RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°22/00027

N° RG N° RG 20/00923 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FI5C

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S.A.R.L. AILIA BUREAU D’ETUDES

C/

Z, X, S.E.L.A.R.L. C & ASSOCIES, Association A S S O C I A T I O N S Y N D I C A L E L I B R E D U L O T I S S E M E N T R U E D E S MARBRIERS, S.A.R.L. AB ARCHITECTURE

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Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG

jugement du 06 Février 2017

Cour d’appel de Colmar

Arrêt du 16 Mai 2018

Cour de cassation

Arrêt du 26 Février 2020

COUR D’APPEL DE METZ

RENVOI APRÈS CASSATION

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2022

DEMANDERESSE À LA REPRISE D’INSTANCE :

S.A.R.L. AILIA BUREAU D’ETUDES Représentée par son représentant légal.

[…]

[…]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

DÉFENDEURS À LA REPRISE D’INSTANCE :

Monsieur D Z […]

Non représenté

Madame F X

[…]

[…]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

S.E.L.A.R.L. C & ASSOCIES prise en la qualité de Maître C G es qualités de liquidateur judiciaire de la société KLEBER IMMOBILIER SAS

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT RUE DES MARBRIERS Prise en la personne de son représentant statuaire.

[…]

[…]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

S.A.R.L. AB ARCHITECTURE Représentée par son représentant légal.

Défenderesse à la reprise d’instance après Cassation.

[…]

[…]

Non représentée

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Novembre 2021 tenue par M^me F-Yvonne FLORES, présidente de chambre, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré pour l’arrêt devant être rendu le 17 Février 2022 par mise à disposition publique au greffe de la 6ème chambre civile de la cour d’appel de Metz.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M^me F-Yvonne FLORES, Présidente de chambre

ASSESSEURS : M^me Catherine DEVIGNOT, Conseillère

Madame Aline BIRONNEAU, Conseillère GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Jocelyne WILD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 8 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Strasbourg a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS Kleber Immobilier et a désigné la SELARL C et Associés, prise en la personne de M^me G C, ès qualités de mandataire liquidateur.

Sur requête du mandataire liquidateur, le juge-commissaire du tribunal de grande instance de Strasbourg a, par ordonnance du 6 février 2017 :

- autorisé la vente de gré à gré des immeubles consistant en huit sections de voiries situés dans un […] à Truchtersheim moyennant un prix de cession d’un euro symbolique au profit de l’association syndicale libre du […] ou de tout autre personne morale par elle constituée s’y substituant,

- commis M^e Chapoutot pour établir l’acte de vente,

- invité le liquidateur à déposer au greffe l’état de collation.

Par déclaration déposée au greffe le 20 février 2017, la SARL Ailia Bureau d’Etudes se déclarant créancier hypothécaire a interjeté appel de la décision.

M^me F X, autre créancier hypothécaire, et l’association syndicale libre du […], ci-après désignée l’ASL, se sont constitués intimés.

Par arrêt du 16 mai 2018, la cour d’appel de Colmar a :

- déclaré irrecevables les recours en principal et incident formés par la SARL Ailia Bureau d’Etudes et M^me X comme ayant été formés hors délais,

- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur pourvoi de la SARL Ailia Bureau d’Etudes, la Cour de cassation, par arrêt du 26 février 2020 a :

- cassé et annulé en toutes ses disposition l’arrêt rendu le 16 mai 2018 entre les parties par la cour d’appel de Colmar,

- remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyés devant la cour d’appel de Metz.

La Cour de cassation a relevé qu’en retenant que le délai de recours contre l’ordonnance du juge-commissaire ordonnant la vente de gré à gré d’immeubles était de 10 jours, courant du lendemain du 9 février 2017, date de réception par la SARL Ailia Bureau d’Etudes de l’ordonnance du juge-commissaire telle qu’elle figure sur la copie produite par l’appelante de la décision entreprise de sorte que le délai expirait le 19 février 2017, alors que le 19 février 2017 étant un dimanche, le délai du recours était prorogé jusqu’au lundi 20 février 2017, jour au cours duquel le recours a été formé, ce dont il résulte que celui-ci n’était pas tardif, la cour d’appel a violé les dispositions des articles L642-19-1, R642-37-1 et R661-3 du code de commerce ainsi que l’article 642 du code de procédure civile.

Par déclaration de saisine au greffe de la cour d’appel de Metz du 9 septembre 2020, la SARL Ailia Bureau d’Etudes a sollicité la reprise d’instance après cassation aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation de la décision du juge commissaire rendue le 6 février 2017 autorisant la cession de différentes parcelles immobilières au prix symbolique de 1 euro à l’ASL et la déboutant de ces conclusions, fins et demandes en appel.

Par arrêt avant dire droit du 1er juillet 2021, la Cour a ordonné la réouverture des débats et a rabattu l’ordonnance de clôture afin que l’ASL Les Marbriers justifie de la signification de la déclaration de saisine de la cour à la SARL AB Architecture, ou à défaut, conclut sur l’éventuelle caducité de la déclaration de saisine ou encore sur un éventuel désistement à l’encontre de la SARL AB Architecture.

Par conclusions du 6 juillet 2021, la SARL Ailia Bureau d’Etudes, devenue SAS Ailia Bureau d’Etudes, et M^me X demandent à la cour de :

- déclarer leur appel recevable,

- infirmer la décision du juge-commissaire du 6 février 2017,

vu l’arrêt avant dire droit du 1er juillet 2021,

vu la signification de la déclaration de saisine et des conclusions, du bordereau de pièces à la SARL AB Architecture par acte d’huissier du 23 juillet 2020 et la transmission de cet acte à la cour par courrier du 31 juillet 2020 reçu au greffe le 4 août 2020,

- dire et juger que la SARL AB Architecture a été régulièrement assignée devant la cour de renvoi,

- dire n’y avoir lieu à prononcer la caducité de la déclaration de saisine,

- rejeter la demande d’autorisation de la vente de gré à gré des immeubles constituant en 8 sections de voiries situées dans un […] à Truchtersheim cadastrés comme suit : feuillet section 35 n° 0986/0004, 0994/0004, 1005/0004, 1007/0004, 1008/0004, 1016/0004, 1017/0004, 1018/0004, au profit de l’ASL du […] à Truchtersheim pour un prix de un euro symbolique,

- condamner la SELARL C et Associés, prise en la personne de M^me G C ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Kleber Immobilier à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SELARL C et Associés, prise en la personne de M^me G C ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Kleber Immobilier aux dépens de première instance et d’appel,

- débouter les intimées de l’intégralité de leurs prétentions,

- dire et juger que les condamnations au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront jugées comme frais privilégiés à la procédure collective.

La SARL Ailia Bureau d’Etudes justifie tout d’abord de l’assignation de la SARL AB Architecture en date du 23 juillet 2020.

Les appelantes exposent que la SARL Ailia Bureau d’Etudes, dans le cadre de son activité de maîtrise d''uvre, et M^me X architecte, sont intervenues à plusieurs reprises pour le compte de la SAS Kleber Immobilier et que leurs honoraires sont restés partiellement impayés. Elles indiquent avoir été autorisées à inscrire des hypothèques judiciaires provisoires par ordonnance du 11 septembre 2014, devenues ensuite définitives, sur les biens immobiliers objets de l’ordonnance du juge-commissaire, ces hypothèques étant inscrites antérieurement à l’ouverture de la procédure collective de la SAS Kleber Immobilier. La SARL Ailia Bureau d’Etudes ajoute avoir déclaré sa créance auprès du mandataire pour un montant total de 135 299,11 euros et que cette créance a été confirmée par trois arrêts rendus par la cour d’appel de Colmar qui a fixé les sommes dues au passif de la SAS Kleber Immobilier.

Elles soulignent que le prix de vente est dérisoire alors que les parcelles ont une valeur économique notamment pour l’ASL pour laquelle ces parcelles sont utiles puisqu’elles permettent la circulation des personnes, des biens et des véhicules. Elles déclarent que ces parcelles n’ont qu’un faible coût d’entretien et que cela n’enlève rien à leur valeur économique. Elles contestent l’attestation de valeur versée aux débats, estimant qu’il s’agit d’une attestation de complaisance. Elles font valoir que le terrain comprenant ces parcelles a été acquis pour 400 000 euros soit 308 euros le m² et que la valeur actuelle est en moyenne de 246 euros le m². Elles évaluent ainsi le montant des parcelles litigieuses d’une superficie de 1353 m² à 332 838 euros soit 24.600 euros l’are, ce qui est confirmé par un notaire de la commune.

Elles relèvent enfin qu’en cas de revente pour un projet immobilier, ces parcelles seraient valorisées, étant observé que sans ces voies les différents occupants ne pourraient accéder à leurs lots.

