Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 11 mars 2021, n° 19/02424

CA Pau
Infirmation partielle 11 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Renonciation à la clause dérogatoire
La cour a estimé que l'avenant a assoupli l'interdiction de résiliation triennale, mais que la faculté de résiliation anticipée accordée au preneur exclut la possibilité de résiliation triennale.
Rejeté
Caractère léonin de la clause de résiliation anticipée
La cour a jugé que l'obligation de présenter un successeur ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Accepté
Relocation des locaux
La cour a convenu que l'obligation de payer les loyers était éteinte à compter de la relocation des locaux, limitant ainsi la créance au passif.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Pau a partiellement infirmé la décision de première instance concernant le litige entre la SARL Artezia Recouvrement, locataire, et la SAS Domidelph II, bailleur, au sujet de la validité d'un congé donné par le locataire et du paiement des loyers dus jusqu'au terme du bail commercial. La question juridique principale portait sur la possibilité pour le locataire de résilier le bail avant l'échéance triennale, malgré un avenant au bail qui semblait restreindre cette faculté. La juridiction de première instance avait annulé le congé litigieux et condamné le locataire à payer les loyers jusqu'à la fin du bail en 2023. La Cour d'Appel a confirmé l'annulation du congé, jugeant que l'avenant au bail empêchait une résiliation triennale et que la clause de résiliation anticipée n'était pas léonine. Cependant, la Cour a limité l'obligation de paiement des loyers jusqu'à la relocation effective des locaux en avril 2018, fixant la créance au passif de la procédure collective de la société locataire à 31.545,57 euros TTC. Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ont été rejetées et la société Artezia Recouvrement a été condamnée aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch - sect. 1, 11 mars 2021, n° 19/02424
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	19/02424
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Valérie SALMERON, président
Avocat(s) :	Thierry DE TASSIGNYHervé COLMETVincent LIGNEY
Cabinet(s) :	CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIESSCP CHRISTOPHE DUALE- VINCENT LIGNEY-GUY MADAR-ASTRID DANGUY, AVOCATS
Parties :	SAMCV ARTEZIA RECOUVREMENT c/ S.A.S. DOMIDELPH II

Texte intégral

PhD/ND

Numéro 21/1075

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 11/03/2021

Dossier : N° RG 19/02424 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HKDT

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

SAMCV ARTEZIA RECOUVREMENT

S.A.S. DOMIDELPH II

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Mars 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Janvier 2021, devant :

Monsieur Y Z, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Y Z, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Valérie SALMERON, Président

Monsieur Y Z, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL ARTEZIA RECOUVREMENT

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés

[…]

Représentée par M^e Thierry DE TASSIGNY de la SCP SCPA CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

S.A.S. DOMIDELPH II

agissant poursuites et diligences de ses représentanst légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Hervé COLMET, avocat au barreau de BAYONNE

M^e Jean-Pierre X

mandataire judiciaire de la société Artezia recouvrement

[…]

intervenant volontaire

Représentée par M^e Thierry DE TASSIGNY de la SCP SCPA CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 01 JUILLET 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE A COMPETENCE COMMERCIALE DE BAYONNE

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 19 mai 2014, la société Domidelph II (sas) a donné à bail commercial à la société Artezia recouvrement (sarl) divers locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux pour une durée de neuf ans se terminant le 19 mai 2023, sans possibilité de donner congé à l’expiration des périodes triennales, par dérogation à l’article L. 145-4 du code de commerce.

Par acte sous seing privé non daté, mais postérieur au 16 décembre 2015, les parties ont régularisé un avenant modificatif donnant au preneur la possibilité de mettre fin par anticipation au bail selon certaines conditions et modalités.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2016, le preneur a donné congé pour la « date de la première période triennale, soit le 18 mai 2017 », au visa de l’article L. 145-4 du code de commerce.

Le bailleur a contesté la validité de ce congé et exigé le paiement des loyers jusqu’au terme du bail.

Suivant exploit du 26 janvier 2017, la société Domidelph II a fait assigner la société Artezia recouvrement par-devant le tribunal de grande instance de Bayonne en nullité du congé et paiement des loyers dus jusqu’au terme du bail.

Par jugement du 1^er juillet 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :

— prononcé la nullité du congé litigieux

— condamné la société Artezia recouvrement à payer à la société Domidelph II les loyers dus jusqu’au 19 mai 2023, soit la somme de 190.474,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— débouté la société Domidelph II de sa demande de dommages et intérêts

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné la société Artezia recouvrement aux dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 18 juillet 2019, la société Artezia recouvrement a relevé appel de ce jugement.

Le 9 septembre 2019, la société Artezia recouvrement a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire. M^e X est volontairement intervenu aux débats en qualité de mandataire judiciaire.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 2 décembre 2020.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2019 par la société Artezia recouvrement qui a demandé à la cour, au visa des articles L. 145-4 et L. 145-9 dans leur rédaction

antérieure à la loi du 18 juin 2014 et dans leur rédaction actuelle, et de l’article L. 145-15 du code de commerce, de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de M^e X en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Artezia recouvrement

— réformer le jugement entrepris

— dire que par avenant du 4 janvier 2016, les parties ont renoncé à la clause dérogatoire supprimant la faculté pour le locataire de donner congé à l’expiration de chacune des périodes triennales intermédiaires

— dire que les conditions cumulatives de résiliation du bail conventionnellement conclu par les parties sont exorbitantes du droit commun et, partant, contraire à la règle d’ordre public édictée par l’article L. 145-4 du code de commerce

— dire léonines, les conditions cumulatives ajoutées à la faculté de donner congé

— valider en conséquence le congé délivré le 16 novembre 2016

— débouter la société Domidelph II de ses demandes.

A défaut, à titre infiniment subsidiaire :

— dire que le préjudice de la bailleresse ne saurait être supérieur à la perte effective des loyers

— dire par conséquent que le préjudice subi par la société Domidelph II est égal à la perte locative supportée du 19 mai 2017 au 31 mars 2018, soit 26.297,98 euros HT

— condamner la société Artezia recouvrement au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 28 avril 2020 par la société Domidelph II qui a demandé à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— condamner la société Artezia recouvrement au paiement d’une indemnité complémentaire de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera pris acte de l’intervention volontaire de M^e X en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Artezia recouvrement ouvert par jugement du 9 septembre 2019.

Si l’instance en nullité du congé délivré par le locataire n’est pas une instance en cours au sens de l’article L. 622-22 du code de commerce, en revanche, la demande reconventionnelle en paiement de sommes formée contre la société Artezia recouvrement est une instance en cours à la date du jugement d’ouverture.

Par conséquent, la demande de la société Domidelph II ne peut tendre qu’à la constatation de

la créance déclarée au passif et à la fixation de son montant de la procédure collective de la société Artezia recouvrement, étant constaté que M^e X ès qualitès et la société Artezia recouvrement ne contestent pas que la société Domidelph II a déclaré sa créance.

1 – sur la nullité du congé

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Et, en application de l’article 1156 du même code, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractants plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En l’espèce, l’article III du bail en date du 19 mai 2014, intitulé « durée », stipule que :

« Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 19 mai 2014 pour se terminer le 19 mai 2023.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce, les parties n’auront pas la faculté de donner congé à l’expiration de périodes triennales, si bien que le bail s’entend ferme pour neuf années. »

L’avenant postérieur non daté mais, selon les débats, régularisé entre le 16 décembre 2015 et le 4 janvier 2016, stipule que :

« l’article III du bail est désormais rédigé :

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 19 mai 2014 pour se terminer le 19 mai 2023.

De convention, le preneur peut donner congé au bailleur, en respectant un délai de prévenance de six mois par courrier recommandé avec accusé de réception, afin de mettre terme par anticipation au bail, si les conditions suivantes, cumulatives, sont remplies et exécutées au plus tard trois mois avant le terme notifié :

— présentation d’un nouveau locataire au bailleur pour assurer le remplacement du preneur

— signature avec le nouveau preneur d’un nouveau contrat de bail avec le bailleur, d’une durée qui ne pourra être inférieure à trois années et versement, le cas échéant si le bailleur l’exige, d’une caution qui lui sera précisée

— conditions financières identiques à l’exécution du bail signé le 19 mai 2014. Notamment en ce qui concerne le montant du loyer et des charges, le nouveau locataire devra accepter de régler celui en cours par le preneur, tel qu’il est réglé, au moment de son départ.

L’ensemble des autres dispositions du bail initial demeure inchangé ».

L’appelante fait grief au premier juge d’avoir dénaturé cet acte en retenant qu’il privait le preneur de la faculté de résiliation triennale alors que :

— les parties ont renoncé à l’interdiction de résiliation triennale en ne la reprenant pas dans l’avenant qui a pour objet de faciliter la résiliation du bail

— le nouvel article L. 145-15 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, relevant de l’ordre public de protection nécessairement applicable aux baux en cours, répute non écrites les clauses dérogeant à la faculté de résiliation triennale du locataire

— la clause de résiliation anticipée présente une nature léonine, contraire au statut des baux commerciaux, en ce qu’elle accorde au bailleur des droits disproportionnés par rapport à ses obligations.

Mais, d’une part, la question de l’application dans le temps de l’article L. 145-15 issu de la loi du 18 juin 2014 est sans intérêt sur le présent litige puisque le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux qui, selon la loi nouvelle, demeurent dans le champ des baux pouvant déroger à la résiliation triennale de l’article L. 145-4.

D’autre part, en l’espèce, l’avenant par lequel le bailleur a consenti une faculté de résiliation anticipée du bail, pendant toute sa durée, en contrepartie de l’obligation contractée par la société Artezia recouvrement de présenter un preneur successeur dans le bail aux mêmes charges et conditions emporte nécessairement interdiction de la faculté de résiliation triennale.

En effet, en convenant d’octroyer au preneur une faculté de résiliation anticipée du bail, à tout moment, plus large que la résiliation triennale, en contrepartie d’un engagement du preneur de présenter un successeur garantissant au bailleur une poursuite de l’occupation des locaux, les parties ont nécessairement dérogé, en l’écartant, à la résiliation triennale statutaire sans contrepartie.

Au demeurant, alors que cet avenant a assoupli l’interdiction antérieure de toute faculté de résiliation triennale du bail, la coexistence des deux facultés de résiliation, anticipée à tout moment, sous condition et triennale sans condition, est inconciliable avec la concession du bailleur, qui a renoncé à l’interdiction de la résiliation triennale en considération de l’engagement pris par le preneur de présenter un successeur dans le bail en cas de résiliation anticipée du bail.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la société Artezia recouvrement ne pouvait délivrer un congé sur le fondement de la résiliation triennale de l’article L. 145-4 du code de commerce.

S’agissant du moyen tiré du caractère léonin de la clause de résiliation anticipée, l’appelante ne précise pas le fondement juridique ni la nature de la sanction applicable à une clause léonine dans le bail commercial, se bornant à viser le statut des baux commerciaux alors que celui-ci se borne à réputer non écrites certaines clauses prohibées et ne contient aucune disposition générale sanctionnant des clauses créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Au surplus, et en tout état de cause, en l’espèce, l’obligation faite au preneur de présenter un successeur dans le bail aux mêmes charges et conditions en contrepartie de l’octroi d’une faculté de résiliation anticipée, sans motif et sans contrepartie financière, revenant sur l’interdiction antérieure de toute résiliation triennale, ne créée aucun déséquilibre entre les droits et obligations des parties.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a exactement annulé le congé délivré par la société Artezia recouvrement en violation de l’avenant faisant la loi des parties.

2 – sur les loyers restant dus

La société Domidelph II sollicite la confirmation du jugement ayant condamné la société Artezia recouvrement à payer l’intégralité des loyers jusqu’à la fin du bail au 19 mai 2023.

A hauteur d’appel, l’appelante a conclu à la limitation de son obligation de payer les loyers jusqu’à la relocation des locaux intervenue en avril 2018 au profit de la société Aidia.

L’intimée ne conteste pas avoir reloué les locaux en avril 2018 aux mêmes charges et conditions financières mais réfute toute limitation de sa créance au prétexte d’une absence de préjudice.

Mais, l’obligation de payer les loyers jusqu’à son terme étant seulement une conséquence de la nullité du congé qui n’a pas régulièrement mis fin au bail, et non une indemnité contractuelle, cette obligation a été éteinte à compter de la relocation des locaux.

Et, la société Domidelph II n’a formé aucune demande de dommages et intérêts liés à la recherche d’un nouveau locataire aux lieu et place de la société Artezia recouvrement.

Par conséquent, la société Artezia recouvrement est fondée à voir limiter son obligation aux loyers dus entre le 19 mai 2017 et le 31 mars 2018, sur une base mensuelle de 2.504,57 euros HT (loyers et frais de 300 euros) pendant 10,5 mois, soit la somme de 26.287,98 euros HT, laquelle doit être majorée de la TVA en application des clauses du bail, contrairement à ce que soutient l’appelante, soit la somme de 31.545,57 euros TTC.

Il convient donc de fixer ladite somme au passif de la procédure collective.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la créance fixée au passif pour ce montant, seules étant maintenues les dispositions relatives aux dépens.

La société Artezia recouvrement sera condamnée aux dépens d’appel et les parties déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

PREND acte de l’intervention volontaire de M^e X en qualité de mandataire judiciaire de la société Artezia recouvrement,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le congé délivré le 6 novembre 2012 par la société Artezia recouvrement et condamné celle-ci aux dépens,

INFIRME le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

FIXE à la somme de 31.545,57 euros TTC la créance de la société Domidelph II au passif de la société Artezia recouvrement,

CONDAMNE la société Artezia recouvrement aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure

civile.

AUTORISE la SCP Duale-Ligney-Madar, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Valérie SALMERON, Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,