RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01619 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FYNM

Minute n° 24/00265

[X], [S]

C/

[I], [O]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 26 Avril 2022, enregistrée sous le n° 20/01050

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

Madame [T] [S] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame [Y] [I]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Monsieur [W] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2024 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 24 Octobre 2024, en application de l’article 450 alinéa 3 du code procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [O] et Mme [Y] [I] sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière d’un immeuble sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 6], le tout cadastré section [Cadastre 8], n°[Cadastre 7] et [Cadastre 3].

Par acte du 26 février 2020, M. [O] et Mme [I] ont signé un compromis de vente portant sur ce bien avec M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X].

La date de réitération authentique a finalement été fixée au 24 mai 2020 à 14h, mais M. et Mme [X] n’ont pas comparu à l’étude. Un procès-verbal de carence a été dressé par Me [N] le 27 août 2020.

M. [O] et Mme [I] ont fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines. Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, ils ont sollicité la condamnation de M. et Mme [X] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente et la somme de 1.797,56 euros de dommages et intérêts au titre de divers frais.

En réponse, M. et Mme [X] ont conclu au rejet des prétentions de M. [O] et Mme [I] et à l’annulation du compromis de vente.

Par jugement du 26 avril 2022, le tribunal a :

condamné M. et Mme [X] à payer à M. [O] et Mme [I] les sommes de 4.000 euros au titre de la clause pénale et 1.797,56 euros pour le remboursement des frais

condamné M. et Mme [X] aux dépens

condamné M. et Mme [X] à payer à M. [O] et Mme [I] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 16 juin 2022, M. et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation de chacune de ses dispositions reprises dans la déclaration.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives du 11 juillet 2023 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

dire et juger leur appel recevable et bien fondé

Y faisant droit,

infirmer le jugement du 26 avril 2022

débouter M. [O] et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes

les condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel

les condamner au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

dire et juger la demande additionnelle de M. [O] et Mme [I] présentée au motif d’une prétendue résistance injustifiée et abusive, tant irrecevable pour constituer une demande nouvelle, que mal fondée.

M. et Mme [X] visent l’article 42 de la loi du 1 juin 1924 qui impose aux parties de signer l’acte authentique ou, en cas de refus d’une partie, de former une demande en justice sous peine de caducité du compromis. Ils soulignent que M. [O] et Mme [I] auraient dû les assigner dans un délai de 6 mois à compter du compromis signé le 28 février 2020 ; que l’assignation leur a été délivrée selon le jugement entrepris le 1er septembre 2020 et non le 26 août 2020. Ils en déduisent que l’assignation était tardive et qu’en conséquence le compromis est devenu caduc et être censé ne jamais avoir existé, ce qui impose le débouté de l’ensemble des demandes.

Subsidiairement, ils invoquent la force majeure. Ils exposent à ce titre que la société dirigée par M. [X] a été placée en redressement judiciaire par le tribunal judiciaire de Sarreguemines, Mme [X] qui y était salariée a été licenciée. Ils indiquent que leur situation financière s’est ainsi trouvée dégradée, empêchant la poursuite leur projet immobilier sans recourir à un financement dont ils s’étaient dispensés aux termes du compromis de vente. Ils estiment qu’il s’agit d’un cas de force majeure paralysant la signature de l’acte authentique et que les prétentions formées à leur encontre doivent être rejetées.

Plus subsidiairement, s’agissant du préjudice invoqué par les intimés, les appelants relèvent que le bien a été vendu rapidement, le 30 juillet 2021, pour un montant de 30.000 euros et que cela justifie la réduction de la clause pénale. Ils ajoutent que M. [O] et Mme [I] ne peuvent invoquer la différence de prix de 10.000 euros et qu’ils pourraient seulement invoquer à ce titre une perte de chance.

Ils ajoutent que le préjudice distinct sollicité est contestable dans la mesure où ils ne justifient pas d’un lien de causalité entre le préjudice et la non réalisation de la vente.

Les appelants soutiennent par ailleurs que la demande additionnelle pour résistance abusive est nouvelle à hauteur d’appel et donc irrecevable. Ils indiquent que cette demande doit être rejetée puisqu’ils étaient fondés à interjeter appel dans la mesure où le jugement mentionne une assignation en date du 1er septembre. Ils observent que ce n’est qu’à hauteur d’appel que M. [O] et Mme [I] ont justifié d’une assignation délivrée le 20 août 2020 et soulignent que, contrairement aux allégations de ces derniers, celle-ci n’était pas consultable au dossier de la cour tant que l’appel n’avait pas été formé.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives du 20 juillet 2023 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] et Mme [I] demandent à la cour de :

rejeter l’appel de M. et Mme [X] et le dire mal fondé

les recevoir en leur demande additionnelle et la dire bien fondée

déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande nouvelle en appel de M. et Mme [X] tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente du 28 février 2020.

En tout état de cause, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

condamner solidairement M. et Mme [X] au paiement d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance injustifiée et abusive.

les condamner solidairement au paiement d’une somme supplémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel par les intimés ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Les intimés soutiennent tout d’abord que la caducité du compromis sollicitée par les appelants est une demande nouvelle qui est dès lors irrecevable. Subsidiairement, sur le fond, ils affirment avoir respecté le délai de 6 mois imposé par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 en ayant délivré une assignation le 27 août 2020 et soulignent en avoir justifié bien avant l’appel. Ils ajoutent que M. et Mme [X] pouvaient en avoir connaissance en consultant le dossier avant de conclure et que, surtout, ils ont constitué avocat en première instance après la délivrance de cette assignation.

Ils indiquent que la caducité du compromis n’affecte pas la clause pénale dont l’objectif est de sanctionner la non-réitération de la vente sous la forme authentique en raison d’une défaillance d’une partie. Ils affirment que la clause doit s’appliquer puisque M. et Mme [X] ont refusé de réitérer la vente.

Sur le montant de la clause pénale, M. [O] et Mme [I] rappellent qu’ils sont, certes, réussi à vendre le bien, mais pour un prix inférieur de 10.000 euros à ce qui avait été convenu avec M. et Mme [X], au surplus ils rappellent que le but de la clause pénale est de sanctionner le manquement d’une partie à une obligation sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice. Ils estiment que, dans tous les cas, le montant de la clause pénale est bien inférieur au préjudice réellement subi en ne couvrant que 40% de celui-ci.

Ils soutiennent par ailleurs que M. et Mme [X] ne justifient pas de leurs difficultés financières et que ces derniers ne les ont pas informés de leur impossibilité financière d’acquérir le bien, les appelants se contentant d’indiquer que le projet était retardé. Ils en déduisent que leur excuse ne peut être considérée comme valable.

Ils sollicitent dès lors la confirmation du jugement en toutes ses dispositions ainsi que la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Ils soutiennent que cette dernière nouvelle est recevable non seulement sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile dans la mesure où ces dommages et intérêts sont l’accessoire et le complément de la demande initiale, mais également sur le fondement de l’article 559 du code de procédure civile qui permet de condamner l’appelant à des dommages et intérêts lorsque l’appel est dilatoire ou abusif ce qui est le cas en l’espèce.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le conseiller de la mise en l’état a prononcé la clôture de l’instruction du dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité

Sur la recevabilité de la demande formée par M. et Mme [X] tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente

L’article 564 du code de procédure civile dispose que « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 564 du code de procédure civile vient préciser que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. »

Il résulte de l’examen du dossier qu’en première instance, M. et Mme [X] n’avaient pas sollicité, dans le dispositif de leurs conclusions, la prononciation de la caducité du compromis de vente. En revanche, ils avaient demandé l’annulation de ce dernier.

Il faut dès lors considérer que la demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis tend aux mêmes fins que la demande tendant à voir prononcer son annulation.

En outre, l’article 567 du code de procédure civile dispose que « les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. »

La demande tendant à solliciter la caducité du compromis de vente en réponse à la demande tendant à voir appliquer la clause pénale contenue dans ce compris s’analyse comme une demande reconventionnelle.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par M. [O] et Mme [I] pour résistance abusive

L’article 566 du code de procédure civile permet aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Or, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est l’accessoire de sa demande en paiement de la clause pénale et de frais complémentaires. Dès lors elle sera déclarée recevable.

II- Sur la caducité du compromis de vente

L’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, Haut-Rhin et de la Moselle dispose que «tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.»

En l’espèce les parties ont signé le compromis de vente objet du litige le 28 février 2020.

Par application de ces dispositions et au regard du refus de M. et Mme [X] de signer l’acte authentique, M. [O] et Mme [I] devaient former une demande en justice dans les six mois de la signature du compromis soit jusqu’au 28 août 2020.

Or, ils justifient avoir assigné M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de les voir condamner à réitérer le compromis de vente par acte d’huissier délivré le 27 août 2020. Il importe peu que le jugement mentionne la date du 1er septembre 2020 dès lors que la date réelle à laquelle l’assignation a été délivrée est celle du 27 août 2020, soit avant l’expiration du délai prévu par l’article 42 susvisé à peine de caducité du compromis.

En conséquence, M. et Mme [X] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente conclu le 28 février 2020.

II- Sur les demandes en paiement formées par M. [O] et Mme [I]

Sur la clause pénale

Le compromis de vente signé par les parties comporte une clause intitulée « stipulation de pénalité » rédigée ainsi : «au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. (…)»

Les appelants ne remettent pas en cause que la signature de l’acte de vente devait avoir lieu le 24 août 2020, la date prévue initialement le 25 mai 2020 ayant été reportée à leur demande.

Le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 27 août 2020 constate que M. et Mme [X] ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature le 24 août 2020, alors qu’ils avaient été convoqués par huissier, et n’ont pas procédé au virement des sommes nécessaires à l’acquisition du bien.

Il est donc établi, ce qui n’est pas contesté, que M. et Mme [X] n’ont pas respecté leur obligation de régulariser la vente par acte authentique.

Dès lors, les conditions d’application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente sont réunies.

L’article 1218 du code civil précise que «il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Si M. et Mme [X] invoquent la force majeure pour se libérer de leur obligation, ils ne produisent aucune pièce attestant de leurs difficultés financières ni que cet événement échappait à leur contrôle et n’était pas prévisible lors de la signature du compromis de vente. Ce moyen n’est donc pas de nature à faire obstacle à l’application de la clause pénale.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-5 du code civil qu’une clause pénale ne peut être modérée que si la pénalité convenue est manifestement excessive.

En l’espèce, l’indemnité de 4.000 euros prévue par la clause pénale correspond à 10% du montant du prix du bien immobilier objet de la vente. Ce montant n’est donc pas manifestement excessif, étant observé que les appelants avaient sollicité un délai supplémentaire pour signer l’acte de vente ce qui rallongeait la durée d’immobilisation de l’immeuble. De plus, si le bien a été effectivement revendu, il ne l’a été que pour 30.000 euros, soit un montant bien inférieur au prix convenu initialement avec les appelants.

En conséquence, il n’y a pas lieu de réduire le montant de la clause pénale et le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à payer à M. [O] et Mme [I] la somme de 4.000 euros au titre de la clause pénale.

— Sur les frais

Il résulte de la clause pénale stipulée dans le compromis que la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts vient indemniser le préjudice subi par M. [O] et Mme [I] du fait de l’absence de signature de l’acte de vente.

Les frais dont les intimés sollicitent le remboursement concernent les frais de convocation des acquéreurs devant notaire, le coût du procès-verbal de carence, ainsi que les frais dus au titre de l’immeuble jusqu’à la vente de celui-ci le 30 juillet 2021 (taxe foncière, assurance, eau, diagnostic plomb renouvelé, entretien de la chaudière). Ces frais sont dus à l’absence de signature de l’acte de vente par M. et Mme [X] et sont donc déjà indemnisés par la clause pénale.

Dès lors, M. [O] et Mme [I] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1.797,56 euros formée au titre de l’indemnisation de ces frais. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fait droit à cette prétention.

III- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte des motifs susvisés qu’il n’a été fait droit que partiellement aux prétentions formées par M. [O] et Mme [I]. Ils ne rapportent pas la preuve ni de la mauvaise foi de M. et Mme [X] ni de l’existence d’un préjudice distinct du retard dans le paiement de la créance.

Si les intimés invoquent le caractère abusif de l’appel, la demande en paiement de dommages et intérêts n’est formée, dans le dispositif des conclusions, qu’au titre de la résistance abusive, seul fondement dont est saisi la cour.

M. [O] et Mme [I] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

IV- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants qui succombent principalement devant la cour seront condamnés aux dépens de l’appel.

L’équité commande, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner M. et Mme [X] à payer à M. [O] et Mme [I] la somme de 2.000 euros et de débouter les appelants de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande de M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente ;

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. [W] [O] et Mme [Y] [I] ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Sarreguemines en ce qu’il a :

condamné M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] à payer à M. [W] [O] et Mme [Y] [I] la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts au titre de la clause pénale

condamné M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] aux dépens

condamné M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] à payer à M. [W] [O] et Mme [Y] [I] la somme de 2.000 euros ;

L’infirme en ce qu’il a condamné M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] à payer à M. [W] [O] et Mme [Y] [I] la somme de 1.797,56 euros en remboursement de frais ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. [W] [O] et Mme [Y] [I] du surplus de leurs prétentions ;

Déboute M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] du surplus de leurs demandes ;

Y ajoutant,

Déboute M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] de leur demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente signé le 26 février 2020 avec M. [W] [O] et Mme [Y] [I];

Déboute M. [W] [O] et Mme [Y] [I] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] à payer à M. [W] [O] et Mme [Y] [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute M. [G] [X] et Mme [T] [S] épouse [X] de leur demande formée sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente de chambre