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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 02 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 16/03466 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MTZB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 Juillet 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 10/02347

APPELANTE :

SCI BRANCE, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le N° 494 558 737

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, lui-même assisté de M^me Injéh SOUIDI, élève avocate ayant soutenue la plaidoirie à l’audience

INTIMES :

Monsieur H C, ès qualités d’héritier réservataire de Madame X, Q-R, J Z, décédée le […], ès qualités de tuteur en vertu d’un jugement de tutelle du tribunal d’instance de FREJUS du 28 octobre 2010 de Madame Y veuve Z, née A

né le […] à MONTPELLIER

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur G C, ès qualités d’héritier réservataire de Madame X, Q-R, J Z, décédée le […]

né le […] à Montpellier

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance du 18 mai 2021 de révocation de clôture et prononçant une nouvelle clôture

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 MAI 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020.

M^me R-Claude SIMON, Vice-présidente placée, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me R-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 29 mars 2021

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

En présence de M^me K L, stagiaire

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Jacques RAYNAUD, Président, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 12 avril 2007, la SCI Brance a acquis de M^me Y A et de M^me X Z un appartement situé à Montpellier, […] et […], pour un prix de 140 000 euros.

Reprochant à M^me Y A et M^me X Z de lui avoir caché des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, la SCI Brance, les a assignées, par acte d’huissier du 12 avril 2010, devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’obtenir l’annulation de la vente.

M^me X Z est décédée le […] et M^me Y A a été placée sous le régime de la tutelle avec désignation de M. H C en qualité de tuteur.

M. G C en sa qualité d’héritier de M^me X Z et M. H C en sa qualité d’héritier de M^me X Z et de tuteur de M^me Y A sont intervenus volontairement à la procédure.

En parallèle de cette procédure diligentée par la SCI Brance, les copropriétaires de l’immeuble situé […] et […] à Montpellier ont sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier une mesure d’expertise et par ordonnance du 26 novembre 2009, M^me B a été désignée en qualité d’expert.

M^me B a déposé son rapport le 30 août 2013.

En lecture du rapport, les cinq copropriétaires dont les consorts C ont fait assigner, par acte d’huissier du 27 juin 2014, le syndicat des copropriétaires et son syndic la SAS FONCIA DOMITIA.

Par jugement du 14 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Montpellier a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux et la SAS FONCIA DOMITIA à payer, à la copropriété, la somme de 532 153,14 euros correspondant au coût des travaux de reprise.

Par ordonnance du 3 septembre 2012, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans le cadre de la procédure diligentée par la SCI Brance dans l’attente du rapport d’expertise de M^me B.

Par jugement du 24 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

— prononcé la nullité de la vente intervenue entre M^me X Z et M^me Y A veuve Z d’une part et la SCI Brance d’autre part suivant acte authentique du 12 avril 2007 ;

— condamné MM. C, tous deux en qualité d’héritiers réservataires de M^me X Z et M. H C en qualité de tuteur de M^me Y A veuve Z à rembourser à la SCI Brance les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance :

* le prix d’achat : 140 000 euros ;

* les frais notariés : 7 282 euros ;

* les frais d’agence : 1 000 euros ;

— condamné MM. C à payer à la SCI Brance la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné MM. C à payer à la SCI Brance la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais de publicité à la conservation des hypothèques ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— dit que le jugement à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques de Montpellier 1° B.

La SCI Brance a interjeté appel de ce jugement le 2 mai 2016.

Vu les conclusions de la SCI Brance remises au greffe le 3 mai 2021 ;

Vu les conclusions des consorts C remises au greffe le 11 mai 2021 ;

MOTIF DE L’ARRÊT

La SCI Brance conclut à l’infirmation du jugement qui a prononcé la nullité de la vente de l’appartement et qui a condamné les intimés à lui rembourser le prix de vente de l’appartement et prononcé la remise en état des parties. Elle déclare renoncer à ces condamnation. Elle sollicite l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Elle demande à titre principal sur le fondement du dol et à titre subsidiaire sur celui des vices cachés, la réparation intégrale de son préjudice et la condamnation des consorts C à lui régler la somme de 37 400 euros au titre de la perte de valeur du bien, en raison de la moins value réalisée sur la vente de l’appartement, ainsi que les frais engagés au titre des charges de copropriété de la procédure d’expertise, pour un montant 4 281,79 euros, la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

M. G C et M. H C, à titre incident, demandent l’infirmation du jugement qui a prononcé la nullité de la vente et les a condamnés à la restitution du prix et des frais annexes. Ils sollicitent la confirmation du jugement qui a rejeté la demande en paiement de la SCI Brance de la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts. Ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes de la SCI Brance concernant les demandes en paiement de 37 400 euros et 4 281,79 euros comme constituant des demandes nouvelles.

Ils contestent le dol et précisent que M^me Y A et de M^me X Z ont vendu de bonne foi en 2007 alors que l’immeuble avait été réparé en 2002-2004 et que l’appartement ne présentait aucune fissure. Ils contestent le montant des réparations demandées tant en ce qui concerne la perte de valeur de 37 400 euros, que les frais de copropriété, le préjudice de jouissance et le préjudice moral, indiquant que M^me Y A et de M^me X Z avaient, dés la première réclamation, proposé une indemnité.

I / Sur la recevabilité de l’appel

L’article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n’y a pas renoncé.

Une partie a intérêt à faire appel dès lors que ses prétentions n’ont pas été complètement accueillies

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du code de procédure civile les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux même fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, il est constant que la SCI BRANCE a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts par le tribunal et qu’elle est recevable en son appel.

Elle sollicitait en première instance, le règlement d’une somme de 30 000 euros, en réparation de la perte des aménagements effectués dans l’appartement à titre de dommages et intérêts en complément de la restitution du prix et 30 000 euros au titre de ses préjudices matériels et immatériels de déménagement, de jouissance et de frais.

Sa demande de dommages et intérêts de 37 400 euros présentée en appel, à titre de réparation de la perte de valeur de l’appartement, correspond à une demande d’origine et de forme tendant à l’obtention d’un somme sensiblement équivalente à celle présentée en première instance de perte des aménagements et sa demande à ce titre est recevable, tout comme sa demande de 20 000 euros de préjudice de jouissance et de 4 281,79 euros de remboursement de frais de copropriété qui correspondent à sa demande en réparation de préjudice matériel et immatériel de 30 000 euros.

En conséquence les demandes de dommages et intérêts sont recevables.

II/ Sur le Dol

En application de l’article 1109 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Selon l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Il ressort des pièces produites, que M^me Y A et N Z, décédé en 1974, ont acquis par acte de Maître E, notaire à Frontignan le […] un appartement situé à […] et […].

Il n’est pas contesté, qu’au terme d’un rapport établi par Fugo Geotechnique et d’un diagnostic technique de la société Socotec du 25 décembre 2001, il est constaté que les

fissures situées en façade de l’immeuble , dans le hall de l’escalier et sur le dallage résultent résultent d’un tassement important du sol d’assise de l’immeuble d’environ 1 à 1,5 cm, en raison notamment d’un sol d’assise des fondations de l’immeuble médiocre et d’une faible compacité du sol au droit de fluctuation de la nappe. Le rapport préconise un confortement pas micro-pieux permettant d’éviter un tassement complémentaire en cas de fortes sécheresses.

Par courrier du 29 mars 2004, Monsieur F, ingénier mécanicien des sols, préconise une reprise en sous oeuvre par micro-pieux au minimum sur toute la partie de l’immeuble bordant la rue Girard et n’exclut pas que cette reprise nécessite d’être généralisée.

Au terme de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Pralon du 31 mars 2004 , ces derniers décident à l’unanimité, de traiter uniquement les fissures dans le cadre de la réfection du hall et refusent de consolider l’immeuble par la pose de micro-pieux sur l’ensemble de l’immeuble, dont les travaux étaient chiffrés à la somme de 165 000 euros.

Le syndic de copropriété, par courrier du 9 avril 2004, a adressé aux différents copropriétaires le rapport de Monsieur F, de la Socotec et l’étude géotechnique.

Par acte reçu par Maître André Storck, notaire à Nîmes, du 12 avril 2007 M^me Y A et de M^me X Z ont vendu à la SCI Brance l’appartement situé dans la résidence LE PRALON, […] moyennant le prix de 140 000 euros.

Dans son rapport d’expertise déposé le 29 août 2013, Madame O B, désignée en qualité d’expert judiciaire, relève que 'les nombreuses fissures à 45° témoignent indéniablement d’un tassement différentiel de l’assise du bâtiment, notamment de l’affaissement côté pignon et angle NE d’une part et pignon et les 2 angles NO d’autre part'. Elle conclut que le sinistre actuel n’est qu’une aggravation du sinistre initial.

Il en résulte, comme l’a très justement relevé le jugement, que M^me Y A et de M^me X Z avaient une parfaite connaissance, de la situation d’affaissement de l’immeuble, tant par les procès verbaux d’assemblées générales, que par les rapports Socotec et Fugo Géotechnique qui leur ont été adressés par le Syndic, ces derniers indiquant que la situation était stabilisée en 2001 mais précisant qu’elle pouvait évoluer, notamment en raison des sécheresses.

En n’informant pas la SCI Brance de la réalité de cette situation d’affaissement qui pouvait être évolutive et qui concernait la solidité même de l’immeuble et représentait un coût élevé pour y remédier chiffré à 165 00 euros TTC en 2001 et 532 153 euros TTC en 2013, M^me Y A et de M^me X Z ont commis une réticence dolosive, tel que l’a retenue à juste titre le jugement.

En raison de leur gravité, la connaissance de ces éléments était essentielle pour l’acquéreur dans son choix d’acquisition, car portant atteinte à l’immeuble lui-même et à sa possibilité de revente.

Contrairement aux conclusions de M. G C et M. H C, ce caractère déterminant, pour l’acquéreur, ne peut être écarté, par l’évocation de l’absence de conséquences financières subies, du fait de la condamnation ultérieure du syndic, à indemniser le montant de ces travaux, eu égard aux risques que présentaient les éléments dissimulés au moment de la vente et de la

situation de l’immeuble, justifiant que la SCI Brance, si elle avait connu ces faits n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

II/ Sur la demande en réparation

a) Sur l’annulation de la vente

Au terme d’un acte notarié du 13 octobre 2016, la SCI Brance a cédé l’appartement moyennant le prix de 180 000 euros répartis entre 6 400 euros de biens mobiliers et 173 600 euros de biens mobiliers.

Compte tenu de cette vente régularisée après le jugement déféré du 24 juillet 2014, qui avait prononcé la nullité de la vente et condamné MM. G et H C en leurs qualités d’héritiers réservataires de X Z et de tuteur de Y A, à lui rembourser les sommes de 140 000 euros du prix de vente, 7 882 euros de frais notariés et 10 000 euros de frais d’agence, la SCI Brance aux termes de ses conclusions déclare renoncer au bénéfice de ces condamnations.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande de M. G C et de M. H C d’infirmation du jugement, qui a prononcé la nullité du jugement et les a condamnés à régler à la SCI Brance au remboursement de ces sommes.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef.

b) Sur la demande de dommages et intérêts

1 – Sur le préjudice de perte de valeur de l’appartement

Il n’est pas contesté, que l’appartement a été acheté le 12 avril 2007 au prix de 140 000 euros et cédé le 13 octobre 2016 au prix de 180 000 euros intégrant 6 400 euros de biens mobiliers, à la suite d’un compromis du 22 juin 2016.

L’acte mentionne qu’un jugement du tribunal de grande instance de Montpellier a été rendu le 24 juillet 2014, dont la SCI Brance a relevé appel et mentionne qu’elle a déposé des conclusions aux termes desquelles elle renonce à la nullité de la vente.

La SCI Brance justifie avoir effectué des travaux d’amélioration dans l’appartement, sans rapport avec les fissures et le tassement de l’immeuble, pour un montant de 28 219,01 euros, dont 7 680 euros effectués par elle-même.

Elle produit une attestation non datée d’évaluation internet 'Logic-immo’ d’un prix moyen de vente de 211 000 euros, situé entre 181 800 euros prix bas et 240 200 euros prix haut, ainsi qu’un article de 2020 indiquant qu’il y a eu une hausse important des prix, au cours de l’année 2019.

Elle ne produit à l’appui de sa demande d’indemnisation de moins-value résultant de la situation de l’immeuble, aucune évaluation effectuée par un agent immobilier ou notaire, qui fixe la valeur de l’immeuble au moment de la vente et les articles produits mentionnant une augmentation en 2019 sont inapplicables à un bien vendu en 2016.

En l’absence de preuve de la réalité de la perte de valeur de l’immeuble due à la situation d’affaissement de l’immeuble et des travaux à réaliser, dont le coût est supporté par le syndic FONCIA DOMITIA, qui y a été condamné par jugement du

tribunal de grande instance de Montpellier du 14 octobre 2015, devenu définitif, la SCI Brance sera déboutée de sa demande en paiement de 37 400 euros, les seuls travaux d’amélioration ou d’embellissement réalisés ne permettant pas de justifier une moins-value.

2 – Sur les charges de copropriétés afférentes au procès engagé par la copropriété

Il ressort de l’examen des pièces produites, que plusieurs procédures de référé en demande d’expertise et déclarations communes de ces opérations d’expertises ont été engagées par différents copropriétaires ainsi qu’une procédure au fond ayant aboutie au jugement de condamnation du syndic du 14 octobre 2015, auxquelles s’étaient intervenus M. G C et M. H C.

Si la copropriété n’est parti, que très partiellement dans ces procédures, la SCI BRANCE justifie de charges de copropriété engagées par cette dernière en provision de procédure (contre AXA), provision sur les frais d’experts et honoraires de suivi de travaux et d’avocat pour le suivi de travaux et frais de maîtrise d’oeuvre pour un montant de 4 281,79 euros.

Contrairement à ce que soutiennent M. G C et M. H C, ces frais, qui sont directement rattachés au problème d’affaissement de l’immeuble, occasionnent à la SCI Brance un préjudice direct dont elle est fondée à leur demander réparation, sans avoir à en recouvrer directement les fonds auprès du syndic FONCIA DOMITIA, condamné par un jugement auquel la SCI Brance n’est pas partie.

En conséquence, M. G C et M. H C seront condamnés à régler à la SCI Brance la somme de 4 281,79 euros de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi.

3- Sur le préjudice de jouissance

Il n’est pas contesté, tel que cela résulte du rapport d’expertise, que les fissures constatées affectaient les communs et d’autres appartements de la résidence, dans lesquels ne figure pas celui acquis par la SCI Brance.

A la suite du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 14 octobre 2015 condamnant la société FONCIA DOMITIA à régler au syndicat de la copropriété Pralon Girard la somme de 532 153,14 euros, les factures de charges de copropriété démontrent que les travaux ont été régularisés en 2016, l’appel de fonds des honoraires de maîtrise d’oeuvre, ayant eu lien en octobre 2016.

Selon les ordonnances de référé et le jugement du tribunal du 14 octobre 2014 produits, les procédures ont été diligentées directement par M. G C et M. H C qui en ont supporté les coûts et le suivi.

La SCI Brance qui a procédé à la cession de l’appartement par acte notarié du 13 octobre 2016, ne produit aucun élément permettant de démontrer la réalité du préjudice de jouissance de 30 000 euros dont elle demande réparation.

Il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, qui a retenu que la SCI Brance a joui du bien acquis conformément à son usage depuis 2007.

En conséquence, le jugement, qui l’a débouté de sa demande en réparation du préjudice de jouissance, sera confirmé de ce chef.

4 – Sur le préjudice moral

La SCI Brance indique avoir subi un préjudice moral du fait de la découverte de ces désordres et de l’attende de neuf années avant de connaître l’issue de la procédure.

Comme l’a, à juste titre retenu le tribunal, l’attente de l’issue de la procédure concernant le problème d’affaissement de l’immeuble est constitutif d’un préjudice moral directement lié au dol.

Cependant, il est justifié par les pièces produites, que dés qu’elles ont été alertées par la SCI Brance, M^me Y A et de M^me X Z ont proposé une indemnisation de 6 000 euros par courrier du 3 mars 2009 et que M. G C et M. H C se sont joints aux procédures d’expertise et à celle engagée contre le syndic, directement pour permettre une issue favorable à cette situation et limiter le préjudice subi par la SCI Brance.

En l’absence de justificatif complémentaire à hauteur d’appel produit par la SCI Brance, il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a condamné M. G C et M. H C à lui régler une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral qu’elle a subi.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate la renonciation de la SCI Brance au bénéfice du jugement qui a prononcé la nullité de la vente du 12 avril 2017 qu’elle a conclue avec M^me Y A et de M^me X Z et qui a condamné M. G C et M. H C à lui régler les sommes de 140 000 euros, 7 282 euros et 10.000 euros ;

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente intervenue entre M^me Y P et de M^me X Z et la SCI Brance suivant acte authentique du 12 avril 2007 et condamné M. G C et M. H C, tous deux en qualité d’héritiers réservataires de X Z et M. H C en qualité de tuteur de M^me Y A à rembourser à la SCI Brance les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance : 140 000 euros du prix d’achat, 7 282 euros de frais notariés et 10 000 euros de frais d’agence ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de dommages et intérêts ;

Condamne M. G C et M. H C, tous deux en qualité d’héritiers réservataires de X Z et M. H C en qualité de tuteur de M^me Y A, à régler à la SCI Brance la somme de 4 281,79 euros de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI Brance de ses autres demandes ;

Déboute M. G C et M. H C de leurs autres demandes ;

Condamne M. G C et M. H C tous deux en qualité d’héritiers réservataires de X Z et M. H C en qualité de tuteur de M^me Y A aux dépens d’appel et à payer à la SCI Brance la somme de 2 000 euros d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d’appel.

Le greffier, Le président,