Par conclusions du 17 février 2021, l’ASL les Marbriers demande à la cour de :

- débouter la SARL Ailia Bureau d’Etudes et M^me X de leurs appels et de toutes leurs demandes,

- confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

- débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- eu égard aux circonstances de la cause, condamner in solidum la SARL Ailia Bureau d’Etudes, M^me X ainsi que M. D Z aux entiers dépens d’appel et à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle affirme que les parcelles n’ont aucune valeur économique, qu’elles comprennent une voie unique permettant d’accéder au lotissement et qu’elles ne sont ni constructibles, ni susceptibles d’aucun aménagement privatif. Elle indique qu’il était convenu dans un acte de rétrocession que la voie d’accès au lotissement et particulièrement les parcelles en cause étaient comprises dans le lotissement mais que M. D Z, représentant légal de la SAS Kleber Immobilier n’a pas régularisé cette rétrocession devant notaire et qu’il n’a donc pas inscrit cette voie au livre foncier comme étant la propriété de l’ASL les Marbriers. Elle conclut qu’il n’est pas concevable que les parcelles deviennent enclavées du seul fait de la négligence de la SAS Kleber Immobilier.

Elle soutient que la valeur des parcelles ne saurait excéder l’euro symbolique. Elle conteste l’évaluation faite par les appelantes, soulignant que cette évaluation ne peut être faite sans tenir compte de la situation du bien et de sa destination.

Enfin, elle ajoute qu’elle entretient depuis l’origine la voie d’accès au lotissement ainsi que toute la voirie non privative, elle estime qu’il n’y a aucune raison, que ce soit en droit ou en équité, de lui faire à nouveau acquérir ces parcelles alors qu’elles font partie du lotissement et du prix acquitté par les différents propriétaires.

Elle estime avoir été condamnée à tort par la Cour de cassation à payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite dès lors 4.000 euros à ce titre à hauteur de cour.

Par conclusions du 18 février 2021, la SELARL C et Associés, prise en la personne de M^me G C ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Kleber Immobilier demande à la cour de :

- débouter la SARL Ailia Bureau d’Etudes et M^me X de leurs demandes,

- confirmer l’ordonnance rendue par le juge-commissaire le 6 février 2017,

- confirmer la vente de gré à gré des parcelles cadastrées feuillet section 35 n° 0986/0004, 0994/0004, 1005/0004, 1007/0004, 1008/0004, 1016/0004, 1017/0004, 1018/0004 au profit de l’ASL du […] à Truchtersheim pour un prix d’un euro symbolique,

- débouter les autres parties de toutes leurs demandes,

- condamner in solidum la SARL Ailia Bureau d’Etudes et M^me X à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les appelantes aux dépens.

Elle estime que les pièces produites par la SARL Ailia Bureau d’Etudes au titre de la valeur marchande des parcelles ne sont pas probantes. Elle soutient que l’évaluation qu’elle produit, faite par un professionnel de l’immobilier ne doit pas être écartée car ce dernier s’appuie sur une expertise étayée qui relève que ces parcelles, en raison de leur nature qui n’autorise aucune construction ou aménagement privatif, n’ont aucune valeur marchande. Elle observe par ailleurs que le notaire mandaté par les appelantes pour effectuer une évaluation n’a pas pris en compte le fait que ces parcelles étaient grevées de servitudes et que l’estimation faite par les appelantes d’un prix initial de parcelles nues n’a pas de sens dans la mesure où elles sont exclusivement constituées de voiries revêtues de goudron, qu’elles abritent en sous-sol les réseaux de fluides et accueillent l’éclairage public. Elle conclut que la cession à un euro symbolique des parcelles de voiries enclavées dans un lotissement est fréquente, qu’elle est la seule candidate à s’être portée acquéreur et que M. Z avait déjà convenu de la rétrocession des parcelles à l’ASL les Marbriers le 24 avril 2014. Enfin elle souligne qu’en faisant droit à la demande des appelantes, l’intégralité des parcelles des propriétaires serait enclavée.

M. D Z et la SARL AB Architecture, intimés, n’ont pas constitué avocat. L’ASL les Marbriers a fait assigner M. Z et lui a fait signifier ses conclusions et sa déclaration de saisine de la cour d’appel de Metz par acte d’huissier du 24 août 2020 qui a été délivré par dépôt à l’étude d’huissier.

Régulièrement assignés le 23 juillet 2020, par dépôt à l’étude pour la SARL AB Architecture et par remise à personne pour M. Z, ils n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées le 6 juillet 2021 par la SARL Ailia Bureau d’Etudes et M^me X, le 17 février 2021 par l’ASL les Marbriers et le 18 février 2021, la SELARL C et Associés, prise en la personne de M^me G C, ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Kleber Immobilier, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 septembre 2021.

Sur la signification de la déclaration d’appel
L’article 1037-1 du code de procédure civile dispose qu’après cassation, « en cas de renvoi devant la cour d’appel, lorsque l’affaire relevait de la procédure ordinaire, celle-ci est fixée à bref délai dans les conditions de l’article 905. En ce cas, les dispositions de l’article 1036 ne sont pas applicables. La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l’instance ayant donné lieu à la cassation dans les dix jours de la notification par le greffe de l’avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ».

Le greffe a adressé l’avis de fixation le 20 juillet 2020.

La SAS Ailia Bureau d’études justifie de la signification de la reprise d’instance à la SARL AB Architecture par acte d’huissier signifié en l’étude le 23 juillet 2020.

Il en résulte que la caducité de la déclaration n’est pas encourue.

Sur la demande de vente de gré à gré

Aux termes de l’article L642-18 du code de commerce, le juge commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente d’immeuble.

Il ressort du plan cadastral fourni par la SELARL C et associés que les parcelles cadastrées feuillet section 35 n° 0986/0004, 0994/0004, 1005/0004, 1007/0004, 1008/0004, 1016/0004, 1017/0004, 1018/0004, objet de la vente sollicitée et de l’hypothèque judiciaire de la SAS Ailia Bureau d’études et de M^me X, constituent des voiries, uniques voies d’accès aux maisons d’habitation construites au sein du lotissement situé […].

Si la SAS Ailia Bureau d’études et M^me X entendent s’opposer à la vente à l’euro symbolique à l’ASL les Marbriers, sollicitée par la SELARL C et associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Kleber immobilier, et consentie par son ancien dirigeant M. Z, ils ne produisent pas de proposition d’achat supérieure.

En outre, la SAS Ailia Bureau d’études et M^me X ne démontrent pas que l’avis de valeur réalisé par la société Immobilière Simeco concluant à l’absence de valeur marchande des parcelles ne soit pas réaliste, notamment en produisant une autre estimation circonstanciée.

Le fait que le prix d’un terrain à Truchtersheim soit compris entre 221 euros et 270 euros du m² selon le site internet « Consortium Immobilier » ne contredit pas pour autant l’absence de valeur vénale des parcelles objet de la vente puisqu’il s’agit d’une simple indication des prix moyens pratiqués sur la commune.

De même, le mail de M^me I, notaire, faisant état du prix de vente moyen d’un terrain viabilisé ou non sur la commune de Truchtersheim ne permet pas de démontrer une valeur vénale des parcelles objet de la vente en l’absence de considération de leurs caractéristiques spécifiques.

Par ailleurs, le fait que ces parcelles aient pu avoir une valeur vénale avant la construction du lotissement ne s’oppose pas à leur absence de valeur à ce jour, compte tenu justement de leur transformation et usage, et des servitudes dont elles sont grevées.

La seule utilité des parcelles pour l’ASL les Marbriers ne saurait leur conférer une valeur économique, et ce d’autant qu’elle indique les avoir entretenues depuis l’origine puisque ces parcelles étaient considérées comme comprises dans le lotissement. L’ASL Les Marbriers produit d’ailleurs une attestation de M. Z selon laquelle il lui a rétrocédé l’ensemble du lotissement le 24 avril 2014.
A défaut pour la SAS Alia Bureau d’études et M^me A de fournir une offre supérieure et compte tenu de la nature des parcelles, il y a lieu de faire droit à la demande de la SELARL C et associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Kleber Immobilier, de vente desdites parcelles au prix de un euro symbolique au profit de l’ASL les Marbriers.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le juge-commissaire n’a pas statué sur les dépens de première instance.

En conséquence, la cour condamne in solidum la SAS Ailia Bureau d’études et M^me X, qui succombent, aux dépens de première instance, de l’instance d’appel devant la Cour d’appel de Colmar ayant donné lieu à l’arrêt du 16 mai 2018 et de la présente instance d’appel.

Pour des considérations d’équité, ils devront également payer in solidum la somme de 4 000 euros à l’ASL les Marbriers et la somme de 2 000 euros à la SELARL C et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Kleber Immobilier, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance du tribunal de grande instance de Strasbourg du 6 février 2017 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la SAS Ailia Bureau d’études et M^me F X aux dépens de première instance, de l’instance d’appel devant la Cour d’appel de Colmar ayant donné lieu à l’arrêt du 16 mai 2018 et de la présente instance d’appel,

CONDAMNE in solidum la SAS Ailia Bureau d’études et M^me F X à payer à l’ASL les Marbriers la somme de 4 000 euros et à la SELARL C et associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Kleber Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS Ailia Bureau d’études et M^me F X formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FLORES, Présidente de chambre à la Cour d’appel de Metz et par Madame WILD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président de chambre 1. J K L M

[…]