RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00198 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F4SG

Minute n° 24/00138

[F]

C/

[K] VEUVE [U], S.A.S. SOREC

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Juge des contentieux de la protection de METZ

12 Janvier 2023

22-000007

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 07 MAI 2024

APPELANTE :

Madame [C] [F]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

Madame [S] [K] veuve [U]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

S.A.S. SOREC

[Adresse 2]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 1999, M. [W] [U] a consenti un bail à Mme [C] [F] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 4] et selon mandat du 28 avril 2015, la gestion du logement a été confiée à la SAS Sorec. Au décès de son époux en 2018, Mme [S] [K] veuve [U] est devenue seule propriétaire et bailleur du logement.

Par acte d’huissier du 30 décembre 2021, Mme [F] a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection de Metz statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer les travaux de remise en état nécessaires outre l’allocation d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance.

Par acte d’huissier du 19 septembre 2022, elle a appelé en intervention forcée à la procédure la SAS Sorec.

Mme [K] a demandé au juge de lui donner acte de ses protestations et réserves, compléter la mission d’expertise afin d’établir un compte de charges entre les parties, mettre les frais d’expertise à la charge de Mme [F], rejeter les autres demandes et condamner Mme [F] à lui verser une provision de 2.074,16 euros au titre des loyers impayés et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Sorec a demandé au juge de constater la nullité de son assignation, subsidiairement rejeter les demandes dirigées à son encontre et condamner la demanderesse à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 12 janvier 2023, le juge des référés a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SAS Sorec

— déclaré irrecevables les prétentions formées par Mme [F]

— condamné Mme [F] à payer à Mme [K] à titre de provision la somme de 2.074,16 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 14 janvier 2022

— rejeté toutes autres demandes

— condamné Mme [F] à payer à Mme [K] et à la SAS Sorec la somme de 1.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 26 janvier 2023, Mme [F] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions, hormis celle ayant rejeté l’exception de nullité de l’assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 octobre 2023, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— ordonner une mesure d’expertise avec pour mission de':

' convoquer les parties et leurs conseils, recueillir contradictoirement leurs dires et explications, se faire communiquer toutes les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission

' se rendre sur les lieux de l’appartement et dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4]

' examiner et décrire l’état de vétusté et les désordres affectant l’appartement, vérifier la conformité de l’installation électrique et du système de chauffage, se prononcer sur la situation thermique de l’appartement, vérifier la conformité de la cheminée équipant l’immeuble, vérifier l’état d’entretien et de vétusté des parties communes

' indiquer la cause des défauts et désordres constatés, préciser les travaux nécessaires pour y remédier en précisant ceux incombant au bailleur

' décrire les travaux à réaliser par le propriétaire afin de rendre le logement décent conforme aux normes de sécurité, en bon état de réparation et permettant de mettre un terme à l’état de vétusté et évaluer le coût et la durée des travaux de reprise des désordres

' donner tous les éléments d’appréciation pour évaluer les préjudices subis par la locataire, notamment, le préjudice moral et de jouissance et permettre leur réparation

' d’une manière générale fournir au tribunal tous les éléments de fait ou technique en relation avec la mission et pouvant être utile à la solution du litige

' dire que l’expert devra à l’issue des opérations, communiquer un pré-rapport aux parties, inviter celles-ci à formuler leurs observations dans un délai de deux mois et faire mention dans son rapport définitif de la suite donnée aux observations des parties

— lui donner acte qu’elle fera l’avance des frais d’expertise fixés par la cour,

— condamner Mme [K] à lui payer à une provision de 3.000 euros à valoir sur ses préjudices de jouissance et moral

— déclarer les demandes reconventionnelles formées par Mme [K] irrecevables et mal fondées

— débouter Mme [K] et la SAS Sorec de toutes leurs demandes tant irrecevables que mal fondées

— condamner in solidum Mme [K] et la SAS Sorec à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Si les intimées soutiennent qu’elle ne critique pas l’ordonnance ayant déclaré ses prétentions irrecevables, l’appelante expose conclure à l’infirmation de l’ordonnance, que la déclaration d’appel reprend l’ensemble des dispositions de l’ordonnance et que la cour est saisie par l’effet dévolutif.

Sur l’expertise, elle indique, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, que les désordres et la vétusté du logement sont établis par le rapport d’expertise et le constat d’huissier, que le logement n’a fait l’objet d’aucun travaux de remise en état ni d’entretien par le bailleur et qu’elle n’a pas à répondre des désordres causés par la vétusté. Elle soutient avoir procédé à l’entretien de la chaudière, que l’installation de chauffage n’est pas conforme, que la cheminée commune de l’immeuble n’est pas ramonée et que le conduit collectif est amianté, que le logement présente de nombreuses fissures et que la situation s’aggrave. Elle ajoute que la demande d’expertise dirigée à l’égard de la SAS Sorec est justifiée compte tenu de son mandat et que les intimées ne justifient d’aucun motif légitime à ce que l’expertise soit étendue aux décomptes locatifs. Sur la provision, elle expose que les désordres décrits lui causent un préjudice de jouissance et un préjudice moral et sollicite une provision de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle, elle soutient que les intimées ne lui ont pas communiqué leurs pièces, que le moyen tiré de la prescription caractérise l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de provision, qu’aucune réclamation ne lui a été adressée et que les intimées ne donnent pas des précisions sur les décomptes de charges, concluant au rejet de la demande.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 novembre 2023, Mme [K] et la SAS Sorec demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions notamment en ce qu’elle a déclaré irrecevables les prétentions formées par Mme [F]

— subsidiairement débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes

— très subsidiairement, si la cour devait ordonner la mesure d’expertise judiciaire, donner acte à Mme [K] de ses protestations et réserves et compléter la mission de l’expert en lui demandant de :

' donner tous les éléments d’appréciations techniques et de fait pouvant permettre au tribunal qui sera éventuellement saisi au fond du litige de distinguer les désordres qui relèveraient des réparations locatives, des désordres qui relèveraient de celles à charge du bailleur

' établir un décompte des charges locatives (électricité, entretien des communs, entretien de la chaudière, eau froide, ordures ménagères') des trois dernières années sur l’ensemble de l’immeuble avec la part des charges incombant au locataire puis établir, si l’une ou l’autre des parties en fait la demande, un décompte entre elles

— juger que Mme [F] devra faire l’avance des frais d’expertise

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné Mme [F] à verser à Mme [K] une provision de 2.074,16 euros au titre des loyers et charges échus impayés et sur les frais irrépétibles et les dépens

— déclarer Mme [F] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses autres demandes

— la condamner à payer à la SAS Sorec une somme de 1.500 euros et à Mme [K] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Les intimées exposent que l’appelante n’a pas critiqué, dans le dispositif de ses conclusions, la disposition de l’ordonnance l’ayant déclarée irrecevable en ses prétentions, qu’elle ne forme aucune prétention tendant à voir déclarer ses demandes recevables et que la cour ne peut que confirmer l’ordonnance sur ce point. Subsidiairement, elles font valoir que la SAS Sorec n’est pas partie au contrat de bail, que l’appelante n’a formé aucune demande contre elle en première instance, qu’il n’est justifié d’aucune faute dans l’exercice de son mandat et que les demandes sont irrecevables pour défaut de qualité à défendre de la SAS Sorec et défaut d’intérêt à agir de l’appelante.

Sur l’expertise, Mme [K] expose que l’appelante n’a invoqué la nécessité de travaux que lorsque des loyers impayés lui ont été réclamés, que le rapport d’expertise de son assurance daté du 24 novembre 2019 a préconisé des travaux qui n’ont pu être réalisés en raison de l’opposition de la locataire, qu’elle a fait changer la chaudière en octobre 2020, que les autres travaux ont été retardés par le confinement, que l’appelante ne peut fonder sa demande sur un rapport d’expertise non judiciaire dressé à sa demande et non corroboré par d’autres pièces et qu’il en est de même pour le constat d’huissier dressé à sa demande en juillet 2021. Elle ajoute que les désordres relèvent des réparations locatives incombant à la locataire (mauvais état du sol, tapisseries défraîchies ou déchirées, fuites de robinetterie, volet roulant coincé, ramonage), que l’appelante ne justifie pas avoir entretenu le logement pendant 24 ans, qu’il n’y a aucun risque d’incendie ou d’intoxication au monoxyde de carbone, que le conduit de cheminée amianté n’est plus utilisé, que la mairie de [Localité 5] n’a identifié aucune non-conformité ou indécence du logement et a constaté l’absence de dangerosité de la fissure, que le nouveau constat d’huissier comprend des appréciations personnelles prouvant qu’il est orienté, que l’appelante s’est opposée à un audit du logement qui a été finalement réalisé le 11 novembre 2023, et conclut au rejet de la demande d’expertise, subsidiairement à l’élargissement de la mission notamment sur les décomptes de charges.

L’intimée s’oppose à la demande de provision aux motifs qu’il n’est pas justifié des désordres ni des préjudices allégués. A titre reconventionnel, elle soutient que sa demande de provision pour les loyers impayés, limitée à la période non prescrite de 3 ans, n’est pas sérieusement contestable, que la provision sur charges est prévue au contrat de bail, que la régularisation a été faite et que l’ordonnance doit être confirmée sur ce point.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes

Le premier juge a déclaré les demandes de Mme [F] irrecevables au motif qu’elle n’était ni présente ni représentée à l’audience et que ses prétentions n’étaient pas soutenues, la procédure étant orale. Il est constant que l’appelante a visé cette disposition de l’ordonnance à sa déclaration d’appel et conclut à son infirmation au dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour est valablement saisie de la contestation de cette disposition.

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

Sur les demandes formées à l’encontre de la SAS Sorec, l’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il ressort des pièces produites que la SAS Sorec n’est que le mandataire de Mme [K] selon mandat de gérance signé le 28 avril 2015 et que les demandes de Mme [F] relatives à la mesure d’expertise judiciaire et au versement d’une provision ne concernent que la propriétaire du bien loué. Il s’ensuit que la SAS Sorec est dépourvue de qualité à défendre sur les prétentions de l’appelante et que les demandes formées à son encontre sont irrecevables. Aucun moyen n’étant développé sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de Mme [K], celles-ci sont recevables.

Pour le reste, si figure au dispositif de ses conclusions une demande tendant à l’irrecevabilité des demandes des intimées, l’appelante ne fait valoir aucun moyen à l’appui de cette fin de non recevoir et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que la demande est rejetée.

Sur l’expertise

Selon les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux de constat dressés les 28 juillet 2021 et 1er septembre 2023 et des photos annexées, du rapport d’expertise non judiciaire établi contradictoirement le 24 novembre 2019 à la demande de Mme [F] et du courrier de la ville de [Localité 5] du 25 janvier 2023, que le logement loué est affecté de plusieurs fissurations en zigzag et traversantes des murs intérieurs, que le sol est à certains endroits affaissé sur plusieurs m² avec un espace entre le sol et les plinthes, que les équipements électriques sont anciens et ne paraissent plus être aux normes et que le système de chauffage est ancien.

Il ressort de ces éléments que Mme [F] justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les désordres affectant le logement, notamment en ce qui concerne les fissures, l’affaissement du sol, la conformité de l’installation électrique et de chauffage, et la conformité de la cheminée, leur cause et les travaux nécessaires pour y remédier.

Il n’y a pas lieu de demander à l’expert de dire si certains désordres relèvent des réparations locatives ou de la responsabilité du bailleur, ni de lui demander de faire un décompte des charges locatives, s’agissant de notions juridiques et non techniques qui relèvent du juge.

En conséquence l’ordonnance déférée est infirmée et il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés de l’appelante.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 du même code, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, l’existence d’un préjudice de jouissance ou d’un préjudice moral subi par l’appelante se heurte à une contestation sérieuse puisque l’existence de désordres imputables à la propriétaire du logement est contestée et que la responsabilité des désordres sera à déterminer après le rapport d’expertise judiciaire. En conséquence la demande de provision est rejetée.

La demande de provision au titre des loyers impayés doit également être rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse, l’appelante arguant de la prescription de la demande en paiement et contestant les charges et provisions sur charges figurant sur le décompte. En conséquence l’ordonnance est infirmée et la demande de provision rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [F] aux dépens et à verser à la SAS Sorec la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, Mme [F] devra supporter les dépens et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et avant dire droit, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevables les prétentions formées par Mme [C] [F] à l’encontre de la SAS Sorec et recevables celles formées contre Mme [S] [K] veuve [U] ;

DEBOUTE Mme [C] [F] de sa fin de non recevoir ;

CONFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a débouté Mme [C] [F] de sa demande de provision et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée à verser à la SAS Sorec la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE Mme [S] [K] veuve [U] de sa demande de provision ;

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder M. [M] [O], [Adresse 3], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Metz avec pour mission de :

— se rendre sur place [Adresse 4]

— dire si le logement est affecté de désordres notamment en ce qui concerne les fissures et l’affaissement du sol et si les installations électrique et de chauffage sont conformes aux normes légales et réglementaires

— dire si, en l’état, le logement peut être qualifié de décent au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 ou si le logement n’a pas fait l’objet d’un entretien courant suffisant par la locataire

— déterminer la cause des désordres éventuellement constatés et donner tous éléments utiles de nature à déterminer les responsabilités encourues

— déterminer les travaux de remise en état et leur coût

— déterminer les conséquences des désordres sur la jouissance des locaux et fournir tous éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les préjudices exposés,

— faire toutes constatations techniques utiles ;

INVITE les parties à transmettre à l’expert, dans un délai d’un mois à compter du présent arrêt, leurs conclusions et pièces numérotées accompagnées d’un bordereau ;

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qu’il adressera aux parties afin qu’elles puissent faire valoir leurs observations dans le délai qu’il fixera ;

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif et déposera son rapport définitif au greffe de la 3ème chambre de la cour d’appel de Metz au plus tard le 7 mai 2025 ;

DIT que l’expert devra rendre compte à Madame Guiot-Mlynarczyk, désignée pour suivre les opérations d’expertise ou à tout autre magistrat de la chambre appelé à la substituer, de toute difficulté rencontrée dans l’exécution de sa mission ;

DIT que pour l’accomplissement de cette mission l’expert aura la faculté de :

— se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés

— d’entendre tous sachants qu’il estimera utile, conformément aux dispositions de l’article 242 du code de procédure civile, en précisant leur nom, prénom et domicile, ainsi que leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties

— en cas de besoin, se faire assister par tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

FIXE à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Mme [C] [F] avant le 3 juin 2024 sous peine de caducité, sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts et de Consignations (www.consignations.caissedesdepots.fr) et invite Mme [C] [F] à justifier de la consignation auprès du greffe de la 3e chambre civile de la cour d’appel de Metz ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

CONDAMNE Mme [C] [F] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT