COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU : 27 OCTOBRE 2016

(Rédacteur : Monsieur Roland POTEE,
Président)

N° de rôle : 15/00814

fg

Monsieur X Y Z

Madame A B épouse Z

c/

Monsieur Y C

Madame D E épouse C

LA S.A.R.L. PARALLELE 45 GEOMETRES EXPERTS
ASSOCIES

LA S.A.S. FONCIERE DU SUD OUEST

L A S . C . P . A L A I N B U G E A U D – J E A N – L O U
I S B U G E A U D – C E L I N E
CAMPAGNE-IBARCQ – FABRICE VEYSSIERES

Nature de la décision : AU
FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour :
jugement rendu le 16 décembre 2014 (R.G. 11/07847- Ch.
Civile) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 09 février 2015

APPELANTS :

Monsieur X Y Z né le XXX à XXX

DU MÉDOC (33) de nationalité Française
Paysagiste, demeurant XXXXXXXXX LE PIAN
MEDOC

Madame A B épouse Z née le XXX à
XXX Fde nationalité Française Pépiniériste, demeurant
XXX -
XXX LE PIAN MEDOC

Représentés par M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur Y C né le XXX à XXX)

de nationalité Française Ambulancier, demeurant
XXX LISTRAC
MEDOC

Madame D E épouse C née le XXX à XXXXXXXXX Fde nationalité Française, demeurant XXX LISTRAC
MEDOC

Représentés par M^e G-cécile GARRAUD de la SCP DEFFIEUX -
GARRAUD -
JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

LA S.A.R.L. PARALLELE 45 GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié
XXXXXXXXX
LACANAU

Représentée par M^e Marion GARRIGUE-VIEUVILLE substituant M^e Fabien DELHAES de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de
BORDEAUX

LA S.A.S. FONCIERE DU SUD OUEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié XXX
CAYENNE

Représentée par M^e Luc BOYREAU de la SCP LUC
BOYREAU, avocat au barreau de
BORDEAUX, et assistée de M^e Chantal LANNEGRAND substituant Me
Georges
GUILHAUME, avocat au barreau de BORDEAUX

LA S.C.P. Alain H -
X-I
H – Céline CAMPAGNE-IBARCQ
- Fabrice VEYSSIERES, domiciliés en leurs qualité de notaires Associés 12, RueTastet
Girard 33290 BLANQUEFORT

Représentée par M^e CHAMFEUIL G substituant M^e Xavier LAYDEKER de la SCP
LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de
BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 septembre 2016 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Madame SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur François BOUYX, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Nathalie
BELINGHERI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte reçu le 28 juin 2005 par M^e X-I H, notaire associé à Blanquefort (33), la société par actions simplifiée
Foncière du Sud Ouest a vendu aux époux X Y
Z – A
B une parcelle de terrain à bâtir située commune de
Listrac-Médoc (33), 35 avenue de Soulac, cadastrée section F n° 3189 pour une superficie de 05 a 04 ca, ainsi que les droits d’un quart indivis dans une parcelle à usage de passage commun d’une superficie de 01 a 62 ca, cadastrée section F n° 3184 pour 40 ca et section F n° 3186 pour 01 a 22 ca, le tout pour un prix de 112 .000,00 .

Le passage commun, allant du fonds des époux Z jusqu’à la route de Soulac, se compose de deux parties. La première, constituée d’une bande de terrain de 3,50 mètres de large environ et cadastrée section F n° 3186, part du fonds des époux Z vers le nord, puis fait un coude vers l’est. La seconde partie, prolongeant la précédente vers l’est jusqu’à la route, se compose d’une bande de terrain en ligne droite, de même largeur que la précédente, divisée en deux parcelles dans le sens de sa longueur. La première de ces parcelles, cadastrée section F n° 3184 et correspondant à la moitié sud du passage, est celle dont les époux
Z ont acquis la propriété indivise à concurrence d’un quart dans l’acte du 28 juin 2005. Elle avait été créée au mois de février 2005, par division d’une parcelle anciennement cadastrée section F n° 3179. La seconde, cadastrée section F n° 3180 et correspondant à la moitié nord du passage, appartient aux époux Y C – D J, qui l’ont acquise en pleine propriété de consorts K, selon acte authentique du 15 mai 2004.

A la page 6 de l’acte du 28 juin 2005, il est indiqué que l’accès du terrain vendu à la route de
Soulac s’effectue tant au moyen du passage commun qui vient d’être décrit que par une servitude réciproque constituée dans l’acte de vente du 15 mai 2004. En effet, dans cet acte, les parties ont créé, d’une part une servitude de passage sur la parcelle F 3179, restée la propriété des vendeurs, appelée fonds servant, au profit de la parcelle F 3180, acquise par les époux C, appelée fonds dominant, d’autre part une servitude de passage sur la parcelle
F 3180, appelée fonds servant, au profit de la parcelle F 3179, appelée fonds dominant.

En 2006, les époux Z ont fait construire, sur le terrain acquis par eux, une maison individuelle destinée à la location. Cependant, les époux C leur ont contesté le droit de passer sur leur parcelle F 3180 pour accéder à cet immeuble, au motif que la servitude de passage réciproque constituée dans l’acte du 15 mai 2004 ne pouvait profiter à leur propriété, qui ne provenait pas de la division de la parcelle F 3179, mais d’une autre parcelle, appartenant également aux consorts K, anciennement cadastrée section F n° 3080. Ils ont placé des obstacles sur la partie du passage leur appartenant, étant précisé que la seule parcelle F n° 3184, d’une largeur de 1,93 mètre dans sa partie la plus étroite, permet un accès à pied, en vélo ou avec un véhicule d’un gabarit ordinaire, mais non avec un véhicule plus important ou un camion.

Le 25 juillet 2006, les époux Z ont fait assigner les époux C en référé devant le président du tribunal de grande instance de Bordeaux, pour les faire condamner à libérer le passage de tout obstacle. Par ordonnance du 23 octobre 2006, le président les a déboutés, en relevant que l’existence d’une servitude au profit de leur fonds n’était pas manifeste et qu’elle ne pouvait être tranchée par le juge des référés. Par arrêt du 22 janvier 2007, la présente cour a réformé l’ordonnance précitée et a condamné les époux C, sous astreinte, à retirer tout obstacle du passage.

En réplique, les époux C ont fait assigner les époux Z devant le tribunal de grande instance de Bordeaux le 06 décembre 2007, pour faire juger que la parcelle F n° 3189 ne bénéficiait d’aucune servitude conventionnelle de passage sur leur propriété et qu’elle ne bénéficiait pas non plus de la servitude légale de passage, car elle n’était pas enclavée, comme disposant sur sa façade ouest d’un accès sur un chemin permettant d’atteindre la voie publique. Par jugement du 09 octobre 2008, le tribunal, entre autres dispositions, a dit que la parcelle F 3189 ne bénéficiait pas d’une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle
F 3180 et qu’elle n’était pas enclavée. Par arrêt du 08 juin 2010, la présente cour a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions. Les époux Z ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt, puis s’en sont désistés.

Aux mois de juillet et août 2011, les époux
Z ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, d’une part les époux C, d’autre part les trois autres copropriétaires indivis des parcelles F 3184 et F 3186, à savoir Christine Chavanon, Arnaud
Peyre et Céline Moy, enfin la société civile professionnelle Alain H – X-I
H – Céline Campagne – Fabrice
Veyssières, société de notaires qui avait reçu la vente, la société à responsabilité limitée
Parallèle 45, société de géomètres-experts venant aux droits de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Mas et associés, laquelle avait procédé à la division de la parcelle F n° 3179 et à la création de la parcelle F 3184, et leur vendeur, la société Foncière du Sud Ouest.
Déclarant exercer une action en revendication sur la servitude dont ils bénéficiaient sur la parcelle F 3180 , en tant que propriétaire d’un quart indivis dans la parcelle F 3184, ils demandaient au tribunal de leur reconnaître le bénéfice de cette servitude, de condamner les époux C à retirer tout obstacle sur le passage, de dire en outre que le notaire, le géomètre-expert et leur vendeur avaient chacun commis chacun une faute à leur détriment, et de les condamner in solidum à leur payer une somme de 6 000,00 à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 16 décembre 2014, le tribunal a déclaré les époux Z irrecevables en leurs demandes principales dirigée contre les époux
C pour cause de chose jugée par l’arrêt de la présente cour du 08 juin 2010. En revanche, il les a déclarés recevables en leur action à l’encontre de la société Parallèle 45.
Il a par ailleurs dit que la société
H-Campagne Ibarcq-Veyssières, nouvelle dénomination de la société de notaires, avait commis une faute dans la rédaction de l’acte du 28 juin 2005, que la société Parallèle 45 avait commis une faute dans l’établissement d’un plan de division du 04 février 2005, que la société Foncière du Sud Ouest avait manqué à son obligation de délivrance conforme, et que ces fautes avaient directement causé un préjudice aux époux Z. Il a en conséquence condamné in solidum ces trois sociétés à payer aux intéressés une somme de 6 000,00 à titre de dommages et intérêts. Il a débouté les époux Z du surplus de leurs demandes, ainsi que les époux C et la société Foncière du Sud Ouest de demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour procédure abusive. Il a condamné les époux
Z à payer aux époux
C une somme de 2 000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il a condamné in solidum les sociétés
H-Campagne Ibarcq-Veyssières,
Parallèle 45 et Foncière du Sud Ouest à payer aux époux Z une somme de 3 000,00 en application du même texte, ainsi qu’à supporter les dépens, en disant n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 09 février 2015, les époux Z ont relevé appel de cette décision, en intimant toutes les parties de première instance, à l’exception des autres copropriétaires indivis des parcelles F 3184 et F 3186.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Les époux Z demandent à la cour, à titre principal, de débouter les époux C de leur fin de non-recevoir prise de l’autorité de la chose jugée, de dire qu’eux-mêmes, en tant

que propriétaires d’un quart indivis de la parcelle F 3184, sont bénéficiaires d’une servitude de passage sur la parcelle F 3180, de condamner les époux
C à retirer de cette parcelle tout obstacle au passage dans la quinzaine de la signification de l’arrêt à intervenir, ceci sous astreinte de 1 000,00 par jour de retard ou par infraction constatée, de leur interdire tout stationnement de véhicule sous astreinte de 500,00 par infraction constatée, de condamner in solidum la société H-Campagne Ibarcq-Veyssières, la société Parallèle 45 et la société Foncière du Sud Ouest à leur payer une somme de 56 000,00 au titre de la perte de valeur de leur immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de condamner les époux C à leur payer une somme de 9 000,00 à titre de dommages et intérêts en réparation de leur perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de rejeter les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, de condamner in solidum les intimés à leur payer une somme de 8 000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de dire que les intérêts des sommes allouées porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1154 du code civil, et de condamner toute partie succombante aux dépens, ainsi qu’à leur rembourser les frais d’exécution d’huissier, dans la limite des sommes versées au titre du droit de recouvrement prévu par l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996.

A titre subsidiaire, en cas de rejet de l’action en revendication, les époux Z prient la cour de dire que les sociétés H-Campagne Ibarcq-Veyssières,
Parallèle 45 et Foncière du Sud Ouest ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité, de les condamner in solidum à leur payer une somme de 6 000,00 à titre de dommages et intérêts, de dire que la société Foncière du Sud Ouest a manqué à son obligation de délivrance conforme, de dire qu’elle sera tenue de les garantir contre l’éviction du fait des époux
C et d’ordonner une expertise à l’effet d’évaluer leur préjudice, étant précisé qu’ils se réservent de parfaire leurs demandes indemnitaires à l’issue de la mesure d’instruction.

