Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRÊT DU 20 JUIN 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/03390 – N° Portalis

DBVK-V-B67-MBML

auquel sont joints les dossiers n° RG 15/03458 et 15/03622

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 MARS 2015 du

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/00633

APPELANTE :

SARL CORSEA PROMOTION

immatriculée au RCS de BASTIA sous le N° 500 954 557 poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et assistée de M^e Lionel GIRAUDON-NICOLAI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES :

Monsieur X, E Y

né le […] au […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et assisté de M^e Véronique BENTOLIA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame F G B épouse Y

née le […] au […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et assistée de M^e Véronique BENTOLIA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Maître A Vincent, liquidateur judiciaire de la SARL D

[…]

[…]

[…]

ordonnance de caducité partielle du 12/11/15 en qualité d’intimé et assigné à domicile par acte du 23/10/2015 en qualité d’intimé incident

SARL D

[…]

[…]

ordonnance de caducité partielle du 12/11/15 en qualité d’intimé et assigné par PV de recherches infructueuses du 23/10/2015 en qualité d’intimé incident

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Mars 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le Mercredi 17 Avril 2019, en audience publique, Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Madame Anne-Marie HEBRARD, Président de chambre

Madame Brigitte DEVILLE, Conseillère

Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER

Le délibéré prononcé au13/06/2019 est prorogé au 20/06/2019

ARRÊT :

—  PAR DEFAUT

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne-Marie HEBRARD, Président de chambre, et par Madame Emmanuelle MARCHAL, Directrice des services de greffe judiciaire.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 4 février 2009, Monsieur X Y et Madame F B épouse Y ont signé une charte qualité avec la société D afin de défiscaliser grâce au dispositif Demessine .

Le 18 mai 2009, ils ont acquis par acte notarié un appartement en l’état futur d’achèvement avec la société Corsea Promotion moyennant le prix de 150 293,79 €, après avoir signé le 4 février 2009 une promesse de bail commercial avec la SAS Corsea Vacances.

La livraison devait intervenir au plus tard à la fin du deuxième semestre de la même année.

Elle n’intervenait que le 10 mai 2011 .

Faisant valoir que du fait du retard de livraison du bien de 23 mois, ils n’avaient pu obtenir l’avantage fiscal dans les conditions prévues au contrat de vente, Monsieur et Madame Y ont refusé de prendre livraison en ne signant pas le procès-verbal de constatation de l’achèvement de livraison et en ne versant pas le solde du prix de 10 % .

Ils ont assigné le 21 janvier 2013 les sociétés Corsea Promotion et D devant le tribunal de grande instance de Montpellier .

Par jugement en date du 24 mars 2015, ce dernier a :

— dit que le contrat de vente entre Monsieur X Y et Madame F B épouse Y et la Sarl Corsea Promotion est résolu aux torts de la Sarl Corsea Promotion,

— condamné la Sarl Corsea Promotion à payer à Monsieur X Y et Madame F B épouse Y la somme de 216 471,95 €, outre intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2013, donnant lieu à capitalisation,

— condamné la Sarl Corsea Promotion aux dépens,

— condamné la Sarl Corsea Promotion à payer à Monsieur X Y et Madame F B épouse Y la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes .

Les 4, 6 et 13 mai 2015, la Sarl Corsea Promotion a interjeté appel à l’encontre de Monsieur et Madame Y, de la Sarl D et de Maître A, ès qualités de mandataire de la Sarl D ( dossiers n° 15/03390, 15/03458 et 15/03622 ).

La caducité partielle des déclarations d’appel à l’encontre de la Sarl D et de Maître A a été prononcée par ordonnance en date du 12 novembre 2015.

Par requête du 26 novembre 2015, les époux Y ont déféré cette ordonnance à la cour afin de dire valable l’ appel incident formé par eux à l’encontre de Maître A, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl D.

Par arrêt en date du 19 mai 2016, la Cour d’appel de Montpellier a :

* déclaré irrecevable le déféré formé par les époux Y à l’encontre d’une ordonnance qui n’a pas statué sur la validité de leur appel incident et qui ne leur fait pas grief,

* invité les époux Y à saisir le conseiller de la mise en état afin de faire trancher cette difficulté,

*condamné les époux Y aux dépens et rejeté leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile .

Par conclusions remises au greffe le 29 juillet 2016, les époux Y ont saisi le conseiller de la mise en état afin de voir juger valable l’appel incident dirigé contre Maître A, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl D.

Par ordonnance du 22 février 2017, le conseiller de la mise en état a dit que les conclusions signifiées le 23 octobre 2015 par les époux Y à Maître A, ès qualités, ont valablement intimé, à titre incident, la société D représentée par son liquidateur qui doit par conséquent rester dans la cause, nonobstant la caducité partielle de l’appel constatée au bénéfice de cette dernière par ordonnance du 12 novembre 2015.

Vu les conclusions de la Sarl Corsea Promotion remises au greffe le 20/03/2019, procédure 15/3390, 15/3458 et 15/3622

Vu les conclusions de Monsieur et Madame B remises au greffe le 19/10/ 2018, procédure 15/3390, 15/3458 et 15/3622

Vu l’absence de constitution de Maître A, ès qualités de liquidateur de la société D,

Vu l’ordonnance de clôture du 27 mars 2019

Il convient pour une bonne administration de la justice de joindre les procédures enregistrées sous les n° 15/3390, 15/3458 et 15/3622 sous le n° 15/3390.

SUR CE ,

Sur la résolution de la vente :

L’appelante fait valoir que le contrat de réservation et le contrat de vente VEFA ne font aucune référence à une défiscalisation de l’investissement, que la livraison du bien était contractuellement prévue à la fin du 2^e semestre 2009, avec une tolérance dans l’hypothèse de la survenance d’une cause légitime, qu’en l’espèce, les intempéries constituent une cause légitime, que les intimés n’ont pas procédé au paiement du solde du prix.

Elle indique que le retard de 17 mois n’a entraîné qu’une perte de loyers de 6 495 €, l’absence de perception des loyers postérieurement à la livraison n’étant due qu’au défaut de paiement du solde du prix et à la non signature du bail commercial.

Elle conclut que le seul préjudice en lien direct avec le retard dans la livraison se résume à la perte de loyers pendant 17 mois.

Les époux Y exposent qu’ils fondent leurs demandes exclusivement sur la responsabilité contractuelle et notamment sur l’article 1184 du code civil pour solliciter la résolution de la vente avec dommages et intérêts justifiée par le retard important et non justifié dans la livraison ( 23 mois) alors que les acquéreurs devaient percevoir des loyers à partir de la date stipulée, à savoir juillet 2009 afin de payer les échéances de leur emprunt, la date de livraison revêtant un caractère déterminant et la défiscalisation faisant partie du champ contractuel.

Ils font valoir l’absence de démonstration par Corsea Promotion d’un événement de force majeure justifiant le retard de livraison, les intempéries ne pouvant justifier un tel retard s’agissant d’aménagements intérieurs.

Enfin, ils indiquent que l’obligation de mise en demeure est satisfaite par la délivrance de l’assignation, la demande en résolution n’étant pas tardive comme le soutient l’appelant.

Il résulte des dispositions de l’article 1184 du code civil que dans tout contrat synallagmatique, la résolution du contrat peut intervenir si l’une des parties n’a pas satisfait à ses obligations.

Il appartient alors au juge du fond d’apprécier si le retard dans l’exécution est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

Il convient également de rappeler que pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement.

En l’espèce, le contrat de réservation signé le 4 février 2009 entre la société Corsea Promotion et les époux Y prévoyait une livraison en juin 2009 et l’acte de vente du 18 mai 2009 mentionnait une livraison des locaux au plus tard à la fin du 2^e semestre 2009.

Il n’est pas contesté que la réception de l’appartement est intervenu le 10 mai 2011, soit avec un retard de 17 mois.

L’acte de vente prévoit une livraison 'au plus tard à la fin du 2^e semestre 2009" sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, notamment des intempéries.

En l’espèce, si la société Corsea Promotion fait état d’intempéries ayant sévi durant les deux hivers 2009 et 2010, force est de constater qu’il résulte d’un procès-verbal de constat de Monsieur C, huissier de justice, du 8 décembre 2008, procès-verbal mentionné dans l’acte de vente, que le bâtiment était entièrement couvert et se trouvait hors d’eau et hors d’air, le promoteur devant simplement réaliser des travaux de rénovation et d’aménagement intérieur, ce qui explique également pourquoi le contrat de réservation signé le 4 février 2009 prévoyait une livraison dès le 1^er juin 2009, ce bref délai excluant en tout état de cause la réalisation de travaux d’envergure.

Par conséquent, la société Corsea Promotion ne peut justifier le retard dans la livraison de l’appartement par la survenance d’intempéries et ne justifie d’aucun autre cas de force majeure ni d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison et notamment de l’existence de difficultés avec certaines entreprises.

Dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement tel que défini par l’article 1061-1 du code civil et par l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

C’est donc une obligation essentielle que la société Corsea Promotion n’a pas respectée, la date de livraison étant en outre le point de départ des revenus locatifs et du processus de défiscalisation auxquel les acquéreurs pouvaient prétendre.

Si la société Corsea Promotion soutient que l’intention de bénéficier d’une optimisation fiscale dans le cadre du dispositif Demessine n’était mentionnée dans aucun des actes signés par les parties, force est de constater que tant l’article 14 du contrat de réservation 'conditions particulières’ que les pages 39 à 41 de l’acte de vente font expressément référence à l’avantage fiscal et notamment à la réduction d’impôt de 25 % du prix d’achat du logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement prévue par les articles 199 Decies E, F et G du code Général des Impôts, étant relevé que la commune de Saint Florent, lieu de l’appartement, était située dans une zone de revitalisation rurale permettant de bénéficier de l’avantage fiscal.

L’objectif de défiscalisation était également mentionné dans les plaquettes de publicité remises aux acquéreurs avant l’achat :

'Investissez dans la Citadelle Resort, vous pourrez :

- Percevoir un revenu locatif

- récupérer la TVA sur votre investissement

- bénéficier des avantages fiscaux réservés à l’investissement dans les Zones de Revitalisation Rurales ( ZRR ), soit une économie d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 25 000 € pour un ménage’ .

Par conséquent , la défiscalisation faisait clairement partie du champ contractuel , la livraison dans les délais constituant un élément déterminant de l’engagement des époux Y qui devaient percevoir les loyers dès juin 2009, date de livraison initialement prévue, afin de couvrir les frais de leur emprunt.

Or, du fait du retard de livraison, les époux Y ont été privé de loyers de juin 2009, date de livraison initialement prévue, à mai 2011, date de livraison effective de l’appartement.

Ce retard a également entraîné la perte de leur crédit, la Caisse d’Epargne ayant refusé de débloquer la totalité des fonds après le 16 avril 2010, conformément aux stipulations de l’offre de prêt, le crédit se réduisant aux sommes versées et entrant en amortissement.

Monsieur et Madame Y n’ont donc pu finir de payer le bien, n’ont perçu aucun loyer et ont également perdu le bénéfice du dispositif de défiscalisation Demessine, ce dernier ayant pris fin à compter du 31 décembre 2010, le défaut de paiement intégral du prix de vente rendant en tout état de cause impossible toute défiscalisation.

Enfin, il ne peut être reproché à Monsieur et Madame Y de ne pas avoir respecté leur obligation principale qui était de répondre aux appels de fonds.

En effet, ils ont versé au titre du premier appel de fonds la somme de 105 205,65 €, puis 30 058,74 € au titre du second appel de fonds.

Compte tenu de ces éléments, l’inexécution par la société Corsea Promotion de son obligation de livrer, à la date prévue, un appartement achevé et donc habitable, qui constituait une obligation déterminante de la conclusion du contrat, revêt par conséquent une gravité suffisante pour que la résolution de la vente soit prononcée à ses torts, le jugement déféré étant confirmé de ce chef.

La présente décision devra être publiée au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente.

La résolution de la vente ayant pour effet de replacer les parties dans l’état où elles étaient avant la conclusion du contrat , Monsieur et Madame Y sont fondés à demander remboursement de la somme de 135 264,39 € au titre des sommes versées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2013, date de l’assignation et capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil devenu l’article 1343-2 du code civil.

Les époux Y sont également fondés à solliciter la condamnation de la société Corsea Promotion à leur payer la somme de 54 683,25 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux intérêts et accessoires payés à la Caisse d’Epargne arrêtée au 31 décembre 2018, selon tableau d’amortissement versé aux débats ainsi que les sommes de 2 287,72 € correspondant aux charges de copropriété payées au syndic Cytia de 2017 à 2018 et de 1512 € au titre des impôts fonciers payés sur la période 2013-2018.

Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de dommages et intérêts de 20 000 € présentée par les intimés pour le préjudice de blocage en pure perte des sommes versées, la somme de 135 265, 39 € ayant en effet été bloquée inutilement pendant plusieurs années.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par Monsieur et Madame Y à hauteur de 41 267,52 € correspondant à la perte de revenus sur les loyers qu’ils auraient dû percevoir ainsi qu’à leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 45 923 € au titre de la perte de l’économie fiscale, les intimés ne pouvant prétendre à la fois à la résolution du contrat de vente et à tous les avantages d’un contrat non résolu.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Enfin, force est de constater qu’aucune demande au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral n’est présentée par Monsieur et Madame Y dans le dispositif de leurs conclusions, étant rappelé que conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif .

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix :

La société Corsea Promotion expose que les époux Y restent redevables envers elle du solde du prix de leur appartement, soit la somme de 15 029,40 €.

Le contrat de vente ayant été résolu aux torts exclusifs de la société Corsea Promotion, cette demande ne pourra qu’être rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la résolution des contrats de prêt, d’assurance et de bail :

Force est de constater que les parties cocontractantes de Monsieur et Madame Y n’étant pas dans la cause, la demande de résolution des contrats de prêt d’assurance et de bail ne pourra qu’être rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société D :

Les époux Y reprochent à la société D de ne pas avoir attiré leur attention sur le danger de l’investissement tout en leur garantissant une efficacité optimale, conformément à sa chartre qualité.

En l’espèce, il résulte des conclusions de Monsieur et Madame Y que la société D a pris en charge les démarches auprès de la banque pour aboutir au financement de l’intégralité de l’opération de défiscalisation, faisant notamment appel à l’agence meilleurtaux.com.

Par ailleurs, aux termes de la chartre qualité, la société D assure la coordination des demandes entre le promoteur, le banquier et le notaire rédacteur.

Les époux Y reconnaissent que D a mis en demeure le promoteur de s’expliquer sur le retard de livraison et de résoudre le problème.

En effet, par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mars 2010, le conseil de la société D rappelait à la Sarl Corsea Promotion que le contrat prévoyait une livraison en juin 2009, que faute de livraison, les époux Y ne pouvaient bénéficier des dispositions Demessine qui motivaient leur acquisition et que leurs frais d’investissement ne cessant de courir, il était urgent qu’elle procède à la livraison de l’immeuble.

Le conseil de la société D mettait donc en demeure la société Corsea Promotion de lui indiquer sous huitaine les mesures envisagées pour parvenir à la livraison et qu’à défaut, une procédure judiciaire serait diligentée.

Monsieur et Madame Y ne démontrent donc pas que la société D aurait manqué à ses obligations résultant de la chartre qualité ni qu’elle n’aurait pas fait tout son possible pour que le délai de livraison soit respecté, étant relevé que le retard très important dans la livraison est la cause exclusive des préjudices invoqués par les époux Y et ne peut être imputé à la société D.

En tout état de cause, il n’est pas caractérisé à son encontre une faute dans l’exécution de sa mission susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

Monsieur et Madame Y seront donc déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de la société D, le jugement étant confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Ordonne la jonction des instances répertoriées sous les numéros 15/3390, 15/3458 et 15/3622 sous le n° 15/3390.

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la Sarl Corsea Promotion à payer à Monsieur X Y et Madame F B épouse Y la somme de 216 471,95 €, outre intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2013, donnant lieu à capitalisation.

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

Condamne la Sarl Corsea Promotion à payer à Monsieur X Y et à Madame F B épouse Y:

* la somme de 135 264,39 € au titre des sommes versées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2013, date de l’assignation et capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

* la somme de 54 683,25 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux intérêts et accessoires payés à la Caisse d’Epargne arrêtée au 31 décembre 2018, selon tableau d’amortissement versé aux débats ainsi que les sommes de 2 287,72 € correspondant aux charges de copropriété payées au syndic Cytia de 2017 à 2018 et de 1512 € au titre des impôts fonciers payés sur la période 2013-2018,

* la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour le blocage de la somme de 135 264,39 € en pure perte,

Déboute Monsieur et Madame Y de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers et de la perte de l’économie fiscale,

Ordonne la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente,

Condamne la Sarl Corsea Promotion aux entiers dépens d’appel,

Condamne la Sarl Corsea Promotion à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TC