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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/00823 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NRDY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 janvier 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 17/03939

APPELANTE :

Société DOMAINE DE LA CABANE

Société à Responsabilité limitée immatriculée au […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

Mas de la G

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française

Mas de la Cabane

[…]

66300 SAINT H J

R e p r é s e n t é p a r M e C h r i s t o p h e G R A U , a v o c a t a u b a r r e a u d e PYRENEES-ORIENTALES

Madame B C épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

Mas de la Cabane

[…]

66300 SAINT H J

R e p r é s e n t é e p a r M e C h r i s t o p h e G R A U , a v o c a t a u b a r r e a u d e PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 19 Avril 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MAI 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Nadine CAGNOLATI

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Jacques RAYNAUD, Président, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon un compromis de vente daté du 8 juin 2017, la SARL Domaine de la Cabane a vendu à Monsieur A X et Madame B C épouse X un ensemble immobilier sis à Saint H J, […], sur les parcelles cadastrées […], 389, 392, 393, 394 et 395 pour un prix de 305.500 euros.

La convention prévoyait qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées, la signature de l’acte authentique de vente interviendrait au plus tard le 10 août 2017 concernant les lots E, I, J, K et L et le 10 août 2018 concernant la contenance de 62 centiares à prélever sur la parcelle cadastrée section […] et formant le lot F.

Aucune rétractation n’est intervenue dans le délai légal. Les acquéreurs ont confirmé leur volonté d’acquérir le bien par courrier du 3 août 2017.

Le 18 août 2017, le notaire de la SARL Domaine de la Cabane a notifié à Monsieur et Madame X une nouvelle modification des diagnostics techniques sans qu’ils exercent leur droit de rétractation.

Le 21 septembre 2017, Monsieur et Madame X ont fait sommation à la SARL Domaine de la Cabane d’avoir à comparaître le 5 octobre 2017 à l’office notarial de maître E Z, notaire à Mulhouse.

Le 5 octobre 2017, Maître E Z a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de la SARL Domaine de la Cabane.

Sans avoir signé l’acte authentique de vente, Monsieur et Madame X ont procédé à des travaux et ont entreposé leurs effets personnels au sein de l’immeuble, objet de la vente. Pour ces raisons, la SARL Domaine de la Cabane a présenté le 30 octobre 2017 une requête aux fins d’assigner à jour fixe devant le président du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir ordonner la remise en état des lieux et la restitution des clefs sous astreinte.

Autorisés par ordonnance sur requête du 2 novembre 2017, Monsieur et Madame X ont assigné à jour fixe la SARL Domaine de la Cabane le 8 novembre 2017 afin qu’il soit constaté que la vente est parfaite sur le fondement des articles 1583, 1589 et 1103 du code civil.

Le 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Perpignan, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, a :

— rejeté l’exception de connexité soulevée par la SARL Domaine de la Cabane ;

— déclaré parfaite la vente conclue par acte en date du 8 juin 2017 entre d’une part la SARL Domaine de la Cabane, vendeur, et d’autre part, A X et B C épouse X, acquéreurs, et portant sur les immeubles suivants :

— immeuble article un : un ancien bâtiment avec terrain attenant sis à Saint H J 66300 […], […] pour une contenance de 14 a ; le bien est désigné sous le terme lot E teinte bleue au plan de division,

— immeuble article deux : un ancien bâtiment avec terrain attenant sis à Saint H J 66300 […], […] pour une contenance de 4 a 45 ca ; le bien est désigné sous le terme lot I teinte ocre au plan de division,

— immeuble article trois : un ancien bâtiment avec terrain attenant sis à Saint H J 66300 […], […] pour une contenance de 1 a 38 ca ; le bien est désigné sous le terme lot J teinte bleue au plan de division,

— immeuble article quatre : un ancien bâtiment avec terrain attenant sis à Saint H J 66300 […], […] pour une contenance de 1 a 10 ca ; le bien est désigné sous le terme lot K teinte rose au plan de division,

— immeuble article cinq : un ancien bâtiment avec terrain attenant sis à Saint H J 66300 […], […] pour une contenance de 1 a 30 ca ; le bien est désigné sous le terme lot L teinte bleue au plan de division,

— dit que le présent jugement vaut vente ;

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de Perpignan 2^e bureau, aux frais des acquéreurs ;

— dit que la vente de l’immeuble article 6 constituée par une parcelle de terre sise à Saint H J 66300 Lieudi La Cabane, cadastré section […] pour une contenance de 11 à 87 ca n’est pas parfaite en l’absence du document d’arpentage ;

— dit que A X et B C épouse X devront payer à la SARL Domaine de la Cabane le prix de 305.000 euros au titre des immeubles sis à Saint H J […], […], 392, 393, 394 et 395 ;

— les y condamne en tant que de besoin ;

— dit que A X et B C épouse X devront verser entre les mains de Maître F G, notaire à Arles sur Tech, la somme de 1.000 euros en garantie des frais de clôture mis à leur charge ;

— les y condamne en tant que de besoin ;

— ordonné à la SARL Domaine de La Cabane de délivrer les immeubles sis à Saint H J, […], […], 392, 393; 394 et 395 ;

— condamné la SARL Domaine de La Cabane à payer à A X et B C épouse X la somme de 3.500 euros à titre de dommages intérêts ;

— condamné la SARL Domaine de La Cabane à payer à A X et B C épouse X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Domaine de La Cabane aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le 14 février 2018, la SARL Domaine de La Cabane a interjeté appel du jugement de première instance à l’encontre de Monsieur et Madame X.

Le 20 juin 2018, le premier président de la cour d’appel de Montpellier a arrêté l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal de grande instance de Perpignan rendu le 25 janvier 2018.

Vu les conclusions de la SARL Domaine de La Cabane remises au greffe le 22 mars 2021 ;

Vu les conclusions de Monsieur et Madame X remises au greffe le 4 septembre 2020 ;

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrespect du délai d’un mois pour solliciter la vente forcée,

Il résulte du compromis de vente signé par les parties le 8 juin 2017 que 'si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes'.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par sommation d’avoir à comparaitre délivrée le 21 septembre 2017, Maître E Z, notaire représentant Monsieur et Madame X, faisait sommation à la SARL Domaine de la cabane de comparaître le jeudi 5 octobre 2017 en son office.

Le 5 octobre 2017, le notaire dressait un procès-verbal constatant l’absence du vendeur.

Le 30 octobre 2017, les époux X présentait au président du tribunal de grande instance de Perpignan une requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe et après autorisation donnée le 2 novembre 2017, ils assignaient à jour fixe la SARL Domaine de la cabane par acte délivré le 8 novembre 2017 en demandant au tribunal de constater que la vente de l’immeuble situé à Saint H I par la SARL Domaine de la cabane moyennant le prix de 305 000 euros est définitive.

Contrairement à ce que soutiennent les époux X faisant valoir que le compromis prévoyait simplement une possibilité pour une des parties de saisir le tribunal, opportunité qui n’était pas sanctionnée, il est constant que la clause de la promesse de vente s’analyse en une fin de non recevoir conventionnelle rendant irrecevable la saisine de la juridiction afin de faire constater la vente par décision de justice, en cas de refus de l’autre partie de réitérer, postérieurement au délai d’un mois suite à la constatation du refus.

La SARL Domaine de la cabane a refusé de réitérer la vente le 5 octobre 2017.

Or, l’assignation, qui constitue la saisine du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins que ce dernier constate que la vente de l’immeuble est définitive, n’a été délivrée que le 8 novembre 2017, soit plus d’un mois après le refus du vendeur de réitérer la vente constaté par Maître Z le 5 octobre 2017.

La demande des époux X visant à voir prononcer la vente forcée de l’immeuble est donc irrecevable pour cause de forclusion.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef .

Sur la condition suspensive à la mainlevée des inscriptions,

Le compromis de vente stipulait, sous l’intitulé 'conditions suspensives de droit commun', la clause suivante :

' Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives suivantes (…)

* que l’état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques. Le vendeur déclare qu’à sa connaissance le bien a la situation hypothécaire suivante : PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS inscrit au service de la publicité foncière de PERPIGNAN 2^e avec d’autres parcelles non comprises aux présentes pour surêté de la somme de 1 650 000 euros en principal et 330 000 euros pour frais et accessoires (date d’effet 30 mars 2019)'.

D’une part, il convient de relever qu’il ne ressort pas de cette clause que l’état hypothécaire devrait révéler d’autres inscriptions que celles dont l’acquéreur a été informé.

D’autre part, il résulte de la clause susvisée que la vente a été consentie sous la condition suspensive que l’état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d’inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques.

En l’espèce, par courrier adressé le 28 septembre 2017 à Maître Guarrigue, le Crédit Agricole indiquait :

'Nous faisons suite à vos différentes demandes concernant la cession de diverses parcelles sises à Saint-H J, lieu-dit 'La Cabane’ moyennant un prix total de 305 500 euros dont 290 500 euros pour les immeubles.

Nous vous informons par la présente de notre refus de donner mainlevée entière et définitive de l’inscription de privilège de prêteur de deniers prise à notre profit le 20 mai 2016".

Par conséquent, le vendeur, conformément aux dispositions du compromis, a tenté d’obtenir la mainlevée ou la dispense de purge des hypothèques, ce qui a été refusé par le Crédit Agricole.

La purge résultant des dispositions de l’article 2475 du code civil intervenant préalablement à la vente supposant un accord entre les créanciers et le débiteur est une procédure facultative qui nécessite l’accord du vendeur sans qu’il soit tenu d’y consentir.

Par ailleurs, si tout acquéreur a la possibilité, comme le souligne le courriel du Crédit Agricole du 22 décembre 2017, de recourir à la procédure de purge des hypothèques, cette procédure ne peut être mise en oeuvre que postérieurement à la vente alors même qu’en l’espèce, la condition suspensive devait s’accomplir avant la vente, sous peine de caducité du compromis.

En tout état de cause, la condition suspensive prévue par la commune intention des parties était claire, la vente étant conclue sous la condition de l’obtention de la mainlevée ou de la dispense de purge des inscriptions dont le coût est supérieur au prix de vente, ce que la SARL Domaine de la cabane n’a pas pu obtenir.

Enfin, comme le souligne l’appelante, la garantie hypothécaire prévue au compromis et aux termes de laquelle : 'Le vendeur s’obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions et à en justifier auprès de l’acquéreur' n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse d’une réitération de la vente qui n’est pas intervenue du fait de la défaillance de la condition suspensive.

Compte tenu de ces éléments, il convient de dire que la défaillance de la condition liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 8 juin 2017, sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré de la défaillance de la condition concernant le financement de l’opération.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Compte tenu de l’irrecevabilité de la demande tendant à voir prononcer la vente forcée de l’immeuble et de la caducité du compromis de vente, les demandes formulées par les époux X au titre de la clause pénale ou au titre des dommages et intérêts ne pourront qu’être rejetées, les époux X ne pouvant notamment pas faire état de l’inexécution par le vendeur de la garantie hypothécaire prévue au compromis désormais caduque pour solliciter une somme de 30 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’expulsion et de remise en état des lieux,

En l’espèce, la demande présentée à ce titre par la SARL Domaine de la cabane sera rejetée, une instance afin de voir ordonner, sous astreinte, la remise en état des lieux et la restitution des clés étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Perpignan.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de connexité soulevée par la SARL Domaine de la cabane ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande des époux X visant à voir prononcer la vente forcée de l’immeuble pour cause de forclusion ;

Dit que la défaillance de la condition liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 8 juin 2017 ;

Déboute Monsieur A X et Madame B X de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute la SARL Domaine de la cabane de sa demande d’expulsion et de remise en état des lieux ;

Condamne Monsieur A X et Madame B X aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Monsieur A X et Madame B X à payer à la SARL Domaine de la cabane la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , pour leurs frais engagés en premières instance et en appel.

Le greffier, Le président,