RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01186 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F7ED

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE '[Etablissement 1]'

C/

[H], [H]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 31 Mars 2023, enregistrée sous le n° 20/00845

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 26 MAI 2026

APPELANTE :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Etablissement 1]', représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, représentée par son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [B] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [N] [U] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Décembre 2025 tenue par M. Christian DONNADIEU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 26 Mai 2026, en applicatiion de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique de vente du 21 décembre 2011, M. [B] [H] et Mme [N] [U] son épouse ont acquis, en l’état futur d’achèvement, de la SCI [Adresse 3], trois lots dans un immeuble placé sous le statut de copropriété situé [Adresse 4] à Montigny-Lès-Metz, consistant en un appartement (lot n°7) et de deux emplacements de parking (lots n°19 et n°25). La construction a été émaillée de difficultés (problèmes de fondations, retard de livraison initialement prévue au 3ème trimestre 2013, défaillance du maître d''uvre).

Par ordonnance du 5 mai 2015, étendue par ordonnance du 22 mars 2016, sur assignations des époux [H] et des époux [I], autres co-propriétaires, le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz (devenu tribunal judiciaire) a fait droit à une demande d’expertise et a désigné M. [E], pour y procéder, au contradictoire de la SCI [Adresse 3], de son assureur en responsabilité civile la SMA, la compagnie Aviva en sa double qualité d’assureur dommages ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur, et de la Caisse d’Epargne de Lorraine, auprès de laquelle a été souscrite une garantie extrinsèque d’achèvement. L’expert a déposé son rapport le 31 décembre 2018.

Par exploit d’huissier délivré le 17 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 1] à 57950 Montigny Les Metz, représenté par son syndic en exercice SAS Nexity [Adresse 6], a assigné M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir le paiement de la somme de 10 280,94 euros au titre de charges de copropriété impayées, correspondant aux trois lots acquis par les défendeurs dans l’immeuble sis [Adresse 4] à Montigny Les Metz, outre des dommages et intérêts, dépens et indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision du juge de la mise en état du 30 juin 2020, une mesure de médiation a été ordonnée, à la requête des époux [H], relativement aux problèmes affectant l’immeuble, laquelle a permis l’élaboration d’un protocole d’accord en date du 28 juin 2022 aux termes duquel il a été mis un terme au litige avec les voisins de la copropriété les époux [O] ayant dénoncé les conséquences de vues sur leur fonds riverain et d’empiètement.

Par jugement contradictoire du 31 mars 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :

débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de paiement des charges de copropriété et en dommages et intérêts à l’encontre de M. [B] [H] et Mme [N] [U] son épouse ;

condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [B] [H] et Mme [N] [U] son épouse, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice aux dépens ;

dit que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et en tant que de besoin, M et Mme [H] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour se déterminer, le tribunal a fait application du principe selon lequel en matière d’immeuble bâti acquis en copropriété, l’acquéreur en l’état futur d’achèvement (VEFA) n’ est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et qu’au sens des dispositions de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les équipements qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Le premier juge a rappelé que pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n 'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1, du code civil reproduit à l’article L261 du code de la construction et de l’habitation.

Adoptant les conclusions d’un rapport d’expertise judiciaire du 30 janvier 2020, invoqué par les défendeurs et déposé dans le cadre de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires de la copropriété au maître de l’ouvrage et au maître d''uvre pour les désordres rencontrés dans le cadre de la construction de l’immeuble et faisant état de multiples non-conformités de la construction, l’atteinte à la destination du parking, d’un empiètement des constructions tant sur le domaine public que sur le fonds des voisins qui ont diligenté une procédure, avec une grosse incertitude sur l’éventualité d’une démolition, éventuellement partielle, outre des frais induits ou sur l’indemnisation à venir des voisins, le tribunal a retenu que les deux lots acquis par les époux [H] à usage de parking sont impropres à leur destination.

Observant que cette expertise a mis en exergue le fait que la fenêtre de la salle de bains de l’appartement acquis présente une non-conformité substantielle en ce qu’elle constitue, même en fixe, une vue interdite et qu’elle ne présente pas la mène facilité d’aération de la pièce humide, le premier juge en a déduit que les lots 7, 19 et 25 acquis par les époux [H] dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement ne sont pas achevés au sens de l’article R 261-l du code de la construction et de l’habitation, lesquels ont mobilisé la garantie extrinsèque d’achèvement, en agissant à l’encontre de la Caisse d’Epargne de Lorraine-Champagne-Ardenne, débitrice de cette garantie. Le tribunal en a déduit que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas exigibles, et ce sans qu’il y ait lieu de tirer quelque conséquence de ce que les époux [H], éventuellement ignorants de leurs droits, aient participé aux assemblées générales de copropriété, car une telle participation ne peut être considérée comme une renonciation aux dispositions du code de la construction et de l’habitation. Sur les frais accessoires, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » aux dépens et fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour exonérer les défendeurs en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 2 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » a interjeté appel du jugement, sollicitant l’annulation et subsidiairement l’infirmation de la décision en toutes ses dispositions.

Aux termes des conclusions déposées au greffe le 21 novembre 2023, M. et Mme [H] ont formé appel incident.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe, par voie électronique, le 25 février 2025 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » demande à la cour d’appel de :

Faire droit à l’appel du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 1] à [Localité 4][Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS Nexity [Adresse 6] prise en son établissement de [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 8] à [Localité 5] ;

Débouter M. et Mme [H] de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SAS Nexity [Adresse 6] ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et particulièrement ce qu’il a :

débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de paiement des charges de copropriété et en dommages-intérêts à l’encontre de Met Mme [H] ;

condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à M. et Mme [H] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens ;

dit que conformément aux dispositions de l’article 10 ' 1 de la loi n° 65 ' 557 du 10 juillet 1965, les époux [H] seront exonérés en leur qualité de copropriétaires de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat dans la procédure au titre des charges générales d’administration ;

Statuant à nouveau :

condamner solidairement M. et Mme [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy la somme 17848,91 euros, arrêtée au 17 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 janvier 2018 ;

condamner solidairement M. et Mme [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts ;

débouter M. et Mme [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représentée par son syndic la SAS Nexity Lamy ;

Eu égard aux circonstances de la cause, condamner solidairement M. et Mme [H] aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 pour la procédure de première instance et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel ;

Vu l’article L111'8 du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement M. et Mme [H] au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, à l’exception du droit proportionnel de recouvrement d’encaissement qui peut être mis partiellement la charge des créanciers.

Au soutien de ses demandes, l’appelant fait valoir que les époux [H] ont acquis 3 lots dans la résidence [Etablissement 1], selon acte de vente en l’état de futur achèvement du 22 décembre 2011, consistant en un appartement, formant le lot n° 7, deux emplacements de parking formant les lots n° 19 et n° 25. Il rappelle que la livraison initialement prévue au 3ème trimestre 2013 est intervenue suivant réception entre maître d''uvre et maître de l’ouvrage, avec réserves en 2015 et que les époux [H], invoquant la non-livraison des biens au visa de l’article R 261'1 du code de la construction et d’habitation, ont refusé le règlement des charges de copropriété qui leur étaient réclamées. Il rappelle que le Syndicat des copropriétaires est en fonction depuis la livraison du premier lot et que son existence n’a jamais été remise en cause.

L’appelant conteste les motifs allégués par les intimés en ce que la servitude, créée pour l’accès aux parkings, est définitivement réglée avec la mairie de [Localité 7] par une convention régulièrement passée en 2014. Elle oppose que concernant les problèmes d’empiètement et de vues sur la propriété voisine des époux [O], cet aspect du litige a été définitivement réglé par protocole d’accord du 28 juin 2022 et qu’en tout état de cause, il ne peut s’agir d’un motif de non livraison des lots des époux [H] qui ne peuvent donc plus faire état de ces faits pour éluder le règlement de leurs charges de copropriété, celles-ci étant afférentes aux parties communes et à l’entretien de l’immeuble dans son intégralité.

Il indique que ne reste donc en litige que le problème des places de parking et de leur accès depuis le parking public [Localité 8] confirmant que cet accès a été interdit par la mairie en raison de l’absence de porte ou de barrière à savoir l’accès au parking suivant arrêté du 18 novembre 2015 visé au rapport de M. [F]. Il conteste que cette situation soit un motif de non-livraison des lots des époux [H], rappelant qu’il ne pourra y avoir de procès-verbal de livraison avec la SCI venderesse n’interviendra jamais puisque la SCI venderesse n’existe plus et est définitivement défaillante comme étant soumise à une liquidation judiciaire. Il rappelle que la livraison non formalisée des lots acquis ne peut justifier un non-paiement, qui ne peut reposer que sur l’inachèvement de ceux-ci, et oppose que les lots sont achevés depuis 2015, date de la réception par le maître de l’ouvrage, malgré les réserves.

Il estime que les parties communes doivent être considérées comme indéniablement livrées, même si l’accès au parking depuis le parking public présente des défauts de conformité et les places de parking des copropriétaires sont des emplacements privatifs, ainsi, lorsque la copropriété ne comprend qu’un seul bâtiment, les charges de la copropriété sont dues par les acquéreurs dès lors que le bâtiment est pour partie habitable. Il soutient que les charges de copropriété couvrent, d’une part, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, et d’autre part, les charges liées aux services collectifs et éléments d’équipement commun.

Il fait état de ce que lorsqu’un lot d’un copropriétaire n’est pas achevé, celui-ci ne sera pas redevable des charges afférentes au lot inachevé mais reste néanmoins débiteur des charges relatives à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes. Il expose qu’un immeuble vendu par lots en état futur d’achèvement est soumis au régime de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins, ce qui est le cas pour le lot n° 4 appartenant aux époux [H] qui n’invoquent aucun problème particulier, s’agissant de leur appartement lequel est achevé et livré, sinon livrable car ils n’invoquent pas une impossibilité d’y accéder et d’en user, ajoutant que l’expertise de M. [E], qui semble confondre réception et livraison, ne dit pas non plus que les lots ne sont pas achevés ni qu’ils ne sont pas livrés.

Il conteste l’application de l’article R. 261-2 du CCH à une VEFA opposant que la seule occupation par l’acquéreur de tout ou partie des biens compris dans la vente doit valoir reconnaissance par lui de l’achèvement et de la livraison des biens ainsi occupés. Il indique que cette occupation constitue une livraison tacite, avec tous les effets qui sont attachés.

Constatant que les époux [H] disposent d’une garantie d’achèvement en cas de défaillance du promoteur, ils ne peuvent s’exonérer de leurs charges de copropriété alors que l’immeuble est habité. S’agissant des charges afférentes aux parkings, il explique que la responsabilité de la configuration des lieux incombe à la SCI venderesse et que cela ne peut être une cause d’exonération de charges des copropriétaires qui sont dues pour les services collectifs et les éléments d’équipement communs, soit pour les parties communes et non pour les lots privatifs et que les parties communes ont été édifiées et sont achevées. Ainsi, alors que l’immeuble est occupé, l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d’ordre public, impose aux copropriétaires de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Si l’acte de vente stipule que les charges de copropriété ne seront dues qu’à compter de la livraison des lots, il indique que de telles stipulations sont inopposables au syndicat des copropriétaires en application de l’effet relatif des contrats de l’article 1199 du Code civil et les charges de copropriété correspondant aux charges communes dites générales, relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble sont dues en proportion des tantièmes compris dans chaque lot, même lorsque celui-ci n’est pas construit.

Il soutient que l’obligation au paiement des charges est attachée à la qualité de copropriétaire, telle qu’elle résulte du titre de propriété, et non à la jouissance effective ou prétendue des lots ou à l’utilité que ceux-ci présentent pour la personne actionnée en paiement et que la seule qualité de titulaire de lot de copropriété soumet ainsi de plein droit le propriétaire à l’obligation au paiement de ses charges. Il oppose que les époux [H] ne caractérisent pas en quoi leur appartement (lot n° 7) serait impropre à sa destination et ne comprendrait pas les éléments d’équipement indispensables à son utilisation, conformément aux dispositions de l’article R. 261-1 du Code de la construction et d’habitation.

Il oppose qu’il est constant et non contesté que la copropriété existe, que la copropriété engage régulièrement des frais pour l’entretien et la conservation de l’immeuble ainsi que pour les services collectifs et les éléments d’équipement communs à tous les copropriétaires et que si les époux [H] en bénéficient, comme les autres copropriétaires, ils s’abstiennent cependant d’en régler le coût.

Il fait valoir qu’en l’absence de recours en annulation dans les formes et délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la décision d’approbation des comptes présentée par le syndic emporte ratification de sa gestion financière et interdit toute révision ultérieure des dépenses de copropriété dont l’assemblée générale a eu connaissance et que les comptes du syndicat des copropriétaires, budget prévisionnel et travaux pour les périodes concernées ont été dûment approuvés et votés par les assemblées générales des copropriétaires, laissant M. et Mme [H] redevables, au 5 janvier 2018 de la somme de 7 162,33 euros au titre des charges de copropriété dont ils se sont exonérés au motif que leurs lots de parkings ne seraient pas conformes alors que la non-conformité de la construction n’exonère pas des charges.

L’appelant expose que les dépenses supportées par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les charges impayées à l’encontre d’un copropriétaire défaillant constituent des frais relevant de l’administration de l’immeuble et que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat, nécessaires au recouvrement doivent être imputés aux seuls copropriétaires concernés. Il indique que les frais visés par l’article 10-1 ne sont pas exhaustifs, car le contrat de syndic, régulièrement voté en assemblée générale, prévoit des frais spécifiques correspondant aux actions supplémentaires accomplies dès lors que le recouvrement devient contentieux. Il rappelle que ces clauses sont valables et opposables à tous les copropriétaires. Il déclare que le copropriétaire défaillant cause donc à la collectivité des copropriétaires un préjudice certain en raison de sa carence injustifiée puisque la copropriété est privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et qu’il s’agit d’un préjudice financier direct et certain et distinct de celui qui pourrait être compensé par les intérêts moratoires. Il explique continuer à faire des avances de fonds pour couvrir les impayés, notamment des prestataires de services et qu’il justifie de ce qu’au 29 septembre 2021, les charges dues par les époux [H] s’élèvent à la somme de 14 394,17 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe, par voie électronique, le 09 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [H] demandent à la cour d’appel de :

rejeter l’appel du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, et le dire mal fondé ;

recevoir au contraire M. et Mme [H] en leur appel incident et le dire bien fondé ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, en sa demande de paiement de charges de copropriété et en dommages et intérêts dirigée à l’encontre de M. et Mme [H];

confirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

dit que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi 11 0 65-557 du 10 juillet 1965, M. et Mme [H] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration ;

A titre subsidiaire,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, au besoin par adjonction de motifs.

A titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de toutes demandes au titre des frais de recouvrement et de relance ;

accorder à M. et Mme [H] les plus larges délais de paiement ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, en tous les frais et dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme supplémentaire de 3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel par M. et Mme [H] ;

dire que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi 11 0 65-557 du 10 juillet 1965, M. et Mme [H] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quotte part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires en appel, au titre des charges générales d’administration.

Au soutien de leurs demandes, les intimés exposent avoir acquis de la SCI [Adresse 3] trois lots dans l’immeuble soumis au statut de copropriété situé [Adresse 4] à Montigny-Lès-Metz par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 21 décembre 2011. Ils exposent que cet acte règlemente la livraison de la construction en imposant au vendeur, afin de livrer à l’acquéreur les biens compris dans la présente vente, de le convoquer par lettre afin de procéder à la signature d’un procès-verbal de livraison, lequel tiendra lieu, éventuellement de constat des lieux de remise des clés et procéder contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal. Ils ajoutent que la clause ajoute que l’acquéreur aura la faculté d’insérer au procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat. Ils indiquent que l’acte compte un paragraphe relatif à la livraison et la jouissance des parties communes selon laquelle, l’acquéreur constitue le syndic de copropriété alors en fonction pour son mandataire exclusif à l’effet de prendre possession des parties communes et la date de prise de possession des parties communes est indépendante de celle de la prise de possession des parties privatives, en outre, l’acquéreur s’engage à acquitter tous les appels de fonds faits par le syndic à compter de la livraison des biens vendus.

Ils affirment que l’acte de vente constituant la loi des parties, les charges de copropriété n’étaient donc dues qu’à compter de la livraison de leurs lots alors que les lots acquis ne leur ont jamais été livrés, le syndicat des copropriétaires reconnaissant qu’aucun procès-verbal de livraison avec la SCI venderesse ne pourra intervenir en raison de son placement en liquidation judiciaire. En conséquence, ils opposent que la demande en paiement des charges de copropriété apparaît irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée en ce qu’elle est dirigée à leur encontre alors qu’ils ne jouissent pas de leur appartement auquel ils n’ont pas accès puisqu’ils n’en possèdent pas les clés qui ne leur ont jamais été remises. Ils font valoir que par voie de conséquence, les charges de copropriété ne peuvent en aucun cas être mises à leur charge sauf à dénaturer l’acte de vente et ainsi à violer les dispositions de l’ancien article 1134 du Code Civil.

Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement par adoption de ses justes motifs en ce que conformément à la jurisprudence (que l’acte de vente peut néanmoins écarter en vertu du principe de la liberté contractuelle des parties, ce qui était bien le cas en l’espèce), l’acquéreur d’un lot de copropriété en état futur d’achèvement n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis, sauf à rechercher si, à la date d’exigibilité des charges, les lots étaient achevés. Ils expliquent que les dispositions de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, qui définissent la notion d’achèvement du lot vendu, sont applicables en ce qu’elles posent que l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, et que pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. Ils exposent que ces éléments sont rappelés expressément à l’acte de vente en son chapitre III et qu’il en résulte qu’un immeuble ne peut pas être achevé en présence de désordres et de non-conformités le rendant impropre à sa destination, étant précisé à cet égard que le taux d’achèvement d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement doit être mesuré en tenant compte des équipements collectifs indispensables à l’utilisation du bien et qu’il ne suffit donc pas que le logement soit habitable outre le fait que l’immeuble soit utilisable en son entier dans l’ensemble de ses lots. Ils se prévalent de ce que la jurisprudence a retenu que si l’appartement est habitable, l’immeuble n’est pas achevé lorsque le glissement d’un talus et l’absence des garde-corps nécessaires à la sécurité des occupants empêchent l’accès aux jardins et interdisent l’utilisation de l’intégralité des lots conformément à leur destination.

Ils soutiennent que l’immeuble est impropre à sa destination ainsi que cela résulte du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] du 31 décembre 2018 dont il ressort que l’assiette des constructions empiète sur la parcelle [Cadastre 1] voisine appartenant aux consorts [O] et qu’il ressort des mesures prise par le sapiteur géomètre Monsieur [P] que l’immeuble empiète sur la parcelle [Cadastre 1] du fonds voisin au point A d’un cm au rez-de chaussée, de 5 cm au 1er étage, de 2 cm au 2ème étage, et d’un cm au 4ème étage, qu’entre les points C et D l’empiètement varie entre 10 et 17 cm, et qu’au point D l’empiètement varie selon les étages entre 10 et 17 cm. Ils indiquent que ce rapport précise que l’ensemble est affecté d’un empiètement de quelques centimètres sur la parcelle du fonds voisin et que l’immeuble présente au niveau des étages des surplombs de 2,4 m² sur le domaine public, qui n’ont pas donné lieu à un déclassement de domaine public, à une division volumétrique et à une acquisition des volumes concernés en vue de leur vente ultérieure aux différents acquéreurs et notamment aux époux [H], propriétaires d’un appartement avec loggia et terrasse balcon en étage.

Ils ajoutent que ce même rapport établit que l’accès au parking de la résidence [Etablissement 1] nécessite de passer par le parking public accessible depuis le [Adresse 10] géré par la commune et que la pente de la rampe pour accéder au parking privé est de 20% ce qui dépasse la norme NFP91120 qui prévoit une pente maximale de 17%, rappelant que l’expert indique que le local parking est impropre à sa destination dans sa configuration actuelle car cette pente trop élevée a pour effet que le pare chocs des voitures frotte sur le sol en descente quand les véhicules accèdent au parking public. Ils exposent que les lots 19 et 25 représentant des places de parking acquises n’étaient pas matérialisées dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la numérotation s’arrêtant à 16 et qu’en se référant au rapport d’expertise de 2018, la place acquise du lot 25 est une place en épi et celle du lot 19 est d’une forme disparate prévoyant un rangement en bataille et présentent des dimensions très aléatoirement respectées.

Ils rappellent que ce même rapport a établi que l’analyse du plan de la rampe et des places de ce parking faisait ressortir que les entrées et les sorties doivent se faire en alternance car il n’y a qu’une seule rampe d’accès au parking pour l’entrée et la sortie alors que cette rampe est à voie unique et que pour le véhicule stationné sur la place 19, sa sortie doit se faire obligatoirement en empruntant en marche arrière la rampe d’accès du parking à une seule voie compte tenu de la configuration de cette place et la toute proximité de la rampe, cette localisation de la place 19 interdit de fait l’usage de celle-ci car le conducteur du véhicule stationné sur place n’a aucune visibilité quant à l’arrivée d’un véhicule sur la rampe en marche avant et risque à tout moment d’entrer en collision avec un véhicule qui tente d’entrer dans le parking.

Ils relèvent que l’expert a retenu que la notice descriptive générale du 30 juillet 2011 faisait état de la pose de vantaux oscillo battants dans les pièces de service en son point 3.4.1 et 3.4.2, notamment dans les salles de bains, mais que le maître de l’ouvrage a modifié ces ouvertures en posant une fenêtre fixe car cette fenêtre se situe sur le mur pignon mitoyen de la parcelle [Cadastre 1] ce qui créait une vue interdite par l’article 675 du code civil et pour l’expert, cette pose d’une fenêtre fixe n’est cependant pas plus autorisée que la pose d’une fenêtre oscillo battant sans autorisation des voisins du mur mitoyen et l’expert relève qu’une nouvelle construction mitoyenne sur la parcelle [Cadastre 1] pourrait définitivement occulter cette baie.

Ils ajoutent que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F] du 30 janvier 2020 (désigné dans le cadre de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires de la copropriété au maître de l’ouvrage et au maître d''uvre pour les désordres rencontrés dans le cadre de la construction de l’immeuble) corrobore, outre les multiples non-conformités plus au moins mineures de la construction, l’atteinte à la destination du parking.

Ils font valoir qu’au terme de l’expertise, la fenêtre de leur salle de bains présente une non-conformité substantielle en ce qu’elle constitue, même en fixe, une vue interdite et qu’elle ne présente pas la même facilité d’aération de la pièce humide.

Ils indiquent que le tribunal ne peut qu’être approuvé d’avoir considéré que les lots 7, 19 et 25 acquis par les époux [H] dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement ne sont pas achevés au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, étant relevé par ailleurs qu’ils ont bien mobilisé la garantie extrinsèque d’achèvement selon assignation délivrée en novembre 2021 à la Caisse d’Epargne de Lorraine-Champagne-Ardenne conformément aux dispositions de l’article L 261-11 du même Code.

Ils concluent en ce que les charges qui leurs sont réclamées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas exigibles, peu importe qu’ils aient participé à des assemblées générales des copropriétaires, une telle participation ne pouvant être considérée comme une renonciation aux dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation.

Par ordonnance du 9 octobre 2025, le conseiller de la mise en l’état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations, de dire ou de juger qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et ceux qui en dépendent, en conséquence, la cour n’est donc saisie que par les chefs critiqués dans l’acte d’appel ou par voie d’appel incident.

Aux termes des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les prétentions formulées dans les dernières conclusions déposées.

Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux et le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Selon l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

Aux termes des dispositions de la l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La cour rappelle que l’acquéreur d’un immeuble en état futur d’achèvement n’est tenu au paiement des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et qu’antérieurement à l’achèvement desdits lots, les dépenses afférentes à la conservation à l’entretien et à l’administration des parties communes de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement doivent, avant cet achèvement, être supportées par le constructeur vendeur. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

Aux termes de l’article 1-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi [Localité 9] », applicable à compter du 25 novembre 2018, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires ne prend effet que lors de la livraison du premier lot alors qu’antérieurement ledit article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a vocation à s’appliquer aux immeubles bâtis, donc achevés, et ce, dès que la propriété en est divisée par lots entre au moins deux copropriétaires. Cette version ancienne étant applicable au litige.

Dès lors, la livraison du lot de copropriété n’est pas un critère suffisant pour réclamer les charges de copropriété et seule la notion d’achèvement sera prise en compte pour déterminer la date d’exigibilité.

A défaut, tant que le statut de la copropriété n’est pas applicable, les acquéreurs d’un lot de copropriété en état futur d’achèvement ne doivent aucune charge de copropriété, les acquéreurs ne seront tenus des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis.

En l’espèce, il est établi que par acte authentique du 22 décembre 2011, M. et Mme [H] ont acquis en l’état futur d’achèvement de la société SCI [Adresse 3], trois lots consistant en un appartement (lot 7) et deux emplacements de parking (lots 19 et 25) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4] à Montigny-Lès-Metz.

Il est rappelé que l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation et lorsqu’il est achevé, l’immeuble est considéré comme habitable, en dépit de l’existence éventuelle de malfaçons ou de défauts de conformité, voire malgré l’absence d’éléments d’équipement, dès lors que cela ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination.

S’agissant de l’appréciation de l’achèvement de l’immeuble dont dépendent les lots acquis par les époux [H], ceux-ci s’en rapportent au rapport d’expertise établi par M. [E] lequel a retenu que l’ensemble n’était pas conforme à sa destination comme affecté de vices en raison d’empiètements sur un fonds riverain, de créations de vues sur des immeubles bâtis voisins et de surplomb de balcon sur le domaine public l’exposant au risque de démolition. Sur ce point, l’appelant produit aux débats et justifie de la signature d’un protocole d’accord en date du 28 juin 2022, avec les propriétaires du fonds (époux [O]) sur lequel il pouvait y avoir lieu à empiètement ou création de vues, emportant extinction de tout litige moyennant versement d’une indemnité.

Le surplomb de la voie publique par les balcons de la résidence apparaît ne pas avoir été résolu pour autant aucune action n’est démontrée comme ayant été engagé par le titulaire de droits sur l’espace public concerné pour faire cesser le trouble potentiel.

Les intimés ne démontrent pas que ce surplomb de l’espace public génère un non-usage dudit balcon.

Si les intimés opposent l’inaccessibilité des parkings acquis, l’appelant justifie d’une constitution de servitude de passage avec la mairie de [Localité 7] permettant de régler définitivement la difficulté par l’usage d’une voie annexe. S’agissant des places de parkings, malgré les non-conformités aux plans et les difficultés de man’uvrer dans les espaces dédiés tels qu’invoqués par M. et Mme [H], ceux-ci ne démontrent pas l’impossibilité d’en jouir et d’en faire un usage conforme à la destination prévue tenant au stationnement de deux véhicules sur les places formant les lots 19 et 25 acquis.

M. et Mme [H] ne contestent pas occuper leur logement formant le lot 7. Ils dénoncent diverses malfaçons et non-conformités afférentes notamment à la pose de fenêtres fixes ou à oscillo battant dans les pièces de service et les salles de bains, sans autorisation des voisins du mur mitoyen. Ils ne démontrent pas que cette situation perdure et n’est pas couverte par le protocole signé avec les voisins sur les servitudes de vue. Ils n’établissent pas que ces non-conformités rendent leur logement inhabitable, ou du moins, l’affectent d’un vice le rendant impropre à sa destination.

Au regard du principe rappelé selon lequel la notion d’achèvement est indépendante, soit des défauts de conformité avec les prévisions du contrat, lesquels sont pris en considération que lorsqu’ils ont un caractère substantiel, soit encore des malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments impropres leur utilisation ou à leur destination, M. et Mme [H] échouent à démontrer le caractère impropre des lots acquis à satisfaire à leurs destinations de logement pour le lot n°7 et de parking pour les lots 19 et 25, en raison des non-conformités les affectant.

Ces éléments tendent à infirmer le premier juge en ce qu’il a considéré que l’empiètement de l’immeuble dont dépendent les lots acquis sur le domaine public et sur le fonds des voisins qui a pu constituer, en raison de l’exposition de l’ensemble à un risque de démolition, une impropriété à destination excluant toute notion d’achèvement. A l’identique, le premier juge sera infirmé en ce qu’il a admis que les lots acquis par les époux [H] à usage de parking et d’habitation sont impropres à leur destination en raison des seules non-conformités n’affectant pas l’usage auquel chacun des lots est effectivement destiné.

Les non-conformités dénoncées par les intimés à défaut de constituer des causes d’impropriété des lots acquis ne peuvent faire échec à l’admission de l’achèvement des biens objets de la vente à compter de la réception, avec réserves, de l’immeuble en 2015 et par voie de conséquence à leur participation aux charges de la copropriété résultant à compter de cette date, tant des services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, que de la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et du versement au fonds de travaux.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de paiement des charges de copropriété et en dommages-intérêts à l’encontre de M. et Mme [H].

L’action en paiement exercée par le syndicat des co-propriétaires à l’encontre de M. et Mme [H] au titre des arriérés de charges et provisions sera déclarée recevable et M. et Mme [H] seront déboutés de leurs fins de non-recevoir et demandes contraires.

Sur les sommes dont le paiement est poursuivi au titre des arriérés de charges et provision

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un décompte total des sommes dues au 17 août 2023, correspondant au cumul des appels de fonds pour les années 2020, 2019, 2018, 2017 et 2016 validés en assemblées générales et dont une copie des procès-verbaux pour chaque assemblée est versée aux débats.

Il n’est pas contesté que les charges appelées et votées correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, approuvées par le syndicat des copropriétaires conformément au budget prévisionnel outre les dépenses pour travaux qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel.

Il n’est justifié d’aucun recours en annulation dans les formes et délais prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, des décisions d’approbation des comptes présentés par le syndic.

Les documents produits établissent que M. et Mme [H] étaient redevables, au 5 janvier 2018 de la somme de 7 162,33 euros au titre des charges de copropriété et qu’une sommation de payer leur a été adressée le 5 janvier 2018 outre une mise en demeure datée du 6 décembre 2018, à laquelle aucune suite n’a été donnée. En raison du non-paiement des charges et provisions, l’appelant fait valoir que leur compte est débiteur envers la copropriété d’un montant au 29 septembre 2021, de la somme de 14 397,17 euros. Ce décompte n’est pas contesté ni celui établi au 17 août 2023, fixant la dette de M. et Mme [H] à l’égard du syndicat des copropriétaires à la somme 17 848,91euros.

Infirmant le jugement ayant débouté l’appelant de ses demandes, il convient de déclarer la demande en paiement bien fondée, y faire droit et condamner solidairement M. et Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante, représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, la somme 17 848,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 janvier 2018.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il n’est pas démontré que la carence de M. et Mme [H] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, même s’il est établi que celui-ci a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Cependant le syndicat des co-propriétaires ne démontrant pas la mauvaise foi de M. et Mme [H] ou une volonté de nuire de leur part, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il est rappelé qu’un tel aménagement de la dette n’est envisageable que si son montant le permet eu égard aux facultés contributives du débiteur et si les propositions faites pour son apurement permettent à celui-ci de s’en acquitter dans le respect des droits du créancier.

L’octroi d’un délai de paiement n’est pas de plein droit et ne peut bénéficier qu’au débiteur de bonne foi.

En l’espèce, M. et Mme [H] ne justifient pas de leurs ressources ou revenus ou encore de leurs charges et ne proposent aucune modalité d’apurement de la dette dans le délai de grâce imparti par la loi. Cette demande ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt justifie que le jugement soit infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

M. et Mme [H] seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 pour la procédure de première instance et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel, sans y avoir lieu à condamner lesdits M. et Mme [H] aux frais d’exécution du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infime le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 31 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy recevable et bien fondé en ses demandes en paiement dirigées contre M. [B] [H] et Mme [N] [U] épouse [H] ;

Y faisant droit,

Condamne M. [B] [H] et Mme [N] [U] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, la somme 17 848,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 janvier 2018 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, de sa demande en dommages-intérêts ;

Déboute M. [B] [H] et Mme [N] [U] épouse [H] de leur demande de délai de paiement ;

Condamne M. [B] [H] et Mme [N] [U] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 pour la procédure de première instance ;

Condamne M. [B] [H] et Mme [N] [U] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété Amarante représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation de M. [B] [H] et Mme [N] [U] épouse [H] aux frais d’exécution de l’arrêt ;

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.