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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03636 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PA43

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 MAI 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-19-002625

APPELANTE :

Madame [Y] [S]

née le 05 Mars 1973 à MAROC

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008895 du 30/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT immatriculé au RCS de MONTPELLIER sous le n° 273400010 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Véronique NOY de la SCP VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Cesarina FELIZ RODRIGUEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 25 Septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 7 décembre 2017 à effet au 16 janvier 2018, l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault a donné à bail à Mme [Y] [S] un appartement situé [Adresse 7] (34), moyennant le paiement mensuel de la somme de 627,36 euros, outre 68,84 euros de charges.

Les époux [Z], habitant le logement situé sous celui de Mme [Y] [S], se sont plaints, dès les premiers mois d’exécution du bail, des troubles causés par la famille, de telle sorte que le bailleur , par lettre du 21 mars 2018, lui a rappelé les dispositions du règlement intérieur de la résidence.

Dès le 9 avril 2018, les époux [Z] ont renouvelé leur plainte.

Par lettre du 4 mai 2018 Mme [Y] [S] a répondu à Hérault Habitat, en niant l’ensemble des reproches qui lui étaient faits par ses voisins.

Bien que le bailleur ait tenté de régler la situation en proposant un relogement, les exigences des uns et des autres n’ont cependant pas permis d’y parvenir, en l’état du patrimoine dont est propriétaire Hérault Habitat.

Aucune plainte n’étant dirigée vers la famille [Z], par acte du 22 novembre 2019, l’Office public de l’habitat a fait assigner Mme [Y] [S] devant le tribunal d’instance de Montpellier aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion et se voir payer une indemnité d’occupation.

Le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Prononce au jour du jugement la résiliation du bail conclu le 7 décembre 2017 entre l’Office Public de l’Habitat du département de l’Hérault, d’une part, et Mme [Y] [S], d’autre part, relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7]) ;

Dit que les locaux devront être libérés par Mme [Y] [S] à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de Mme [Y] [S] et celle de tout occupant de son chef à compter de la signification de ce commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle que l’expulsion ordonnée ne peut, aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avoir lieu avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Condamne Mme [Y] [S] à verser à l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamne Mme [Y] [S] à verser à l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [Y] [S] aux dépens de la présente procédure ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le premier juge a rappelé que le locataire avait l’obligation de jouir paisiblement du logement et que l’article 1184 du code civil, en vigueur au moment de la conclusion du contrat, disposait que la condition résolutoire était toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des partie ne satisferait pas à son engagement. Il a ajoutait qu’il figurait expressément dans le contrat de bail et le règlement intérieur, que le locataire avait l’obligation d’user paisiblement des locaux.

Bien que Mme [Y] [S] ait produit une réponse à l’Office public de l’habitat dans laquelle elle s’étonnait des plaintes et précisait être très peu présente dans l’appartement, au même titre que ses enfants, le premier juge a retenu qu’il ressortait des nombreux courriers et attestations versés au débat des nuisances sonores, des jets de défections animales et même des menaces de mort contre des voisins, consistant en des manquements suffisamment graves et répétés à l’obligation imposée à Mme [Y] [S] d’user paisiblement des lieux, constitutifs d’un trouble anormal du voisinage qui justifiait le prononcé de la résiliation du contrat de bail, aux torts de Mme [Y] [S].

Le premier juge a retenu que, Mme [Y] [S] étant devenue une occupante sans droit ni titre, le bailleur pouvait être autorisé, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion et a condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au jour de la libération effective des lieux.

Mme [Y] [S] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 juin 2021.

Postérieurement à la saisine de la cour d’appel de Montpellier, Mme [Y] [S] a quitté volontairement son logement, qu’elle a restitué le 17 août 2021.

Dans ses dernières conclusions du 30 juin 2021, Mme [Y] [S] demande à la cour de :

Réformer le jugement au fond contradictoire en premier ressort rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 20 mai 2021 ayant pour numéro de répertoire général 1119002625 en ce qu’il :

— Prononce au jour du jugement la résiliation du bail conclu le 7 décembre 2017 entre l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault d’une part, et [Y] [S] d’autre part, relatif à l’appartement a usage d’habitation situé [Adresse 7]) ;

— Dit que les locaux devront être libérés par [Y] [S] d compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de [Y] [S] et celle de tout occupant de son chef, a compter de la signification de ce commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique ;

— Rappelle que 1'expulsion ordonnée ne peut, aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avoir lieu avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir a quitter les lieux ;

— Condamne [Y] [S] a verser a l’Office public de 1'habitat du département de l’Hérault une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en 1'absence de résiliation du bail, a compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamne [Y] [S] d verser a l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamne [Y] [S] aux dépens.

Débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

Ordonner le relogement la famille de Mme [Y] [S] compatible avec les souhaits exprimés par la concluante dans son courrier en date du 15 avril 2019 ;

Débouter la partie adverse de la demande d’exécution provisoire au regard des circonstances de la cause ;

Condamner l’Office Public de l’Habitat du département de l’Hérault à la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner l’Office Public de l’Habitat du département de l’Hérault aux dépens.

In limine litis, Mme [Y] [S] demande le sursis à statuer sur le fondement de l’article 4 du « Code de procédure civile » (sic) dans l’attente des résultats de la plainte de ses voisins, les époux [Z] du 6 avril 2019.

Mme [Y] [S] soutient que les courriers produits sont antérieurs à 2020 et que, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, l’Office public de l’habitat n’apporte pas la preuve des accusations qu’elle porte contre elle.

Mme [Y] [S] réfute l’intégralité des accusations proférées à son encontre ainsi qu’à sa famille et produit un courrier circonstancié du 4 mai 2018, dans lequel elle fait état de la surprise des voisins qui, sauf la famille [Z], précisent ne pas avoir été dérangés par l’appelante. Cette dernière ajoute que la famille n’est pas présente en journée et dispose de très peu de meubles et que ceux-ci ne sont jamais déplacés, il lui est donc très difficile de causer les nuisances sonores jour et nuit qui lui sont reprochées.

Mme [Y] [S] fait valoir que les nuisances sonores ne sont pas de son fait mais des mauvaises finitions de certains travaux, notamment des balcons et portes coulissantes, qui occasionnent des bruits de fermeture. Elle avance que, de plus, de nombreuses conciliations et médiations ont été tentées, tant avec l’agence qu’avec le médiateur de la mairie de [Localité 4], mais la famille [Z] n’a jamais été coopérative.

Mme [Y] [S] fait valoir qu’elle a demandé une solution de relogement pour elle et sa famille mais que, ayant à sa charge un enfant handicapé, cette dernière souhaitait rester proche du collège de [Localité 8],s ainsi qu’un appartement ou pavillon en rez-de-chaussée, pour pourvoir correctement aux besoins de son enfant. Elle vise ainsi les [Adresse 6], [B], [Adresse 5].

Mme [Y] [S] demande également la suspension de l’exécution provisoire en ce qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans ses dernières conclusions du 28 septembre 2021 l’Office Public de l’Habitat du département de l’Hérault demande à la cour de :

Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire du 20 mai 2021 en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [Y] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’Office public de l’habitat du département de l’Hérault fait valoir que Mme [Y] [S] visait sûrement l’article 4 du code de procédure pénale mais que cette action n’appartient qu’à la victime, en l’espèce, M. [Z], et que l’action introduite par le bailleur en résiliation n’a aucun rapport avec cette plainte au même titre que rien ne prouve que l’action publique a été mise en mouvement. Il n’y a donc pas lieu à surseoir à statuer.

L’Office public de l’habitat soutient qu’il doit être fait droit au jugement du 20 mai 2021, qui a prononcé la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de Mme [Y] [S] sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil, qui obligent le locataire à jouir paisiblement des lieux loués au risque de voir le bail résilié.

L’intimé, contrairement à ce que prétend l’appelante, entend verser au débat plusieurs courriers de voisins différents, attestant selon lui des troubles occasionnés par les constantes nuisances sonores et jets d’excréments d’animaux provenant de l’appartement de Mme [Y] [S] à l’encontre de qui une plainte a même été déposée par la famille [Z] des chefs de menaces de mort réitérées. Cette dernière est, selon lui, donc loin d’avoir une jouissance paisible des lieux.

Par ailleurs, le bailleur soutient qu’il est tenu d’assurer la jouissance paisible à ses locataires et se devait, pour cela, de solliciter le prononcé de la résiliation du bail du 7 décembre 2017, les exigences des deux familles dans l’hypothèse d’un relogement étant impossibles à satisfaire.

L’Office public de l’habitat rappelle qu’il n’a aucune obligation de reloger Mme [Y] [S], la décision étant prise en commission au sein de laquelle le bailleur social siège, sans y être décisionnaire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2023 et renvoyée à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2023.

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Mme [Y] [S] a quitté volontairement son logement, qu’elle a restitué le 17 août 2021, de sorte que les demandes tendant initialement à la résiliation du bail et à son expulsion sont désormais devenues sans objet.

En conséquence, le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [S] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [Y] [S] sera en outre condamnée à payer à l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] à payer à l’Office public de l’habitat du département de l’Hérault la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,