Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 14 avril 2022, n° 17/00899

TGI Montpellier 6 janvier 2017

CA Montpellier
Infirmation partielle 14 avril 2022

Arguments

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Rejeté
Absence de pouvoir d'engagement du mandataire
La cour a estimé que le mandat ne donnait pas pouvoir à l'agent immobilier d'engager M. X pour la vente de son bien, confirmant ainsi le jugement de première instance.
Accepté
Mauvaise foi dans l'exercice du droit d'agir en justice
La cour a jugé que la SASU Angelotti Promotion avait agi avec une évidente mauvaise foi, justifiant ainsi l'allocation de dommages-intérêts à M. X.
Accepté
Préjudice matériel causé par le blocage de la vente
La cour a accordé des dommages-intérêts à M. X pour le préjudice matériel résultant du blocage de la vente, en tenant compte des intérêts sur le prix de vente.
Accepté
Préjudice moral causé par l'anxiété liée à la procédure
La cour a jugé que le préjudice moral était justifié au regard des circonstances de l'affaire et a accordé des dommages-intérêts à M. X.
Accepté
Dépens et frais engagés en raison de la procédure
La cour a confirmé l'allocation d'une indemnité pour couvrir les frais de justice engagés par M. X.

Résumé par Doctrine IA

La SASU Angelotti Promotion a interjeté appel d'un jugement du TGI de Montpellier qui avait débouté sa demande de réalisation forcée de vente d'un bien immobilier appartenant à M. Z X, tout en condamnant la société à verser des dommages-intérêts pour procédure abusive. La cour d'appel a confirmé que le mandat de vente ne permettait pas à l'agent immobilier d'engager M. X sans son consentement préalable, rendant ainsi la vente inapplicable. Toutefois, elle a infirmé le montant des dommages-intérêts, le portant à 30 000 euros (29 000 euros pour préjudice matériel et 1 000 euros pour préjudice moral), en raison de la mauvaise foi de la SASU Angelotti Promotion. La cour a également condamné cette dernière aux dépens et à verser 6 000 euros à M. Z X au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 14 avr. 2022, n° 17/00899
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	17/00899
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 6 janvier 2017, N° 15/04456
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Thierry CARLIER, président
Avocat(s) :	Arnaud LAURENTFranck DENEL
Cabinet(s) :	SVADORIA AVOCATS
Parties :	SASU ANGELOTTI PROMOTION

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 14 AVRIL 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/00899 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NA7A

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 JANVIER 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/04456

APPELANTE :

SASU ANGELOTTI PROMOTION, RCS de […], représentée par son Président domicilié ès qualités au siège social

[…]

Représentée par M^e Arnaud Z de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Janvier 2022 COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 FEVRIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller et M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de Président

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du Premier Président en date du 1er décembre 2021.

Greffier, lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire,

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de Président et par M^me Sabine MICHEL, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. Z X est propriétaire d’une parcelle de 2 030 m² supportant une maison d’habitation sise […] et cadastrée […] sur la commune de Montpellier (34).

Aux termes d’un « mandat de vente » n°1251, stipulé non exclusif, signé le 25 octobre 2014, M. X a chargé la SARL Réseau France Immobilier de vendre son bien immobilier au prix de 730 000 euros.

La SAS Angelotti Promotion se prévaut d’un courrier adressé le 22 décembre 2014 à la SARL Réseau France Immobilier aux termes duquel elle l’a informée de sa volonté d’acquérir le bien de M. X au prix de 730 000 euros frais d’agence inclus.

Un projet de compromis de vente a été établi par M^e Y, notaire, à la demande de la SAS Angelotti Promotion.

Par acte du 3 avril 2015, M. X recevait sommation de comparaître devant le notaire M^e Y qui dressait le 15 avril 2015 procès-verbal de carence suite à l’absence de M. X.
Par acte d’huissier du 9 juillet 2015, la SAS Angelotti Promotion a assigné M. X devant le tribunal de grande instance de Montpellier en réalisation forcée de la vente sur le fondement des articles 1984, 1998, 1582 et 1583 du code civil.

Par jugement du 6 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

' débouté la SAS Angelotti Promotion de l’ensemble de ses demandes ;

' condamné la SAS Angelotti Promotion à payer à M. X la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

' condamné la SAS Angelotti Promotion à payer à M. X la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Angelotti Promotion a relevé appel total de ce jugement par déclaration au greffe du 16 février 2017 à l’encontre de M. Z X.

Vu les dernières conclusions de la SAS Angelotti Promotion remises au greffe le 16 mai 2017 ;

Vu les dernières conclusions de M. Z X remises au greffe le 6 juillet 2017 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2022.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de réalisation forcée de la vente formée par la SASU Angelotti Promotion,

L’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dans sa rédaction applicable au 25 octobre 2014, dispose :

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.

Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l’intérieur et du ministre de l’économie et des finances.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil. Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans. »

M. Z X a confié par mandat signé le 25 octobre 2014 à la SARL Réseau France Immobilier la mission de « rechercher un acquéreur et de faire toutes les démarches en vue de vendre les biens et droits ci-dessus désignés ».

Ce contrat de mandat d’entremise ne mentionne pas expressément que l’agent immobilier était autorisé par M. X à s’engager pour une opération déterminée au sens de l’article 72 alinéa 3 précité.

Ce mandant confiait à la SARL Réseau France Immobilier la mission de rechercher un acquéreur mais ne lui donnait pas le pouvoir de représenter juridiquement et donc d’engager M. X dans les liens d’un contrat de vente sans son consentement préalable à un tel acte.

La nature de ce mandat d’entremise est confirmé par la rédaction du paragraphe III du contrat qui précise que la rémunération de l’agent immobilier ne sera exigible que le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un acte écrit signé des deux parties conformément à l’article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Il en résulte que la seule offre ferme d’achat adressée le 22 décembre 2014 par la SASU Angelotti Promotion à la SARL Réseau France Immobilier n’a pu avoir pour effet de sceller la rencontre des consentements des parties ni de rendre la vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que le mandat du 25 octobre 2014 ne donnait pas pouvoir à la SARL Réseau France Immobilier d’engager M. X pour la vente de son bien à la SASU Angelotti Promotion.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

Le droit d’ester en justice, de même que le droit de défendre à une telle action, ne peut dégénérer en abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, et ainsi que l’ont exactement relevé les premiers juges dont les motifs sont adoptés par la cour d’appel, la SASU Angelotti Immobilier n’a pu sérieusement se méprendre sur la portée du mandat confié par M. X à la SARL Réseau France Immobilier.

En effet, en sa qualité de professionnel de l’immobilier expérimenté et parfaitement informé des règles juridiques organisant son activité, la SASU Angelotti Promotion a pris connaissance des termes du mandat et a nécessairement constaté qu’il ne donnait pas pouvoir à l’agent immobilier d’engager son mandant et que ce mandat ne comportait pas la clause expressément exigée pour un tel engagement par l’article 72 alinéa du n°72-678 du 20 juillet 1972.

En l’état de ce texte réglementaire explicite, appliqué par une jurisprudence ancienne et constante de la Cour de cassation, la SASU Angelotti Promotion a initié le procès de première instance, mais aussi relevé appel, en l’absence manifeste de tout fondement juridique à son action.
La sommation d’huissier signifiée le 3 avril 2015, de même que les courriers que la société appelante a adressés le 11 mai 2005 à M. X et le 25 mars 2016 à la SAS Crédit Agricole Immobilier Résidentiel, ont constitué autant de moyens de pression déployés à l’encontre de M. X pour l’intimider et tenter de le contraindre à signer l’acte de vente.

La présente procédure a constitué une ultime manoeuvre dilatoire destinée à entraver, pendant la durée de la procédure, la vente du bien immobilier à la SAS Crédit Agricole Immobilier Résidentiel.

Cette manoeuvre dilatoire a été fructueuse puisque l’acte du 22 septembre 2015 prorogeant la promesse unilatérale de vente conclue le 5 juin 2015 entre M. X et la société Crédit Agricole Immobilier Résidentiel a prévu la condition suspensive « qu’au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente, il n’existe plus aucune procédure ni action concernant le bien objet des présentes. A défaut de remplir cette condition, l’avant-contrat de vente sera caduque sans indemnité de part ni d’autre, sauf à ce que le bénéficiaire y consente »

Il se déduit de ces développements que la SASU Angelotti Promotion a agi en justice avec une évidente mauvaise foi et dans l’intention manifeste de nuire à M. X.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il retenu le caractère abusif de l’exercice du droit d’agir en justice par la SASU Angelotti Promotion.

La présente instance matérialise en outre, pour les mêmes motifs, un abus manifeste du droit d’appel par la société appelante.

Le jugement déféré a alloué 20 000 euros de dommages-intérêts M. X.

La vente est finalement intervenue le 21 octobre 2016, ce qui correspond à un blocage de l’opération imputable à la SASU Angelotti Promotion d’une durée de 16 mois.

M. X évalue son préjudice matériel au montant des intérêts calculés sur la somme de 730 000 euros sur une année à un taux de 4% annuel. Ces hypothèses de calcul sont pertinentes car elles prennent en compte le retard avéré de paiement du prix de vente à M. X et un taux correspondant au taux d’intérêt légal applicable aux particuliers (entre 4,06 % et 4,54 % sur les années 2015 et 2016).

Il convient donc d’allouer la somme demandée de 29 000 euros à M. X en réparation de son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice moral subi par M. X, la somme de 1 000 euros demandée est largement justifiée au regard de l’anxiété et des soucis générés par les tracasseries et l’aléa judiciaire d’un procès mal intentionné intenté par un acteur économique majeur disposant de ressources techniques et financières bien supérieures à celles d’un simple particulier.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé seulement en ce qu’il a fixé le montant des dommages-intérêts à la somme de 20 000 euros.

Il convient de condamner la SASU Angelotti Promotion à verser à M. X la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel (29 000 euros) et de son préjudice moral (1 000 euros).
Sur les demandes accessoires,

La SASU Angelotti Promotion succombe intégralement à l’instance. Elle sera donc tenue de supporter les entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué une indemnité de 4 000 euros à M. X afférente aux frais engagés en première instance.

S’agissant des frais afférents à la procédure d’appel, il convient de mettre à la charge de la SASU Angelotti Promotion une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en sa disposition ayant condamné la SASU Angelotti Promotion à payer à M. Z X la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur l’unique chef infirmé,

Condamne la SASU Angelotti Promotion à payer à M. Z X les sommes suivantes :

' 29 000 euros en réparation de son préjudice matériel ;

' 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Y ajoutant,

Condamne la SASU Angelotti Promotion à supporter les entiers dépens d’appel ;

Condamne la SASU Angelotti Promotion à payer à M. Z X la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,