Les époux C concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qui concerne le rejet de leur demande de dommages et intérêts. Relevant appel incident sur ce point, ils sollicitent la condamnation des appelants à leur payer une indemnité de 5 000,00 pour procédure abusive. Ils réclament en outre la condamnation des intéressés à leur verser une somme de 8 000,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La société H-Campagne
Ibarcq-Veyssières relève appel incident du jugement en ce qu’il a admis l’existence d’une faute de sa part et prononcé des condamnations contre elle.
Soutenant qu’aucun manquement n’a été commis, elle conclut au débouté des époux
Z et sollicite leur condamnation à lui payer une somme de 2 500,00 en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La société Parallèle 45 relève également appel incident. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute lors de l’établissement du plan de division. Elle conclut au rejet des demandes des époux Z et à leur condamnation au paiement d’une somme de 2 000,00 sur la base de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Foncière du Sud Ouest relève appel incident. Elle prie la cour de réformer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle avait manqué à son obligation de délivrance, et de débouter les époux Z de leurs demandes.
Elle réclame les sommes de 30 .000,00 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 10 000,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts, ainsi que la condamnation des appelants aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° / Sur l’action en revendication de servitude :

L’article 1351 du code civil énonce que 'l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité'. Il ressort de ce texte que l’autorité de la chose jugée suppose une triple identité d’objet, de cause et de parties.

Pour faire rejeter la fin de non-recevoir prise de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 8 juin 2010, les époux Z soutiennent que l’instance ayant abouti à cette décision et la présente instance n’opposent pas les mêmes parties, dans la mesure où, dans le présent litige, ils ont fait assigner, en plus des époux C, les autres copropriétaires de la parcelle F 3184, ainsi que le notaire ayant reçu la vente, un géomètre-expert et leur vendeur.
Ils ajoutent que les deux instances n’ont pas non plus le même objet ni la même cause, car dans la première, ils poursuivaient la reconnaissance d’une servitude à l’égard de leur parcelle
F 3189, alors qu’actuellement, ils agissent en revendication de la servitude dont ils bénéficient sur la parcelle F 3180 en tant que propriétaire d’un quart indivis dans la parcelle
F 3184.

S’il est vrai que les époux Z ont mis en cause un plus grand nombre de parties dans la présente instance que dans la précédente, il n’en demeure pas moins que leur action en revendication n’est dirigée que contre les époux
C, et que le notaire, le géomètre-expert et leur vendeur font seulement l’objet d’une action tendant à la mise en jeu de leur responsabilité, étant souligné que les autres copropriétaires indivis de la parcelle
F 3184 n’ont pas été intimés devant la cour. Il y a donc bien identité de parties dans les deux instances, pour ce qui concerne l’action en revendication de la servitude de passage.

Par ailleurs, l’article 637 du code civil énonce qu’ 'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire'. Il se déduit de ce texte qu’une servitude est un droit réel immobilier, qui ne peut être revendiqué qu’au profit d’un fonds et non d’une personne. Il apparaît ainsi que, sous couvert de revendication d’une servitude de passage dont ils seraient bénéficiaires, les époux Z poursuivent en réalité la reconnaissance d’une servitude de passage au profit de leur parcelle
F 3189. Ceci résulte d’ailleurs de l’énoncé même de leurs prétentions, puisque dans le dispositif de leurs conclusions, ils prient la cour de condamner les époux C à retirer tout objet sur la parcelle F 3180 'empêchant l’accès à la propriété des époux Z’ (page 22, troisième paragraphe avant la fin, de leurs dernières écritures du 15 juillet 2015). Il s’ensuit qu’il y a bien identité d’objet entre les deux instances.

Enfin, s’il est exact que les époux Z fondent leur action en revendication, sur leur 'qualité de propriétaires d’un quart indivis dans la parcelle cadastrée section F n° 3184' (page 22, quatrième paragraphe avant la fin, de leurs dernières écritures), ils ont également fait valoir cette qualité dans l’instance précédente et la cour y a répondu en indiquant qu’elle n’était pas de nature à leur conférer une servitude de passage sur la parcelle F 3180 ('que de même, il est indifférent que selon acte reçu le 28 juin 2005 par M^e X I H, notaire associé à Blanquefort (33), la société
Foncière du Sud-Ouest ait notamment cédé aux époux Z « les droits d’un quart indivis dans une parcelle à usage de passage commun (…) cadastrée section F n° 3184 », correspondant à la moitié de l’assiette de la servitude litigieuse qui s’étendait sur la parcelle F 3179 avant sa division, car ces droits n’ont été créés, activement et passivement, qu’au profit des parcelles F 3179 et F 3180, et ne peuvent profiter ni à la parcelle F 3080, ni à celles issues de sa division ; qu’il résulte de ce qui précède que les époux Z ne justifient d’aucun droit pour desservir leur fonds en passant sur la partie de la propriété des époux
C correspondant à l’autre moitié de l’assiette de passage en litige’ : page 4, paragraphe 1 de l’arrêt du 08 juin 2010). Il apparaît

ainsi que la cause invoquée dans la présente instance l’avait déjà été dans l’instance précédente, de sorte qu’il y a identité de ce chef.

Compte tenu de la triple identité d’objet, de cause et de parties entre les deux instances successives, c’est à juste titre que le tribunal a fait droit à la fin de non-recevoir invoquée par les époux C et qu’il a déclaré les époux Z irrecevables en leurs demandes à l’encontre des intéressés pour cause de chose jugée.
Il convient de confirmer sa décision sur ce point.

2° / Sur les actions en responsabilité :

a) sur l’action dirigée contre la société
H-Campagne Ibarcq-Veyssières :

La société H-Campagne
Ibarcq-Veyssières soutient qu’elle n’a commis aucune faute lors de la rédaction de l’acte du 28 juin 2005, dans la mesure où elle a retranscrit les parcelles telles qu’elles apparaissaient sur le cadastre et le plan de division du géomètre-expert, et où elle a reproduit la clause ayant institué une servitude de passage réciproque au profit des parcelles F 3179 et F 3180 dans l’acte du 15 mai 2004. Elle estime qu’il n’existait aucun élément de nature à l’alerter sur une quelconque difficulté relative à l’exercice du droit de passage, ni à la faire douter de la véracité des déclarations du vendeur. Elle souligne qu’elle n’avait pas l’obligation de se déplacer sur les lieux.

Il n’est pas fait grief au notaire de ne pas s’être déplacé sur les lieux, mais d’avoir reproduit dans l’acte du 28 juin 2055 des références de parcelles, un plan de division et une clause constitutive d’une servitude contractuelle de passage, sans en avoir tiré de conséquences juridiques. La société H-Campagne Ibarcq-Veyssières conteste ce reproche, en indiquant qu’à partir du moment où les époux
Z acquéraient une quote-part de propriété indivise dans la parcelle F 3184, issue de la division de la parcelles F 3179, ils pouvaient bénéficier de la servitude de passage réciproque instituée au profit des parcelles
F 3179 et F 3180 et, par suite, utiliser la totalité du passage constitué de ces deux parcelles pour accéder à la parcelle F 3186, dont ils étaient également copropriétaires indivis, et, de là, gagner leur parcelle F 3189. Cependant, ce raisonnement ne tient pas compte du fait que la servitude de passage réciproque convenue le 15 mai 2004 n’avait été instituée qu’au profit des fonds cadastrés F 3179 et F 3180. Les parcelles F 3186 et F 3189 ne provenant pas de la division de la parcelle F 3179, mais d’un autre fonds, cadastré F n° 3080, il se posait sérieusement la question de savoir si la seule contiguïté entre les parcelles F 3184 et F 3180, d’une part, et la parcelle F 3186, d’autre part, pouvait permettre que la servitude conventionnelle soit utilisée pour la desserte de terrains au profit desquels elle n’avait pas été constituée.

Il résulte de ce qui précède qu’en affirmant, à la page 6 de l’acte du 28 juin 2005 que 'l’accès du terrain vendu à la route de Soulac s’effectue tant au moyen du passage commun cadastré section F n° 3184 et 3186 (…) que par la servitude réciproque constituée (…) le 15 mai 2004', sans émettre de réserve ni attirer l’attention des époux Z sur les difficultés juridiques susceptibles de se présenter, le notaire a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de ses actes ainsi qu’à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde.
Ces manquements constituent des fautes de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ainsi que le soutiennent justement les époux
Z et que l’a exactement retenu le tribunal. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que la société H-Campagne Ibarcq-Veyssières a commis une faute dans la rédaction de l’acte du 28 juin 2005.

b) sur l’action dirigée contre la société
Parallèle 45 :

La société Mas et associés, aux droits de laquelle vient la société Parallèle 45, a établi deux plans de division successifs concernant les parcelles en cause. Le premier, daté du 19 mars 2004 et modifié le 20 avril 2004 (pièce 2 des époux
Z), reproduit l’assiette de la servitude de passage réciproque qui allait être constituée dans l’acte du 15 mai 2004 sur les nouvelles parcelles F 3179 et F 3180, provenant de la division d’un parcelle cadastrée section F n° 3081. Il n’est fait aucun reproche au géomètre-expert quant à ce document.

Le second plan de division, daté du 16 décembre 2004 et modifié le 04 février 2005 (pièce 4 des appelants), reproduit les parcelles appartenant alors à la société Foncière du Sud Ouest, notamment la parcelle F 3189, qui allait être acquise par les époux Z le 28 juin 2005, la parcelle F 3186, portant la mention 'Accès commun', et les parcelles F 3184 et
F 3180. Ce plan comporte en marge la mention suivante :
'Servitude de passage existante au profit de la parcelle F n° 3180 / nouvelles parcelles F n° 3186, 3187, 3188, 3189 et 3190', ladite mention étant reliée par une flèche à la parcelle F 3180 des époux C.
Cependant, la société Mas et associés, qui avait établi le plan de division du 19 mars 2004, ne pouvait ignorer que la servitude de passage réciproque constituée sur les parcelles F 3179 et
F 3180 ne pouvait profiter qu’à celles-ci, ou à des parcelles provenant de la division de l’une d’elles. Or il ressort d’un procès-verbal de délimitation du 28 janvier 2005 (pièce 5 des appelants) que la parcelle F 3179 a été divisée en trois parcelles cadastrées F 3183, 3184 et 3185, et la parcelle F 3080 en cinq parcelles cadastrées F 3186, 3187, 3188, 3189 et 3190. Le géomètre-expert n’a donc pu méconnaître que la servitude de passage réciproque ne bénéficiait qu’aux seules parcelles désormais cadastrées F 3183, 3184 et 3185, mais non à celles provenant de la division de la parcelle F 3080.

Il suit de ce qui précède qu’en établissant un plan de division qui faisait apparaître un passage continu reliant la parcelle F 3189 à la route de Soulac et mentionnant l’existence d’une servitude de passage existant sur la parcelle F 3180 au profit des parcelles F 3186 et F 3189, la société Mas et associés a fait état de renseignements juridiques inexacts, de nature à induire en erreur les époux Z sur la nature des droits qu’ils projetaient d’acquérir, ainsi que les intéressés le font valoir et que les premiers juges l’ont justement admis. Cette faute est de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la société
Parallèle 45 avait commis une faute dans l’établissement du plan de division du 04 février 2005.

c) sur l’action dirigée contre la société
Foncière du Sud Ouest :

Il ressort de la combinaison des articles 1604 et 1615 du code civil que le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acheteur la chose vendue, ainsi que ses accessoires, le tout conformément aux spécifications contractuelles. La conformité de la délivrance s’apprécie au jour de la vente.

En l’espèce, la société Foncière du Sud
Ouest a délivré aux époux Z les biens et droits immobiliers spécifiés dans le contrat de vente du 28 juin 2005, à savoir la pleine propriété de la parcelle F 3189 et un droit de propriété d’un quart indivis dans les parcelles
F 3184 et F 3186, à usage de passage commun. Les intéressés ont d’ailleurs pu utiliser ledit passage pour accéder à leur terrain au cours de la construction de leur immeuble, l’opposition des époux C ne s’étant manifestée qu’après l’achèvement des travaux. Il s’ensuit que la venderesse a exécuté son obligation de délivrance conforme. Il y a lieu, en conséquence, de réformer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle avait manqué à cette obligation, et de débouter les époux Z de leur demande de dommages et intérêts fondée sur un défaut de délivrance.

d) sur le préjudice :

Dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les époux
Z articulent leurs demandes indemnitaires en un principal et un subsidiaire (pages 22 à 24 de leurs dernières écritures). A titre principal, au cas où il serait fait droit à leur action en revendication, ils sollicitent la condamnation des sociétés H-Campagne Ibarcq-Veyssières et
Parallèle 45 à leur payer la somme de 56 000,00 au titre de la perte de valeur de leur immeuble. A titre subsidiaire, s’ils étaient déboutés de leur action en revendication, ils réclament la condamnation des parties précitées au paiement de la somme de 6 000,00 à titre de dommages et intérêts. L’action en revendication étant déclarée irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée, la cour ne se trouve saisie que de cette dernière prétention.

La somme de 6 000,00 représente le total des dommages et intérêts et des indemnités de procédure que les époux Z ont été condamnés à payer aux époux
C par le jugement du 09 octobre 2008 et par l’arrêt du 08 juin 2010.
Ces procédures ayant été la conséquence directe des manquements commis par le notaire et le géomètre-expert et des incertitudes qui en sont résultées, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum ces parties au paiement d’une indemnité de ce montant.

3° / Sur l’action en garantie d’éviction :

Selon l’article 1626 du code civil, 'le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu'. En l’espèce, la contestation formée par les époux C a eu pour effet de limiter l’accès au fonds des époux
Z, depuis la route de Soulac, à un passage à pied, en vélo ou avec un véhicule de gabarit ordinaire. Il en résulte une éviction partielle de l’accès à ce fonds tel qu’il avait été spécifié par la société Foncière du Sud
Ouest à la page 6 de l’acte de vente du 28 juin 2005.
En sa qualité de vendeur, cette société doit sa garantie de plein droit aux époux Z pour les conséquences de cette éviction.

Les appelants prient la cour d’ordonner une expertise, à l’effet d’évaluer le préjudice subi par eux en raison de la privation d’accès à leur propriété, se réservant de parfaire leurs demandes indemnitaires après le dépôt du rapport de l’expert.
Toutefois, l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile énonce qu’ 'en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve'. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’expertise.

Les époux Z versent aux débats un rapport d’expertise non contradictoire du 24 juillet 2015, réalisé à leur demande par Thierry
Letourneau, inscrit sur la liste des experts près la présente cour. Le technicien y indique que l’accès à la parcelle F 3189 se fait désormais par le chemin rural situé sur son côté ouest, un passage, fermé par un portail, ayant été aménagé dans la clôture longeant ce chemin. Il ajoute que la disposition de l’immeuble a été décidée en considération de l’accès mentionné dans l’acte de vente, c’est-à-dire avec un garage dont l’entrée, orientée vers l’est, est située à proximité de la parcelle F 3186, et que ce garage est désormais inutilisable, sauf à créer une allée d’accès qui couperait le jardin d’agrément. Il évalue la perte de jouissance du garage, en tant que lieu de stationnement de véhicule, à une somme de 7 650,00 et la perte d’une partie du jardin, en cas de création d’une allée d’accès au garage, à la somme de 9 600,00 . Il conclut son rapport en estimant que la perte de valeur de l’immeuble peut être fixée, en chiffres arrondis, à une somme de 9 000,00 .

Le rapport de Thierry Letourneau est réalisé de manière objective. Cependant, il ne prend pas suffisamment en compte le fait que l’accès à la parcelle
F 3189 par les parcelles F 3184 et
F 3186 n’est pas rendu totalement impossible mais qu’il est seulement limité à un passage à pied, en vélo, en moto ou avec un véhicule de gabarit ordinaire. Le technicien a certes relevé

cette circonstance, mais il n’en a pas tiré de conséquences dans l’évaluation du dommage. En retenant le caractère seulement partiel de la limitation de l’accès et le fait que cette limitation partielle n’impose nullement la restructuration de l’immeuble en vue d’orienter l’entrée du garage vers l’ouest ainsi que le prétendent les époux
Z, la cour est en mesure d’évaluer le préjudice causé par l’éviction à la somme de 6 000,00 . Il y a donc lieu de condamner la société Foncière du Sud Ouest à payer aux appelants une indemnité de ce montant. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, conformément aux dispositions de l’article 1153-1 alinéa 1 du code civil.

4° / Sur les demandes accessoires :

Les époux Z sollicitent la capitalisation des intérêts des condamnations prononcées, par application des dispositions de l’article 1154 du code civil.
Cette capitalisation étant de droit, elle sera ordonnée.

Le fait, pour les époux Z, d’avoir fait assigner les époux
C en formant à leur encontre des demandes qui avaient déjà été jugées par une décision devenue irrévocable a constitué un abus manifeste du droit d’agir en justice.
Cependant, les époux C ne démontrent pas qu’il en soit résulté pour eux un préjudice distinct de celui causé par la nécessité d’exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense, préjudice qui est réparé par les sommes accordées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’action en garantie d’éviction des époux Z étant reconnue fondée, la procédure engagée par les intéressés à l’encontre de la société Foncière du Sud Ouest ne saurait être qualifiée d’abusive. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de cette société.

Les époux Z succombant en leurs prétentions à l’encontre des époux C, ils seront condamnés aux dépens d’appel de ceux-ci. Le surplus des dépens de l’appel sera supporté in solidum par les sociétés
H-Campagne Ibarcq-Veyssières,
Parallèle 45 et
Foncière du Sud Ouest qui succombent en leurs appels incidents.

Les époux Z demandent à la cour de condamner toute partie succombante à leur rembourser les frais d’exécution d’huissier, dans la limite des sommes versées au titre du droit de recouvrement prévu par l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale. Cependant, cet article, aujourd’hui abrogé par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016, édictait un droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier dont le juge n’avait pas le pouvoir de modifier la charge. Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Il serait inéquitable que les époux C et les époux Z conservent à leur charge la totalité des frais irrépétibles exposés par eux devant la cour. il convient de faire droit à leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile dans la proportion qui sera précisé dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Reçoit les époux Z en leur appel, ainsi que les sociétés H-Campagne
Ibarcq-Veyssières, Parallèle 45 et Foncière du Sud
Ouest en leurs appels incidents ;

Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de
Bordeaux, sauf en ce qu’il a dit que la société
Foncière du Sud Ouest avait manqué à son

obligation de délivrance conforme et en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux Z une somme de 6 000,00 à titre de dommages et intérêts à ce titre ;

Réforme sur ce seul point, et statuant à nouveau :

Déboute les époux Z de leur action indemnitaire pour défaut de délivrance conforme ;

Ajoutant au jugement :

Condamne la société Foncière du Sud Ouest à payer aux époux Z une somme de 6 000,00 , avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de la garantie d’éviction ;

Dit que les intérêts échus des condamnations prononcées tant dans le jugement confirmé que dans le présent arrêt seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code de procédure civile ;

Condamne les époux Z à payer aux époux C une somme de 3 000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société H-Campagne Ibarcq-Veyssières, la société Parallèle 45 et la société Foncière du Sud Ouest à payer aux époux Z une somme de 4 000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux Z aux dépens d’appel des époux C ;

Condamne in solidum la société H-Campagne Ibarcq-Veyssières, la société Parallèle 45 et la société Foncière du Sud Ouest aux surplus des dépens de l’appel ;

Dit que les dépens de l’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les époux Z de leur demande tendant à faire condamner toute partie succombante au paiement du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement prévu par l’article 10 modifié du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 ;

Signé par Monsieur Roland Potée, président, et par Madame Nathalie Belingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.