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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 06 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01508 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NSYC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 DECEMBRE 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/01512

APPELANTE :

SARL JESSAND inscrite au RCS de NARBONNE sous le n° 532 182 136, pour elle son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Marie ROMIEUX, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Vincent VALADE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Madame C D

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Assignée le 22 mai 2018 – Dépôt de l’acte à l’étude d’huissier

MACIF Mutuelle Assurance des Commerçants et industriels de France et des Cadres et Salariés de l’industrie et du Commerce, Société d’Assurances Mutuelles immatriculée au RCS DE NIORT sous le n°781 452 511 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Chloé SCHNEIDER (Cabinet MONFERRAN), avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Janvier 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 FEVRIER 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Madame Y et Madame X ont donné à bail commercial à C D par acte authentique en date du 22 décembre 2006 un local sis […] à Narbonne à usage d’institut de beauté, balnéo et hamamn pour un loyer annuel de 10 518 € HT payable par mois et d’avance outre une provision pour charges de 22,87 €.

Par acte en date du 19 mai 2011, C D a vendu son fonds de commerce à la SARL JESSAND, mais le 17 juin 2011 un incendie provoqué par une bougie d’ambiance a endommagé les locaux ainsi que les autres propriétés de la résidence.

En octobre 2011, la SARL JESSAND a cessé de payer les loyers, puis le 24 avril 2012 elle a notifié la résiliation du bail à effet au 17 juin 2011.

Par ordonnance de référé en date du 6 décembre 2012 une expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur Z lequel a déposé son rapport le 5 janvier 2015.

E X devenue seule propriétaire a assigné devant le tribunal de grande instance de Narbonne par actes en date des 4 et 6 novembre 2015 la SARL JESSAND, la SA MACIF et C D en indemnisation du préjudice subi.

Le jugement rendu le 21 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Narbonne énonce dans son dispositif :

• Déclare E X recevable en son action ;

• Dit que l’incendie survenu le 17 juin 2011 dans les lieux loués résulte d’une faute d’imprudence de la locataire la SARL JESSAND et qu’elle doit en répondre à l’égard de la bailleresse ;

• Dit que le bail liant E X à la SARL JESSAND s’est trouvé résilié à la date du 17 juin 2011 par suite d’un incendie ayant causé la destruction de la chose louée avec impossibilité de la remettre en état pour l’usage antérieur ;

• Dit que la SARL JESSAND est tenue du coût des travaux de remise en état et de la réparation du préjudice subi par la bailleresse du fait de l’incendie ;

• Dit que C D est tenue solidairement aux obligations nées du bail avec son cessionnaire mais non à la réparation du préjudice subi suite à l’incendie et à la résiliation du bail ;

• Dit qu’il n’existe pas de manquement de E X à ses obligations de bailleur en rapport avec le présente litige ;

• Constate que la SA MACIF a versé à son assuré la SARL JESSAND la somme de 194 516 € au titre du sinistre dont il s’agit en ce compris les travaux de remise en état et que E X ne dispose plus d’une action à son encontre faute de signification de la cession de créance avant ce paiement ;

• Condamne la SARL JESSAND à payer à E X :

— la somme de 102 656 € au titre des travaux de remise en état,

— la somme de 52 799,79 € à titre d’indemnité pour la perte des loyers,

— la somme de 4 032,86 € à titre d’indemnité pour la perte au titre du remboursement des charges,

— la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de pouvoir louer les lieux au 1^er janvier 2016,

• Condamne C D au paiement solidaire du coût des travaux de remise en état à hauteur de la somme de 29 132 € ;

• Dit que les intérêts seront dus à compter du présent jugement ;

• Déboute E X du surplus de ses demandes indemnitaires ;

• Déboute E X de sa demande dirigée contre la MACIF ;

• Ordonne l’exécution provisoire ;

• Condamne la SARL JESSAND à payer à E X la somme de 3 500 € application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes des autres parties fondées sur ce texte ;

• Condamne la SARL JESSAND et C D aux dépens comprenant les frais de référé et d’expertise avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal tout d’abord sur la qualité à agir de E X relève que dès lors que cette dernière nue propriétaire des locaux loués au moment de la signature du bail justifie du décès de sa mère Madame Y qui était usufruitière cela emporte reconnaissance de sa qualité de propriétaire des lieux.

Sur l’origine de l’incendie le jugement relève qu’il ressort du rapport d’expertise et qu’il n’a jamais été contesté que l’incendie est survenu par le fait d’une bougie du commerce qui a mis le feu à des rideaux et que donc il ne s’agit pas d’un cas fortuit dû au seul hasard, ni d’un cas de force majeure ni d’un vice de construction mais c’est le résultat d’une faute d’imprudence de la locataire.

Le jugement ajoute que toujours selon le rapport d’expertise les lieux loués ont été gravement endommagés et ne pourront être refaits à l’identique puisqu’il conviendrait de les mettre aux normes ce qui outre les aléas quant à une autorisation de la copropriété aurait pour effet de réduire de moitié la surface exploitable des lieux.

Le tribunal écarte toutefois tout manquement de la bailleresse de ce chef à ses obligations celle-ci n’ayant reçu aucune mise en demeure alors que les locaux avaient été délivrés dans les termes prévus par le bail qui les précisaient conformes et que le contentieux est né de l’incendie.

Ce point ne peut donc conduire à limiter pour le tribunal l’indemnisation de la bailleresse et la locataire ne peut se prévaloir de sa propre faute.

Il s’en déduit toutefois pour le tribunal que faute de remise en état possible pour l’exploitation du commerce de la SARL JESSAND tel qu’il existait avant l’incendie la chose doit être considérée comme détruite en totalité ou perdue et que le bail doit être considéré comme résilié au 17 juin 2011.

Sur l’indemnisation due à E X le tribunal retient que la SARL JESSAND est tenue du coût des travaux de reprise tels que chiffrés par l’expert et pour lesquels elle a été d’ailleurs été indemnisée.

Le tribunal ajoute que les pertes subies par E X correspondent aux loyers perdus jusqu’à la fin du bail ainsi qu’aux charges.

Au delà du 30 décembre 2015 soit la durée du bail de 9 ans la perte alléguée par la bailleresse ne constitue qu’une perte de chance liée au seul fait que la SARL JESSAND a laissé les lieux dans un état ne permettant plus leur location pour un usage quelconque et n’a pas indemnisé la bailleresse dans un délai raisonnable malgré la perception de l’indemnité versée par l’assureur.

Sur la demande dirigée contre la MACIF le tribunal considère que l’article 14 du bail ne concerne que les rapports du bailleur et du preneur et n’est pas directement opposable à l’assureur alors qu’au surplus il s’agit d’une assurance facultative en outre la MACIF ne garantit que les dommages et non le défaut de paiement de loyers.

Dès lors c’est à tort que E X soutient que la MACIF devait verser l’indemnisation entre ses mains le contrat de bail ne pouvant mettre d’obligation à la charge d’un tiers.

En outre comme le précise la clause 14 du bail cette novation de créancier ou délégation de créance devait être signifiée au débiteur à savoir l’assureur.

Dès lors que l’assureur n’a pas reçu signification et n’a pas été mis en demeure ou actionné dans le cadre de l’action directe avant le versement des indemnités à son assuré ( versement qui en l’espèce a eu lieu en octobre 2012 ) E X ne dispose plus d’aucune action à l’encontre de l’assureur qui s’est valablement libéré de obligation et elle ne peut lui opposer ni une faute ni le principe selon lequel qui paie mal paie deux fois.

Sur la situation de C D le tribunal considère que si le contrat de bail prévoit qu’en cas de cession le preneur demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution du bail les sommes mises à la charge de la SARL JESSAND au titre des loyers perdus ne représentent pas les loyers eux mêmes mais une indemnité pour incendie de sorte que le preneur ne saurait y être tenu.

En revanche le preneur reste tenu de l’obligation de restituer les locaux en bon état et de faire effectuer les travaux de remise en état même s’il a cédé le fonds de commerce l’action n’étant pas une action en responsabilité pour incendie mais une action en responsabilité contractuelle.

Toutefois le preneur qui n’est tenu que par les obligations prévues au bail ne peut être tenu du surplus que représente la perte des agencements par la faute de la SARL JESSAND qui lui est étrangère.

La SARL JESSAND a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 mars 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 janvier 2021.

Les dernières écritures pour la SARL JESSAND ont été déposées le 16 février 2021.

Les dernières écritures d’intimé pour E X ont été déposées le 20 août 2018.

Les dernières écritures d’intimé pour la Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France ( MACIF) ont été déposées le 16 novembre 2018.

C D s’est vue signifier par dépôt à étude la déclaration d’appel et les conclusions le 22 mai 2018 mais n’a pas constitué avocat.

L’arrêt à intervenir sera rendu par défaut.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture:

Dans ses conclusions déposées 20 jours après la clôture la SARL JESSAND sollicite la révocation de l’ordonnance pour produire une nouvelle pièce en l’occurrence une décision en date du 25 janvier 2021 de non opposition à une déclaration préalable au nom d’une SCI LES CHAIS DE TONNELERIE.

Elle ajoute que cette nouvelle pièce démontre que E X a cédé le bien immobilier objet du litige et que par conséquent elle n’aurait plus qualité ni intérêt à agir dans la présente procédure.

La cour observe toutefois que même à supposer que E X ait cédé son bien, en cours de procédure d’appel, la qualité et l’intérêt à agir en application de l’article 31 du code de procédure civile s’apprécie au moment de l’engagement de l’action soit en l’espèce en novembre 2015 et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui auraient rendu cette action sans objet.

Par conséquent cette nouvelle pièce ne vient pas justifier la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

La cour observe par ailleurs à la lecture comparée des conclusions de l’appelante aux dates respectives des 16 février 2021 et 1^er juin 2018 que si le dispositif est identique ( sauf sur la demande de révocation de la clôture) il est développé dans les écritures post-clôture des discussions complémentaires dans la mesure où les écritures du 16 février 2012 contiennent 12 pages là où celles du 1^er juin 2018 n’en contenaient que 6.

La cour retiendra que dans une procédure d’appel ouverte depuis le 20 mars 2018, alors que les parties ont échangé leur première écritures d’appel dès les mois de mai et juin 2018, le dépôt de nouvelles écritures après la clôture contenant de longs et nouveaux développements ne répond pas à l’exigence de la loyauté des débats dans l’exercice du principe fondamental en procédure civile du respect du contradictoire.

La cour ne fait donc pas droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et retient pour la SARL JESSAND les écritures déposées le 1^er juin 2018.

Le dispositif des écritures de la SARL JESSAND énonce :

• Confirmer que le bail liant la SARL JESSAND et E X s’est trouvé résilié le 17 juin 2011 par suite de l’incendie ayant causé la destruction de la chose louée avec impossibilité de la remettre en état pour l’usage antérieur ;

• Infirmer le jugement dont appel pour le surplus,

• Débouter E X de toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

• Donner acte à la SARL JESSAND de ce qu’elle est prête à indemniser E X du montant des travaux de remise en état des locaux tel que cela a été déterminé par l’expert d’assurance et qui a généré l’indemnisation par la MACIF

• ; Condamner E X à payer à la SARL JESSAND la somme de 3 713,31 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2012 ;

• Débouter E X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

• Condamner C D à relever et garantir la SARL JESSAND de toutes condamnations mises à sa charge ;

• Condamner E X au paiement de la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur l’origine de l’incendie et la résiliation du bail la SARL JESSAND soutient que le local loué ne répondait pas au moment de l’incendie aux règles d’accessibilité et de sécurité qui sont imposées à tout propriétaire bailleur et que par conséquent E X ne pourra qu’être déboutée de toutes ses demandes fondées sur sa propre faute contractuelle.

Suite à l’incendie le bail se trouve résilié de plein droit puisqu’il y a une perte totale des locaux et un défaut de délivrance conforme aux règles applicables du local.

La SARL JESSAND ajoute qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’ensemble du local a été détruit et qu’elle rapporte la preuve que la remise en état nécessite des travaux importants ainsi que la mise en conformité quant à l’accessibilité et à la sécurité et qu’il est incontestable que l’exploitation du fonds telle que consentie par E X est impossible.

La SARL JESSAND repproche à la bailleresse le défaut de délivrance d’un local digne d’une exploitation répondant à son objet alors qu’il est établi que les locaux loués ne permettaient pas une exploitation normale au regard de l’objet social de la SARL.

Il s’ensuit la résiliation du bail et par voie de conséquence le remboursement par E X des loyers perçus indument.

L’appelante soutient qu’il y a absence de préjudice pour E X exposant que la SARL a libéré le local au moment de l’incendie et l’a nettoyé ce qui permettait au bailleur de pouvoir le relouer sans difficulté mais que simplement ce local ne pouvait pas être réutilisé pour l’accueil du public en raison de la réglementation en vigueur et donc le préjudice de perte de loyers que réclame E X n’est pas en lien avec l’incendie mais de son seul fait.

Le dispositif des écritures de E X énonce en ses seules prétentions :

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

• Déclaré E X recevable en son action ;

• Dit que l’incendie survenu le 17 juin 2011 dans les lieux loués résulte d’une faute d’imprudence de la locataire la SARL JESSAND ;

• Dit que la SARL JESSAND est tenue du coût des travaux de remise en état et de la réparation du préjudice subi par la bailleresse du fait de l’incendie ;

• Dit que C D est tenue solidairement aux obligations nées du bail avec son cessionnaire ;

• Condamné la SARL JESSAND à payer à E X:

— la somme de 102 656 € au titre des travaux de remise en état,

— la somme de 52 799,79 € à titre d’indemnité pour la perte des loyers,

— la somme de 4 032,86 € à titre d’indemnité pour la perte au titre du remboursement des charges,

• Condamné C D au paiement solidaire du coût des travaux de remise en état à hauteur de la somme de 29 132 € ;

• Condamné la SARL JESSAND à payer à E X la somme de 3 500 € application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

• Statuant à nouveau,

• Condamner solidairement la SARL JESSAND, son assureur la MACIF et C D à verser à E X les sommes suivantes assorties des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre2015 date de la mise en demeure et avec capitalisation:

— la somme de 10 559,95 € au titre des indemnités de retard contractuelles,

— la somme de 32 479,04 € HT au titre des compensations des loyers perdus depuis le 1^er janvier 2016 montant à parfaire jusqu’à la perception par E X des sommes qui lui permettront de réaliser les travaux ainsi que durant la réalisation des travaux,

— la somme de 75 392 € HT au titre des travaux d’embellissements ;

• En tout état de cause,

• Condamner solidairement la SARL JESSAND, son assureur la MACIF et C D à verser à E X la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner solidairement la SARL JESSAND, son assureur la MACIF et C D aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;

• Débouter la SAR JESSAND de ses demandes.

E X soutient en premier lieu sur la résiliation du bail que c’est à tort que les premiers juges ont considéré que le bail liant les parties était résilié en raison du fait que le local ne pouvait plus être utilisé aux fins prévues par le bail car la chose louée n’est pas détruite totalement comme cela ressort du rapport d’expertise qui ne relève notamment aucune faiblesse structurelle nécessitant d’entreprendre une restructuration lourde ou une démolition du local.

Elle oppose que la SARL JESSAND n’apporte pas la preuve de ce que les travaux de reprise ont un coût supérieur au prix du local et que par conséquent la SARL JESSAND n’était pas fondée à résilier de plein droit le bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil ce d’autant que la compagnie d’assurance de la SARL l’a totalement indemnisée et que les garanties souscrites prenaient également en charge la perte du chiffre d’affaires.

Il appartenait donc à la SARL JESSAND de remettre en bon état le local sinistré et non de conserver l’indemnisation destinée aux travaux de reprises.

Sur la prétendue impossibilité de jouir du local aux fins prévues par le bail après la réalisation des travaux de reprise et sur la délivrance conforme du local, E X soutient en substance que :

— les locaux ont été réputés pris en bon état en raison de l’absence d’état des lieux d’entrée,

— au moment de la cession du fonds de commerce le 19 mai 2011 entre C D et la SARL JESSAND il est précisé que toutes les installations du fonds sont en bon état de marche et répondent aux normes de salubrité, d’hygiène et de sécurité actuellement en vigueur,

— le bail prévoit article 10.2 que le preneur aura à sa charge toutes les transformations ou réparations rendues nécessaires par l’exercice de son activité rendant ainsi sans objet tout reproche contre le bailleur.

Ainsi au vu des ces éléments E X prétend qu’en l’absence de destruction en totalité des locaux le bail ne pouvait être résilié de plein droit et est venu normalement à expiration le 30 décembre 2015 et la SARL JESSAND ne pouvait ni cesser de payer le loyer à compter du mois d’octobre 2011 ni s’abstenir de remettre en état les locaux.

Sur ses demandes à l’encontre de l’assureur E X invoque l’article 14 du bail commercial que l’assureur ne peut ignorer et en application duquel la MACIF avait pour interdiction d’indemniser directement la SARL JESSAND .

Enfin sur la demande de condamnation solidaire à l’encontre de C D, E X expose qu’en application de l’article 15§ 3 du bail celle-ci est demeurée garante du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions dudit bail.

Le dispositif des écritures de la Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France ( MACIF) énonce en ses seules prétentions :

• A titre principal,

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté E X de ses demandes de condamnation formulées à l’encontre de la MACIF ;

• Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de E X ;

• Débouter E X de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la MACIF ;

• A titre subsidiaire,

• Débouter E X de l’ensemble de ses demandes;

• A titre infiniment subsidiaire,

• Condamner la SARL JESSAND à relever et garantir la MACIF de toutes les éventuelles condamnations mises à sa charge ;

• En tout état de cause,

• Condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître VEDEL SALLES, avocat.

La MACIF à titre liminaire fait observer que la SARL JESSAND ne formule aucune demande à l’encontre de la MACIF.

Sur la résiliation du bail, la MACIF soutient qu’elle est de plein droit en raison de la perte totale des locaux et du défaut de délivrance conforme du local.

Sur la perte totale des locaux la MACIF rappelle qu’il y est assimilé par la jurisprudence la situation où le coût des travaux de remise en état de l’immeuble excède sa valeur.

Or en l’espèce la valeur vénale du fonds de commerce en 2017 a été estimée à 73 000 € alors que selon l’expert judiciaire le coût des travaux de remise en état est de 102 656 € HT.

En outre selon la MACIF l’application de l’article 1722 du code civil s’étend au cas où le preneur par suite des circonstances se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

La MACIF ajoute qu’au cas présent il est bien établi par le rapport d’expertise que les lieux loués ont été détruits au moins au deux tiers si bien que toute exploitation en est rendue impossible suivant la destination prévue au bail.

Dès lors la résiliation du bail de plein droit doit être prononcée au 17 juin 2011 jour de l’incendie.

La MACIF allègue également un défaut de délivrance conforme du local imputable à la bailleresse qui ne peut sans affranchir sous prétexte d’une clause du bail.

En l’espèce il existe des non conformités notamment en terme d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite relevées par le bureau de contrôle SOCOTEC en septembre 2011 et de même le local présente des risques en raison de l’impossibilité de créer une issue de secours par l’arrière puisque l’arrière du magasin est complètement enterré.

Cette non conformité et le non respect de l’obligation de délivrance par le bailleur doivent être sanctionnés par la résiliation du bail et par le débouté de la demande d’indemnisation de la bailleresse au titre des travaux réalisés par le preneur.

La MACIF soutient par ailleurs concernant les demandes de E X à son encontre que sa garantie d’assureur ne peut être appréhender qu’au regard des stipulations de la police d’assurance et qu’à ce titre la police souscrite par la SARL JESSAND couvre seulement :

— les bâtiments assurés,

— les biens professionnels,

— le mobilier et ses agencements non intégrés aux constructions,

— le matériel et les machines

— les pertes d’exploitation.

Et donc si la garantie accident peut jouer elle ne couvre pas les loyers et les charges impayées pas plus que les indemnités de retard prévues au contrat de bail.

En toute hypothèse et conformément au contrat d’assurance la MACIF a réglé à la SARL JESSAND la somme totale de 194 516 € correspondant à la décontamination du local, à la réfection des agencements et des embellissements et à la perte d’exploitation et l’assuré locataire s’est engagé à remettre le local dans l’état étant le sien au jour de la signature du bail à la suite de la perception de cette indemnité.

La MACIF ajoute que contrairement à ce que prétend E X elle n’a commis aucune faute en réglant directement les indemnités à la SARL JESSAND,

rappelant que l’assureur n’est pas partie au contrat de bail qui ne lui a pas été communiqué, et que le bailleur ne dispose d’aucun droit de préférence sur les indemnités d’assurance.

MOTIFS:

La cour observe qu’il n’y a plus de débat en appel sur le fait que E X en sa qualité de nue propriétaire de l’immeuble objet du bail s’est trouvée de plein droit propriétaire du bien suite au décès de sa mère qui en était usufruitière et qu’elle a donc en sa qualité de propriétaire-bailleur qualité pour agir.

Sur l’origine de l’incendie et la résiliation du bail:

Il ressort tant du rapport d’expertise amiable à la demande de la MACIF que du rapport d’expertise judiciaire de F Z qui ne fait pas l’objet de critique sérieuse que l’incendie survenu le 17 juin 2011 dans les locaux objets du bail commercial au […] à Narbonne a pris naissance dans une cabine de soins situé au fond de l’établissement et dans laquelle une bougie d’ambiance avait été laissée allumée.

L’incendie par l’inflammation de tentures s’est propagé à d’autres parties du local et a également eu des répercussions sur l’appartement situé au dessus.

La SARL JESSAND n’a jamais contesté d’ailleurs sa responsabilité dans l’origine de l’incendie qui a bien pour origine une faute d’imprudence de ladite société.

En application combinée des articles 1722 et 1741 du code civil il y a bien rupture anticipée du contrat de bail de plein droit lorsque la chose objet du bail est détruite soit par le fait d’un cas fortuit (article 1722), soit lorsque sa perte est survenue par la faute de l’une ou l’autre des parties (article 1741).

Par conséquent en l’espèce même si l’incendie ne résulte pas d’un cas fortuit mais d’une faute d’imprudence de la locataire le bail est résolu de plein droit si la chose louée a été complètement détruite ou si elle est devenue impropre à sa destination ou encore si la chose ne peut être conservée sans dépenses excessives notamment si le coût des travaux à réaliser excédent la valeur du bien loué.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la partie arrière des locaux a été détruite par l’incendie et que si la partie centrale et la partie arrière ont été moins touchées elles ont cependant été fortement endommagées par les fumées et la chaleur dégagée par celles-ci ainsi que par l’intervention des pompiers.

Par ailleurs selon l’expert judiciaire corroborant sur ce point le rapport d’expertise amiable les travaux de remise en état suite à l’incendie s’élèvent à la somme de 102 656 € alors la valeur du fonds de commerce en mai 2011 était de 96 000 €.

E X soutient que la chose louée n’a pas été détruite notamment car il n’y a aucune atteinte à la structure même du bâtiment et que la partie avant n’a pas été totalement dégradée mais d’une part l’expert judiciaire a déjà répondu à un dire sur ce point que même si les locaux n’étaient pas totalement détruits leur remise en état nécessitera de très importants travaux et E X ne produit au débat aucun élément permettant de considérer que le coût des travaux à réaliser n’excéderaient pas la valeur du bien loué.

Par conséquent c’est à juste titre que les premiers juges ont dit que le bail commercial était résilié de plein droit au 17 juin 2011.

C’est également à juste titre qu’ils ont aussi considéré que cette résiliation est bien imputable à une faute en l’occurrence du locataire et non à un manquement par le bailleur à ses obligations contractuelle, hypothèse en outre dans laquelle la résiliation n’est pas de plein droit mais uniquement sur décision judiciaire et ne prenant effet qu’au jour de ladite décision.

En effet même à supposer que les locaux ne soient pas conformes aux règles en vigueur notamment en terme de sécurité incendie pour des locaux accueillant du public, non seulement la bailleresse n’a jamais reçu de mise en demeure de mettre les locaux en conformité et d’autre part le bail commercial en son article 10.1 sur les charges et conditions, met à la charge du preneur tous travaux, installations, mises aux normes quelle qu’en soit la nature et qui seraient imposées par les autorités administratives, la loi ou les règlements en raison de ses activités présentes et futures.

Et surtout la perte de la chose louée est en lien exclusif avec l’incendie survenu le 17 juin 2011 et non avec un défaut de délivrance de la chose louée ou de non conformité de celle-ci.

Le bail est donc résilié de plein droit au 17 juin 2011 et la SARL JESSAND est tenue d’indemniser la bailleresse E X des dommages qu’elle a subis en lien avec l’incendie.

Sur l’indemnisation E X :

Il vient d’être statué sur le fait que E X a droit à être indemnisée de l’ensemble des dommages qu’elles a subis en lien avec l’incendie ce qui induit que celle-ci ne peut prétendre à des indemnités purement contractuelles telles que les indemnités de retard contractuelles ou les travaux d’embellissements.

Sur la remise en état des lieux :

L’expert judiciaire estime à 102 656 € TTC les travaux de remise en état en se fondant notamment sur le chiffrage arrêté par la MACIF suite au rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX.

Ce chiffrage en tant que tel ne fait pas l’objet de discussions sérieuses de la part des parties.

Comme considéré par les premiers juges la bailleresse ne saurait voir son indemnisation réduite au titre de la remise en état des lieux en lien avec l’incendie au motif que les locaux ne pourraient plus être affectés au même usage en tout état de cause tel que conçu à l’origine et ce en raison de mise aux normes notamment celles relatives à l’évacuation de personnes en cas d’incendie ou celles concernant l’accessibilité des lieux aux personnes handicapées.

En effet le principe de réparation intégrale des préjudices en lien avec les faits dommageables suppose de replacer les parties dans la situation qui était la leur avant le fait dommageable or en l’espèce avant l’incendie du 17 juin 2011 E X était propriétaire d’un local commercial loués en vertu d’un bail commercial pour une destination d’institut de beauté, SPA, balnéo, elle ne peut donc subir une situation différente de celle qui aurait été la sienne si l’incendie n’avait pas eu lieu et donc en

l’absence de faute de la locataire.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL JESSAND à payer à E X la somme de 102 656 € au titre des travaux de remise en état étant observé que la SARL JESSAND a perçu de son assureur Multi Garanties Activité Professionnelle la MACIF la somme de 107 872 € au titre des travaux de démolition et de décontamination et pour la réfection des agencements et embellissements.

Sur la perte de loyers:

Si du fait de l’incendie le bail a pris fin au 17 juin 2011 et donc l’obligation de payer les loyers également pour autant il existe un préjudice financier pour le bailleur qui en raison de l’absence de travaux réalisés par la locataire alors même qu’elle avait été indemnisée par son assurance n’a pas pu relouer les locaux et n’a donc plus perçu à ce titre de loyers.

Cette perte financière doit être évaluée au montant des loyers qu’auraient dû percevoir E X jusqu’à la fin du bail commercial soit jusqu’au 30 décembre 2015 en tenant compte du fait que la SARL JESSAND a continué à payer les loyers jusqu’au mois d’octobre 2011.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a condamné à ce titre la SARL JESSAND à payer à E X la somme de 52 799,79 € ( ce montant en tant que tel ne faisant pas l’objet de contestation).

En outre l’accueil des prétentions de E X à ce titre induit comme considéré par la décision déférée le rejet des prétentions de la SARL JESSAND du remboursement des loyers réglés du 17 juin 2011 au 30 septembre 2011.

Sur le remboursement des charges locatives:

Il n’est pas contesté qu’en application de l’article 13 du bail commercial, le preneur est tenu de rembourser au bailleur toutes les charges qu’elle en soit la nature y compris les frais de réparation des parties communes afférentes tant au bien loué qu’à l’immeuble, les honoraires de gestion.

Il n’est pas contesté que suite à la cessation du bail du fait de l’incendie, E X a supporté des charges pour le lot objet du bail pour un montant total de 4 032,86 € qui n’est pas discuté et dont elle n’a pas été remboursée, soit une perte financière équivalente.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL JESSAND à payer à E X la somme de 4 032,86 € en réparation de ce préjudice.

Sur la demande en paiement des loyers au delà du terme du bail:

Il est constant que la SARL JESSAND n’a effectué aucun travaux dans le local commercial si bien que ce dernier n’a pu être reloué par E X qui subit donc un préjudice.

Toutefois c’est à juste titre que les premiers juges ont analysé ce préjudice au titre de la perte de chance de pouvoir relouer les lieux.

En effet au terme du bail le 30 décembre 2015 le preneur était en droit de ne pas renouveler le bail et rien ne permet de considérer qu’en l’absence de l’incendie les locaux auraient été reloués immédiatement à l’issue du bail expiré pas plus qu’il n’est possible d’affirmer qu’un nouveau bail aurait été conclu aux conditions identiques du bail précédent notamment sur le montant du loyer.

Le préjudice subi par E X de ce fait ne peut donc s’analyser que comme une perte de chance qui doit être réparée par une indemnisation forfaitaire et il n’est pas démontré en quoi la somme de 5 000 € fixée par les premiers serait insuffisante à réparer ce préjudice.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL JESSAND à payer à E X la somme de 5 000 €.

Sur la demande au titre des indemnités de retard:

E X fonde cette demande sur les clauses contractuelles du bail et en particulier sur l’article 19 qui prévoit qu’à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance notamment du loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire.

Toutefois comme déjà observé et comme retenu par les premiers juges si E X est bien fondée à solliciter l’indemnisation des préjudices subis suite à l’incendie et à ses conséquences elle ne peut se prévaloir des clauses contractuelles du bail pour solliciter des indemnités complémentaires comme les indemnités de retard.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté E X de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des embellissements:

E X fonde aussi cette demande sur le contrat de bail en l’occurrence de la clause 10.2.2 qui dispose que tous les travaux, aménagements ou embellissements qui seraient faits par le preneur resteront en fin de bail la propriété du bailleur sans que le preneur ne puisse prétendre à aucune indemnité.

Toutefois comme pour les indemnités du retard il s’agit là d’application de dispositions contractuelles sur lesquelles la bailleresse ne peut fonder des demandes complémentaires en réparation d’un préjudice en lien exclusif avec l’incendie du 17 juin 2011.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté E X de sa demande à ce titre.

Sur demande contre la MACIF :

La cour observe tout d’abord à la lecture des prétentions du dispositif des écritures de E X auxquelles la cour est seulement tenue de répondre que E X ne demande en appel la condamnation solidaire de la MACIF avec son assurée la SARL JESSAND qu’au titre des indemnités de retard prévues au bail, au titre de la compensations des loyers perdues depuis le 1^er janvier 2016 ainsi qu’au titre des travaux d’embellissements.

Il vient d’être statué sur le fait que E X n’est pas fondée à solliciter de son preneur des indemnisations en lien avec le seul contrat de bail comme les indemnités contractuelles de retard ou les travaux d’embellissements si bien qu’elle ne peut non plus être fondée à solliciter le paiement de telles indemnités par la MACIF assureur du preneur.

Par ailleurs comme relevé par les premiers juges la MACIF ne peut être tenue au delà des risques qu’elle assure.

Ainsi il ressort des conditions du contrat d’assurance Multigarantie Activité Professionnelle souscrite par la SARL JESSAND que la MACIF en cas d’incendie couvre uniquement :

— les bâtiments,

— le matériel, les machines, les agencements, le mobilier,

— les marchandises, les matières premières, les fournitures et approvisionnement,

— les objets fabriqués ou en cours de fabrication,

— les pertes d’exploitation,

— la perte de la valeur du fonds d’exploitation.

Par conséquent la MACIF ne couvre pas le paiement des loyers ni la perte financière consécutive au fait qu’à l’issue du bail les locaux n’ont pu être reloués en l’absence de réalisation de travaux par la SARL JESSAND.

Surabondamment comme relevé par les premiers juges si la clause 14 du bail commercial prévoit qu’en cas de sinistre les sommes qui seront dues au preneur par la ou les compagnies d’assurance formeront en lieu et place des objets mobiliers et du matériel, jusqu’au remplacement de ceux-ci la garantie du bailleur et si la présente clause vaut transport en garantie au bailleur de toutes indemnités d’assurance au bailleur, ces dispositions ne lient que les parties au bail commercial et la cession des garanties d’assurance souscrites au profit du bailleur implique tant en application de l’article 14 sus visé qu’en application de l’article 1690 du code civil que cette cession ait fait l’objet des formalités prévues par le dit article pour être opposable à l’assureur.

En l’espèce E X ne justifie pas avoir accompli les formalités de l’article 1690 à l’égard de la compagnie d’assurance la MACIF.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté E X de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la MACIF.

Sur les demandes à l’encontre de C D:

La décision dont appel est définitive en ce qu’elle a condamné C D solidairement avec la SARL JESSAND au coût des travaux de remise en état à hauteur de 29 132 €, C D n’ayant pas formé appel incident et E X demandant la confirmation de la décision entreprise sur ce point.

E X en revanche demande en appel la condamnation de C D solidairement avec la SARL JESSAND au paiement de la somme de 10

559,95 € au titre des indemnités de retard contractuelles, la somme de 32 479,04 € au titre des compensations des loyers perdus depuis le 1^er janvier 2016 et de la somme de 75 392 € au titre des travaux d’embellissements et ce en application de la clause 15 du bail commercial selon laquelle en cas de cession le preneur demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs du paiement des loyers et des accessoires et de l’entière exécution du bail.

Toutefois il a déjà été statué sur le fait que E X n’est pas fondée à solliciter de la SARL JESSAND cessionnaire, ni les indemnités de retard contractuelles, ni les travaux d’embellissements elle ne peut donc demander au cédant en sa qualité de garant le paiement de sommes auxquelles le cessionnaire n’est pas condamné.

En outre il vient aussi précédemment d’être statué sur le fait que les loyers perdus depuis le 1^er janvier 2016 ne pouvaient s’analyser que comme une perte de chance de n’avoir pu relouer les lieux et C D en sa qualité de garante cédante en vertu des clauses même du bail ne peut être tenue solidairement qu’au titre des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du bail si bien qu’elle ne peut être tenue au titre d’une perte de chance postérieure à la fin du bail.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ses dispositions relatives aux demandes contre C D.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement déféré sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre la SARL JESSAND succombant en appel au principal sera condamnée à payer à E X la somme de 4 000 € et à la MACIF la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Narbonne en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Condamne la SARL JESSAND à payer à E X la somme de 4 000 € et à la MACIF la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SARL JESSAND aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président