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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2^e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07288 – N° Portalis

DBVK-V-B7D-OMOY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 OCTOBRE 2019

PRESIDENT DU TGI DE PERPIGNAN

N° RG 19/00300

APPELANTE :

COMMUNAUTE URBAINE PERPIGNAN MEDITERRANEE METROPOLE représentée par son Président en exercice

11 Boulevard Saint-Assiscle

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t h i e u P O N S – S E R R A D E I L d e l a S C P BECQUE-DAHAN-PONS-SERRADEIL- CALVET-REY, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

4EME NATURE, S.A.S au capital de 159 300,00 €, immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 52304022800018, dont le siège social est […] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e O l i v i e r R E D O N d e l a S C P DONNADIEU-BRIHI-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Mai 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 DECEMBRE 2020, en audience publique, Madame X Y ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre

Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller

M^me X Y, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Ginette DESPLANQUE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par M^me Ginette DESPLANQUE, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Depuis 2010, la SAS 4^e NATURE qui a une activité de grossiste dans la zone du Grand Saint Charles à Perpignan (66000) exerce son activité dans des locaux appartenant à Perpignan Méditerranée Communauté d’agglomération devenue la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole, Iocaux situés […]. Cette occupation a fait |'objet de différents contrats le 8 octobre 2010, le 26 juin 2012 et Ie 13 octobre 2016.

Exposant que la SAS 4^e NATURE se maintenait dans les lieux à l’issue de la période d’occupation précaire mentionnée dans le bail du 13 octobre 2016, la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole a suivant acte d’huissier du 15 avril 2019 assigné en référé la SAS 4^e NATURE aux fins de voir ordonner son expulsion.

Par ordonnance de référé du 16 octobre 2019, le président du Tribunal de Grande Instance de Perpignan a :

— vu l’accord des parties, en tant que de besoin fait interdiction, à la SAS 4^e NATURE, d’occuper les cellules 4, 5, 6.

— dit n’y avoir lieu à ordonner en référé l’expulsion de la SAS 4^e NATURE de la cellule N°3 et à la condamner au versement d’une provision.

— constaté, tous droits et moyens réservés, que la SAS 4^e NATURE a continué jusqu’en mai 2019 à verser à la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole le montant des loyers.

— condamné la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole aux entiers dépens et à verser à la SAS 4^e NATURE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 5 novembre 2019, la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole a relevé appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 28 mai 2020, date à laquelle elle a été renvoyée à celle du 3 décembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 19 mai 2020 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole demande à la Cour :

* d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et condamné la Communauté Urbaine à verser à la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

* Statuant à nouveau,

— d’ordonner l’expulsion de la société 4^e NATURE ainsi que de tous occupants de son chef des cellules 3, 4, 5 et 6 dela Halle Agroalimentaire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

— de fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 5.000 €,

— de condamner, en conséquence, par provision la Société 4^e NATURE au paiement de la somme de 100.000 euros (20 × 5.000 euros) à titre d’indemnité d’occupation des locaux du 1°' octobre 2018 au 31 mai 2020

— de condamner, en conséquence, la société 4^e NATURE à payer à PMM une somme mensuelle de 5.000 € du 1^er juin 2020 jusqu’à la décision à intervenir et de la décision à intervenir jusqu’à libération complète et effective des lieux

— de condamner la Société 4^e NATURE aux entiers dépens de l’instance en ceux y compris les frais des constats d’Huissiers ainsi qu’à la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le dernier état de ses écritures signifiées par la voie électronique le 6 janvier 2020, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS 4^e NATURE demande à la Cour de :

— dire et juger que l’occupation des lieux par la socièté 4^e NATURE ne constitue pas un trouble manifestement illicite et que la demande de la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole se heurte à une contestation sérieuse échappant au pouvoir du juge des référés

— débouter en conséquence la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole de ses demandes

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance attaquée

— condamner la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2020.

MOTIFS :

Sur la demande d’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 835 alinéa 1^er du Code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée ni à la preuve de l’absence de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. A cet égard, l’occupation du bien d’autrui sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

- Sur l’occupation de la cellule n° 3 et du bureau

La Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole invoque l’occupation illicite par la SAS 4^e NATURE de ces locaux, lesquels ont fait l’objet d’une convention d’occupation précaire du 13 octobre 2016 liant les parties pour une durée de 24 mois, la SAS 4^e NATURE s’étant maintenue dans les lieux à l’issue de cette période alors qu’il s’agissait d’une convention temporaire d’occupation du domaine public dérogatoire au statut des baux commerciaux et ce, quand bien même le site des Halles agroalimentaires comprenant ces locaux a fait l’objet postérieurement à cette convention d’un déclassement du domaine public vers le domaine privé de la Communauté urbaine.

La SAS 4^e NATURE soutient que son occupation ne constitue pas un trouble manifestement illicite aux motifs que le statut des baux commerciaux s’applique à la convention en cause et qu’il a droit au maintien dans les lieux en application de l’article 145-5 du code de commerce, compte tenu des conventions d’occupation précaire successives signées entre les parties depuis le 8 octobre 2010, cette première convention faisant expressément référence aux dispositions de l’article précité et à la soumission des parties au statut des baux commerciaux. Elle soutient également que les lieux en cause appartiennent au domaine privé de l’appelante, l’immeuble au sein duquel elle exerce son activité ne répondant pas aux critères de l’article L 211-1 du code général de la propriété des personnes publiques pour rentrer dans le domaine public de la collectivité publique, s’agissant d’un ensemble immobilier composé d’entrepôts frigorifiques, de bureaux et de quais, dont il n’est pas démontré qu’ils seraient affectés à l’usage direct du public ou affectés à une mission de service public. Elle affirme à cet égard que le déclassement de la parcelle du domaine public vers le domaine privé de la collectivité ne produit aucun effet juridique, puisque cette parcelle

faisait déjà partie de son domaine privé. Elle ajoute qu’elle a saisi le juge du fond pour obtenir un jugement qualifiant ses rapports contractuels avec son bailleur de bail commercial.

Il convient de rappeler que, s’il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier la qualification et l’interprétation d’un contrat, encore faut-il que cette qualification et cette interprétation reposent sur des pièces incontestables faisant apparaître l’évidence des droits revendiqués et des obligations contractées par les parties.

En l’espèce, Il ressort des pièces produites que la SAS 4^e NATURE occupe les lieux en cause depuis le 1^er septembre 2010 en vertu de plusieurs conventions signées entre les parties les 8 octobre 2010, 26 juin 2012 et Ie 13 octobre 2016 pour des durées limitées à 24 mois.

Il est exact que les conventions des 26 juin 2012 et 13 octobre 2016 intitulées 'convention d’occupation du domaine public’ prévoient une occupation temporaire du domaine public à titre précaire et exclut expressément que l’occupant puisse se prévaloir des dispositions de la propriété commerciale ou d’une autre réglementation susceptible de lui conférer un droit au maintien dans les lieux et à l’occupation ou à quelque autre droit.

Il résulte également de la convention intiale du 8 octobre 2010 intitulée 'Bail précaire’ que les mêmes lieux sont loués par le bailleur à titre dérogatoire aux dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, conformément aux dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce, lesquelles n’ouvrent pas droit à la propriété commerciale au profit de l’occupant. Cependant ces dispositions n’offrent cette possibilité au bailleur de déroger au statut des baux commerciaux qu’à la condition de remplir des conditions précises, telles que mentionnées expressément dans la convention en cause et notamment qu’à la condition que le bail n’excède pas la durée de deux ans, les dispositions en cause prévoyant qu’en cas de maintien dans les lieux au delà de cette durée ou en cas de renouvellement exprèss du bail ou de conclusion entre les parties d’un nouveau bail pour le même local, il s’opèrera un nouveau bail dont l’effet est régi par les dispositions relatives au statut du bail commercial.

Par ailleurs, les parties s’opposent sur l’appartenance des lieux occupés par la SAS 4^e NATURE au domaine public ou privé de la bailleresse lors de la conclusion de ce premier contrat, appartenance dont dépend l’application ou non du statut des baux commerciaux et qui suppose l’appréciation d’un faisceau d’indices pour déterminer si ces lieux sont ou non affectés à l’usage direct du public ou à une mission de service public.

Se pose donc la question de la qualification juridique des relations contractuelles entre les parties à l’issue de cette convention, nonobstant les termes des conventions postérieures signées entre elles, question dont la SAS 4^e NATURE a saisi le Tribunal de Grande Instance de Perpignan statuant au fond par assignation en date du 24 mai 2019, instance toujours pendante.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments et de l’opposition des parties sur la qualification juridique de la convention expirée, dont l’appréciation excède les pouvoirs du juge des référés, la revendication par la SAS 4^e NATURE de l’existence d’un bail commercial n’étant pas dénuée de tout caractère sérieux, la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole ne démontre pas que l’occupation par cette société des locaux en cause constitue un trouble manifestement illicite en l’absence de l’application évidente et non équivoque d’une règle de droit ou

du contrat invoqué par elle.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à ordonner en référé l’expulsion de la SAS 4^e NATURE de la cellule n° 3 et y ajoutant, de renvoyer la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole à mieux se pourvoir.

- Sur l’occupation des cellules n° 4, 5 et 6

La SAS 4^e NATURE ne conteste pas avoir occupé les cellules n° 4 et 5, occupation confirmée par un procès-verbal de constat d’huissier établi le 29 octobre 2018. Il n’est pas contesté qu’aucune convention écrite n’a été signée entre les parties au titre de cette occupation. Elle fait valoir cependant l’existence d’un accord verbal entre les parties à cette fin, ce que conteste l’appelante.

La SAS 4^e NATURE ne produit néanmoins aucune pièce de nature à établir l’existence de cet accord, de sorte que son occupation doit être considérée comme une occupation sans droit ni titre caractérisant un trouble manifestement illicite.

La SAS 4^e prétend également qu’elle n’occuperait plus les locaux en cause. Elle ne produit de même aucun document tendant à démontrer qu’elle aurait quitté les lieux, l’intimée ne précisant d’ailleurs pas à quelle date elle les aurait quitté et à contredire la réalité d’une occupation constatée le 29 octobre 2018, de sorte que la demande aux fins de son expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation est parfaitement justifiée depuis le mois d’octobre 2018 jusqu’à ce jour, une simple interdiction d’occuper les locaux telle que prononcée par les premiers juges étant insuffisantes pour faire cesser le trouble.

S’agissant de la cellule n° 6, dont l’occupation est contestée par la SAS 4^e NATURE, il convient de relever qu’il ne ressort pas du procès-verbal de constat d’huissier du 29 octobre 2018 que cette cellule n° 6 soit occupée par la société, l’huissier de justice ayant constaté expressément que cette cellule est vide de toute occupation et la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole ne produisant aucun autre document établissant une occupation quelconque de cette cellule par l’intimée. L’appelante ne démontre donc pas l’existence d’une occupation manifestement illicite de la SAS 4^e NATURE, quelle soit antérieure ou actuelle. Dés lors, il n’y a pas lieu de prononcer une mesure d’expulsion ou même une mesure d’interdiction d’occuper ces lieux.

Il convient, en conséquence d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a, en tant que de besoin, fait interdiction, à la SAS 4^e NATURE, d’occuper les cellules 4, 5, 6 et statuant à nouveau :

— d’ordonner à la SAS 4^e NATURE de libérer les cellules 4 et 5 dés la signification du présent arrêt et à défaut pour elle de ce faire, de prononcer son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, desdites cellules, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS 4^e NATURE au montant de la redevance ou du loyer qui aurait été dû en cas d’occupation licite à une somme de 1250 euros par cellule (prenant pour base la somme de 5000 € telle que sollicitée par l’appelante pour l’occupation des cellules 3, 4, 5 et 6, soit 5000 € : 4), et ce, à compter du mois d’octobre 2018, date du début de l’occupation illicite et jusqu’à complète libération des lieux

— de débouter la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole de sa demande de prononcé d’une astreinte, à défaut pour elle de démontrer qu’une telle mesure de contrainte serait indispensable pour procéder à l’expulsion

— de débouter la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation concernant la cellule n° 6.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, devenu l’article 835 alinéa 2 du même code, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal de Grande Instance statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole demande la condamnation de la Société 4^e NATURE au paiement par provision de la somme de 100.000 euros (20 × 5.000 euros) à titre d’indemnité d’occupation de l’ensemble des cellules 3, 4, 5 et 6 pour la période du 1^er octobre 2018 au 31 mai 2020.

Néanmoins, la fixation d’une indemnité d’occupation pour les cellules n° 3 et 6 n’ayant pas lieu d’être, leur occupation illicite ou leur occupation tout court n’étant pas établie, la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole ne saurait prétendre à une demande de provision à ce titre, l’obligation sur laquelle elle se fonde pour réclamer ce paiement étant sérieusement contestable.

En revanche, pour les cellules 4 et 5 dont l’occupation illicite a été constatée le 28 octobre 2018 sans que la SAS 4^e NATURE n’apporte aucun élément sur la date de libération de ces locaux, la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole est fondée à solliciter la condamnation au paiement d’une provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues par l’intimée depuis cette date, correspondant au préjudice qu’elle subit du fait de la perte de redevances ou de loyers, ces indemnités étant distinctes des loyers réglés par la SAS 4^e NATURE pour la cellule n° 3.

Il convient, en conséquence, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée par la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole et statuant à nouveau de condamner la SAS 4^e NATURE à payer à la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole une provision de 50 000 euros à valoir sur les indemnités d’occupation dues pour la période d’octobre 2018 à mai 2020 (soit 1250 euros x 20 mois pour chacune des deux cellules).

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. Leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Chacune des parties succombant partiellement à leurs demandes, il convient de laisser à chacune d’elle la charge de ses propres dépens tant de première instance que d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à ordonner en référé l’expulsion de la SAS 4^e NATURE de la cellule n° 3 et du bureau et y ajoutant, renvoie la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole à mieux se pourvoir à ce titre.

— infirme l’ordonnance entreprise sur l’ensemble de ses autres dispositions,

Statuant à nouveau,

— ordonne à la SAS 4^e NATURE de libérer les cellules 4 et 5 situées sur le site de la Halle Agroalimentaire de Perpignan – […]- dés la signification du présent arrêt et à défaut pour elle de ce faire, de prononcer son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, desdites cellules, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS 4^e NATURE au montant de la redevance ou du loyer qui aurait été dû en cas d’occupation licite , soit à une somme de 1250 euros par cellule, et ce à compter du mois d’octobre 2018, jusqu’à complète libération des lieux,

— déboute la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole de sa demande de prononcé d’une astreinte, pour procéder à cette expulsion,

— condamne la SAS 4^e NATURE à payer à la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole une provision de 50 000 euros à valoir sur les indemnités d’occupation dues pour la période d’octobre 2018 à mai 2020 pour les cellules 4 et 5,

— déboute la Communauté Urbaine Perpignan Méditerranée Métropole de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation concernant la cellule n° 6.

Et y ajoutant,

— rejette les demandes formées par les parties en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisse les dépens de première instance et d’appel à la charge de chacune des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

NS