[…]

Numéro 21/693

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 16/02/2021

Dossier : N° RG 19/02464 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HKF2

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Affaire :

A B épouse X

C X

C/

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORMANDIE

SELARL GAUTHIER-SOHM

SARL IMMO GESTION RESIDENCES

SAS PROFIMOB

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 février 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 56 janvier 2021, devant :

D E, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

D E, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de F G et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame F G, Président

Monsieur D E, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame A B épouse X

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur C X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

Assistés de M^e Sébastien SEROT, avocat au barreau de Caen

INTIMEES :

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORMANDIE Précision quant à la forme sociale : société coopérative à forme anonyme.

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Henry DE BRISIS de la SCP DE BRISIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

SELARL GAUTHIER-SOHM es qualité de mandataire judiciaire de la SARLU IMMO

GESTION RESIDENCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Assignée

SARL IMMO GESTION RESIDENCES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Assignée

SAS PROFIMOB

[…]

[…]

Représentée par M^e Camille FOURNIER-GUINUT de la SCP SCP DUVIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 10 AVRIL 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Le 15 mai 2012, M^me A B et M. C X (les époux X) ont signé auprès de la société anonyme Promotion financière immobilière (la société Profimob) un contrat de réservation en l’état futur d’achèvement d’un logement formant le lot n°36, villa individuelle, d’un ensemble immobilier classé en résidence de tourisme dénommé le « hameau de l’Aouchet » à Parentis-en-Born.

Par ce même acte, placé sous le régime fiscal dit « Censi-Bouvard », les époux X se sont engagés à donner leur logement à bail commercial à la société à responsabilité limitée Immo gestion résidences (la société IGR), constituée et détenue à 100 % par la société Profimob.

La société IGR avait confié la gestion opérationnelle de son fonds de commerce à un mandataire en la personne de la société Nemea immo suivant mandat de gestion du 9 mars 2010.

Suivant acte notarié du 29 décembre 2012, les époux X se sont portés acquéreurs des biens réservés moyennant le prix de 211.458,06 euros (immobilier et mobilier) partiellement

financé par un prêt, constaté par le même acte, d’un montant de 185.430,92 souscrit auprès de la société Caisse d’épargne de Normandie (la Caisse d’épargne).

La villa a été livrée le 30 avril 2013, date également du bail commercial de neuf ans et quatre mois signé au profit de la société IGR.

Des incidents de paiement de loyers sont apparus début 2014.

Le 31 mars 2014, la société Profimob a cédé ses parts sociales dans la société IGR à la société SIT.

Par jugement du 14 septembre 2016, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société IGR.

Par jugement du 22 février 2017, le redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire.

Le fonds de commerce de commerce a été cédé au profit de la société Gestion résidence Aouchet Pousset, constituée par un groupe de copropriétaires.

***

Entre-temps, estimant avoir été trompés sur la solvabilité de la société IGR, et suivant exploits des 16,17 et 18 décembre 2015, les époux X ont fait assigner par devant le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan la société Profimob, la Caisse d’épargne et la société IGR, à titre principal, en annulation de la vente pour dol, sinon pour absence de cause, et annulation subséquente du prêt, outre des demandes faites à titre subsidiaire.

La selarl Gauthier-Sohm, mandataire judiciaire de la société IGR, a été attraite dans la procédure mais n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 10 avril 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :

— débouté les époux X de leurs demandes dirigées contre la société Profimob et la société IGR

— débouté les époux X de leurs demandes dirigées contre la Caisse d’épargne

— condamné les époux X à payer à la société Profimob et à la Caisse d’épargne la somme de 1.500 euros chacun et à la société IGR celle de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté les demandes des époux X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné les époux X aux dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 23 juillet 2019, les époux X ont relevé appel de ce jugement.

Le 24 septembre 2019, les appelants ont fait signifier leur déclaration d’appel à la selarl

Gauthier-Sohm, mandataire judiciaire de la société IGR et à la société IGR.

Ces parties n’ont pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 2 décembre 2020.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2020, et celles signifiées 25 octobre 2019 à la société IGR ainsi qu’à la selarl Gauthier-Sohm en qualité de mandataire judiciaire de la société IGR, par les époux X qui ont demandé à la cour, au visa des articles 1108 et suivants, 1131 et suivants, 1184 et 1218 du code civil, L311-32 du code de la consommation, de réformer le jugement entrepris.

A titre principal :

— annuler la vente du 29 décembre 2012

— annuler le contrat de prêt

A titre subsidiaire :

— déclarer la vente caduque en raison de la résiliation du contrat de bail commercial formant un ensemble indivisible

— déclarer caduc le contrat de prêt

Dans les deux cas :

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque conventionnelle du 30 octobre 2012 grevant l’immeuble objet du contrat de vente annulé

— ordonner les restitutions réciproques entre les parties, soit la restitution de l’immeuble en cause par les époux X à la société Profimob et en contrepartie la restitution du prix de vente acquitté par les époux X soit la somme de 211.458,06 euros TTC

— leur donner acte de ce qu’ils rembourseront à la Caisse d’épargne le capital emprunté à réception du remboursement du prix de vente

— condamner la Caisse d’épargne à leur rembourser la somme de 22.758 euros représentant les intérêts perçus arrêté au 15 octobre 2019 outre l’ensemble des intérêts, frais et accessoires perçus et à percevoir jusqu’à la date du prononcé de la décision à intervenir conformément au tableau d’amortissement

— condamner la Caisse d’épargne à leur restituer le coût de l’assurance emprunteur, versée au jour de la présente assignation outre l’ensemble des sommes à verser jusqu’à la date de la décision à intervenir

— condamner la société Profimob à leur verser la somme de 18.325,87 euros correspondant au remboursement des charges exposés pour l’acquisition et la conservation du bien, soit honoraire du notaire, honoraire du comptable, charges, cotisations d’assurance habitation et taxe foncière, somme arrêtée au 17 novembre 2020, à revaloriser au jour du prononcé de la décision à intervenir

— condamner la société Profimob à leur verser la somme de 6.330 euros correspondant au remboursement de l’avantage fiscal qu’ils devront rembourser à l’administration fiscale compte tenu de l’annulation de l’opération, somme arrêtée au 7 août 2017, à revaloriser au jour de la décision à intervenir.

A titre infiniment subsidiaire :

— constater que la société Profimob a commis une faute civile de nature délictuelle

— condamner la société Profimob à leur payer une somme de 28.089,60 euros TTC en indemnisation du manque à gagner correspondant à la différence entre le loyer initialement prévu et le loyer fixé lors de la conclusion du nouveau bail et ce jusqu’au terme initialement prévu pour le bail conclu avec IGR et résilié de manière anticipée

— condamner la société Profimob à leur payer la somme de 1.050 euros en remboursement des frais déboursés pour la création de la nouvelle société preneuse (GRAP), outre la somme de 350 euros déboursée pour l’adhésion à l’association des copropriétaires bailleurs du hameau de l’Aouchet

— condamner la société Profimob à leur régler une indemnité de 10.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner la société Profimob à leur payer la somme de 10.995,60 euros TTC au titre des loyers commerciaux dus jusqu’à la résiliation du contrat de bail en janvier 2017, en application des engagements pris par ladite société le 15 mars 2010.

En tout état de cause :

— condamner la société Profimob au paiement d’une indemnité de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 9 novembre 2020, signifiées les 13 novembre 2020 et 27 novembre 2020 respectivement à la société IGR et à la selarl Gauthier-Sohm prise en qualité de liquidateur judiciaire, par la société Profimob qui a demandé à la cour, au visa des articles 1108, 1131, 1184 et 1315 du code civil, et L631-1 du code de commerce, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— dire les demandes de résiliation du bail et de caducité de la vente nouvelles en appel et en conséquence irrecevable

— écarter des débats les pièces X 3 et 31

— dire que la demande de nullité pour dol doit être déclarée irrecevable comme contraire à la règle de l’estoppel

— subsidiairement, la dire mal fondée

— débouter les époux X de leurs demandes

— les condamner au paiement d’une indemnité de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2020 et signifiées le 3 février 2020 à la selarl Gauthier-Sohm en qualité de liquidateur de la société IGR par la Caisse d’épargne qui a demandé à la cour, au visa des articles L312-12 et L312-14 du code de la consommation, de :

A titre principal :

— confirmer le jugement entrepris

— débouter les époux X, la société Profimob et la société IGR de leurs demandes

— condamner les époux X à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire : en cas d’annulation ou de caducité du contrat de vente et d’annulation ou de caducité du contrat de prêt :

— condamner les époux X à lui payer un montant égal au capital emprunté, déduction faite des versements opérés avec calcul des intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds

— prononcer la compensation entre la dette de restitution des époux X et les restitutions auxquelles elle devra procéder au bénéfice de ceux-ci

— dire que les garanties [réelles] doivent être maintenues jusqu’au règlement intégral des sommes lui revenant

— condamner toute partie succombant ou in solidum les tiers par la faute desquels la nullité du contrat de vente serait prononcée à lui payer des dommages et intérêts dont le montant ne saurait être inférieur aux restitutions en intérêts conventionnels, cotisations d’assurance, frais de dossier et indemnité de remboursement anticipé

— condamner toute partie succombant à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la procédure

La cour observe que le 24 septembre 2019, les époux X ont fait signifier la déclaration d’appel, puis, le 25 octobre 2019, leurs conclusions, à la selarl Gauthier-Sohm prise en qualité de mandataire judiciaire de la société IGR alors que celle-ci a été désignée en qualité de liquidateur par jugement du 22 février 2017.

Pour autant, le défaut de signification de la déclaration d’appel, comme l’absence de toute mise en cause par les appelants de la selarl Gauthier-Sohm en qualité de liquidateur est sans incidence sur le litige dès lors que, à hauteur d’appel, ils n’ont formé aucune prétention à l’encontre de celui-ci.

Les autres intimés constitués, qui ont fait signifier leurs conclusions à la selarl

Gauthier-Sohm en qualité de liquidateur ainsi qu’à la société IGR, n’ont formé aucune prétention à l’endroit de celles-ci, étant observé qu’aucune prétention ne pouvait être émise contre la société IGR dessaisie de ses droits et actions patrimoniaux dans une instance ne mettant pas en jeu ses droits propres.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appel ayant été signifiées à la société IGR, à domicile avec remise de l’acte à l’étude de l’huissier, le présent arrêt sera rendu par défaut en application de l’article 474 du code de procédure civile.

1- sur la demande de nullité pour dol de la vente

A hauteur d’appel, les époux X concluent à la nullité de la vente immobilière du 29 décembre 2012 pour dol, au visa de l’article 1116 ancien du code civil, abandonnant leur second moyen de nullité fondé sur l’absence de cause du contrat de vente, également rejeté par le premier juge.

Selon la société Profimob, invoquant le principe selon lequel nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui, le rejet de la nullité fondée sur la cause a pour effet de rendre irrecevable, à hauteur d’appel, la demande de nullité fondée sur le dol qui contredit désormais les motifs définitifs du jugement selon lesquels « l’avantage [fiscal poursuivi par les acquéreurs] n’était pas impossible au 29 décembre 2012… et que les époux X avaient, au jour de l’assignation, perçu leurs loyers ainsi que les avantages fiscaux attendus de l’opération ».

Mais, ce moyen est inopérant alors, d’une part, que l’autorité de la chose jugée ne s’attache pas aux motifs du jugement mais exclusivement à son dispositif, et, d’autre part, que les faits venant au soutien du dol sont distincts de ceux examinés sur le fondement de la cause.

Cette fin de non recevoir sera donc rejetée.

Sur le fond, aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, il doit être prouvé par celui qui l’invoque.

Au sens du texte précité, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les époux X font valoir que la société Profimob leur a délibérément caché que sa filiale, la société IGR, dotée du même dirigeant, qu’elle avait imposée comme preneur au bail commercial signé le jour de la vente et qui constituait une des conditions de la défiscalisation et de la rentabilité de l’opération, se trouvait dans une situation financière irrémédiablement compromise masquée par des apports massifs en compte courant d’associé jusqu’à la fin de la commercialisation du programme immobilier, avant de céder, le 31 mars 2014, ses parts sociales au prix de 1 euro, outre la cession de son compte courant d’associé d’un montant de 749.000 euros, sans en révéler les conditions financières, que le défaut structurel de trésorerie, à l’origine des incidents de paiement des loyers, ne pouvait conduire qu’à l’ouverture du redressement judiciaire prononcé le 14 septembre 2016, à la demande d’un groupe de propriétaires, le tribunal de commerce de Créteil ayant fixé la date de cessation des paiements au 14 mars 2015, puis converti la procédure en liquidation judiciaire le 22 février 2017.

Les époux X sont recevables à faire la preuve d’une situation irrémédiable compromise,

distincte de l’état de cessation des paiements fixée par le tribunal, la première impliquant une activité déficitaire qui conduira inéluctablement à un état de cessation des paiements, cependant que le second traduit une impossibilité de faire face à l’actif disponible avec le passif exigible.

S’agissant ensuite des allégations liminaires selon lesquelles la société Profimob a détourné leur attention sur la situation de la société IGR, en leur communiquant pernicieusement les documents comptables de la société Nemea immo, chargée de la gestion opérationnelle de la résidence de tourisme en vertu d’un mandat de gestion du 9 mars 2010, elles ne sont pas établies.

En effet, dès la signature du contrat de réservation, les époux X, qui avaient réalisé en 2010 un investissement défiscalisé de même nature, ont eu communication de la notice d’information « Censi-Bouvard » rappelant les risques fiscaux en cas de cessation d’activité de l’exploitant, ainsi que la notice d’information prévue aux articles L321-1 à L321-4 du code du tourisme faisant une présentation complète du vendeur et du preneur, la société IGR, et mentionnant le mandat de gestion du 9 mars 2010 confié à la société Nemea immo, filiale du groupe Nemea, décrite comme un spécialiste de la gestion de résidences de tourisme depuis 1994, assurant alors l’exploitation de 40 résidences de tourisme en France.

Dans un mail du 26 novembre 2012, leur intermédiaire à fait part au vendeur de leur souhait de disposer d’informations comptables sur la société Nemea et la société IGR, outre le bilan d’exploitation 2010/2011, les époux X faisant parfaitement la distinction entre l’exploitant-preneur, filiale du vendeur, et le gérant-mandataire du preneur.

Les époux X, qui avaient obtenu le bilan d’exploitation 2010/2011 de la résidence de tourisme et les documents comptables sur la société Nemea, ont accepté de régulariser la vente définitive sans renouveler leur demande d’information concernant le preneur, de sorte qu’ils ne peuvent désormais soutenir qu’ils ont été victimes d’une man’uvre visant à détourner leur attention de la situation financière de la société IGR.

Pour autant, les époux X lui ayant fait confiance, et auraient-ils été assistés d’un notaire et d’un conseiller lors de la vente, la société Profimob était tenue de porter à leur connaissance toute information, notamment comptable et financière, caractérisant l’existence avérée de l’exploitation irrémédiablement compromise de l’activité de la société IGR, dont le vendeur connaissait le caractère déterminant de leur engagement dans leur acquisition adossée au bail commercial qu’ils devaient consentir à celle-ci pour bénéficier des avantages fiscaux.

Mais, force est de constater que les époux X ne démontrent pas que la situation de la société IGR était irrémédiablement compromise à la date du de réservation du 15 mai 2012 ni de la vente définitive du 29 décembre 2012.

En effet, cette vente intervient dans le cadre de la commercialisation d’un programme immobilier initiée en 2008, en plusieurs tranches, dont trois tranches en 2011, 2012 et 2013, pour un total de l’ordre de 128 unités appartenant à 121 investisseurs privés.

Alors que la rentabilité de l’exploitation d’une résidence de tourisme arrive à maturité dans les trois-cinq ans du début d’exploitation, l’activité de la société IGR, créée en 2010 par le promoteur pour pallier la défection du précédant exploitant, était soumise à une inertie d’autant plus forte qu’elle devait se développer au rythme des livraisons des unités prises à bail passées de 56 en 2011, 113 en 2012 et de l’ordre de 120 logements loués en 2013.

Les documents comptables de l’exercice clos au 31 mars 2012, disponibles au moment de la

vente notariée, font ressortir un résultat d’exploitation négatif de 212.168 euros, une progression en un an du chiffre d’affaires de 542.015 euros à 828.496 euros, l’activité ayant été financée au moyen de la trésorerie et des apports de la société Profimob à concurrence de 46.000 euros.

Ces résultats n’indiquent pas, en eux-mêmes, que la situation de la société IGR était irrémédiablement compromise alors que la société Profimob garantissait la continuité économique et financière au moins jusqu’à la fin de la commercialisation du programme immobilier sur la base duquel avait été élaboré le modèle économique de l’exploitation commerciale de la résidence et dont il n’est pas démontré que, au 31 décembre 2012, il était voué à l’échec, les appelants n’ayant produit aucune étude économique, comptable et financière en ce sens mettant en évidence un déséquilibre structurel entre le potentiel d’exploitation réalisable à l’issue de la commercialisation du programme et les charges d’exploitation.

L’exercice clos au 31 mars 2013, constitue le premier point de bascule inquiétant, mais postérieur à la vente, avec une perte d’exploitation de 342.558,86 euros, des capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social, la société Profimob ayant, en qualité d’associé unique, décidé de poursuivre l’activité, un chiffre d’affaires de 735.936,64 euros et un compte courant d’associé de 389.000 euros.

Or, force est de constater que l’évolution des résultats d’exploitation au cours des exercices 2011, 2012 et 2013 est économiquement incohérente puisqu’il fait ressortir une déconnexion entre la croissance des unités louées mises en exploitation et le chiffre d’affaires réalisé puisque, après une déjà faible hausse, l’activité a enregistré une baisse du chiffre d’affaires jusqu’à 657.285 euros au 31 mars 2014, parallèlement à une augmentation des charges continues des charges d’exploitation.

Dans son rapport (pièce appelants n°52), l’administrateur judiciaire de la société IGR n’a jamais mis en cause la pertinence du modèle économique de la résidence ni la pérennité de l’activité de la société IGR avant et après sa reprise, en mars 2014, par un nouveau dirigeant entré en conflit avec la société Nemea immo, laquelle a finalement obtenu la résiliation du mandat de gestion aux torts de la société IGR, précipitant son état de cessation des paiements.

L’administrateur judiciaire souligne même que la nouvelle politique commerciale pendant la période d’observation a permis de redresser le chiffre d’affaires dès la saison 2015/2016 à 882.000 euros, favorisant le paiement des loyers 2015, qualifiant le redressement de « spectaculaire ».

Si la cour ne trouve pas dans les pièces produites par la société Profimob la preuve de faits de détournement de clientèle organisé par la société Nemea immo au profit de ses propres résidences, même si, dans le même temps la progression continue de son chiffre d’affaires atteste du potentiel économique du secteur, il résulte de l’analyse des documents comptables de la société IGR, des faibles taux de remplissage observés sur la période, ainsi que du rapport de l’administrateur judiciaire que, de toute évidence, au cours du mandat de gestion, la société IGR n’a pas bénéficié d’une gestion dynamique de son potentiel commercial, se retrouvant fragilisée dans un secteur concurrentiel dont a su tirer profit la société Nemea immo.

La liquidation judiciaire a été prononcée en vue de la cession du fonds de commerce au profit d’un nouvel exploitant constitué par les copropriétaires de la résidence.

Il résulte des constatations qui précèdent que les époux X ne démontrent pas que, à la

date de la vente, la situation économique et financière de la société IGR était irrémédiablement compromise.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande d’annulation de la vente pour dol, et par voie de conséquence, d’annulation du contrat de prêt.

2- sur la caducité de la vente

Les époux X exposent que le contrat de vente et le contrat de bail sont des contrats interdépendants formant un ensemble contractuel indivisible, de sorte que la résiliation du bail commercial intervenue le 26 janvier 2017, entraîne de plein droit la caducité de la vente, au visa de l’article 1218 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Devant le premier juge, les époux X avaient demandé de voir prononcer la résolution du contrat de bail commercial et, par voie de conséquence, la caducité de la vente en raison de l’indivisibilité des deux contrats.

Le premier juge n’a pas examiné cette demande après avoir relevé qu’elle n’avait pas été reprise dans le dispositif de leurs conclusions.

C’est la raison pour laquelle, à hauteur d’appel, la société Profimob soulève l’irrecevabilité de la demande de caducité de la vente comme nouvelle, au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

Mais, d’une part, l’article 753 ancien du code de procédure civile, issu de l’article 18 du décret n°2017-892 du 6 mai 2017, précisant que le juge statue sur les seules demandes énoncées dans le dispositif des conclusions des parties n’était pas applicable aux instances en cours, de sorte que, en l’espèce, le tribunal était saisi de cette demande.

D’autre part, la demande de caducité de la vente tend aux mêmes fins que la demande de nullité du contrat dès lors que les deux demandes visent à obtenir l’anéantissement du contrat de vente et la restitution du prix et frais de la vente.

La fin de non recevoir sera donc rejetée.

Sur le fond, le contrat de vente et le contrat de bail commercial adossé à la vente ne forment pas un ensemble indivisible dès lors que d’une part, la conclusion du bail commercial n’était pas une condition de l’engagement des acquéreurs mais une condition imposée par le vendeur du lot commercialisé sous le régime fiscal Censi-Bouvard, les acquéreurs étant informés des risques inhérents à l’exécution du bail commercial et que, d’autre part, la résiliation du bail commercial est sans incidence sur l’exécution du contrat de vente.

Les époux X seront donc déboutés de leur demande de caducité de la vente, et, par voie de conséquence, de caducité du prêt.

3- sur la responsabilité délictuelle du vendeur

Les époux X exposent qu’ils ont dû accepter de régulariser un nouveau bail commercial à un prix inférieur de 55 % par rapport au loyer initialement convenu, que ce manque à gagner est imputable à la société Profimob qui leur a imposé la société IGR comme preneur en sachant que celle-ci ne pourrait honorer ses engagements, et ce sans les en informer, se rendant coupable d’une réticence dolosive à l’origine de leur manque à gagner, outre un préjudice moral.

Si les appelants n’ont pas visé de fondement juridique, leur demande de réparation est expressément fondée sur les faits de réticence dolosive d’une information pré-contractuelle de nature à engager la responsabilité délictuelle du vendeur sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240 du code civil.

Cependant, comme l’a relevé le premier juge, la réticence dolosive alléguée ayant été jugée non établie au titre de la demande d’annulation de la vente, la demande de réparation fondée sur la même faute ne peut être que rejetée.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

4- sur la garantie due par la société Profimob

Les époux X invoquent à leur profit un acte du 15 mars 2010 signé entre la société Profimob et la société IGR, par lequel la première s’engage à garantir le paiement des loyers en cas de défaut de la seconde. Ils sollicitent, sur le fondement de cet acte, le paiement de la somme de 10.995,60 euros au titre des loyers impayés entre octobre 2015 et janvier 2017.

Les appelants soutiennent que cet acte leur a été remis des mains de M. Z, dirigeant du vendeur et du preneur, à la suite de la vente afin de les rassurer.

La société Profimob conclut, d’abord, au rejet de ce document produit en pièce 31, qualifiant cette production d’usage de faux intellectuel au motif que les époux X ont obtenu ce document des mains d’un tiers courant 2017 et non de M. Z, comme ils l’affirment mensongèrement.

Mais, si le cachet d’un cabinet d’avocat extérieur au litige figurant sur ce document, comme son invocation tardive en 2017, postérieurement à l’assignation délivrée en 2015, et la chronologie des faits retracés par l’intimée tendent à démontrer que le document versé aux débats n’a pas été remis aux époux X par M. Z, cela n’a pas pour conséquence de conférer à cette production une qualification pénale ni de priver les époux X du droit de produire ce document dont l’authenticité n’est pas contestée et qui n’a pas été obtenu par des moyens frauduleux, auxquels ne peuvent être assimilées les allégations inexactes des appelants dans la présente procédure.

Sur le fond, ensuite, l’acte litigieux en date du 15 mars 2010, intitulé « garantie », établi entre la société Profimob et la société IGR, constate l’engagement unilatéral pris par la société Profimob, afin de favoriser la commercialisation de la résidence de tourisme, de garantir le paiement des loyers fixés à l’article 8 du bail commercial meublé au profit de tous les acquéreurs des lots ayant signé un contrat de réservation à compter du 15 mars 2010, en cas de difficultés financières manifestées par l’ouverture d’une procédure collective de la société IGR, dans la limite de 12 mois de loyers impayés, outre diverses autres conditions.

Si cet engagement unilatéral a vocation à profiter à tous les bailleurs, il demeure occulte et dépourvu de tout effet obligatoire au profit de ceux-ci, cet effet étant subordonné à l’intégration de la garantie soit dans le contrat de vente soit dans le contrat de bail commercial transmettant au bailleur le bénéfice de la garantie.

En l’espèce, ni l’acte de vente ni le bail commercial ne mentionne la garantie de loyers au profit des époux X.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de ce chef de demande.

En définitive, le jugement sera entièrement confirmé à l’exception de sa disposition relative aux frais irrépétibles.

Les époux X seront condamnés aux dépens d’appel.

La société Profimob et la Caisse d’épargne seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que la cour n’est saisie d’aucune prétention à l’égard de la selarl Gauthier-Sohm ès qualitès et de la société Immo gestion résidences en liquidation judiciaire,

REJETTE la fin de non recevoir de la demande de nullité pour dol comme ne contrevenant pas au principe selon lequel nul ne peut se contredire aux dépens d’autrui,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la nouveauté en appel de la demande de caducité de la vente,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles portant condamnation des époux X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les époux X de leur demande de caducité de la vente et du prêt,

INFIRME le jugement sur les frais irrépétibles,

et statuant à nouveau de ce chef,

DEBOUTE la société Profimob et la société Caisse d’épargne de Normandie de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

CONDAMNE les époux X aux dépens d’appel,

DEBOUTE la société Profimob et la société Caisse d’épargne de Normandie de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur E, Conseiller, suite à l’empêchement de Madame G, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,