logiest et M^me Z Y

— dit qu’à défaut pour M^me Z Y d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamné M^me Z Y à verser à la SA d’HLM Logiest une indemnité d’occupation de 759,22 euros jusqu’à libération effective des lieux, révisable selon les conditions de l’ancien bail

— débouté M^me Z Y de sa demande de délais de paiement et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DÉBOUTE la SA d’HLM Logiest de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021';

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation est due à compter du 22 octobre 2020 ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M^me Z Y de sa demande de sursis à statuer';

CONDAMNE M^me Z Y à verser à la SA d’HLM Logiest la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

DÉBOUTE M^me Z Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M^me Z Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT