RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01763 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FYZL

Minute n° 24/00065

[B], [F]

C/

[M]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de Metz, décision attaquée en date du 09 Mai 2022, enregistrée sous le n° 21/000517

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024

APPELANTS :

Monsieur [S] [B]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Nino DANELIA, avocat au barreau de METZ

Madame [T] [F] épouse [B]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Nino DANELIA, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [O] [M]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Antoine LEUPOLD, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 22 février 2024 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 15 avril 2005, Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] ont vendu à M. [O] [M] une maison d’habitation située à [Adresse 1] et deux terrains attenants pour un montant de 66.000 euros. L’acte de vente prévoyait un droit d’occupation au bénéfice des vendeurs jusqu’au 15 octobre 2005 moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 457,45 euros et au terme du droit d’occupation, M. et Mme [B] ont continué à occuper les lieux au titre d’un bail verbal moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Ils ont adressé un congé au bailleur et quitté les lieux le 31 mars 2021.

Par requête du 19 février 2021, M. [M] a fait citer M. [B] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold et par jugement du 6 mai 2021, le tribunal s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz.

Au dernier état de la procédure, M. [M] a demandé au juge de dire que sa demande est recevable, lui donner acte de ce qu’il appelle en la cause Mme [B], condamner solidairement M. et Mme [B] à lui payer les sommes de 1.500 euros au titre de loyers impayés de janvier à mars 2021, de 40.338,32 euros au titre des dégradations, de 6.000 euros au titre de la perte de loyers, de 2.062,50 euros pour l’indemnité d’assurance indûment perçue, de 131,77 euros pour la moitié des frais de constat d’huissier et une indemnité au titre de 1'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] a demandé au juge de déclarer irrecevables la requête et les prétentions à l’encontre de son épouse, rejeter les demandes et condamner le demandeur à lui verser des dommages et intérêts pour préjudice moral et privation de jouissance paisible, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a':

— constaté l’intervention volontaire de Mme [B] à l’instance

— débouté M. et Mme [B] de leurs exceptions de procédure

— déclaré les demandes principales et reconventionnelles recevables

— après avoir effectué une compensation partielle entre certaines créances des parties, condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à M. [M] la somme de 10.000 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à M. [M] la somme de 1.500 euros au titre de la perte d’une chance de relouer les lieux et de percevoir un loyer dans un délai raisonnable

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à M. [M] la moitié des frais de l’état de sortie des lieux établi par huissier, soit la somme de 131,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— condamné in solidum M. et Mme [B] à payer à M. [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— débouté les parties de toute autre demande.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 6 juillet 2022, M. et Mme [B] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, hormis celle ayant constaté l’intervention volontaire de Mme [B].

Aux termes de leurs dernières conclusions du 27 février 2023, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement et de':

— déclarer les demandes de M. [M] irrecevables et en conséquence l’en débouter

— à titre subsidiaire débouter M. [M] de ses demandes au titre des réparations locatives, de la perte de loyer et/ou de chance de relouer les lieux dans un délai raisonnable et au partage des frais d’huissier

— condamner M. [M] à leur payer la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral et de privation de jouissance paisible

— à titre infiniment subsidiaire leur accorder un délai de grâce de 2 ans, à défaut des délais de paiement sur 2 ans, sans intérêt ni pénalités et avec imputation des paiements en priorité sur le capital

— en tout état de cause condamner M. [M] leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance et celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers frais et dépens des deux instances et le débouter de ses demandes de ces chefs.

Sur la recevabilité, ils exposent que la demande initiale en paiement de la somme de 1.000 euros au titre des loyers impayés était soumise aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, que l’intimé ne justifie pas d’une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative préalablement au dépôt de sa requête ni d’en être dispensé, que ce manquement n’est pas régularisable et que les demandes sont irrecevables.

Sur les réparations locatives, ils indiquent que la présomption de l’article 1731 du code civil est simple, que l’intimé ne peut affirmer avoir acheté les biens litigieux en très bon état alors qu’ils ont été vendus en l’état sans aucune garantie, que les peintures sales et les trous d’impact dans les murs mentionnés dans le constat d’huissier relèvent de l’état de vétusté des lieux après 16 ans d’occupation, et que la maison a été vendue à un prix dérisoire ce qui démontre son état de vétusté. Ils contestent la valeur probante des devis produits qui sont injustifiés et excessifs et estiment que l’intimé ne justifie pas de dégradations qui leur seraient imputables, concluant à l’infirmation du jugement.

Ils soutiennent que l’intimé ne justifie pas d’une perte de chance de relouer les lieux dans un délai raisonnable, qu’il a réalisé l’état des lieux de sortie un mois après la restitution des clés et que les travaux nécessaires à la relocation résultent non pas de l’encombrement du grenier mais de ses défaillances dans l’exécution de son obligation d’entretien et de réparation des lieux depuis 2005. Sur les frais de constat d’huissier, ils indiquent que suite à la restitution des clés, l’intimé n’a pas fixé de date pour l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et a unilatéralement décidé de recourir à un huissier de justice de sorte qu’il doit être débouté de sa demande de partage.

Sur les loyers, ils exposent que le mois de décembre 2020 a été payé par prélèvement le 5 décembre 2020 et celui de janvier 2021 par virement du 4 janvier 2021, ajoutant sur les loyers d’avril et mai 2005 que l’intimé ne produit aucun décompte et que ses demandes sont prescrites depuis 2008. Ils soutiennent que la chaudière contenait 2.000 litres de fuel laissés au profit de l’intimé à leur départ, qu’ils détiennent une contre-créance de 1.630 euros à ce titre, qu’ils ont supporté un surcoût d’électricité en permettant aux deux enfants de l’intimé d’utiliser leur énergie durant la construction de leurs maisons voisines et pour le séchage du parquet suite à un dégât des eaux, estimant avoir une créance de 325 euros pour les frais d’électricité. Ils considèrent que les loyers de février et mars 2021 ont été compensés par leurs contre-créances, concluant à la confirmation du jugement. Sur le dégât des eaux, ils concluent à la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de l’intimé, précisant avoir fait réaliser les travaux leur incombant conformément au rapport d’expertise alors que l’intimé n’a pas réalisé ceux lui incombant.

Les appelants sollicitent une indemnisation pour le préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement, de l’absence d’entretien et de la privation de jouissance paisible, l’intimé n’ayant procédé à aucun entretien depuis 2005 malgré leurs demandes et détaillent les désordres subis, notamment le mauvais état d’une porte de garage qui a causé une blessure à M. [B] en 2019, sollicitant 3.000 euros de dommages et intérêts. Enfin ils sollicitent des délais de paiement eu égard à leur situation.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 mars 2023, M. [M] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [B] à lui verser les sommes de 1.500 euros au titre de la perte de loyers futurs, de 161,77 euros pour les frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie, de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

— l’infirmer pour le surplus

— dire n’y avoir lieu à compensation avec la conservation de 2000L de fuel

— déclarer irrecevables les demandes relatives au préjudice de jouissance

— condamner solidairement M. [B] et Mme [F] à lui payer les sommes de':

' 1.500 euros au titre des loyers impayés des mois de janvier, février et mars 2021

' 40.338,32 euros au titre des dégradations subies

' 2.062,50 euros pour l’indemnité d’assurance perçue indûment

' 633,49 euros pour les frais d’huissier liés au recouvrement de la créance

— les condamner solidairement à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’irrecevabilité de l’action, il expose que le premier juge a justement constaté que sa demande complétée portait sur une somme supérieure à 5.000 euros, que la saisine préalable d’un conciliateur ou médiateur ne s’appliquait pas, qu’un constat d’échec a été dressé le 21 mai 2021 et que la procédure est recevable.

Sur la dette locative, il soutient que les loyers de janvier à mars 2021 n’ont pas été réglés, que les indemnités d’occupation pour les mois d’avril et mai 2005 n’ont pas non plus été réglées et que les appelants restent devoir la somme de 1.500 euros. Sur la compensation avec le fuel restant, il expose que le contrat de bail ne la prévoit pas, qu’il n’y a eu aucun accord entre les parties, que la cuve était vide, que l’huissier n’a rien constaté et qu’il n’est pas justifié du volume allégué, concluant au rejet de la demande.

Sur les dégradations, il fait valoir qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors du transfert de propriété, qu’en application de l’article 1731 du code civil le logement est présumé être en bon état d’entretien, que le procès-verbal d’état des lieux de sortie et les photographies annexées démontrent l’état particulièrement dégradé de la maison, que le devis produit évalue à 6.200 euros HT les frais d’enlèvement et de nettoyage de la maison, que le logement ne peut être reloué en l’état avant l’exécution des travaux de remise en état, qu’il s’agit de dégradations et non de vétusté et sollicite la condamnation des appelants au paiement de la somme de 40.338,32 euros, déduction faite de la somme de 1.000 euros pour le parquet posé par les appelants. Sur la perte de loyers futurs et les frais d’état des lieux de sortie, il conclut à la confirmation du jugement.

Sur le dégât des eaux, il expose qu’un sinistre est intervenu le 21 août 2020, que la reprise des désordres a été chiffrée à la somme de 6.520,02 euros, que dans l’indemnité versée à M. [B] par son assurance figurent des préjudices concernant l’immeuble à reverser au propriétaire, soit la somme de 2.062,50 euros pour la peinture des murs et la réfection de l’enduit. Il réclame en outre la somme de 639,49 euros pour les frais de recouvrement de sa créance.

Sur les demandes adverses, il soutient que la demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance est nouvelle et irrecevable, qu’elle doit être rejetée en l’absence de preuve de manquement à ses obligations, de même que la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la requête

Si les appelants invoquent l’irrecevabilité de l’action introduite le 19 février 2021 en l’absence de conciliation préalable imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, il est relevé que cet article issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, a été annulé par les décisions du Conseil d’Etat n°436939 et 43700 du 22 septembre 2022 et ne peut s’appliquer à l’instance. Il est rappelé que l’article 750-1 issu du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 n’est applicable que pour les instances introduites à compter du 1er octobre 2023. Il s’ensuit que les appelants doivent être déboutés de leur demande d’irrecevabilité et le jugement confirmé.

Sur les loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des explications concordantes des parties que depuis la fin de l’occupation prévue en octobre 2005 dans l’acte de vente, M. et Mme [B] bénéficient d’un bail verbal sur la maison avec un loyer mensuel de 500 euros. L’intimé réclame le paiement des loyers de janvier, février et mars 2021 soit la somme de 1.500 euros étant observé qu’il ne réclame aucune somme au titre des indemnités d’occupation d’avril et mai 2005 de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la prescription de ces indemnités. Le premier juge a exactement relevé que les appelants justifient avoir réglé la somme de 500 euros au titre du mois de janvier 2021 par virement bancaire, l’intimé ne produisant pour sa part aucun décompte permettant d’établir que cette somme a été imputée sur un autre loyer. En conséquence, en l’absence de preuve d’autres règlements, il convient de condamner solidairement M. [B] et Mme [F] à verser à M. [M] la somme de 1.000 euros au titre des loyers impayés de février et mars 2021.

Sur la compensation de cette créance avec le fuel restant dans la cuve, il n’est produit aucune pièce pour établir que la cuve était vide au moment de la conclusion du contrat de bail verbal, ni qu’elle était remplie de 2.000L de fuel au moment de la libération des lieux, le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi contradictoirement ne comportant aucune mention à cet égard et aucune facture d’achat contemporain de ce constat n’étant produite. En conséquence les appelants ne démontrent aucun enrichissement sans cause et sont mal fondés à invoquer une contre-créance à leur profit. Il en est de même pour les frais d’électricité qu’ils soutiennent avoir exposés pour le compte du propriétaire, alors qu’ils ne produisent aucune pièce pour établir comme allégué, avoir permis aux enfants de ce dernier de se brancher chez eux durant leurs travaux, ni avoir surchauffé pour sécher le parquet, étant observé que l’augmentation des factures d’électricité entre deux années ne peut être imputée formellement aux causes alléguées et non établies.

En conséquence la demande de compensation est rejetée et le jugement infirmé.

Sur le coût de l’état des lieux

Selon l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi, lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, si l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 26 avril 2021 par un huissier de justice requis par M. [M], il n’est produit aucune pièce pour démontrer que l’établissement d’un état des lieux amiable et contradictoire n’était pas possible, de sorte que le bailleur n’a pas le droit d’exiger du locataire le remboursement de la moitié du coût du constat d’huissier en application de l’article précité. En conséquence le jugement est infirmé et l’intimé débouté de sa demande en paiement.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

En l’espèce, il est constant qu’il n’a été établi aucun état des lieux à l’occasion de la vente de l’immeuble en avril 2005, ni de la conclusion d’un bail verbal en octobre 2005 et le seul fait de prétendre que l’immeuble a été vendu à un prix dérisoire est insuffisant à démontrer qu’il était en mauvais état. Toutefois, il est rappelé que seules les réelles dégradations imputables aux locataires peuvent être indemnisées et non la vétusté des lieux occupés durant 16 ans, ni la mise en conformité des lieux à des normes plus récentes, notamment électriques ou d’isolation.

Au vu de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 26 avril 2021 et du devis produit par l’intimé, il est considéré que la rénovation des murs, plafonds et sols, le remplacements des portes, fenêtres et volets, la mise en conformité de l’électricité, l’isolation du grenier, l’installation d’une boîte aux lettres et d’une poubelle de tri, ne relèvent pas de dégradations et sont en lien avec la vétusté inhérente à une longue occupation. Doivent être retenues comme étant de réelles dégradations imputables aux locataires en l’absence de preuve de vétusté, malfaçons, ou force majeure :

— cuisine d’été : vitre de fenêtre cassée et évier en porcelaine fissuré

— garage : porte cassée ; fenêtre partiellement fendue

— couloir sous-sol : 2 carreaux de carrelage cassés

— salle de bains : lavabo fendu

— cuisine : vieux plancher recouvert par un ancien parquet, en grande partie arraché ; plinthes arrachées

— dans la majorité des pièces : saleté importante, très nombreux objets et meubles laissés dans certaines pièces qui doivent être évacués.

En considération de l’ensemble de ces éléments et du devis produit, il convient d’infirmer le jugement et de condamner solidairement les appelants à verser à l’intimé la somme 5.000 euros au titre des réparations locatives.

Sur la perte de loyers futurs

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il appartient à l’intimé qui s’en prévaut de démontrer la perte de chance de relouer le logement par la faute des appelants. Il est constaté qu’il n’est produit aucune pièce établissant qu’il a tenté de louer le logement au départ des locataires, ni qu’il en a été empêché par leur faute, étant observé qu’il résulte de ce qui précède que le bailleur a attendu plus d’un mois après la libération des lieux avant de procéder à l’état des lieux de sortie et que l’état du logement est en partie lié à la vétusté induite par une occupation de plus de 16 ans qui ne relève pas d’une faute des locataires. En conséquence le jugement est infirmé et la demande d’indemnisation rejetée.

Sur l’indemnisation du dégât des eaux

S’il n’est pas contesté que le logement a été endommagé suite à un dégât des eaux survenu 21 août 2020, M. [M] ne démontre par aucune pièce que les travaux de reprise pour lesquels les locataires ont été indemnisés par leur assurance (peinture et enduit dans les deux cuisines) n’ont pas été réalisés alors d’une part, que ces derniers justifient de la réalisation des travaux par les factures et photographies produites et d’autre part, que l’état des lieux des lieux de sortie ne fait état d’aucune détérioration due à un dégât des eaux dans les cuisines. En conséquence le jugement ayant rejeté la demande en paiement de l’intimé est confirmé.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Sur la recevabilité de la demande, il ressort du jugement et des éléments de procédure que les appelants avaient présenté une demande d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’ils alléguaient avoir subi du fait des manquements du bailleur à ses obligations légales, de sorte que la demande d’indemnisation formée en appel n’est ni nouvelle ni irrecevable.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il est relevé que les appelants fondent leur demande d’indemnisation sur l’obligation de délivrer un logement décent et celle d’entretenir les locaux.

Sur l’obligation d’entretien et de réparation, il est rappelé que l’inexécution de son obligation d’entretien par le bailleur ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts pour le locataire que s’il a été mis en demeure. Au vu des courriers produits (pièces 3,7,9), les appelants n’ont adressé au bailleur une demande de travaux que concernant la cheminée en juin 2020, en affirmant qu’elle était cassée et nécessitait la pose d’un tubage en raison de fumées importantes dans le logement et un risque d’incendie. Le propriétaire a refusé de prendre en charge l’installation d’un tubage par retour de courrier en arguant d’une absence de ramonage régulier de la cheminée. Il est relevé que les devis produits par les appelants ne précisent pas que la cheminée serait fissurée et nécessiterait la pose d’un tubage et il n’est produit aucune pièce démontrant que la cheminée était défectueuse et dangereuse comme allégué, étant observé que les appelants ne justifient pas l’avoir fait ramoner tous les ans et notamment en 2018 et 2019, soit les deux années précédant leur réclamation. En l’absence de preuve d’un dysfonctionnement de la cheminée nécessitant des travaux autres qu’un ramonage régulier, lequel relève de l’obligation d’entretien incombant aux locataires, il n’est pas démontré que le bailleur a failli à son obligation d’entretien.

Sur le fait que M. [B] aurait été blessé par la porte du garage, les seules photographies des blessures (pièces n°32) sont insuffisantes à démontrer que l’appelant aurait été blessé par suite d’un défaut de réparation de la porte de garage, aucune autre pièce n’étant produite sur les circonstances des blessures. Si le constat d’huissier du 29 avril 2021 indique que la porte du garage est cassée avec des éléments désolidarisés, il ne ressort d’aucun autre élément que ces éléments cassés sont liés à un défaut d’entretien du bailleur et non à un défaut d’entretien ou une dégradation imputable aux locataires, lesquels n’ont jamais avisé le propriétaire d’un dysfonctionnement nécessitant des réparations.

Il n’est justifié par les appelants d’aucun courrier de mise en demeure adressé au propriétaire pour lui signaler des éléments défectueux dans la maison et solliciter des travaux d’entretien durant les 16 ans de location, de sorte que les autres manquements allégués à l’obligation d’entretien (toiture, gouttières, murs intérieurs et extérieurs, sols, plafonds, portes, fenêtres, électricité….) ne peuvent donner lieu à une indemnisation. Enfin, il n’est démontré aucun caractère indécent du logement ni que la maison était humide, ce qui ne ressort d’aucune pièce, ni du constat d’huissier et des photographies annexées qui, s’ils révèlent une maison vétuste comme ayant été occupée durant 16 ans sans aucun travaux d’aménagement et d’entretien courant par les locataires, ne permet pas de constater un état d’indécence.

En conséquence il convient de débouter les appelants de leur demande d’indemnisation des préjudices de jouissance et moral, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si les appelants sollicitent un report des dettes ou des délais de paiement, il convient, en l’absence d’éléments récents et précis sur leur situation financière et eu égard au fait qu’ils ont bénéficié de 3 ans de délais depuis l’introduction de la procédure, de les débouter de leurs demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

En appel, chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il convient de partager les dépens par moitié et de laisser à chacune la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de recouvrement qui font partie des dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [O] [M] de sa demande d’irrecevabilité de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] de leurs exceptions de procédure

— déclaré les demandes principales et reconventionnelles recevables

— condamné in solidum Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] à payer à M. [O] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— débouté M. [O] [M] de sa demande d’indemnisation au titre du dégât des eaux et Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral et celle au titre des frais irrépétibles de première instance;

L’INFIRME en ce qu’il a :

— après avoir effectué une compensation partielle entre certaines créances des parties, condamné solidairement Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] à payer à M. [O] [M] la somme de 10.000 euros au titre des dégradations locatives

— condamné solidairement Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] à payer à M. [O] [M] la somme de 1.500 euros au titre de la perte d’une chance de relouer les lieux et de percevoir un loyer dans un délai raisonnable

— condamné solidairement Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] à payer à M. [O] [M] la moitié des frais de l’état de sortie des lieux soit la somme de 131,77 euros

et statuant à nouveau,

DEBOUTE M. [O] [M] de ses demandes de dommages et intérêts pour perte de chance de relouer et de remboursement de la moitié des frais du constat d’huissier du 29 avril 2021 ;

CONDAMNE Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] à verser à M. [O] [M] la somme de 1.000 euros pour les loyers impayés de février et mars 2021 et celle de 5.000 euros au titre des réparations locatives ;

DIT n’y avoir lieu à compensation avec des contre-créances détenues par Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] au titre du fuel et de l’électricité ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] de leur demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et à statuer sur les frais de recouvrement compris dans les dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [F] épouse [B] et M. [S] [B] d’une part, et M. [O] [M] d’autre part, à supporter la moitié des dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT