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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 AVRIL 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/02142 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NDZ4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 FEVRIER 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ

N° RG 15/00620

APPELANTE :

Madame [X] [R] [J]

née le 07 Juin 1961 à COLOMB BECHARD (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [D] [C]

né le 22 Juin 1964 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e François Xavier BERGER de la SCP BERGER – MONTELS-ESTEVE, avocat au barreau D’AVEYRON

Madame [H] [B] épouse [C]

née le 09 Juin 1967 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e François Xavier BERGER de la SCP BERGER – MONTELS-ESTEVE, avocat au barreau D’AVEYRON

Ordonnance de clôture du 04 Février 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 FEVRIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président,

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président en date du 1er décembre 2021

Greffier, lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller, faisant fonction de président, et par M^me Sabine MICHEL, Greffier.

*

**

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 29 septembre 2008 par Maître [E] notaire à Rodez, Madame [X] [J] divorcée [R] a vendu à Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], cadastré AS [Cadastre 3], pour un prix de 241.500 euros.

En 2009, une infiltration d’eau à l’intérieur de l’habitation sous la terrasse recouvert d’ un carrelage récent a été constatée par les époux [C]. Par la suite, ces derniers se sont plaints d’infiltrations d’eaux pluviales tant au travers du carrelage situé au-dessus d’une pièce d’habitation qu’en périphérie de celle-ci au travers des murs dont les joints et les pierres, gorgés d’eau, se délitent sous l’effet du gel, de dégradations du caisson du volet roulant ainsi que de l’apparition de moisissures vertes au niveau des murs.

Les époux [C] ont alors contacté une entreprise locale spécialisée, la société [Z]. Cette dernière leur a appris qu’elle avait été amenée à mettre en place, à la demande de Madame [J], des gouttières des deux côtés de la terrasse afin de récupérer les eaux de la terrasse.

Dans une lettre du 14 septembre 2009, l’entreprise [Z] rappelle avoir alors indiqué à Madame [J] qu’elle avait précisé que cette prestation ne résoudrait pas tous les problèmes et que pour réaliser une solution pérenne, il fallait étancher la terrasse.

En décembre 2009 une démarche de tentative amiable a été effectuée mais est restée infructueuse car Madame [J] n’a pas retiré la lettre recommandée qui lui avait été adressée. Une nouvelle démarche en date du 11 juillet 2010 n’a entraîné aucune offre de règlement amiable.

Le 29 septembre 2010, les époux [C] ont assigné Madame [X] [J] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rodez en invoquant les désordres dus aux infiltrations d’eau et en réclamant l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 3 février 2011 et ordonnance de changement d’expert du 7 avril 2011, Monsieur [O] [N] a été désigné en qualité d’expert.

Le 27 mai 2014 l’expert a déposé son rapport et a conclu à l’absence totale d’étanchéité de la toiture terrasse et à un défaut de conception engendrant des désordres à caractère évolutif mettant l’ouvrage en péril et le rendant impropre à sa destination.

Par acte du 21 mai 2015, les époux [C] ont assigné Madame [J] devant le tribunal de grande instance de Rodez.

Par jugement du 24 février 2017, le tribunal a :

— déclaré Madame [X] [J] responsable des désordres affectant l’immeuble qu’elle a vendu à Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C], situé [Adresse 1] ;

— condamné Madame [X] [J] à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C] la somme de 25 255 euros au titre des travaux propres à remédier aux désordres;

— dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 (base 1974) du bâtiment en prenant comme références l’indice publié en mai 2014 et l’indice BT09 (Carrelage et revêtement céramique – base 2010) publié au jour de la décision à intervenir avec application du coefficient de raccodement des index bâtiment (BT) de 8,3802 calculé en septembre 2014 compte tenu de l’existence de nouveaux indices ;

— débouté Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C] de leurs demandes formées au titre du surcoût lié à l’aggravation des désordres et du préjudice de jouissance ;

— condamné Madame [X] [J] à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné Madame [X] [J] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Berger.

Madame [X] [J] a interjeté appel le 12 avril 2017.

Vu les conclusions de Madame [X] [J] remises au greffe le 3 novembre 2017;

Vu les conclusions de Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C] remises au greffe le 23 janvier 2022;

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la responsabilité de la venderesse sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil :

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que Madame [J] a fait réaliser les travaux concernant la terrasse par son père, aucune facture n’attestant des travaux réalisés et de leur coût.

L’expert expose qu’il existait préalablement une terrasse en ciment lissée et bouchardée. Lors de la pose du carrelage sur la terrasse, un film polyane a simplement été déroulé sur la dalle en ciment. Sur ce polyane, une chape en béton de faible épaisseur a été réalisée. Le carrelage a été posé à l’aide de colle à carrelage.

Il constate que l’absence d’étanchéité sur la dalle ciment conduit à des pénétrations d’eau sous le carrelage et la migration de cette eau en plafond du salon et dans les murs périphériques. La saturation d’eau dans ces murs anciens bâtis à la chaux ou au mortier bâtard a provoqué l’éclatement des joints entre les pierres.

Il indique qu’il n’a pas été réalisé d’étanchéité de la toiture terrasse, la pose d’un simple polyane ne constituant pas la réalisation d’une étanchéité dans les règles de l’art, les normes et DTU en la matière, ce qui constitue un défaut de conception.

Il relève également un défaut de construction car la terrasse initialement en béton bouchardé n’a pas été adaptée pour recevoir une étanchéité conforme.

L’expert ajoute que ces désordres n’étaient pas visibles lors de l’achat, le polyane ayant, pendant un temps, constitué une barrière à l’eau provenant de la terrasse.

Il conclut que ces désordres mettent en péril l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, la solution retenue n’étant pas une solution d’étanchéité pérenne, ajoutant que les murs se gorgeant d’eau vont se dégrader et rendre la maison inhabitable.

La nature décennale des désordres est donc incontestable, Madame [J] concluant elle-même que les infiltrations d’eau sont nécessairement de nature décennale.

En revanche, l’appelante soutient que les travaux de rénovation qu’elle a fait réaliser ne sont pas suffisamment importants pour être assimilés à une opération de construction immobilière, contestant sa qualité de vendeur constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil.

Elle fait notamment valoir qu’elle a réalisé de légers travaux d’aménagement, à savoir la pose d’un carrelage sur une terrasse en béton brut et qu’il n’a pas été question de créer une étanchéité mais de réaliser un simple embellissement à visée esthétique.

D’une part, il convient de rappeler que le polyane, placé sous une dalle ou une chape, permet d’éviter le contact et l’adhérence avec le support (sol, remblai, grave, dalle existante). Le polyane sous dalle béton comme en l’espèce constitue alors une couche de glissement entre la dalle et son support, permettant au béton de se contracter ou dilater librement.

Par conséquent, contrairement à ce que soutiennent les intimés, la mise en place d’un film polyane n’a pas vocation à assurer une étanchéité, ce qui est confirmé par ailleurs par l’expert qui indique que le polyane ne constitue pas une étanchéité conforme et pérenne et que soumis aux écarts de température et aux dilatations et retraits du support de la chape, il se dégrade et se déchire.

En tout état de cause, il ressort clairement du courrier de l’entreprise Barrial en date du 14 septembre 2009 que Madame [J] ne souhaitait pas réaliser l’étanchéité de la terrasse.

D’autre part, les travaux réalisés sur la terrasse par le père de Madame [J], dont le coût est inconnu, ne peuvent être considérés comme entrant dans le champ de l’article 1792 du code civil supposant d’importants travaux de réhabilitation.

En effet, il ne s’agit pas, comme l’a retenu le tribunal, de travaux de réfection totale d’une terrasse par adjonction d’un revêtement spécial nécessitant la mise en oeuvre d’un système d’étanchéité spécifique mais, comme le relève l’expert, de la pose d’un film polyane en ciment, une chape en béton de faible épaisseur ayant été réalisée sur ce polyane et le carrelage ayant ensuite été posé à l’aide de colle à carrelage, aucun matériaux n’ayant donc été incorporé à l’immeuble.

Enfin, un motif en ciment a été réalisé au même niveau que le carrelage.

Force est de constater que le rapport d’expertise ne fait état d’aucun travaux d’ampleur sur la structure même de la terrasse, ni d’un agrandissement de cette dernière.

Par conséquent, les travaux concernant la terrasse ne peuvent pas être assimilés, de par leur importance, à des travaux de construction susceptibles d’engager la responsabilité de Madame [J] sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la garantie des vices cachés :

Madame [J] invoque en premier lieu l’absence d’introduction de l’action dans le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du code civil, faisant valoir que cette action est prescrite.

Conformément à l’article 2231 du code civil, l’interruption, par l’assignation en référé-expertise délivrée le 29 septembre 2010, du délai prévu par le premier alinéa de l’article 1648 du même code a fait courir, à compter du dépôt du rapport d’expertise le 27 mai 2014, date à laquelle Monsieur et Madame [C] ont eu véritablement connaissance du vice affectant la terrasse, un nouveau délai de deux ans.

Ce délai a donc commencé à courir le 27 mai 2014, date du dépôt du rapport d’expertise, pour expirer le 27 mai 2016.

L’assignation au fond ayant été délivrée à Madame [J] le 21 mai 2015, l’action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite.

Par conséquent, la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés sera rejetée.

D’autre part, Madame [J] se prévaut de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente du 29 septembre 2008 en soutenant que le défaut d’étanchéité de la terrasse n’était pas apparent lors de la vente et qu’elle n’en avait pas connaissance.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres n’étaient pas visibles lors de l’achat, le polyane ayant, pendant un temps, constitué une barrière à l’eau provenant de la terrasse.

L’expert fait donc valoir que les travaux ont dû être réalisés peu de temps avant la vente, le temps que le polyane se désagrège et que l’eau s’infiltre en périphérie de la terrasse et dégrade les murs.

Par ailleurs, il ressort d’un courrier du 14 septembre 2019 de l’entreprise [Z], dont rien ne permet de remettre en cause l’impartialité, que Madame [J] avait confiée à l’entreprise l’installation de gouttières sur les deux côtés de la terrasse afin de récupérer l’eau de la terrasse.

Monsieur [Z] expose ' Je lui ai précisé que cette prestation ne résoudrait pas tous les problèmes et que pour réaliser une solution pérenne, il fallait étancher la terrasse. Comme le carrelage était récent, Madame [R] n’a pas souhaité que je lui chiffre ces travaux'.

Par conséquent, lors de la vente de l’immeuble, Madame [J], qui reconnaît ne pas avoir réalisé l’étanchéité de la toiture terrasse mais un simple revêtement de sol et qui avait été averti par l’entreprise [Z] de la nécessité d’effectuer cette étanchéité, ne pouvait donc ignorer l’existence du vice affectant l’ouvrage, étant rappelé que l’absence d’infiltrations avant la vente n’est due, selon l’expert, qu’à la présence du polyane qui a temporairement constitué une barrière à l’eau.

Madame [J] ne peut donc se prévaloir de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente.

Sa responsabilité sera donc retenue sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur la réparation des préjudices :

sur les travaux de réfection :

L’expert a évalué le coût de reprise des désordres à la somme de 26 541 euros dont il convient de déduire la somme de 1 266 euros prise en charge par l’assurance des époux [C] pour la remise en état des embellissements, soit une somme de 25 255 euros au titre du coût des travaux de reprise.

S’agissant de la note de Monsieur [F] en date du 3 octobre 2014, qui n’a pas été soumise à l’appréciation de l’expert judiciaire, le tribunal a justement relevé que cette note reprenait des travaux déjà pris en compte par l’expert judiciaire (reprise des enduits du salon-devis Benech- et remplacement des coffres volets roulants-devis Martin).

Par ailleurs, force est de constater que les autres travaux visés par la note du 3 octobre 2014 figuraient déjà dans un projet de rénovation de la terrasse de Monsieur [F] en date du 3 novembre 2011 annexé au rapport d’expertise et pris en compte par l’expert dans le cadre de son évaluation.

S’agissant des poteaux, si l’appelante fait valoir qu’ils sont anciens et que leur remplacement constituerait une amélioration, l’expert indique qu’ils doivent être déposés car ils constituent un point de pénétration d’eau impossible à traiter avec une étanchéité conforme.

Si Madame [J] conteste également le remplacement du volet roulant et des coffres de volet roulants, l’expert a constaté la présence d’auréoles et de traces de venues d’eau au droit du coffre de volet roulant, ce qui justifie leur remplacement.

Enfin, il résulte du rapport d’expertise que les joints ont été mal réalisés et que les enduits réalisés en partie haute se fissurent, se délitent et tombent, ce qui est confirmé par les photographies annexées au rapport d’expertise montrant également d’importantes traces verdâtres sur la façade, liées, selon Madame [J], au défaut affectant la gouttière qui n’était pas jointive.

Si Madame [J] soutient que ces désordres étaient apparents lors de la vente, il convient cependant de relever que les traces verdâtres et le défaut de qualité des joints affectent, au vu des photographies annexées au rapport d’expertise, exclusivement les façades situées sous la terrasse, l’expert indiquant que l’absence d’étanchéité sur la dalle ciment a conduit à des pénétrations d’eau dans les murs périphériques, la saturation d’eau dans ces murs anciens bâtis à la chaux ou un mortier bâtard ayant provoqué l’éclatement des joints entre les pierres.

L’expert indique enfin que les désordres, qui ont un caractère évolutif, n’étaient pas visibles lors de l’achat et que du temps a été nécessaire pour que l’eau s’infiltre en périphérie de la terrasse et dégrade les murs, étant relevé que la vente est intervenue en 2008 et que les désordres se révèlent dans toute leur ampleur sur les photographies prises dans le cadre de l’expertise en 2011.

Compte tenu des constatations de l’expert, qui contredisent les attestations et la photographie de très mauvaise qualité versées aux débats par Madame [J], il n’est donc pas démontré qu’au moment de la vente, les désordres tels qu’ils ont été constatés par l’expert, étaient apparents ou s’étaient révélés dans toute leur ampleur et leurs conséquences.

Par conséquent, les travaux au titre du ravalement seront retenus et le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 25 255 euros le montant des travaux de reprise, et dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 (base 1974) du bâtiment en prenant comme références l’indice publié en mai 2014 et l’indice BT09 (carrelage et revêtement céramique – base 2010) publié au jour de la décision à intervenir avec application du coefficient de raccodement des index bâtiment (BT) de 8,3802 calculé en septembre 2014 compte tenu de l’existence de nouveaux indices.

Sur le préjudice de jouissance :

L’expert expose qu’il n’a pas constaté de préjudice de jouissance, le salon étant meublé et couramment utilisé par les propriétaires.

Si Monsieur et Madame [C] font valoir qu’ils doivent essuyer et éponger les eaux qui s’infiltrent dans la pièce à vivre située sous la terrasse, force est de constater qu’il n’en ont pas fait état devant l’expert et qu’ils ne produisent aucune pièce (photographies, constat d’huissier, attestations) justifiant d’un préjudice de jouissance.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a débouté de cette demande.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré Madame [X] [J] responsable des désordres affectant l’immeuble qu’elle a vendu à Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C], situé [Adresse 1] sur le fondement de l’article 1792 du code civil ;

Statuant à nouveau ,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés ;

Déclare Madame [X] [J] responsable des désordres affectant l’immeuble qu’elle a vendu à Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C], situé [Adresse 1] sur le fondement de l’article 1641 du code civil ;

Condamne Madame [X] [J] divorcée [R] aux entiers dépens d’appel;

Condamne Madame [X] [J] divorcée [R] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [H] [B] épouse [C] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,