RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/00273 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FHCL

Minute n° 25/00174

[L], [V]

C/

[N] VEUVE [Y], S.A.S. VALYNELZO IMMO

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 16 Décembre 2019, enregistrée sous le n° I 17/01166

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [B] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

Madame [M] [V] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉES :

Madame [J] [O] [N] veuve [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

SAS VALYNELZO IMMO, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par me Manuel RAISON, avocat plaidant du barreau de PARIS

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Janvier 2025 tenue par M^me Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 02 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M^me DEVIGNOT, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte authentique du 10 février 2014, M. [B] Monsieur et Mme [M] [V], son épouse, ont acquis auprès de Mme [J] [N] veuve [Y], avec le concours de la SAS Valynelzo Immo, agence immobilière, une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 7].

Se plaignant de l’apparition d’importantes fissures sur la façade extérieure de l’immeuble ainsi que sur certains murs intérieurs, les époux Monsieur ont, par exploits d’huissier des 23 et 28 janvier 2015, assigné Mme [Y] et la SAS Valynelzo Immo devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Thionville lequel, par ordonnance du 23 juin 2015, a fait droit à leur demande d’expertise et désigné pour y procéder M. [H].

Après une première réunion d’expertise, le juge des référés, sur demande des époux Monsieur, a étendu les opérations d’expertise par ordonnance du 1er décembre 2015, d’une part à la SCP Noël-Nodée-Lanzetta, liquidateur de la SARL Pellin & Compagnie, intervenue en 2010 aux fins de réaliser un traitement de remontées capillaires par injection de résine et d’autre part à M. [U] [A], exerçant sous l’enseigne [A] bâtiment, intervenu pour la pose d’un drainage en 2013.

Par exploits d’huissier des 7 et 8 juin 2017, les époux Monsieur ont saisi le tribunal de grande instance de Thionville d’une action en responsabilité dirigée contre Mme [Y], la SAS ValynelzoImmo et M. [A], exerçant sous l’enseigne [A] bâtiment, tout en se réservant le droit de conclure plus amplement sur la part de responsabilité de chacun et sur le chiffrage des désordres après dépôt du rapport définitif.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 24 novembre 2017.

Il conclut que la cause première des désordres affectant l’immeuble, réside dans le fait que les fondations de l’immeuble sont ancrées dans des argiles très plastiques, gonflantes et sensibles aux variations de teneur en eau avec apparition de phénomènes de retrait-gonflement. Il mentionne également plusieurs phénomènes aggravants et notamment la présence d’un drain de surface qui n’assure pas l’évacuation de l’eau, et d’une conduite sèche sous laquelle de l’eau stagne.

Par conclusions du 11 avril 2019, M. et M^me Monsieur ont demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Mme [Y], la SAS Valynelzo Immo et M. [A] exerçant sous l’enseigne [A] bâtiment in solidum à indemniser les préjudices qu’ils ont subis,

condamner en conséquence Mme [Y], la SAS Valynelzo Immo et M. [A] exerçant sous l’enseigne [A] bâtiment in solidum à leur verser les sommes de :

282 873,03 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

23 956,75 euros au titre des intérêts du prêt contracté auprès de la Banque Populaire aux fins de réaliser les travaux de remise en état,

15 300 euros au titre du préjudice d’inoccupation et du trouble de jouissance,

300 euros par mois jusqu’à complet achèvement des travaux de remise en état,

20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

outre leur condamnation en tous les frais et dépens y compris ceux de la procédure de référé n°15/00211 et 15/00032.

Par conclusions du 27 juin 2019, Mme [Y] a conclu principalement au débouté des époux Monsieur et de toute autres parties des demandes dirigées à son encontre, et a réclamé aux époux Monsieur paiement des sommes de 2 260 euros au titre des frais d’expertise privée de M. [P] et de 15 368 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation des époux Monsieur aux entiers dépens y compris les frais des procédures de référé.

Subsidiairement elle a conclu à voir condamner solidairement la SAS Valynelzo Immo et M. [A] à la garantir intégralement de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, plus subsidiairement à voir prononcer un partage de responsabilité entre elle, la SAS Valynelzo Immo, M. [A] ainsi que M. et M^me Monsieur et qui lui sera largement favorable sans être supérieur à 10 %, et à voir réduit le montant des condamnations éventuellement prononcées au profit des époux Monsieur, à hauteur de leur part de responsabilité.

Elle a également conclu à ce que les travaux supplémentaires restent à la charge des époux.

Par conclusions du 29 mai 2019, la SAS Valynelzo Immo a conclu à voir débouter les époux Monsieur ainsi que Mme [Y] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre, subsidiairement à voir ces demandes minorées.

Reconventionnellement elle a demandé à voir condamner Mme [Y] à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre,

Elle a réclamé aux époux Monsieur une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 29 mai 2019, M. [A], exerçant sous l’enseigne [A] bâtiment, a conclu au débouté de toutes les demandes formées à son encontre, ainsi qu’à la condamnation des époux Monsieur à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement à voir réduire sa part de responsabilité.

Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Thionville a :

débouté M. et M^me Monsieur de leurs demandes d’indemnisation,

débouté Mme [Y] et la SAS Valynelzo Immo de leur demande en garantie, en l’absence de condamnation prononcée à leur encontre,

condamné M. et M^me Monsieur à verser à Mme [Y], la SAS Valynelzo Immo et M. [A] chacun la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. et M^me Monsieur aux dépens y compris ceux de la procédure de référé,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Sur l’action dirigée contre Mme [Y], le tribunal a considéré que les désordres allégués par les époux Monsieur revêtaient le caractère de vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil, en ce que les acquéreurs n’ont pas eu connaissance avant la vente de l’origine des fissures même si ces dernières étaient visibles lors de la transaction.

Il a toutefois considéré que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés mentionnée dans l’acte notarié de vente devait conserver son plein effet au profit de la défenderesse. En effet, il a relevé que Mme [Y] avait certes commandé des travaux destinés à traiter les problèmes d’infiltration et de remontées capillaires, mais qu’il n’est pas démontré que les professionnels aient évoqué avec elle l’origine des fissures. Il a ajouté que finalement l’origine desdites fissures a été révélée uniquement lors des opérations d’expertise, de sorte que la mauvaise foi de Mme [Y] n’est pas démontrée.

S’agissant des demandes subsidiaires, le tribunal a rappelé que l’action en garantie des vices cachés n’était pas exclusive d’une action fondée sur le dol en application de l’ancien article 1116 du code civil.

Il a néanmoins considéré que la demande des époux Monsieur sur le fondement du dol et du défaut d’information devait être rejetée car lors des visites, les fissures étaient déjà apparentes, de sorte qu’elles ne pouvaient échapper à la vigilance des époux Monsieur, outre le fait que ces derniers s’étaient vus informés dans l’acte de vente du 10 février 2014 de l’aléa retrait-gonflement des argiles. Il a ajouté qu’il n’était pas démontré que Mme [Y] connaissait la véritable origine des désordres, de sorte qu’une dissimulation intentionnelle de la part de celle-ci n’était pas établie. Il en a conclu qu’il y avait lieu de rejeter, outre les demandes des époux Monsieur, la demande de Mme [Y] en garantie dirigée à l’encontre de la SAS Valynelzo Immo.

Sur l’action dirigée par les époux Monsieur contre l’agent immobilier, le tribunal a considéré qu’en l’absence de preuve du fait que ce dernier avait eu connaissance avant la vente de l’origine des fissures, il ne pouvait lui être reproché de ne pas en avoir avisé les acquéreurs.

Il en a conclu que la responsabilité de la SAS Valynelzo Immo ne pouvait être engagée.

Sur l’action dirigée contre M. [A], le tribunal a retenu que son intervention dans le cadre de la pose d’un drain n’était pas à l’origine des fissures, mais uniquement un facteur aggravant de ces dernières, de sorte que sa responsabilité ne pouvait être engagée à cet égard.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 23 janvier 2020, M. et M^me Monsieur ont interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thionville le 16 décembre 2019 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation et condamnés à verser à Mme [Y] et à la SAS Valynelzo Immo la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions déposées le 11 février 2021, M. et M^me Monsieur ont, en substance, demandé à la cour d’infirmer le jugement dont appel, et de dire et juger que Mme [Y] engage vis à vis d’eux à titre principal sa responsabilité contractuelle sur le fondement des vices cachés, et à titre subsidiaire sa responsabilité délictuelle sur le fondement du dol et du manquement à l’obligation d’information. De même ils ont demandé à la cour de retenir la responsabilité quasi-délictuelle ou délictuelle de la SAS Valynelzo Immo en raison du manquement à son obligation de conseil et d’information.

Ils ont en conséquence sollicité la condamnation in solidum de Mme [Y] et de la SAS Valynelzo Immo à les indemniser des différents chefs de préjudice subis, à savoir les différents montants tels que déjà réclamés devant le premier juge, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement entrepris soit le 16 décembre 2019. Ils ont également formé des réclamations au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, et au titre des dépens de ces procédures ainsi que des procédures de référé antérieures.

Ils ont enfin conclu au rejet de l’appel incident formé par Mme [Y].

Par ses conclusions du 10 mai 2021, Mme [Y] a conclu à la confirmation du jugement dont appel et au débouté des époux Monsieur de l’ensemble de leurs demandes.

Reconventionnellement elle a demandé leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 260 euros au titre des frais d’expertise privée, et a réclamé en outre 15.368 euros et 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi que la condamnation des appelants aux entiers dépens des procédures de référé et des procédures de premier instance et d’appel.

Subsidiairement elle a conclu à la condamnation de la société Valynelzo Immo à la garantir intégralement de toute condamnation en raison de l’inexécution de son obligation de conseil, plus subsidiairement elle a sollicité un partage de responsabilité entre elle, la SAS Valynelzo Immo, ainsi que M. et M^me Monsieur, et a conclu à la limitation d’une éventuelle condamnation au strict montant fixé par l’expert, et au rejet total ou partiel de la demande relative au préjudice de jouissance.

Dans ses conclusions du 4 novembre 2020, la SAS Valynelzo Immo a demandé à la cour de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, de confirmer le jugement dont appel et de débouter Mme [Y] de l’intégralité des demandes dirigées à son encontre.

S’agissant des demandes formées contre elle par les époux Monsieur, elle a notamment demandé à la cour de constater l’absence de tout lien contractuel entre elle et les appelants, d’en déduire que ceux-ci ne pouvaient agir à son encontre que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et de juger qu’elle n’a commis aucune faute et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa mission et les préjudices allégués par les époux Monsieur.

Subsidiairement elle a demandé à la cour de juger que le dol de Mme [Y] l’exonère de toute responsabilité, et que les sommes réclamées par les appelants sont excessives et doivent être minorées.

Reconventionnellement elle a sollicité la garantie de Mme [Y].

Par arrêt avant dire droit du 20 septembre 2022, la cour a rappelé que l’agent immobilier qui intervient en qualité de négociateur est tenu à l’égard des parties d’un devoir d’information quant aux modalités de l’opération et à ses difficultés éventuelles, et que s’agissant d’un mandat conclu avec le vendeur de l’immeuble, sa responsabilité éventuelle à l’égard des acquéreurs repose sur un fondement délictuel.

Dès lors que les époux Monsieur réclamaient la condamnation in solidum de la SAS Valynelzo Immo et de Mme [Y] à leur payer diverses sommes en réparation de leurs diverse chefs de préjudice, la cour a observé que, si leurs griefs à l’encontre de la SAS Valynelzo Immo devaient être avérés, la faute délictuelle de l’agent immobilier se traduirait par une perte de chance pour les époux Monsieur de renoncer à l’acquisition de l’immeuble et d’exposer les frais de réparation et autres consécutifs aux fissures.

Si la cour devait retenir la responsabilité de la SAS Valynelzo Immo, la cour a indiqué que la perte de chance constituerait le seul fondement sur lequel pourrait être évalué le préjudice éventuellement subi.

La cour a donc ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s’expliquer sur la requalification des préjudices résultant des frais de réparation, des frais de conclusion d’un prêt immobilier et des troubles de jouissance et d’inoccupation du bien, en préjudices résultant de la perte de chance de renoncer à l’acquisition et d’exposer les frais de réparation, les frais de conclusion d’un prêt immobilier et les troubles de jouissance et d’inoccupation du bien.

La cour a réservé l’ensemble des demandes ainsi que les dépens, et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 13 avril 2023 après avoir fixé un calendrier de procédure.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 16 octobre 2023, M. [B] Monsieur et Mme [M] [V] épouse Monsieur demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1382 anciens, ainsi que des articles 1602, 1603 et 1641 du code civil de :

« Dire et juger la demande de M. [B] Monsieur et de Mme [M] [V] épouse Monsieur recevable et bien fondée,

Y faisant droit :

Infirmer le jugement du 16 décembre 2019,

Statuant à nouveau,

Dire et juger que Mme [Y] engage, à titre principal, sa responsabilité contractuelle sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Dire et juger que Mme [Y] engage, à titre subsidiaire, sa responsabilité délictuelle sur le fondement du dol et du manquement à l’obligation d’information,

Dire et juger que la SAS Valynelzo Immo engage sa responsabilité quasi-délictuelle ou délictuelle à leur égard, dès lors qu’elle a manqué à son obligation de conseil et d’information,

En conséquence,

Condamner Mme [Y] et la SAS Valynelzo Immo, in solidum, à indemniser les préjudices qu’ils ont subis,

Condamner en conséquence, in solidum, Mme [Y] et la SAS Valynelzo Immo à leur verser la somme de 282 873,03 euros TTC au titre des travaux de remise en état, la somme de 23 956,75 euros TTC au titre des intérêts au prêt contracté auprès de la Banque Populaire aux fins de réaliser les travaux de remise en état, la somme de 15 300 euros TTC au titre du préjudice d’inoccupation et du trouble de jouissance, outre la somme de 300 euros par mois jusqu’à complet achèvement des travaux de remise en état,

Dire et juger que l’ensemble des sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter du jour du jugement entrepris, à savoir le 16 décembre 2019,

Condamner, in solidum, Mme [Y] et la SAS Valynelzo Immo, à leur verser une indemnité de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 20 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner, in solidum, Mme [Y] et la SAS Valynelzo Immo, en tous les frais et dépens, y compris ceux de la procédure de référé n°15/00211 et n°15/00032,

Subsidiairement, vu l’arrêt avant dire droit du 20 septembre 2022 :

Dire et juger que la faute délictuelle ou quasi-délictuelle de la SAS Valynelzo Immo a occasionné une perte de chance au préjudice des époux Monsieur.

Condamner en conséquence la SAS Valynelzo Immo à réparer la perte de chance ainsi occasionnée aux époux Monsieur.

Condamner la SAS Valynelzo Immo à payer 99% des condamnations précédemment sollicitées à son encontre, et au profit des époux Monsieur, et ce tant en principal, intérêts, frais et accessoires.

Dire et juger que l’appel incident de Madame [J] [O] [N] veuve [Y] tendant à se voir allouer la somme de 2.260,00 € au titre des frais d’expertise de Monsieur [P] sera rejeté par l’accueil des justes motifs postulant au bien-fondé de l’appel principal de Monsieur [B] Monsieur et de Madame [M] [V] épouse Monsieur.

Rejeter toutes demandes de Madame [J] [O] [N] veuve [Y] ».

Après avoir rappelé l’historique de l’apparition des fissures litigieuses, les époux Monsieur font valoir que compte tenu des relations contractuelles existant entre les parties, Mme [Y] avait l’obligation dès les informer de différents désordres survenus sur la maison, des travaux qu’elle avait engagés dans un passé récent, et de leur donner toutes information quant aux fissures présentes au moment de la vente.

Sur ce point ils indiquent que certaines fissures étaient effectivement visibles lors de la vente mais avaient été rebouchées, et soutiennent qu’ils ont interrogé sur ce point Mme [Y] et l’agence immobilière, et qu’il leur a été répondu que ces travaux de reprise étaient liés à des travaux de déshumidification de l’immeuble réalisés quelques années auparavant.

En revanche ils font valoir que Mme [Y] ne les a pas informés qu’elle avait fait intervenir la société Perrin en 2010 pour remédier à des problèmes d’infiltration, ni qu’elle avait par la suite subi un dégât des eaux et fait intervenir en 2013 l’entreprise [A] pour la pose d’un drain, ce qui n’a été révélé que devant l’expert.

Ils soutiennent que Mme [Y] avait également une obligation de gestion de son bien en bon père de famille, ce qui impliquait qu’en présence de désordres d’humidité, elle en recherche les causes et les remèdes appropriés, faute de quoi elle engage sa responsabilité et ne peut être qualifiée de vendeur de bonne foi.

Or ils soutiennent, s’agissant de la pose du drain réalisée en 2013, que Mme [Y] a délibérément opté pour un remède peu coûteux mais inadapté à la situation alors qu’elle disposait d’un autre devis, de sorte qu’elle engage sa responsabilité sur ce point.

Ils soulignent la gravité des fissures affectant actuellement leur immeuble, dont certaines sont traversantes, et rappellent que selon l’expert, ni Mme [Y] ni la société Valynelzo ne pouvaient ignorer que la maison pouvait être sujette à des fissures dès lors que l’acte de vente comporte une clause relative à la situation de l’immeuble en zone d’aléa retrait-gonflement des argiles, et rappellent également les propos de l’expert selon lequel les entreprises qui sont intervenues n’ont pas pu ne pas informer Mme [Y] du risque de fissures.

Enfin ils rappellent que si la cause originelle des dommages se trouve dans l’état du sol sur lequel l’immeuble a été édifié, il résulte cependant des investigations de la société Terrafort que ces désordres ont été aggravés par les travaux réalisé à la demande de Mme [Y].

Ils se prévalent ainsi des travaux de transformation de la maison réalisés en 2004 afin d’aménager un garage, et envisagent que la destruction des drains périphériques soit consécutive à ces travaux, à propos desquels Mme [Y] n’a fourni aucune explication.

Quant aux travaux réalisés en 2013 par la société [A] Bâtiment, les époux Monsieur rappellent que Mme [Y] a choisi pour des raisons d’économie de ne pas faire réaliser un véritable drainage tel que celui préconisé dans le devis de la société Schutz, alors que selon la société Terrafort ce drainage a aggravé la situation de l’immeuble.

Les époux Monsieur indiquent qu’ils recherchent en premier lieu la responsabilité de Mme [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils font valoir que les fissures, qui préexistaient à la vente, n’étaient que la manifestation d’un vice plus profond qui, lui, était caché. Ils ajoutent que Mme [Y] a manifestement tenté de leur dissimuler ces fissures, par des travaux de reprise mais également en disposant des meubles devant la fissure du garage, et des galets à l’extérieur devant certaines fissures.

Ils soutiennent en outre que Mme [Y] avait nécessairement connaissance de l’ampleur du problème, puisqu’elle a déclaré en 2011 un sinistre à son assureur, mais a toujours refusé de produire le rapport d’expertise, et qu’en outre, elle n’a pas mis en 'uvre les préconisations de la société Aqua Detect puisqu’elle a délibérément écarté le devis de la société Schutz. De même ils font valoir qu’elle n’a apporté à l’expert aucune explication au sujet des travaux réalisés sur le réseau d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées.

Ils reprochent encore à Mme [Y], toujours au titre de la garantie des vices cachés, de n’avoir jamais fourni à l’expert d’explication sur les travaux réalisés en 2004 dont ils soutiennent qu’ils ont bien changé la configuration de la maison, et observent qu’en suite de ces travaux Mme [Y] a omis d’agir en temps et en heure au titre de la garantie décennale, pour des raisons non explicitées.

Ils soulignent également qu’elle n’a jamais voulu révéler à l’expert le nom de l’entreprise ayant réalisé les travaux de transformation de la maison, affirment que cette réticence s’explique nécessairement par des faits que Mme [Y] ne veut pas révéler, et en concluent qu’elle est de mauvaise foi et ne peut, à ce titre, se prévaloir de la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente.

Ils excluent que Mme [Y] ait pu être de bonne foi au motif qu’elle aurait ignoré la situation, alors qu’elle a volontairement choisi de ne pas savoir.

En réponse aux conclusions de Mme [Y], ils contestent que les fissures de leur immeuble et le tassement inégal de celui-ci trouveraient leur cause exclusivement dans le phénomène de retrait-gonflement des argiles, alors que la maison est en zone d’aléa faible et que l’expert ne conclut pas en ce sens mais énumère au contraire toutes les causes ayant contribué au dommage.

A titre subsidiaire ils déclarent fonder leur action sur le dol qu’ils reprochent à Mme [Y] et sur l’obligation d’information qui lui incombait, et rappellent que l’article 1602 du code civil impose au vendeur d’exprimer clairement à quoi il s’oblige.

Ils rappellent que Mme [Y] s’est volontairement abstenue de leur fournir les informations relatives aux fissures, aux travaux entrepris en 2011 et 2013, et n’a pas voulu donner d’explication sur les importants travaux auxquels elle a procédé en 2004 alors qu’il est constant et démontré que ceux-ci sont à l’origine de l’affaissement de l’immeuble puis de son basculement.

Ils insistent encore sur le fait que lors de la vente d’un bien immobilier les travaux ayant moins de dix ans et relevant de la garantie décennale doivent nécessairement être portés à la connaissance de l’acquéreur.

S’agissant des fissures, ils affirment que Mme [Y] en a volontairement caché certaines, et qu’en comblant ces fissures avant la vente, elle savait que celles-ci avaient un caractère évolutif.

Ils en concluent que le dol est constitué.

S’agissant de la responsabilité de la société Valynelzo ils rappellent que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et d’information, y compris à l’égard de l’acquéreur, et qu’il appartient à l’agent immobilier, qui a visité l’immeuble et connaît son état, de prouver qu’il a fourni aux acquéreurs les informations dont il avait connaissance.

En l’espèce ils exposent que l’agence Valynelzo Immo avait nécessairement connaissance des quelques fissures apparentes et aurait dû interroger Mme [Y] à ce sujet ce qu’elle ne justifie pas avoir fait, de même qu’elle ne justifie pas avoir interrogé Mme [Y] sur l’existence éventuelle de travaux réalisés depuis moins de dix ans.

En outre ils font valoir que la jurisprudence sanctionne l’agent immobilier qui n’a pas attiré l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures et leur gravité potentielle, et rappellent que l’agent immobilier doit aussi se comporter comme conseil des parties. Ils rappellent les propos de l’expert selon lesquels la société Valynelzo Immo aurait dû demander au vendeur de procéder à des recherches sur l’origine des fissures.

En suite de l’arrêt avant dire droit de la cour, ils exposent qu’ils ont perdu une chance de ne pas acquérir l’immeuble qu’ils estiment à 99%.

Ils répliquent aux conclusions de la société Valynelzo Immo, qu’ils disposent en agissant sur le fondement des vices cachés et du manquement de l’agent immobilier à ses obligations, d’un choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire, de sorte qu’il ne peut leur être reproché de n’avoir pas choisi de demander la résolution de la vente.

A l’encontre de Mme [Y] ils reprochent à celle-ci d’avoir profité de la réouverture des débats pour produire deux nouvelles pièces, qui devraient être écartées mais qu’ils estiment sans emport sur le litige, et révélant au contraire que Mme [Y] a bien fait procéder à des travaux modifiant la construction d’origine.

Ils contestent enfin avoir une part de responsabilité dans le dommage, dès lors qu’ils sont profanes en matière immobilière.

Sur leur préjudice, ils exposent que dans son compte-rendu du 14 mars 2017 l’expert a indiqué quels étaient les travaux à prévoir, à la suite de quoi ils ont fait réaliser deux devis par les sociétés Wig France et Schutz.

Ils indiquent que l’expert a effectué son chiffrage sur la base du devis Wig France, et en chiffrant d’une façon très minorée les travaux de reconstitution du réseau d’évacuation des EP, qui leur ont en réalité été facturés 11 099 euros TTC par la société Schutz.

Ils exposent avoir finalement fait réaliser les travaux, qui ne sont pas achevés, par la société Schutz, et indiquent que, compte tenu des devis et factures qu’ils produisent, le montant total de leur préjudice, travaux de reprise intérieurs et maîtrise d''uvre compris, s’élève à 282 873,03 euros.

Ils exposent qu’ils ont été dans l’obligation d''effectuer un emprunt de 120 000 euros pour financer ces travaux, de sorte qu’ils sont fondés à mettre en compte les intérêts qu’ils devront payer en sus du remboursement du capital prêté.

Enfin, sur leur préjudice de jouissance, ils font valoir que certaines pièces de la maison sont devenues inhabitables en raison des fissures traversantes permettant le passage du vent et de la pluie, que les travaux n’ont été effectués que de façon progressive notamment en raison des intempéries, et que certains travaux, notamment de réfection intérieure, ne sont toujours pas effectués car hors budget. Ils considèrent donc qu’ils peuvent d’ores et déjà prétendre à une somme de 300 x 51 mois soit 15 300 euros.

Aux termes de ses conclusions du 30 mars 2023, Mme [J] [N] veuve [Y] demande à voir :

« Dire que le vice n’était pas connu de Mme [Y], non seulement dans sa manifestation mais aussi dans sa cause et son amplitude,

Dire que Mme [Y] était de bonne foi lors de la vente,

Dire que la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente est valide et pleinement efficace,

Débouter M. et M^me Monsieur ainsi que toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions sinon appels en garantie dirigés à l’encontre de Mme [Y],

Partant,

Confirmer le jugement du 16 décembre 2019,

En outre, et statuant à nouveau,

Débouter M. et M^me Monsieur de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner solidairement M. et M^me Monsieur à lui payer 2 260 euros au titre des frais d’expertise de M. [P], 15 368 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de référé et la procédure de première instance, 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, les frais et dépens engagés au titre des procédures de référé n°15/00211 et 15/00032, de la première instance et de la procédure d’appel,

Subsidiairement,

Condamner la SAS Valynelzo Immo à la garantir intégralement de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre sur le fondement de sa responsabilité contractuelle sinon délictuelle en raison de l’inexécution de son obligation de conseil,

Plus subsidiairement,

Prononcer un partage de responsabilité entre elle, la SAS Valynelzo Immo, ainsi que M. et M^me Monsieur et qui lui sera largement favorable sans être supérieur à 10 %,

Réduire le montant des condamnations qui sera prononcé au profit de M. et M^me Monsieur à hauteur de leur part de responsabilité,

En tout état de cause,

Dire qu’il conviendra de se limiter strictement au montant fixé par l’expert à savoir 172149,61 euros TTC,

Rejeter totalement sinon partiellement la demande relative au préjudice d’inoccupation et de jouissance pour être infondée et injustifiée en tout ou partie,

Débouter M. et M^me Monsieur de leur demande au titre de l’indemnité de procédure pour être injustifiée et disproportionnée, sinon la ramener à de plus justes proportions, tant en première instance qu’à hauteur d’appel ».

Mme [Y] soutient que l’affaissement soudain de la maison côté gauche est lié à une situation naturelle et exceptionnelle en raison des sécheresses longues et successives de ces dernières années.

Elle affirme que les fissures en cause constituent bien un vice caché, que la cause et l’amplitude des désordres ne pouvaient être connues le jour de la vente et qu’une longue et complexe expertise a été nécessaire pour déterminer l’ensemble des facteurs pouvant être à l’origine de l’affaissement du mur.

Elle admet que des fissures ont été rebouchées à son initiative et sont restées parfaitement visibles lors de la vente, que cette situation lui semblait normale s’agissant d’une maison construite plus de quarante années auparavant, que ces différentes interventions n’ont pas été faites à la veille de la vente mais plusieurs années auparavant, que rien n’a été dissimulé, qu’elle n’a jamais rencontré de problème sur cette maison excepté l’épisode des infiltrations d’eau qui a justifié plusieurs interventions, qu’aucune entreprise ne l’a alertée quant à un risque relatif à la solidité des bâtiments et qu’il a fallu l’expertise judiciaire pour déterminer l’origine des désordres.

Elle souligne que l’expertise judiciaire a mis en évidence un phénomène d’assèchement et non de gonflement et que les travaux qu’elle avait entrepris n’ont rien à voir avec le phénomène de fissuration. Elle conteste les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles les différents travaux qu’elle a pu faire diligenter ont aggravé les fissurations et se prévaut du rapport demandé à un expert privé, la société Compétence Géotechnique, qui contredit les conclusions de la société Terraforma.

Mme [Y] considère que l’expert judiciaire se contredit, en retenant sa mauvaise foi au prétexte qu’elle a rebouché les fissures, alors qu’il admet également que ces fissures étaient parfaitement visibles au moment de la vente.

Elle estime qu’elle est fondée à se prévaloir de la clause d’éviction de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Elle assure que la configuration de la maison n’a jamais changé, qu’il n’y a eu aucun agrandissement et que les travaux de l’entreprise [A] n’ont eu pour objectif que de mettre fin aux problèmes d’infiltration sans aucun lien avec la fissuration de l’immeuble.

Au soutien de sa demande au titre des frais irrépétibles, Mme [Y] produit les factures émises par ses conseils dans cette affaire.

A titre subsidiaire, elle estime que l’agence immobilière aurait dû alerter la venderesse et les acquéreurs de la nécessité d’effectuer une expertise préalable à la vente compte tenu de la présence de nombreuses fissures et elle en déduit que la responsabilité de la société Valynelzo Immo doit être engagée.

Elle ajoute que l’agent immobilier a agi avec une légèreté blâmable, compte tenu de sa connaissance de la région, des problèmes liés aux argiles et aux arbres situés à proximité des maisons.

A titre plus subsidiaire, Mme [Y] propose de retenir le partage de responsabilités suggéré par l’expert judiciaire.

Enfin, Mme [Y] discute les demandes d’indemnisation formulées par les époux Monsieur.

Aux termes de ses dernières conclusions du 09 novembre 2023 la SAS Valynelzo Immo conclut à voir :

Débouter M. et M^me Monsieur de l’intégralité de leurs demandes,

Confirmer le jugement du 16 décembre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Thionville en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [Y] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

A titre principal,

Constater, dire et juger l’absence de lien contractuel entre elle et M. et M^me Monsieur,

Déclarer M. et M^me Monsieur irrecevables de ce fait en leurs demandes présentées sur ce fondement et à tout le moins infondés,

En déduire que M. et M^me Monsieur ne peut agir à son encontre que sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

Juger qu’elle n’a commis aucune faute,

juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre sa mission et les préjudices allégués par M.et M^me Monsieur,

Constater l’absence de préjudice indemnisable imputable à son encontre,

Juger que sa responsabilité n’est pas engagée,

A titre subsidiaire, à supposer que la SAS Valynelzo Immo ait commis une faute :

Juger que le dol de Mme [Y] l’exonère de toute responsabilité,

Constater le caractère excessif des préjudices allégués par M. et M^me Monsieur,

En conséquence, minorer très substantiellement les préjudices allégués par M. et M^me Monsieur,

A titre reconventionnel,

Condamner Mme [Y] à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre,

En toute hypothèse,

Confirmer le jugement en ce qui concerne les condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens d’instance,

Condamner solidairement par M. et M^me Monsieur à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

Subsidiairement,

Condamner Mme [Y] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel,

Condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La SAS Valynelzo Immo soutient que son obligation de conseil et d’information est limitée aux seules informations apparentes et dont l’agence immobilière avait connaissance via le vendeur et observe que les époux Monsieur ne peuvent soutenir que le vice serait caché les concernant mais apparent à l’égard de l’agent immobilier.

Elle fait aussi valoir que le mandant, vendeur, a lui-même en amont une obligation d’information et de loyauté envers son mandataire, l’agent immobilier et elle souligne que le vendeur est le mieux placé pour connaître parfaitement le bien.

Elle indique aussi que l’agent immobilier est un professionnel de l’immobilier et non un professionnel de la construction.

Elle ajoute que l’obligation d’information de l’agence immobilière ne dispense pas son interlocuteur de tout devoir de prudence et de diligence.

Or, la SAS Valynelzo Immo fait valoir que Mme [Y] n’a jamais porté à sa connaissance des informations qui se sont révélées par la suite primordiales, en ce compris l’existence de sinistres intervenus antérieurement à la vente ou encore la réalisation de travaux importants.

L’intimée conteste avoir été sollicitée par les époux Monsieur quant aux fissures dont ils avaient constaté l’existence lors de leur visite. Elle assure qu’au moment de la vente, il n’y avait aucune fissure ouverte, ces fissures ayant été comblées avant la vente par Mme [Y]. Elle ajoute qu’elle-même ne pouvait pas avoir connaissance des fissures dissimulées par des galets et des meubles dans le garage. Elle incrimine Mme [Y] en considérant que celle-ci a volontairement dissimulé les fissures.

Elle considère que le caractère évolutif des fissures constituait, tant pour les époux Monsieur que pour elle-même, un vice caché.

Elle fait grief à l’expert judiciaire de proposer un partage de responsabilités et donc de se prononcer sur la responsabilité des parties et en tout état de cause, de limiter à 15% la part de responsabilité de Mme [Y], alors que cette dernière a commis un dol qui doit exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité.

A titre subsidiaire s’agissant du préjudice subi par les époux Monsieur, la société Valynelzo Immo considère qu’elle doit être indemnisé par Mme [Y] sous peine de permettre un enrichissement sans cause de cette dernière, car si Mme [Y] avait été une co-contractante loyale, elle aurait nécessairement vendu son bien à un prix moindre.

La SAS Valynelzo Immo discute les différents chefs de préjudice dont l’indemnisation est demandée par les appelants.

Elle estime qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les préjudices allégués et la mission de l’agence immobilière.

Elle conteste la demande d’appel en garantie formulée par Mme [Y], en faisant valoir que l’agent immobilier n’est pas tenu de procéder à des investigations supplémentaires afin de déceler l’origine de vices apparents et que le silence gardé par son mandant l’exonère de toute responsabilité à cet égard.

Enfin la société Valynelzo Immo considère qu’à l’inverse, Mme [Y] qui est à l’origine des dommages doit la garantir de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétentions il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux. Dès lors la cour ne répondra aux nombreuses demandes de « dire et juger » qu’à la condition qu’elles ne constituent pas une simple réitération des moyens énoncés dans le corps des conclusions, mais constituent une prétention au sens précité.

I- Sur les demandes formées à l’encontre de Mme [Y]

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est en revanche pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Enfin selon l’article 1643 le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente signé entre les parties contient en page 8 une clause excluant la garantie du vendeur en cas de vice apparent ou caché, sauf l’hypothèse dans laquelle il serait prouvé qu’il n’a pas révélé des vices connus de lui.

En l’occurrence, il n’est pas contesté que l’immeuble présentait lors de la vente des fissures qui avaient été rebouchées mais restaient visibles, sauf à examiner ultérieurement la discussion sur le fait que certaines d’entre elles auraient été volontairement cachées. Ainsi en plusieurs endroits de son rapport, l’expert admet lui-même que les fissures bien que rebouchées, étaient visibles, même s’il fait grief à Mme [Y] de ce rebouchage, qui ne pouvait selon lui avoir d’autre but que de dissimuler la situation aux futurs acquéreurs.

Il appartient donc aux acquéreurs, qui recherchent la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés malgré l’existence dans l’acte notarié de la clause précitée, d’apporter la preuve de l’existence d’un vice d’une gravité suffisante pour rendre l’immeuble impropre à sa destination ou pour en diminuer considérablement l’usage, de faire la preuve que ce vice était pour eux cachés, et enfin de faire la preuve de ce que Mme [Y], vendeuse, en avait connaissance.

Il résulte des explications des parties et des termes du rapport d’expertise, que postérieurement à la vente d’autres fissures sont apparues ou réapparues sur la façade extérieure de l’immeuble et sur les murs intérieurs, et plus particulièrement sur la partie ouest de l’immeuble où se trouvent, au sous-sol le garage, au re de chaussée deux chambres, et au niveau 1 deux autres chambres.

Lors de ses différentes visites et dès le 9 septembre 2015, l’expert a pu constater la réalité et l’importance de ces fissures, qui sont évolutives ainsi qu’il résulte des témoins précédemment posés sur celles-ci, et dont certaines sont traversantes et affectent aussi bien l’extérieur que les ouvrages intérieurs de la partie ouest.

Ayant observé que, selon l’acte de vente, l’immeuble vendu est situé dans une zone d’aléa faible de retrait-gonflement des argiles, l’expert a confié à la société Terrafort des travaux de reconnaissance de sols par sondage et de diagnostic géotechnique.

C’est à l’issue de ces sondages qu’il a pu être déterminé que les fondations de l’immeuble reposaient sur des argiles gonflantes extrêmement sensibles aux variations de teneur en eau, avec apparition des phénomènes de retrait-gonflement, ce qui conduit la société Terrafort à conclure dans son rapport qu’il est « indéniable que lors des phénomènes de sécheresse/canicule puis lors des périodes à nouveau humides qui ont suivi, la maison existante a souffert des mouvements des argiles sous fondation ».

La société Terrafort énumère ensuite un certain nombre de facteurs aggravants, à savoir :

le drain de surface a été posé quasiment contre le soubassement vers 0,65 m de profondeur, sans pente, ni cunette étanche, ni solin de pose, et en outre une conduite sèche est également présente, sous laquelle de l’eau stagne et n’est donc pas évacuée efficacement. En période pluvieuse, cette situation concentre l’eau dans l’environnement de la fondation et peut contribuer au gonflement des argiles d’ancrage, et en période sèche elle ne s’oppose pas à l’évapotranspiration et ne peut donc limiter le phénomène de dessèchement du sol.

les fondations ne sont pas à la même profondeur ce qui implique une réponse différentielle du pavillon aux attaques de la sécheresse

des haies et beaucoup d’arbustes ont été plantés sur le terrain,

des racines sont présentes sous les fondations.

En suite de ces sondages et de ce rapport, l’expert M. [H] retient comme cause des fissures le « tassement inégal des sols argileux sur lesquels repose la construction », les autres circonstances énumérées ayant eu un rôle aggravant mais n’étant pas visées comme étant à l’origine même du dommage.

La cour relève à l’instar du premier juge, que le vice dont sont victimes les époux Monsieur, ne réside pas dans les fissures qui affectaient l’immeuble au moment de sa vente, et dont une partie au moins étaient visibles, mais dans leur origine, à savoir le fait que les fondations de l’immeuble reposent sur un sol argileux particulièrement propice aux phénomènes de retrait-gonflement.

Si les époux Monsieur peuvent légitimement soutenir qu’ils ignoraient lors de la vente que les argiles situées sous les fondations étaient d’une sensibilité telle qu’elles allaient conduire rapidement à une fissuration de l’immeuble, probablement déjà en cours avant la vente, la cour observe néanmoins que l’acte authentique de vente contient, en page 14, une clause intitulée « Aléa-Retrait gonflement des argiles », aux termes de laquelle les acquéreurs sont informés du problème posé par le phénomène de retrait-gonflement des argiles notamment sur les maisons individuelles dont les fondations sont peu importantes, et sont en particulier informés de ce que « l’immeuble objet des présentes est situé dans une zone d’aléa de retrait et gonflement des argiles, ainsi qu’il résulte du plan annexé aux présentes, zone d’aléa faible ».

Il est de même précisé que « l’acquéreur prend acte de cette information, déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque pour s’être personnellement renseigné dès avant ce jour auprès des services compétents ».

D’autre part, une expertise et des sondages confiés à une société spécialisée, ont été nécessaires pour révéler la cause exacte des fissures et la gravité de la situation, preuve qu’une telle information n’était pas accessible facilement, notamment pour un vendeur non professionnel.

Il appartient aux époux Monsieur de faire la preuve que, malgré les investigations qui se sont avérées nécessaires pour établir la cause des fissures affectant l’immeuble, Mme [Y] avait connaissance de la cause de celles-ci et donc du vice caché affectant l’immeuble.

En l’état, le simple fait que, selon les époux Monsieur, Mme [Y] ait cherché à cacher ces fissures, ne suffit pas à rapporter cette preuve.

D’une part, l’intention de Mme [Y] de cacher les fissures déjà présentes sur la maison n’est nullement démontrée, puisqu’il n’est pas contesté que, si celles-ci ont été rebouchées, elles restaient néanmoins visibles, l’immeuble n’ayant pas été recrépis.

Les époux Monsieur indiquent eux-mêmes qu’ils se sont inquiétés de l’existence de ces fissures rebouchées, et qu’il leur a été répondu que « ces reprises étaient liées à des travaux de déshumidification de l’immeuble réalisés quelques années auparavant » (p. 2 de leurs conclusions).

D’autre part, le simple fait que, lors des visites, des meubles aient été présents dans le garage devant une des fissures, n’est pas non plus nécessairement révélateur d’une volonté de cacher les désordres, dès lors qu’il est normal que des meubles divers soient entreposés dans un garage.

De même, installer des galets au bas des murs autour d’une maison constitue une pratique assez courante pouvant avoir différents buts, notamment décoratifs, et rien n’établit qu’une telle initiative ait eu spécifiquement pour but de masquer des fissures, étant remarqué que ces galets n’ont qu’une très faible hauteur et ne peuvent masquer les fissures se développant au-dessus.

Quant à l’absence d’indication des travaux antérieurement effectués sur l’immeuble, elle n’est pas davantage révélatrice de la connaissance que pouvait avoir Mme [Y] du vice caché affectant celui-ci, à savoir sa construction sur des argiles particulièrement sensibles aux phénomènes de retrait-gonflement.

Ainsi, s’agissant des travaux de modification réalisés en 2004, qui ont principalement consisté à aménager un garage dans le sous-sol et une rampe d’accès, ni la société Terrafort, ni l’expert ne les incriminent comme ayant une part de responsabilité dans l’apparition des fissures affectant l’immeuble, et à aucun moment l’expert n’indique, comme le font les époux Monsieur dans leurs conclusions, que les importants travaux de rénovation ayant affecté l’immeuble sont à l’origine de son affaissement puis de sa bascule ».

Quant au grief tiré de l’absence d’étude de sol lors de la construction de la maison puis du réaménagement d’une partie de celle-ci, la cour observe que la construction initiale remonte à 1976, et qu’au surplus les époux Monsieur n’agissent pas à l’encontre de Mme [Y] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil de sorte qu’il est sans emport d’alléguer à son encontre des fautes de construction, qui ne font nullement preuve de ce qu’elle aurait connu le vice affectant l’immeuble.

S’agissant par ailleurs des travaux réalisés en 2010, ceux-ci ont consisté dans des injections de résine pour remédier à des infiltrations, et l’expert n’a pas estimé nécessaire de mettre en cause le professionnel ayant réalisé ces travaux, qui sont sans lien avec le vice dont se plaignent les époux Monsieur.

Quant aux travaux réalisés en 2013, ils ont effectivement consisté dans la pose d’un drain toujours pour remédier à des infiltrations, et s’il n’est pas contestable que Mme [Y] n’a pas informé les époux Monsieur de ces travaux, en revanche leur seule réalisation ne fait nullement preuve de ce que Mme [Y] avait connaissance de la cause des fissures affectant l’immeuble, à savoir sa situation sur des argiles particulièrement sensibles.

De même et alors que Mme [Y] n’est pas une professionnelle du bâtiment, rien n’établit qu’elle ait pu avoir conscience de la mauvaise qualité voire de l’inutilité de la pose du drain réalisé par l’entreprise [A], et des conséquences néfastes de la présence de celui-ci. Il n’est pas davantage établi qu’elle ait eu connaissance de la présence d’une conduite sèche sous la terre, et de son rôle également aggravant que seule l’expertise a révélé. Il en est de même du reproche tiré de ce que Mme [Y] a fait le choix de confier des travaux de pose d’un drain à l’entreprise la moins disante : un tel choix n’implique nullement la connaissance du vice affectant l’immeuble, et à supposer même que Mme [Y] ait commis une faute d’imprudence en choisissant ce devis, ce qui n’est pas démontré, les époux [Y] n’agissent pas à son encontre sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

Quant à la présence d’anciennes conduites d’évacuation d’eaux pluviales et d’eaux usées, repérée par l’expert lors des travaux réalisés par Terrafort, celle-ci n’est pas particulièrement incriminée comme cause aggravante du dommage, et il n’est pas non plus établi que Mme [Y] avait connaissance de cette situation, non visible à moins de creuser le sol.

Enfin l’affirmation selon laquelle les différentes entreprises étant intervenues sur l’immeuble auraient nécessairement averti Mme [Y] de la gravité de la situation et de l’existence possible d’un phénomène de retrait-gonflement lié aux argiles, reste une simple supposition que rien ne vient étayer et qui ne peut être considérée comme exacte et établie.

Ainsi il ne peut être déduit des manquements reprochés à Mme [Y], la preuve de ce que celle-ci avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble, et de ce qu’elle s’est volontairement abstenue de le signaler.

Dès lors et en l’absence de toute preuve de ce que Mme [Y] connaissait le vice affectant l’immeuble et l’a volontairement caché, l’action des époux Monsieur fondée sur la garantie des vices cachés ne peut prospérer compte tenu de la clause précitée insérée à l’acte de vente.

Sur le dol

Aux termes de l’ancien article 1116 du code civil, applicable à la cause compte tenu de la date de signature de l’acte de vente, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces man’uvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il appartient donc aux époux Monsieur de prouver, d’une part l’existence de man’uvres imputables à Mme [Y], et d’autre part que celles-ci ont eu un rôle déterminant dans leur consentement.

En l’espèce, il résulte des conclusions des époux Monsieur que les man’uvres qu’ils imputent à Mme [Y] consistent dans une réticence dolosive, à savoir leur avoir caché le vice affectant l’immeuble.

Cependant ainsi que précédemment retenu par la cour, aucun des arguments avancés par les époux Monsieur, et qui sont repris dans leur démonstration du dol allégué, ne fait preuve de ce que Mme [Y] aurait connu le véritable vice affectant l’immeuble et l’aurait volontairement caché.

En outre et ainsi que déjà relevé, les époux Monsieur imputent des conséquences inexactes à certains des travaux réalisés par Mme [Y], et que celle-ci n’avait effectivement pas mentionnés (les travaux réalisés en 2004 n’ont aucune incidence sur l’état des sols, leur gonflement ou leur dessèchement).

Ainsi les demandes des époux Monsieur ne peuvent davantage prospérer sur le fondement du dol.

Sur le manquement à une obligation d’information

La cour observe que les conclusions des époux Monsieur sur ce point sont communes à leur argumentaire relatif au dol, de sorte que les manquements allégués à l’obligation d’information pourraient être considérés avant tout comme l’illustration des man’uvres imputées à Mme [Y], et en tout état de cause les époux Monsieur se fondent aussi bien sur l’inexécution d’une obligation d’information, que sur le dol ou le vice caché, pour réclamer dans ces trois hypothèses la même sanction, à savoir l’indemnisation du préjudice consistant pour eux dans la nécessité d’effectuer des travaux coûteux pour éliminer les fissures et surtout leur cause.

Il convient néanmoins d’examiner cet argument de façon distincte.

Il est rappelé que l’acte de vente litigieux a été signé avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 2 février 2016, de sorte que l’article 1112-1 nouveau du code civil, relativement à l’obligation précontractuelle d’information, créé par cette ordonnance, n’est pas applicable.

L’obligation d’information revendiquée par les appelants, fondée sur l’article 1602 du code civil est une création jurisprudentielle, et cet article n’indique pas sur quels points ou quelles informations précis devrait, de façon obligatoire, porter l’obligation.

Il ne peut donc être considéré que le vendeur aurait l’obligation d’informer les acquéreurs de façon systématique de tous les travaux ou de toutes les interventions pratiquées sur l’immeuble, et l’obligation incombant au vendeur ne peut par conséquent porter que sur des informations essentielles concernant l’immeuble.

En outre, la possibilité de se prévaloir d’une telle violation, en ce qu’elle permet aux acquéreurs d’éluder certaines dispositions impératives en matière de garantie des vices cachés, ne peut aboutir à créer un régime de responsabilité de plein droit du vendeur en raison du défaut de communication de toute information, quelle qu’elle soit.

Afin que le manquement à une telle obligation soit caractérisé, il est donc nécessaire que l’information non communiquée soit suffisamment importante pour influer sur la décision des acquéreurs, sur les frais qu’ils risquent d’exposer ou sur les désagréments et coûts auxquels ils risquent d’être confrontés postérieurement à la vente, ainsi qu’il est allégué en l’espèce.

En l’espèce, s’agissant des travaux réalisés en 2010 et 2013, les acquéreurs ne se réfèrent à aucun texte faisant obligation systématique au vendeur de déclarer de tels travaux, de faible importance. Rien ne permet en outre de penser que l’information selon laquelle un drain aurait été finalement posé pour remédier à des problèmes d’infiltration au sous-sol, alors que les précédents travaux effectués en 2010 s’étaient révélés inefficaces, aurait été de nature à inquiéter les futurs acquéreurs et à les laisser soupçonner les problèmes de fissuration auxquels ils allaient par la suite être confrontés.

Au contraire, il résulte de leurs conclusions que lors de leurs interrogations relatives aux fissures, les acquéreurs se sont entendus répondre que celles-ci seraient liées à des travaux antérieurement entrepris pour remédier à un problème d’humidité. Dans ces conditions le fait de savoir qu’un drain avait été posé n’était pas de nature à les inquiéter et il ne peut être considéré que le défaut d’information relativement aux travaux réalisés en 2010 et 2013, constituerait de la part de Mme [Y] une violation de l’obligation d’information telle que découlant de l’interprétation jurisprudentielle de l’article 1602 du code civil.

Par ailleurs, rien ne permet de considérer qu’en la circonstance, Mme [Y] aurait entendu cacher aux acquéreurs une information dont elle connaissait la particulière importance, étant rappelé qu’elle n’était à cette époque nullement en mesure de savoir que le drain posé en 2013 n’était pas efficace.

De plus, l’article 1602 du code civil fait obligation au vendeur d’informer clairement sur la situation du bien vendu. Mme [Y] n’a pas, sur ce point, caché un désordre affectant le bien, mais a uniquement omis de mentionner des travaux destinés à y remédier et qui semblaient avoir été efficaces, dès lors qu’il n’a plus été question par la suite (et notamment plus depuis l’acquisition par les époux Monsieur), d’infiltrations ou autres manifestations d’humidité au sous-sol de la maison ou dans d’autres pièces.

S’agissant du défaut d’information relativement aux travaux d’aménagement réalisés en 2004, qui étaient manifestement de nature à donner lieu à la garantie décennale de l’article 1792 du code civil, il est constant que Mme [Y] aurait dû les déclarer.

Cependant la cour observe que l’expert n’incrimine à aucun moment la réalisation de ces travaux dans la survenance des dommages.

La cause des dommages étant le mouvement de gonflement-rétractation des argiles, seuls sont considérés comme des facteurs aggravant la présence d’un drain inefficace et d’une conduite sèche maintenant de l’humidité dans le sol, la présence d’arbustes (qui ont été coupés) proches de la maison, et de racines découvertes sous les fondations. Quant à la différence de profondeur des fondations, outre qu’il n’est pas établi qu’elle aurait été générée par les travaux réalisés en 2004 puisque ceux-ci ont consisté en un réaménagement de pièces existantes, la cour observe qu’il n’en est pratiquement pas fait état dans le rapport d’expertise, et qu’il n’est nullement préconisé de remédier à cette différence.

Dès lors, l’absence d’information relativement aux travaux réalisés en 2004, est sans lien de causalité avec les désordres affectant l’immeuble et avec le préjudice dont les époux Monsieur demandent réparation, à savoir exclusivement le coût des réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Leur demande, en ce qu’elle vise à la prise en charge du coût des travaux de remise en état, ne peut donc prospérer sur le fondement invoqué.

Ainsi il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté les demandes des époux Monsieur à l’encontre de Mme [Y].

II-Sur les demandes dirigées à l’encontre de la SAS Valynelzo Immo

Sur l’appel en garantie formée par Mme [Y]

Il convient de constater qu’en l’absence de toute condamnation à l’encontre de Mme [Y], l’appel en garantie formé par celle-ci à l’encontre de la société Valynelzo Immo devient sans objet.

Sur la demande formée par les époux Monsieur

S’agissant de la demande formée par les époux Monsieur, il est constant que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil, aussi bien vis à vis de sa mandante que vis à vis des candidats acquéreurs.

Ainsi, il lui incombait de poser différentes questions à la vendeuse, notamment afin de savoir si l’immeuble avait récemment subi des sinistres ou surtout avait fait l’objet de travaux, l’obligation de déclarer des travaux soumis à la garantie décennale étant clairement établie en jurisprudence.

Si le fait que l’immeuble ait fait l’objet de travaux en 2004 est sans aucune incidence démontrée, en revanche, la connaissance par l’agent immobilier, du fait que Mme [Y] avait été à deux reprises confrontée à des problèmes d’humidité et avait fait effectuer des travaux en 2010 puis 2013, et le fait que l’immeuble présentait des fissures apparentes, pouvaient amener l’agent immobilier à se poser la question d’un lien entre la cause de ces intervention et les fissures présentes, et partant, à conseiller aux parties d’obtenir un diagnostic plus précis sur l’origine de ces fissures et leur lien éventuel avec l’humidité ayant précédemment affecté l’immeuble.

Cependant à cette époque, l’immeuble n’était affecté d’aucune fissure grave ou traversante, et rien ne permet de penser que des professionnels, consultés, auraient à ce stade préconisé des travaux lourds d’investigation quant aux sols, ni qu’ils auraient préconisé de chercher à vérifier la qualité du drain, ni enfin qu’ils auraient mis en doute le fait que les travaux réalisés avaient mis un terme aux infiltrations et que les fissures étaient en lien avec la déshumidification de l’immeuble.

Ainsi, la réponse donnée aux époux Monsieur selon laquelle les fissures étaient en lien avec ces travaux antérieurs de déshumidification, était au stade de la vente et compte tenu de la nature des fissures existantes, tout à fait plausible de sorte qu’il n’est pas établi que des investigations supplémentaires devaient être conseillées par l’agence à ce stade.

En outre, s’il appartient à l’agent immobilier d’attirer l’attention des acquéreurs sur des défauts qu’ils auraient pu ne pas remarquer, il est cependant établi que des fissures étaient bien visibles lors de la vente, et que les acquéreurs s’en sont inquiétés, de sorte que l’agent immobilier, qui a donné une explication plausible, n’était pas tenu de préconiser des recherches plus approfondies.

Il est encore observé que les préconisations de l’expert quant aux travaux à prévoir, comportent notamment la réalisation d’un double drainage périphérique. Ainsi la solution au problème de retrait-gonflement passe, en l’espèce, non par la reprise des fondations ou la pose de micro-pieux, mais par un nouveau drainage. En l’occurrence, et à supposer que la société Valynelzo ait été informée de la nature des travaux entrepris par l’entreprise [A] mandatée par Mme [Y], il n’est pas établi qu’elle aurait été en mesure d’en soupçonner l’inefficacité, et qu’il lui aurait appartenu de préconiser des travaux d’investigation lourds pour rechercher une autre cause aux fissures existantes que la déshumidification de l’immeuble consécutive aux travaux réalisés.

La preuve des manquements de la société Valynelzo Immo n’est donc pas suffisamment rapportée, de même que la preuve du lien de causalité pouvant exister entre ces éventuels manquements et les désordres ayant ultérieurement affecté l’immeuble des époux Monsieur.

Le jugement est donc également confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes à l’encontre de cette société.

III-Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement dont appel pour ce qui concerne la charge des dépens, y compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise.

S’agissant en revanche des frais irrépétibles exposés par Mme [Y] en première instance, il est équitable de lui allouer à ce titre une somme de 6 000 euros, comprenant les frais d’expertise privée.

A hauteur d’appel les époux Monsieur qui succombent supporteront les dépens.

Il est en outre équitable d’allouer à Mme [Y], au titre des frais irrépétibles exposés en appel, une somme de 4 000 euros, ainsi qu’une somme de 3 000 euros à la société Valynelzo Immo.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf celle allouant une somme de 1000 euros à Mme [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme sur ce point le jugement dont appel et statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [B] Monsieur et Mme [M] [V] épouse Monsieur, à verser à Mme [J] [N] veuve [Y] une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [B] Monsieur et Mme [M] [V] épouse Monsieur, aux entiers dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [B] Monsieur et Mme [M] [V] épouse Monsieur à verser à Mme [J] [N] veuve [Y] une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [B] Monsieur et Mme [M] [V] épouse Monsieur à verser à la SAS Valynelzo Immo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre