Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 MAI 2018

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/15199

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Avril 2015 -Tribunal d’Instance de Paris 3^e arrondissement – RG n°11- 13-000237

APPELANTE

[…]

SIRET : 311 688 055 00012

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Suzanne BENTO CARRETO de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1806

INTIMES

Monsieur D X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0944

Ayant pour avocat plaidant : M^e Géraldine GIORNO avocat au barreau de PARIS, toque

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/040412 du 14/10/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame G H Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Défaillante :

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 13 octobre 2015, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M Daniel FARINA, Président de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRÊT : Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M Daniel FARINA, président et par M^me Sophie, LARDOUX , greffier présente lors du prononcé.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 28 juillet 1992, la […] a donné à bail à M. X et M^me Y, son épouse, un logement dépendant d’un immeuble sis […]

M^me Y n’occupe plus le logement depuis plusieurs années et le jugement de divorce a été retranscrit sur les registres d’état civil le 5 février 2014.

Une dette locative s’étant constituée, la […], après avoir fait délivrer, le 10 juin 2013, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est demeuré infructueux, a fait assigner ses locataires devant le tribunal d’instance du 3^e arrondissement de Paris en résiliation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement avant-dire droit du 7 juillet 2014, le tribunal d’instance a ordonné une expertise afin de voir examiner les désordres affectant le logement, et de pouvoir statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices de jouissance éventuellement subis.

L’expert judiciaire, M. Z, a déposé son rapport le 12 décembre 2014.

Par jugement au fond du 27 avril 2015, le tribunal d’instance a, pour l’essentiel, constaté que M^me Y n’habitait plus dans les lieux, rejeté les demandes en résiliation de bail et subséquentes de la […], condamné la […] à payer à M. X une somme de 5 890 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, condamné la […] à réaliser dans l’appartement occupé par M. X les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 20

euros par jour de retard, dit que le loyer serait réduit de 155 euros passé ce délai jusqu’à achèvement des travaux, et débouté les parties de leurs autres demandes.

La […] a relevé appel de ce jugement le 15 juillet 2015.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 28 février 2018, la SCI appelante demande à la Cour de :

à titre principal

— résilier le bail,

— juger qu’aucune indemnisation ne peut être allouée pour la période antérieure au 17 décembre 2013,

— fixer à de plus justes proportions l’indemnisation qui pourrait être allouée à M. X et la limiter au préjudice subi et dûment justifié,

— condamner M. X à rembourser à la […] le trop-perçu au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

— constater que la […] a procédé aux travaux préconisés par l’expert judiciaire et débouter, en conséquence, M. X de sa demande reconventionnelle en réalisation de travaux et en diminution de loyer à raison de 155 euros par mois.

En toute hypothèse

— ordonner l’expulsion de M. X et de M^me Y et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de l’arrêt,

— condamner solidairement M. X et M^me Y à payer à la […] une somme de 10 727,07 euros au titre des loyers et charges restant dus au terme du mois de février 2018 inclus,

— condamner M. A et M^me Y à payer à la […] les loyers et charges à compter du mois de mars 2018 et jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

— condamner solidairement M. X et M^me Y à payer à la […], à compter du prononcé de la résiliation judiciaire, une indemnité mensuelle d’occupation de 2 332,48 euros, majorée des charges, jusqu’à la complète restitution des lieux,

— condamner solidairement M. X et M^me Y à payer à la […], une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement M. X et M^me Y aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. X, intimé, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 15 février 2018, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— débouter la […] de ses demandes,

— condamner la […] à payer à M. X une somme complémentaire de 4 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi postérieurment au jugement déféré,

— condamner la […] aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

M^me Y, intimée, n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante du 12 octobre 2015 lui ont été signifiées à domicile par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2015.

Le présent arrêt, rendu en présence de plusieurs intimés cités pour le même objet, dont l’un d’entre eux ne comparaît pas et n’a, en outre, pas été assigné à personne, sera qualifié d’arrêt de défaut.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1^er mars 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

La […] fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail, au motif que l’arriéré locatif avait été apuré, que l’existence d’un faible solde débiteur n’emportait pas la preuve d’un manquement grave du locataire à son obligation de paiement des loyers et qu’enfin, la preuve d’un trouble de voisinage imputable à M. X au sein de l’immeuble n’était pas rapportée.

La SCI bailleresse fait valoir que :

— les manquements des locataires à leur obligation de payer les loyers sont persistants et récurrents et qu’au 28 février 2018, le compte locatif est débiteur de la somme de 10 727, 07 euros,

— M. X est à l’origine de troubles de voisinage dans l’immeuble et plus particulièrement de nuisances sonores ; son comportement bruyant et agressif constitue un abus de jouissance, et un manquement à son obligation de jouir paisiblement des lieux, qui justifie la résiliation du bail.

M. X, locataire intimé, réplique que la […] doit être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail du fait que :

— elle a manqué à son obligation de délivrer un logement décent,

— M. X, après un divorce conflictuel, est actuellement dans une situation précaire, occupant pour l’heure un poste de « responsable de salle » dans une association, et dispose de revenus d’environ 700 euros par mois,

— M. X est de bonne foi et justifie avoir déposé une demande de logement social auprès de la mairie de Paris,

— M. X consteste être à l’origine de quelque trouble de voisinage que ce soit et il ressort du rapport d’expertise que le conflit de voisinage avec M. B, est imputable à la médiocre isolation phonique de l’appartement.

Sur ce

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 ancien du Code civil, résilier tout

contrat synallagmatique, dès lors qu’il peut être imputé à l’un des co-contractants un manquement suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1315 du Code civil.

En l’espèce, il ressort des décomptes locatifs versés aux débats par la […] que, depuis plusieurs années, M. X et M^me Y ne se sont pas acquittés ponctuellement et aux termes convenus des loyers leur incombant et qu’au mois de février 2018, l’arriéré locatif s’élève la somme de 10 642,36 euros, échéance du mois de février 2018 incluse.

Ces manquements réitérés à l’obligation la plus importante imposée au locataire – le paiement des loyers et charges aux termes convenus – constituent une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, alors même que la dette locative ne cesse de s’accroître.

Il ressort du rapport de l’expert judiciaire, M. Z, le logement n’est pas indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les désordres qui affectent la chambre, pour avoir occasionné un préjudice de jouissance à M. X, ne sauraient faire obstacle à la résiliation judiciaire du bail.

Il en va de même de la situation précaire de M. X, qui ne saurait justifier le défaut de paiement ponctuel des loyers et l’existence actuelle d’une dette locative supérieure à 10 000 euros.

Par suite, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée pour défaut de paiement des loyers et sans qu’il soit besoin de statuer sur le deuxième moyen soulevé par la […] au soutien de sa demande et tiré du manquement par M. X à son obligation de jouir paisiblement des lieux.

Subséquemment, l’expulsion de M. X, de M^me Y et de tous occupants de leur chef, sera ordonnée.

Le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’efficacité de la condamnation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte de 150 euros par jour de retard, formée par la SCI bailleresse.

II) Sur l’indemnité d’occupation

A) Sur le montant de l’indemnité d’occupation

La […] revendique le bénéfice d’une clause pénale insérée dans le bail et stipulant que si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux , résiste à une ordonnance d’expulsion, ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs.

Toutefois, cette clause pénale présente un caractère manifestement excessif, compte tenu du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation abusive des lieux, qu’elle doit compenser.

C’est pourquoi l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail n’avait point été résilié.

B) Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de M^me Y

M. X et M^me Y sont co-titulaires du bail pour l’avoir signé tous les deux en qualité de preneurs.

Il est constant que M. X occupe seul les lieux, que M. X et M^me Y sont divorcés, le divorce ayant été retranscrit sur les registres d’état civil le 5 février 2014.

La solidarité des copreneurs stipulée dans les baux d’habitation ne survit pas à la résiliation du bail, sauf si la clause de solidarité insérée dans le bail vise expressément les indemnités d’occupation ou si l’indemnité d’occupation due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

En l’espèce, les conditions générales, lues, approuvées, signées et paraphées par chacune des parties, du contrat de bail conclu, le 28 juillet 1992, entre la […] d’une part, en qualité de bailleur, et M. X et M^me Y d’autre part, en qualité de copreneurs, comportent une clause de solidarité ainsi libellée :

« Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat , il y aura indivisibilité et solidarité entre les parties .. désignées sous le vocable « locataire »"

Il résulte de cette stipulation expresse de solidarité qui ne vise pas les indemnités d’occupation, qui, par définition, sont dues après résiliation du bail, que M^me Y, en sa qualité de copreneur, doit être tenue solidairement de la dette locative dans ses montants échus postérieurement à son départ du domicile conjugal mais non à la résiliation du bail, au titre des indemnités d’occupation.

Par suite, la […] sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation dirigée contre M^me Y.

III) Sur le montant de la dette locative

M. X et M^me Y, co-titulaires du bail, sont tenus solidairement au paiement des loyers et des charges locatives jusqu’à la résiliation du bail.

Toutefois, il résulte du décompte locatif versé aux débats par la SCI bailleresse que la dette est justifiée en son montant au 1^er février 2018, échéance du mois de février 2018 incluse, et qu’elle s’élève à cette date à la somme, qui n’est pas contestée par les locataires, de 10 642,36 euros.

M. X et M^me Y seront condamnés solidairement à payer à la […] cette somme de 10 642,36 euros le surplus de la demande en paiement de loyers et charges étant rejeté en l’absence de preuve d’une dette postérieure au décompte susvisé.

IV) Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. X

La […] conteste les sommes mises à sa charge par le premier juge en réparation du préjudice de jouissance subi par M. X.

Elle fait valoir que :

— la date retenue comme point de départ de l’indemnisation du préjudice de jouissance par l’expert, soit le mois de janvier 2012, est contestable, dès lors qu’il n’est pas établi qu’à cette date, la bailleresse aurait été mise en demeure par son locataire d’effectuer des travaux, et qu’il convient en conséquence, de retenir la date du 17 décembre 2013, qui est celle du courrier adressé par le locataire à la […] pour lui demander de faire des travaux de réparation,

— le quantum de l’indemnisation retenu, soit 155 euros par mois, est excessif, compte tenu de la nature des désordres relevés et du fait que M. X n’a jamais cessé d’utiliser la chambre dans

laquelle les désordres ont été constatés par l’expert judiciaire.

M. X réplique que :

— les désordres constatés par l’expert sont anciens et remontent aux années 2000,

— le montant des sommes allouées par le premier juge, correspondant à 20 % du loyer hors charges sur une période allant de janvier 2012 à décembre 2014, doit être confirmé par la Cour,

— ce montant doit être actualisé, sur les mêmes bases d’indemnisation, pour couvrir le préjudice sur la période allant du janvier 2015 à février 2018 inclus, soit la somme totale de 4 650 euros.

Sur ce

L'article 6 de la loi du 06/07/1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Que le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de M. Z que des désordres ont affecté la chambre du logement occupé par M. X et que ces désordres trouvent leur origine dans le mauvais état de la façade, un phénomène de pont thermique en façade et une mauvaise circulation d’air dans l’appartement, la porte de la chambre étant insuffisamment détalonnée. la mise en demeure est une condition préalable à toute demande d’indemnité fondée sur l’inexécution d’une obligation contractuelle.

L’expert judiciaire relève que le préjudice, pour la période antérieure au mois de janvier 2012 n’ést établi par aucun élément.

Toutefois, le courrier de janvier 2012 adressé par M. X à son assureur n’établissant pas que la bailleresse aurait été informée et mise en demeure, il y a lieu de fixer le point de départ de l’indemnisation du préjudice de jouissance au 17 décembre 2013, date à laquelle M. X a adressé à la société Paris Ouest Gestion pour l’informer des désordres affectant l’appartement qu’il occupe.

Par suite, le préjudice de M. X sera indemnisé sur la période allant du 17 décembre 2013 au mois de juillet 2015 inclus, puis, M. X justifiant de la réapparition de moisissures dues au fait que les travaux n’ont pas été effectués dans les règles de l’art, à compter du 13 avril 2016 – courrier de M. X à la société Paris Ouest Gestion – au mois de février 2018 inclus.

Au vu du rapport d’expertise et des clichés photographiques qui l’accompagnent il convient de retenir le pourcentage de responsabilité proposé par l’expert ainsi que le pourcentage de réfaction du loyer de 20 % qu’il propose, et, partant, une indemnisation mensuelle de 155 euros par mois.

Il s’ensuit que le préjudice de M. X sera indemnisé à hauteur de la somme de 6 512 euros,

correspondant à 3 015 euros pour la période allant du 17 décembre 2013 au mois de juillet 2015 inclus, et 3 497 euros pour la période allant du 13 avril 2016 au mois de février 2018 inclus.

V) Sur les demandes de travaux et de réduction du montant du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux formées par M. X

M. X étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, il sera débouté de ces demandes de travaux et de réduction du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux.

VI) Sur la demande de délais formée par M. X pour s’acquitter de sa dette

M. X sera débouté de cette demande qui est insuffisamment justifiée.

VII) Sur les demandes accessoires

M. X, qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

Prononce la résiliation du bail consenti à M^me G H Y et M. D X et portant sur l’appartement […], à […], escalier A ;

A défaut de libération volontaire des lieux par les occupants,

* autorise la […] à faire procéder, dans les formes légales, à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur fait, des lieux […], à […], escalier A, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin, sans suppression du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux,

* fait droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer indexé, augmenté des charges locatives qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

* condamne M. D X au paiement de cette indemnité d’occupation fixée comme indiqué ci-dessus, à compter de la date du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Dit n’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

Déboute la […] du surplus de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation et de sa demande de condamnation de M^me G H Y au titre de cette indemnité ;

Déboute la […] de sa demande de remboursement du trop-perçu par M. D X au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Condamne solidairement M^me G H Y et M. D X à payer à la […] une somme de 10 642,36 euros au titre des loyers et charges dues au mois de février 2018, échéance du mois février 2018 incluse ;

Déboute la […] de sa demande visant à voir condamner solidairement M^me G H Y et M. D X au paiement des loyers échus à compter du mois de mars 2018 et jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

Condamne la […] à payer à M. D X une somme de 6 512 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Déboute M. D X de ses demandes de travaux, de réduction du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux et de délais pour s’acquitter de sa dette ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. D X à payer à la […] une indemnité de 2 000 euros ;

Condamne M. D X aux dépens des procédures de première instance et d’appel et dit que les dépens de la procédure d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT