ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 05 MARS 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03117 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O746

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 AVRIL 2021

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 20/01971

APPELANTS :

Madame [J] [H]

née le 16 Février 1963 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jacques RICHER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [X] [H]

né le 08 Décembre 1954 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Jacques RICHER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic de copropriété LES PETITS JARDINS DE LA MARTELLE IV pris en la personne de son syndic la S.A.S. BLB IMMOBILIER – TEMIC, dont le siège social est [Adresse 1]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Décembre 2023 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture en date du 10 janvier 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 JANVIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 18 octobre 2007, M. [X] [H] et Mme [J] [H] ont acquis au sein de la [Adresse 6] située à [Localité 2], le lot numéro 602, correspondant à un appartement situé au rez-de-chaussée et à la jouissance privative d’un jardin, ceci auprès de M. [Y] [K] et Mme [D] [I], qui l’avaient eux-même acquis auprès de M. [E] [W] et Mme [B] [F] épouse [W] le 20 mars 2003.

Par acte d’huissier délivré le 6 septembre 2018, les époux [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin de le voir condamner à leur payer la somme de 9 071,48 euros au titre de la réparation des désordres matériels affectant leur véranda privative, leur terrasse à usage privatif et leur baie vitrée coulissante ; dire et juger qu’il assurera le remplacement, sous un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, des trois arbres coupés aux fins d’assurer la protection immédiate du vis-à-vis de leur terrasse à usage privatif ; et qu’il soit condamné à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, des soucis, des tracas et des démarches effectuées par eux.

Par jugement rendu le 14 avril 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [H] et Mme [J] [H] relative à la demande en démolition de leur véranda formée par le syndicat des copropriétaires ;

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Petits Jardins La Martelle IV tirée de l’absence de contestation de l’assemblée générale du 3 avril 2018 ;

Débouté M. [X] [H] et Mme [J] [H] de leur demande d’indemnisation au titre des désordres matériels et au titre de leur préjudice moral ;

Condamné M. [X] [H] et Mme [J] [H] à remettre leur lot dans son état antérieur, avant la réalisation de la véranda, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai de 90 jours passé lequel il sera de nouveau statué ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Rejeté la demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire ;

Condamné M. [X] [H] et Mme [J] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Petits Jardins La Martelle IV une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [X] [H] et Mme [J] [H] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [X] [H] et Mme [J] [H] aux dépens.

Sur la capacité d’agir en justice du syndicat des copropriétaires et au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les premiers juges ont relevé des pièces versées aux débats qu’aux termes d’une résolution portant le numéro 21, l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 9 décembre 2017 avait décidé « d’autoriser le syndic à ester en justice contre M. [X] [H], propriétaire du lot n°602, afin de lui faire enlever la véranda installée sans autorisation. », et qu’il était également prévu à cette résolution qu'« au préalable, le syndic essaiera de trouver une solution amiable à ce problème dans les deux mois qui suivent la diffusion du procès-verbal de cette assemblée générale. Si la véranda n’est pas enlevée dans cette période, la procédure sera enclenchée. », qu’ainsi, l’autorisation avait été délivrée à l’encontre de personnes nommément désignées, M. [X] [H] et Mme [J] [H], en vue d’un objet déterminé, soit l’enlèvement par eux de la véranda qu’ils avaient installée sans autorisation, de sorte que cette autorisation était suffisamment précise pour permettre au syndic de solliciter en justice leur condamnation à enlever leur véranda.

Sur la question d’une solution amiable préalablement à l’introduction d’une action en justice, les premiers juges ont relevé des échanges de mails et notamment du message adressé le 15 mai 2018 par l’assureur des époux [H], qu’une solution amiable avait été effectivement recherchée par le syndic, avant qu’il ne forme une demande reconventionnelle en justice, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par les époux [H] a été rejetée.

Sur les demandes des époux [H] au titre de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral, sur la recevabilité de leur demande et au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable à l’espèce, les premiers juges ont relevé qu’ils avaient saisi l’assemblée générale du 3 avril 2018 d’une demande de prise en charge des travaux non couverts par leur assurance, suite aux dégâts occasionnés par les racines des pins situés dans leur jardin, que cette demande avait été rejetée par l’assemblée générale, et que s’ils n’ont pas engagé une action en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal, pour contester cette résolution, que toutefois, le caractère définitif de la décision de cette assemblée générale, qui avait refusé l’indemnisation amiable sollicitée par eux, ne les privait pas de leur droit de demander réparation des dommages qu’ils estimaient avoir subis du fait des manquements du syndicat des copropriétaires, de sorte que la fin de non-recevoir a été écartée.

Sur le bien fondé de la demande d’indemnisation et au visa du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les premiers juges ont retenu, comme étant constant, que la véranda des époux [H] avait été édifiée sur une partie commune à jouissance exclusive, qui devait être préalablement autorisée par l’assemblée générale statuant dans les termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’accord du syndic ne pouvait se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale.

Ne justifient pas d’une telle autorisation de l’assemblée générale, ils en concluent que c’était irrégulièrement que cette véranda avait été édifiée et que dans la mesure où seul un dommage licite était réparable, les époux [H] ne pouvaient solliciter la réparation des désordres l’affectant, pour les débouter de leurs prétentions indemnitaires.

Sur la demande des époux [H] tendant au dessouchage des arbres situés à proximité de leur terrasse et au remplacement, par le syndicat des copropriétaires, des arbres coupés, les premiers juges ont dit que dans la mesure où il ressortait des éléments précédents qu’ils n’étaient pas fondés à voir engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour obtenir la réparation des désordres affectant leur véranda, ils ne pouvaient poursuivre une telle demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la démolition de la véranda, sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande et au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, les premiers juges, après avoir rappelé que la demande de démolition d’une construction édifiée contrairement au règlement de copropriété était une action personnelle qui se prescrivait par un délai de dix ans et que la demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, était une action réelle qui se prescrivait par trente ans, ont relevé des pièces versées aux débats par les époux [H] que les travaux qu’avaient réalisés M. [E] [W] et Mme [B] [F], épouse [W], consistaient en la réalisation d’une véranda aluminium édifiée partiellement sur un élément maçonné consistant en un muret d’une hauteur de 70 cm, et avait nécessité la réalisation préalable d’une dalle, que ces travaux avaient été à l’origine de la création d’une véritable pièce habitable, qui constituait ainsi une emprise sur les parties communes, ainsi qu’une appropriation du sol commun, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires relative à cette construction devait s’analyser en une action réelle, soumise à la prescription trentenaire.

Au motif qu’il ressortait des écritures des époux [H], signifiées le 20 mai 2020, que la véranda n’avait pu être édifiée avant le début de l’année 1990, les premiers juges ont dit que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à sa démolition, formée aux termes de ses conclusions signifiées le 2 septembre 2019, était intervenue dans le délai de trente ans de cette édification, de sorte qu’ils ont écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur le bien-fondé de la demande de démolition sous astreinte, et dans ces conditions, les premiers juges ont retenu que le syndicat des copropriétaires était fondé à solliciter la démolition de ces travaux, sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice, étant relevé au surplus que les photographies produites par les époux [H] n’établissaient pas la rupture d’égalité entre les copropriétaires qu’ils soutenaient, ceci pour faire droit à cette demande.

Les époux [H] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 mai 2021.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 décembre 2023, ils demandent à la cour de :

« Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par les époux [H] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 14 avril 2021 ;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

Et, statuant de nouveau,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Petits Jardins La Martelle IV, située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Temic, responsable des désordres causés sur la véranda privative, sur la terrasse à usage privatif et sur la baie coulissante des époux [H], occasionnés par le système racinaire de plusieurs arbres appartenant à la copropriété ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Petits Jardins La Martelle IV, située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Temic, au paiement de la somme de 9 071,48 euros pour la réparation des désordres matériels ;

Ordonner au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Petits Jardins La Martelle IV, située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Temic, et cela sous un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, des trois arbres coupés par d’autres arbres de hautes tailles afin d’assurer la protection immédiate du vis-à-vis sur la terrasse des époux [H], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Petits Jardins La Martelle IV, située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Temic, au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par les époux [H] ;

Ordonner au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Petits Jardins La Martelle IV, située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Temic, de procéder au dessouchage des trois pins coupés et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Petits Jardins La Martelle IV, située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Temic,de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Petits Jardins La Martelle IV, située [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Temic, à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Sur la régularité de l’installation de la véranda et pour l’essentiel, les époux [H] affirment que les anciens propriétaires, les époux [W], avaient obtenu, lors d’une assemblée générale, l’accord du syndicat des copropriétaires de faire construire une dalle sur laquelle a été mise en place ladite véranda avec accès direct des particuliers afin que l’ancienne propriétaire puisse exercer son activité professionnelle d’infirmière libérale. Ils en veulent pour preuve un courrier du 28 septembre 1989 dans lequel le syndic de copropriété, dans sa mission d’exécution tirée de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, indiquait au maire de [Localité 2] : « Veuillez prendre note, par la présente, l’autorisation du syndic de la copropriété de l’implantation d’une véranda sur leur propre terrain en faveur de M. et Mme [W], lot n°602, [Adresse 6] », de sorte que les époux [W] et les propriétaires successifs du lot concerné n’ont pas été inquiétés durant les vingt-neuf années suivantes.

Ils ajoutent que le conseil syndical a pu écrire : « Mme [W], infirmière d’Etat, après avoir obtenu en AG l’accord du syndicat des copropriétaires, a fait construire une dalle sur laquelle a été mise en place une véranda avec accès direct des particuliers (l’escaIier métallique sur le talus de la rue), afin qu’elle puisse exercer son activité professionnelle. (') Cette extension privative réclamée et accordée a donc aussi causé le préjudice actuel ».

Les époux [H] estiment en conséquence que, de fait, cette extension a transformé la surface commune en partie à jouissance privative, sans qu’il n’y ait eu besoin de modifier le règlement de copropriété. Ils ajoutent que de nombreux voisins ont également eu l’opportunité d’établir diverses constructions sur les parties communes à usage privatif, des cabanes, des terrasses, des vérandas … ceci après des autorisations données par procès-verbal d’assemblée générale.

Sur le bien-fondé de leur demande d’indemnisation, les époux [H] avancent que c’est l’absence d’entretien des pins qui a provoqué le désordre, comme l’admettrait le conseil syndical le 30 mars 2018, qui ne souhaitait prendre en charge que la moitié des travaux de réparation des dégâts subis par la véranda et la terrasse. Ils entendent préciser que ce n’est que depuis leur action en justice que le syndic commence à entretenir les pins, ceci depuis 2019.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

« Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 2227 du code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1242 alinéa l du code civil,

Vu le jugement attaqué,

Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile,

Vu la tardiveté des conclusions adverses ;

A titre principal,

Prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture et accueillir les conclusions responsives du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,

Ordonner le rejet des conclusions adverses du 15 décembre 2023 ;

A titre principal,

Confirmer le jugement attaqué ;

Dire et juger que la véranda a été construite sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale ;

En conséquence,

Ordonner la remise en état par la démolition de la véranda sous astreinte de la somme de 50 euros par jour de retard qui courra au terme du délai de 90 jours à compter de la signification du jugement de première instance ;

Subsidiairement,

Rejeter la demande, le préjudice n’étant pas justifié ;

Très subsidiairement,

Réduire le montant des sommes allouées ;

Condamner M. et Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien et pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires entend souligner que si les époux [H] avancent que les anciens propriétaires avaient obtenu, lors d’une assemblée générale, l’accord du syndicat des copropriétaires de faire construire une dalle sur laquelle avait été mise en place une véranda, ils n’en justifient aucunement.

Toujours en réponse à l’argumentation des époux [H], le syndicat des copropriétaires rappelle qu’un courriel du syndic ne saurait constituer une autorisation et que seule l’assemblée générale a, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, le pouvoir d’autoriser de tels travaux, de même que l’autorisation donnée par la déclaration préalable déposée à la mairie, qui n’a pas à contrôler si l’assemblée générale a autorisé ou non la construction projetée mais seulement le respect des règles d’urbanisme, ne saurait justifier non plus l’autorisation de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence la confirmation du jugement dont appel, pour les motifs adoptés par les premiers juges.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2024 pour y être plaidée et la clôture de la procédure a été prononcée à cette date.

MOTIFS

1. Sur la régularité de l’installation de la véranda

Les époux [H] reconnaissent que la véranda en litige a été édifiée sur les parties communes à usage privatif et qu’il est constant qu’une telle édification doit être préalablement autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

A ce titre, il est rappelé que l’accord du syndic de la copropriété ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale.

Parmi les pièces versées au soutien de leur appel, les époux [H] visent notamment dans leurs dernières conclusions une lettre du syndic de copropriété du 28 septembre 1989, adressée à la mairie de [Localité 2], dans laquelle il est indiqué : « Veuillez prendre note, par la présente, de l’autorisation du syndic de la copropriété de l’implantation d’une véranda sur leur propre terrain en faveur de M. et Mme [W]. Lot n° 602, [Adresse 6]

Or, outre le fait qu’il est question là d’une autorisation donnée par le syndic de copropriété et non par l’assemblée générale, la cour relève qu’il n’est versé par ailleurs aucune autorisation de l’assemblée générale donnée en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, pas plus qu’il n’est versé une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, aux termes de laquelle une telle édification aurait été ratifiée à posteriori.

Enfin, les époux [H] ne peuvent se prévaloir d’une quelconque rupture d’égalité entre copropriétaires dès lors qu’ils ne rapportent pas que les constructions qu’ils visent, auraient été édifiées, elles aussi, de façon irrégulière.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il retenu que la véranda des époux [H] avait été édifiée irrégulièrement.

2. Sur les prétentions indemnitaires des époux [H]

Comme l’ont justement rappelé les premiers juges, dans la mesure où seul un dommage licite est réparable, les époux [H] ne peuvent solliciter la réparation des désordres affectant leur véranda, qui a été édifiée irrégulièrement, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en qu’ils ont été déboutés de leur demande d’indemnisation au titre des désordres matériels et au titre de leur préjudice moral résultant de ces désordres matériels.

3. Sur la demande tendant au dessouchage des arbres situés à proximité de leur terrasse et au remplacement par le syndicat des copropriétaires des arbres coupés

Pour le même motif, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

4. Sur la demande reconventionnelle de remise en état

En l’absence de toute critique, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [H] à remettre leur lot dans son état antérieur, avant la réalisation de la véranda, et ce sous astreinte.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [H] seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux [H], qui échouent en leur appel, seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE les époux [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE les époux [H] aux dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente