Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 JANVIER 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06279 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXW7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 17/10640

APPELANTS

Madame [K] [Z] épouse [C]

née le 10 mars 1976 à [Localité 6] (Maroc)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

Monsieur [S] [C]

né le 1er janvier 1975 à [Localité 9] (Maroc)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3]/ [Adresse 5] / [Adresse 1] [Localité 8] représenté par son syndic la société SJLB, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 453 439 606

C/O Société SJLB

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX-SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. & Mme [C] sont propriétaires des lots n°92 (appartement) et 329 (chambre) situé au 9ème et dernier étage du bâtiment B escalier D de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Réunis en assemblée générale le 15 mai 2017, les copropriétaires de l’immeuble ont refusé d’autoriser M. & Mme [C] à procéder à des travaux de création d’une trémie et d’aménagement de la toiture terrasse située au-dessus de leur appartement.

Par acte du 18 juillet 2017, M. [S] [C] & Mme [K] [Z] épouse [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour demander au tribunal de les autoriser à réaliser les travaux litigieux en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 58.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires a objecté qu’une telle demande vise en réalité à obtenir sans contrepartie la cession de la jouissance privative d’une partie commune alors que les époux [C] invoquent une clause du règlement de copropriété qui doit être déclarée non écrite ou qui s’analyse en une convention de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et est donc caduque depuis 1975.

Par jugement du 13 février 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :

— jugé non écrite la clause portée à l’article 9 – 'Propriété et usage des parties privées’ – 8) – 'Terrasses’ du règlement de copropriété du 20 juin 1958 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7],

— débouté Mme [K] [Z] épouse [C] & M. [S] [C] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— rejeté la demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [Z] épouse [C] & M. [S] [C] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de Mme [Z] épouse [C] & M. [S] [C] de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application des dispositions de

l’article 10-l de la loi du 10 juillet 1965,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Mme [Z] épouse [C] & M. [S] [C] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 mai 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 septembre 2023, par lesquelles M. [S] [C] & Mme [K] [Z] épouse [C], appelants, invitent la cour, au visa des articles 1188 à 1192 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— constater les décisions de refus [24 et 26ème résolutions] de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] a [Localité 8] du 15 mai 2017 ;

— les autoriser à exécuter, à leurs frais exclusifs, conformément aux documents, descriptifs et plans soumis à l’assemblée générale du 15 mai 2017, les travaux d’aménagement de la partie de toiture-terrasse du bâtiment B au-dessus de leur appartement :

création d’une trémie,

installation d’un châssis de toit pour fermer la trémie,

réfection de l’étanchéité,

installation de garde-corps,

mise en place d’un platelage bois sur plots,

pose de bacs avec plantes,

— leur donner acte que les travaux seront exécutés sous la direction d’un maître d’oeuvre par des entreprises qualifiées et régulièrement assurées, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] a [Localité 8] à leur verser la somme de 60.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] a [Localité 8] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 7 novembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], intimé, demande à la cour, au visa des articles 25 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

à titre principal,

— confirmer le jugement,

à titre subsidiaire,

— juger que la clause 9 ' 8) 'Terrasses’ du règlement de copropriété constitue une convention prévue par l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et est désormais caduque,

— en conséquence, débouter les consorts [C] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— débouter les consorts [C] de leur demande de dommages et intérêts,

à titre très subsidiaire,

— juger que les travaux envisagés sont non conformes à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires,

— débouter les consorts [C] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— débouter les consorts [C] de leur demande de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [C] au paiement de la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

y ajoutant,

— condamner les époux [C] à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail dune discussion se situant au niveau dune simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la demande d’autorisation de travaux

En application des dispositions combinées des articles 43 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;

L’article 9. 8) du règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que 'les copropriétaires des étages supérieurs des bâtiments A et B auront la faculté de percer la toiture-terrasse au-dessus de leur appartement pour faire passer un escalier reliant leur appartement à la terrasse. Ils pourront aménager la terrasse dans la partie qui se trouve au-dessus de leur appartement. Cet aménagement ainsi que le percement de la terrasse et l’escalier, sera entièrement à leurs frais et devra être exécuté sous la direction de l’architecte des immeubles dont les honoraires seront supportés par le copropriétaire qui fera exécuter les travaux’ ;

M. & Mme [C] se prévalent de cette clause, laquelle, selon eux, les autorise à créer un escalier destiné à relier leur appartement à la terrasse et aménager ladite terrasse, ce afin d’exercer leur droit de jouissance privatif ;

Il ressort de l’article 3 du règlement de copropriété que la toiture terrasse constitue une partie commune spéciale du bâtiment B, dans lequel M. & Mme [C] sont copropriétaires ;

Il y a lieu d’observer, comme l’a exactement fait le tribunal, que le règlement de copropriété ne confère aucun droit de jouissance exclusive aux copropriétaires du 9ème étage du bâtiment B de l’immeuble ;

En effet, aux termes du règlement de copropriété (pièce syndicat n° 1), les lots appartenant à M. & Mme [C] sont ainsi décrits :

— lot n°292 : 'appartement : 6 pièces principales, entrée, cuisine, s. de b., dépendances, toilette-douche',

— lot n°329 : 'chambre de domestique n°33' ;

Aucun droit de jouissance exclusif n’est donc rattaché à leurs lots ;

Leur acte de vente stipule, aux termes de la désignation des biens (pièce [C] n° 4 : acte de vente) :

'Lot numéro deux cent quatre-vingt douze (292) :

Dans le bâtiment B, escalier D, au 9° étage, un appartement de six pièces principales comprenant : entrée, cuisine, salle de bains, dépendances, toilette-douche

Et les cent cinquante-sept / dix millièmes (157/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro trois cent vingt-neuf (329) :

Dans le bâtiment B, escalier D, au 9° étage, une chambre de domestique portant le n°33';

M. & Mme [C] n’ont pas acquis le droit de jouissance exclusif dont ils invoquent être titulaires ;

Les premiers juges ont justement retenu que la clause insérée à l’article 9-8 du règlement de copropriété ne se contente pas d’autoriser par avance des travaux mais vise l’affectation d’un droit de jouissance à un copropriétaire sur une partie commune sans en référer à l’assemblée générale des copropriétaires ;

Or, comme l’a dit le tribunal, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont notamment prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

Dès lors, toute disposition d’affectation de la jouissance exclusive d’une partie commune à un copropriétaire nécessite préalablement le vote d’une assemblée générale, qui est fondée a cette occasion à demander une contrepartie, ce qu’exclut manifestement l’article 9. 8) du règlement de copropriété ;

Ainsi, la clause litigieuse qui a pour effet de priver, par avance, l’assemblée générale des pouvoirs de disposition et d’administration sur des parties communes, qu’elle tient des règles d’ordre public des articles 17, 26 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, doit être réputée non écrite ;

M. & Mme [C] invoquent devant la cour les dispositions de l’article 1182 du code civil pour alléguer que le syndicat aurait confirmé, sinon ratifié, la clause en autorisant M. [D], lors de l’assemblée générale du 28 janvier 1998, à réaliser des travaux d’accès de son lot à la toiture terrasse ;

Aux termes des dispositions de l’article 1182 :

'La confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.

La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat.

L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé.

La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers’ ;

Cependant ces dispositions ne sont pas applicables ici ;

En premier lieu, la confirmation ne concerne que les actes atteints de nullité relative ; on ne peut confirmer un acte que dans la mesure où on a le droit de renoncer à en demander la nullité ;

En l’occurrence, la protection offerte par la loi du 10 juillet 1965, en ses dispositions d’ordre public, bénéficie à tous les copropriétaires, et non au syndicat des copropriétaires ; lorsqu’un syndicat des copropriétaires, dans le cadre d’une assemblée générale, décide d’insérer dans le règlement de copropriété une clause manifestement nulle et illicite, cette décision n’a pas pour conséquence d’empêcher, par la suite, un copropriétaire de solliciter la nullité de cette clause ; la raison étant que le syndicat des copropriétaires n’a pas la libre disposition de ce droit, de sorte qu’il ne peut y renoncer au sens de l’article 1182 du code civil ; de ce chef, la confirmation ne peut s’appliquer ;

En second lieu, l’article 1182 du code civil dispose sans ambiguïté que l’acte de confirmation 'mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat', ce qui permet de s’assurer que l’auteur de la confirmation a connaissance du vice affectant le contrat et auquel il entend renoncer ;

La résolution votée le 28 janvier 1998 donne autorisation à M. [D] de 'déplacer l’accès à la toiture terrasse dont il la jouissance privative, au-dessus de son appartement, comme l’autorise le règlement de copropriété’ (pièce [C] n°2) ; or cette résolution ne fait aucunement mention du caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété, condition de validité de la confirmation ;

Dans ces conditions, la confirmation ne peut s’appliquer et ce moyen soulevé par M. & Mme [C] est inopérant ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :

— jugé non écrite la clause portée à l’article 9 – 'Propriété et usage des parties privées’ – 8) – 'Terrasses’ du règlement de copropriété du 20 juin 1958 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7],

— débouté Mme [K] [Z] épouse [C] & M. [S] [C] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— rejeté la demande de dommages et intérêts, comme étant deveuneu sans objet ;

En effet, comme l’ont justement énoncé les premiers juges, la demande d’autorisation judiciaire de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 formée par M. & Mme [C] ne saurait prospérer en l’absence de toute décision préalable de l’assemblé générale relative à une concession d’un droit de jouissance privative sur la toiture terrasse ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. & Mme [C], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [C] ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

M. & Mme [C] ont sollicité en première instance d’être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

M. & Mme [C], perdant leur procès contre le syndicat, le jugement est confirmé en ce qu’il le a déboutés de leur demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [C] & Mme [K] [Z] épouse [C] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT