Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 07 JUILLET 2020

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/06408 - N° Portalis

DBVK-V-B7C-N6DY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 DECEMBRE 2018

TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER

APPELANTE :

SA SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES

[…]

[…]

Représentée par Me Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame Y X assistée de Madame Z A, mandataire judiciaire à la Protection des Majeurs, en sa qualité de Curatrice domiciliée ès qualités […] (en remplacement de B C ès qualités de curatrice désignée par le Juge des Tutelles aux fins d'assurer la curatelle renforcée de Madame X)

née le […] à MONTPELLIER

de nationalité Française

[…]

[…]

appartement 122

[…]

Représentée par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/1064 du 13/03/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 8 juin 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l'affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l'arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d'appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller a fait un rapport de l'affaire devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 18 décembre 1997, la SA d'habitations à loyers modérés (la SFHE) a donné à bail un logement T3 à Madame Y X.

Suite au congé donné à la date du 3 juin 2017 par Y X, de nombreux travaux de remise en état du logement était effectués.

Par acte d'huissier du 23 février 2018, la SFHE a fait assigner Y X afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 11 169,54 €.

Le jugement rendu le 6 décembre 2018 par le Tribunal d'Instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déboute la SFHE de sa demande en réparations locatives.

• Condamne Y X à payer à la SFHE la somme de 347,36 € au titre des échéances de loyers impayées.

• Autorise Y X à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités, d'un montant de 14,47 €.

• Dit que la première échéance sera acquittée avant le 10 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette.

• Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des échéances fixées à la date convenue, et quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible.

• Déboute la SFHE de ses autres demandes formées à l'encontre de Madame Y X.

• Déboute Madame Y X de ses autres demandes formées à l'encontre de la SFHE.

• Condamne Madame Y X au paiement des dépens.

• Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

Le jugement constate que l'état des lieux d'entrée du 18 décembre 1997 mentionne un logement en bon état, tandis que l'état des lieux de sortie du 2 juin 2017 fait état d'un logement essentiellement vétuste.

Cependant, la requérante s'abstient à la fois d'invoquer la nature des travaux nécessaires aux réparations locatives et d'en établir une liste claire et précise. Les nombreux travaux listés par les huit entreprises qui ont établi les factures ne sont pas cohérents avec les désordres mentionnés dans l'état des lieux de sortie, en ce que ces factures ne détaillent ni poste par poste ni pièce par pièce les dégradations que la requérante n'a pas estimé devoir caractériser.

Par ailleurs, si certaines dégradations sont relevées avec précision, l'obligation de réparation locative ne peut être retenue sans qu'une part importante de vétusté soit prise en compte lorsque l'occupation du bien s'est poursuivie sur une durée de près de 20 ans comme en l'espèce. Cette durée d'occupation est suffisante pour justifier une usure normale, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande relative aux réparations locatives.

Le jugement indique qu'au regard du décompte produit, Y X reste devoir la somme de 726,07 € au titre des loyers impayés. En revanche SFHE ne produit pas la moindre facture relative au poste de dépense qui a trait à la consommation d'eau et n'en justifie par conséquent pas le montant. Après déduction d'un crédit de 26,68 € au titre des charges générales 2016 et d'un dépôt de garantie de 352,03 €, Y X sera condamnée à payer la somme de 347,36 € au titre des échéances de loyers impayées.

Enfin le jugement relève que Y X justifie bénéficier d'une mesure d'accompagnement social personnalisé depuis une décision du 14 mai 2014, être placée en indemnité catégorie 2, percevoir de la CPAM de l'Hérault la somme mensuelle de 704,70 €. Il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.

La SA Société Française d'Habitations Économiques a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 décembre 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 juin 2020.

En application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale sur le fondement de la loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, le président de la formation de jugement a décidé de recourir dans cette affaire avec représentation obligatoire à la procédure sans audience, et les avocats des parties en ont été régulièrement informé par la note transmise par le premier président de la cour d'appel aux bâtonniers du ressort le 9 avril 2020.

Les avocats de la partie appelante et de la partie intimée ont expressément consenti à la procédure sans audience avec le dépôt de leurs pièces et de leurs écritures.

Les dernières écritures pour la SA Société Française d'Habitations Économiques ont été déposées le 18 mai 2020.

Les dernières écritures pour Y X ont été déposées le 15 mai 2020.

Le dispositif des écriture pour la SA Société Française d'Habitations Économiques énonce :

• Vu l'article 1 et suivants du décret n°87-712 du 26.08.1987,

• Vu les articles 1728 et 1732 du Code civil,

• Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, son article 42,

• Vu l'accord collectif relatif à la prise en compte de la vétusté dans le traitement des états des lieux sortants du 15 janvier 2016,

• Vu les clauses générales du contrat de bail,

• Réformer le jugement dont appel.

• Condamner Y X au paiement de la somme de 11 169,54 €.

• La condamner à payer la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La SA Société Française d'Habitations Économiques soutient que l'accord collectif relatif à la prise en compte de la vétusté dans le traitement des état des lieux sortants, ainsi que la grille de vétusté qui y est annexé, sont opposables à Madame X qui en a accepté les termes dès la conclusion du bail.

Il ressort de l'état des lieux de sortie que Madame X n'a pas veillé à la propreté des lieux, n'a pas réalisé les réparations locatives à la charge du locataire et a dégradé de nombreux éléments d'équipements.

Chaque élément des factures produites est justifié et correspond à un désordre à la charge du locataire. Ainsi il convient de condamner Madame X au paiement de la somme de 11 169,54 €.

Le dispositif des écritures pour Y X énonce :

• Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil,

• Vu l'article 1343-5 du Code civil,

• Vu les pièces du dossier,

• A titre principal,

• Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

• Rejeter l'intégralité des demandes de SFHE.

• A titre subsidiaire,

• Accorder à Madame X les plus larges délais de paiement.

• Condamner SFHE à régler la somme de 1500 € sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, avec distraction au profit de Maître Karen FAUQUE.

• La condamner aux entiers dépens.

Y X indique qu'à la lecture de l'accord collectif invoqué par SFHE et de la grille de vétusté produite, aucun élément de l'appartement n'a une durée de vie supérieure ou égale à la durée d'occupation du logement en l'espèce, soit 21 ans. Ainsi tous les éléments du logement sont vétustes et doivent être remplacés.

En outre, les sommes demandées ne sont pas justifiées. Aucun justificatif n'est fourni concernant la régularisation des charges. Sur les réparations locatives, les travaux effectués ne sont pas justifiés au regard de l'état des lieux de sortie. Il convient en outre de tenir compte de la vétusté. Ainsi le jugement entrepris devra être confirmé.

A titre subsidiaire, Madame X sollicite les plus larges délais de paiement au regard de sa situation financière difficile.

MOTIFS

Sur les réparations locatives :

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

c)de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux objets du bail à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d)de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit.

En l'état c'est le décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 en son article 4 dispose qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté, dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

Les parties peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents cette grille définit au minimum pour les principaux matériaux et équipements du bien loué une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

La SA Société Française d'Habitations Économiques se fonde en appel en particulier sur ces dernières dispositions pour critiquer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande relative aux réparations locatives au motif principal que l'obligation de réparation locative ne peut être retenue sans qu'une part de vétusté soit prise en compte lorsque l'occupation du bien s'est poursuivie sur une durée de près de 20 ans comme en l'espèce et que cette durée d'occupation est suffisante pour justifier une usure normale et rejeter la demande relative aux réparations locatives.

Elle avance que l'accord collectif relatif à la prise en compte de la vétusté dans le traitement des états des lieux sortants établis entre elle-même et les représentants des associations représentatives des locataires à savoir AFOC et CLCV est opposable à Madame X en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 la locataire en ayant accepté les termes dès la conclusion du bail et la grille de vétusté conformément à l'article 5 de l'accord étant annexée au contrat de bail.

Toutefois il apparaît que l'accord sur lequel se fonde la SFHE est bien postérieur à la signature du bail le 18 décembre 1997 puisqu'il est daté du 15 janvier 2016.

Il est manifeste que la locataire lors de la signature du bail n'a pu être informée d'un accord qui n'a été signé que 18 ans après et la SFHE ne démontre pas que cet accord ait été porté à la connaissance de la locataire.

En outre c'est de façon pertinente que Madame X fait observer que même à supposer que cet accord soit pris en compte il apparaît à sa lecture et à celle de la grille de vétusté qu'il est fixé une durée de vie des équipements qui n'est pas supérieure à 20 ans si bien qu'en l'espèce s'agissant d'un appartement qui a été occupé pendant 19 ans et demi c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'obligation de réparations locatives pour l'entretien des plafonds, des murs et cloisons, des sols, les travaux de peintures , de revêtements de sols ne pouvait être retenue en raison de la vétusté.

Toutefois si le locataire ne peut être tenu des réparations locatives en cas de vétusté il reste tenu de la remise en état des lieux en cas de travaux de transformation des lieux loué réalisés sans autorisation du bailleur. Le contrat de bail liant les parties reprend dans ses clauses générales les dispositions légales et mentionne que le locataire ne pourra faire aucune transformation des lieux loués ou équipements mentionnés au contrat sans l'accord écrit et préalable du bailleur qui sera en droit de demander la remise des lieux loués dans leur état d'origine.

Il ressort de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement que Madame X a transformé le séjour en cuisine, que dans la cuisine des éléments des meubles de cuisine sont manquants, que dans le séjour il y a eu transformation d'une fenêtre, que l'encadrement d'origine a été déposé dans le jardin où il a rouillé et qu'enfin dans la salle de bains le lavabo sur colonne a été remplacé par deux vasques et le miroir d'origine par deux miroirs.

Madame X ne conteste pas la réalité de ces transformations ni l'absence d'autorisation du bailleur mais invoque le fait qu'il est compréhensible qu'elle ait dû réaliser certains travaux au bout de 20 ans ce qui ne saurait cependant justifier le fait qu'elle ait transformé les lieux sans autorisation.

Par conséquent le juge de première instance qui a relevé l'existence de ces transformations n'a pas tiré les conséquences de ce constat à savoir l'obligation pour la locataire de remise des lieux en leur état d'origine sans toutefois lui faire supporter une remise à neuf des embellissements.

La SFHE produit ainsi au débat la facture de l'entreprise BSO pour un montant total de 2 442,66 € TTC.

La cour retient sur cette facture une somme de 1 294 € devant être mise à la charge de la locataire correspondant à la remise en place de l'évier ( sanitaire et plomberie) du lavabo ( avec plomberie), du miroir de la salle de bains, travaux qui incombent à Madame X.

La bailleresse produit également une facture de la SARL LANGUEDOC PVC sur laquelle seront retenus la création d'une ouverture et encadrement pour 890 € HT, la démolition du mur bar cuisine pour 450 € HT, une fenêtre PVC pour 490 € HT soit un total de 1 830 € HT soit 2 013 € TTC.

La cour dans son pouvoir d'appréciation souverain et au vu des factures produites considère en outre qu'il convient de retenir une somme forfaitaire de 500 € pour la reprise des embellissements (peintures, sols, faïences) dans les pièces où des transformations ont eu lieu ( cuisine, séjour, salle de bains) en prenant en compte la vétusté).

Par conséquent Madame X devra payer à la SFHE la somme de : 1 294 + 2 013 + 500 = 3 807 €.

Sur le montant des loyers et la régularisation des charges :

Il sera rappelé que l'appel s'entend comme la critique argumenté du jugement querellé.

Le premier juge au vu des pièces produites a retenu que si Madame X est bien débitrice de la somme de 726,07 € au titre des loyers des mois d'avril, mai et juin 2017 il a revanche considéré que la bailleresse ne justifiait nullement des charges (consommation d'eau) dont elle demande le règlement.

Ainsi après déduction d'un crédit de 26,68 € et du dépôt de garantie de 352,03 € il a condamné Madame X à payer la somme de 347,36 €, ce que cette dernière ne critique pas.

En appel la SFHE maintient sa demande au titre des charges récupérables mais ne fournit pas le moindre élément de preuve tel que les factures de consommation d'eau.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre de l'arriéré de loyer et de charges.

Sur les délais de paiement :

Au vu de la situation familiale et financière de Madame X c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de cette dernière à pouvoir bénéficier des plus larges délias de paiement en échelonnant le paiement de sa dette sur 24 mois.

L'appelant s'oppose à l'octroi de ces délais sans toutefois développer le moindre moyen de droit ou de fait.

Par conséquent la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Madame X pourra s'acquitter de sa dette en 24 mensualités dont le montant sera toutefois porté à la somme de 173,10 € qui devront être réglées selon les mêmes modalités que celles fixées au jugement dont appel sous peine de déchéance du terme.

Sur les mesures accessoires :

Le jugement critiqué sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Dans la présente instance l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

Madame X succombant au principal en appel devra supporter les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant selon la procédure sans audience, par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 6 décembre 2018 par le tribunal d'instance de Montpellier sauf en ce qu'il a débouté la SA Société Française d'Habitations Économiques de l'intégralité de ses demandes au titre des réparations locatives ;

S'y substituant sur ce point et y ajoutant,

Condamne Madame Y X à payer à la SA Société Française d'Habitations Économiques la somme de 3 807 € au titre des réparations locatives ;

Autorise Madame Y X à s'acquitter de l'intégralité de sa dette en 24 mensualités, d'un montant de 173,10 € dont la première échéance sera acquittée avant le 10 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991;

Condamne Madame Y X aux dépens de la procédure d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT