ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07358 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PIBE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 NOVEMBRE 2021

Tribunal judiciaire de BEZIERS

N° RG 19/01570

APPELANTS :

Monsieur [G] [C]

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame [S] [A] [Y] épouse [C]

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Monsieur [E] [K] [F]

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Monsieur [R] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame [M] [Z] [X] épouse [F]

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame [V] [N] [I] [H] épouse [P]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame [J] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

S.C.I. AUDCO prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emma BARRAL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEES :

Syndicat de copropriétaire de la RÉSIDENCE [Adresse 11] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FONCIA TERRE OCCITANE anciennement FONCIA SOGI PELLETIER LIMOUZY, SASU au capital de 40.000 €, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 314686 429, ayant son siège social [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

S.A.S. FONCIA TERRE OCCITANE S.A.S. immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 314.686.429, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 02 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et Prétentions

La copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 13], est représentée par son syndic en exercice la société FONCIA SOGI PELLETIER désormais dénommée FONCIA TERRE OCCITANE.

Monsieur [G] [C] et Madame [S] [Y], son épouse, sont copropriétaires indivis des lots n°38 et 118 au sein de la copropriété.

Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], son épouse sont copropriétaires au sein de la même copropriété et détenteurs des lots n°11 et 87, Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X], son épouse, des lots n°12, 89, 36 et 122, la SCI AUDCO des lots n°62 et 80 et Madame [J] [O] des lots n°17 et 98.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 11]", a convoqué et tenu une assemblée générale le 23 avril 20 19.

Par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2019, Monsieur [G] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 11]" devant le tribunal de grande instance de Béziers, à titre principal, en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 et, à titre subsidiaire, en responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires.

Par acte d’huissier de justice du 18 mars 2020, Monsieur [G] [C] et Madame [S] [Y], Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 11]" et la société FONCIA Terre Occitane devant le tribunal judiciaire de Béziers en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 ou, à titre subsidiaire, de certaines de ses résolutions et en responsabilité.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Béziers a ordonné la jonction des deux procédures et rejeté la demande d’expertise judiciaire.

Par jugement rendu le 29 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers :

DÉCLARE irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 ou de certaines de ses résolutions, présentée par Madame [S] [Y] par assignation du 18 mars 2020 ;

DÉCLARE irrecevables les actions en justice tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 présentées par Monsieur [G] [C] par assignation du 16 juillet 2019 et par Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO par assignation du 18 mars 2020 ;

DÉCLARE recevables les actions en justice tendant à l’annulation de certaines des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 présentées par Monsieur [G]

[C] par assignation du 16 juillet 2019 et par Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et

Madame [M] [X] et la SCI AUDCO par assignation du 18 mars 2020 ;

JUGE n’y avoir 1ieu à annulation des résolutions n°5 et n°11 prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 ;

REJETTE la demande présentée par Monsieur [G] [C] et Madame [S] [Y], Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO tendant à voir juger nul le mandat de la SAS FONCIA Terre Occitane ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [S] [Y], Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E]

[F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO de leurs demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et à l’encontre du syndic, la SAS FONCIA Terre Occitane ;

DÉBOUTE la SAS FONCIA Terre Occitane de sa demande en dommages-intérêts à hauteur de 1 euro symbolique ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C] et Madame [S] [Y], Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C] et Madame [S] [Y], Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO à payer au syndic, la SAS FONCIA Terre Occitane une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C] et Madame [S] [Y], Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO aux dépens de la présente instance.

Sur la recevabilité de l’action en justice intentée par Monsieur [G] [C] le 16 juillet 2019 et de celle intentée par Madame [S] [Y], son épouse le 18 mars 2020 afin de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 ou des résolutions n°5 et 11 la juridiction a retenu que l’action de M. [C] en nullité de AG du 23 avril 2019 a été introduite dans le délai de 2 mois pour avoir assigné le 16 juillet 2019 alors que le PV lui avait été notifié par voie électronique le 17 mai 2019, qu’il a agi seul alors qu’il est copropriétaire des lots 38 et 1118 en indivision avec son épouse, que toutefois son épouse a manifesté son intention de lui délivrer un mandat tacite de gestion de la copropriété et que dès lors son action est recevable, mais que M. [C], présent lors de l’AG, ne s’est pas opposé à l’ensemble des résolutions votées de sorte que son action en nullité de AG est irrecevable, que seules ses demandes en annulation des résolutions 5 et 11 sont recevables.

Sur la recevabilité de l’action en justice intentée par Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO le 18 mars 2020 aux fins de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 ou des résolutions n°5 et 11, la juridiction a retenu qu’à défaut pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve des notifications individuelles, point de départ du délai de deux mois prévu pour l’action en contestation d’une assemblée générale de copropriétaires, il sera jugé que le délai de prescription n’a pas commencé à courir et l’action en justice des consorts [P] et autres intentée le 18 mars 2020 est recevable, mais que les intéressés, présents lors de la tenue de ladite assemblée générale des copropriétaires, n’ont pas la qualité d’opposants à l’ensemble des résolutions votées, de sorte qu’ils ne sont pas recevables à poursuivre la nullité de l’assemblée générale en son entier, que leur demande principale en annulation de 1'assemblée générale des copropriétaires en son entier sera rejetée, que seules les demandes subsidiaires en annulation des résolutions n°5 et 11 sont recevables.

Sur l’annulation des résolutions n°5 et n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019, la juridiction a retenu que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2019 fait bien apparaître, contrairement à ce que soutiennent les parties demanderesses, le nom des copropriétaires opposants aux résolutions, que si la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires portent un nombre total de tantièmes des copropriétaires présents ou représentés distinct, il apparaît, à la lecture de la feuille de présence, que cette différence résulte d’une erreur de calcul dans le total des tantièmes des copropriétaires apposé sur la feuille de présence, que cette erreur matérielle dans le calcul des tantièmes, non reproduite par ailleurs, dans le procès-verbal d’assemblée générale ne constitue pas un motif de nullité, que s’agissant du motif spécial tiré du défaut d’ouverture de compte bancaire séparé au nom de la copropriété, outre le fait que ce manquement, à le supposer avéré, ne saurait constituer un motif de nullité d’une résolution d’assemblée générale des copropriétaires, les pièces produites aux débats permettent d’établir que le syndic a bien ouvert un compte séparé au nom de la copropriété.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et du syndic, la juridiction a retenu que les pièces produites ne permettent pas d’établir que l’intervention de la société Duran en août 2017 fait suite au signalement de fuite d’eau du 22 mars 2017, que dès lors, les parties demanderesses n’apportent pas la preuve que le syndic a été négligent dans la gestion de la fuite d’eau signalée le 22 mars 2017, qu’il apparaît que plusieurs fuites d’eau détectées en différents endroits sur le réseau de distribution d’eau de la copropriété ont fait 1'objet d’ordres de réparation du syndic au cours des années 2017,2018, 2019 ; que les parties demanderesses échouent à rapporter la preuve d’une négligence fautive du syndic notamment au regard des délais d’intervention du syndic sur chacune des fuites d’eau détectées ou signalées par les copropriétaires, que par ailleurs, les parties demanderesses font état de la souscription par le syndic d’une assurance unique couvrant tant les parties communes que les parties privatives de la copropriété, générant un surcoût inutile, les parties privatives étant assurées par chaque copropriétaire, que toutefois le syndic n’est que le mandataire du syndicat des copropriétaires, que la souscription de l’assurance litigieuse a nécessairement été décidée par les copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité, que les parties demanderesses n’établissent pas une faute de gestion du syndic, lequel ne fait qu’exécuter les décisions prises lors des assemblées générales des copropriétaires, qu’il appartient aux copropriétaires ayant la jouissance privative de parties communes de la copropriété tels les jardins dans le cas d’espèce d’en assurer l’entretien courant, de sorte que la dératisation des dits espaces leur incombe, que le syndic n’a commis aucune faute de gestion ni d’entretien s’agissant des dites parties communes à usage privatif.

Le 22 décembre 2021, M. [C] et consorts ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées le 27 juin 2024, les consorts [C] demandent la cour de :

DÉCLARER recevables et bien fondés Monsieur [G] [C], Madame [S] [A] [Y] épouse [C], Monsieur [R] [P], Madame [V] [N] [I] [H] épouse [P], Madame [J] [O], Monsieur [E] [K] [F] et Madame [M] [Z] [X] épouse [F] en leur appel du jugement rendu le 29 novembre 2021 par le tribunal de judiciaire de Béziers

RÉFORMER le jugement rendu le 29 novembre 2021 par le tribunal de judiciaire de Béziers

en ce qu’il a :

'DÉCLARÉ irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 ou de certaines de ses résolutions par Madame [S] [Y] par assignation du 18 mars 2020 ;

DÉCLARÉ irrecevables les actions en justice tendant à l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 présentées par Monsieur [G] [C] par assignation du 16 juillet 2019 et par Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO par assignation du 18 mars 2020 ;

DÉCLARÉ recevables les actions en justice tendant à l’annulation de certaines des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 présentées par Monsieur [G] [C] par assignation du 16 juillet 2019 et par Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO par assignation du 18 mars 2020 ;

JUGÉ n’y avoir lieu à l’annulation des résolutions n°5 et n°11 prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 ;

REJETÉ la demande présentée par Monsieur [G] [C] par assignation du 16 juillet 2019 et par Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO tendant à voir juger nul le mandat de la SAS FONCIA Terre Occitane

DÉBOUTÉ Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO de leurs demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et à l’encontre du syndic, la SAS FONCIA Terre Occitane ;

CONDAMNÉ in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNÉ in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO à payer au syndic, la SAS FONCIA Terre Occitane une somme de 2000 euros sur le fondement de I’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNÉ in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO aux dépens de la présente instance,'

Statuant à nouveau :

PRONONCER la nullité du contrat de mandat confié à la société FONCIA, avec toutes conséquences de droit,

ORDONNER la restitution des honoraires versés à la société FONCIA et CONDAMNER la société FONCIA à restituer lesdits honoraires en tant que de besoin,

DÉSIGNER un administrateur provisoire :

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 23 avril 2019,

CONDAMNER la société FONCIA, Syndic, à payer :

Aux époux [C] les sommes suivantes :

Eau 12866/10000X203=261.18 €.

Assurance : 22770/10000X203= 462.23 €.

Jardin à usage privatif: 125 €.

Joint carrelage 2968,44 € X 220/10000 = 60,26 €

Rampe 11407,39 € X 203110000 = 231,57 €

Skimmers complémentaires 4200 € X 220/10000 = 92,40 €

Bonde de fonds 2986 € X 220/10000 = 65,69 €

Pompe à injection 3400 X 220/10000 = 74,80 €

Surfacturation immatriculation 680/10000X203=13.80€

Facture ALLEZ (payée à tort) 672/10000X203=13.64€

Rampe PMR 476/10000X203=9.66€

Surfacturation prestations complémentaires 200/10000X203=4.06€

Préjudice moral : 2.000,00 €

Total (261 .18 + 462.23 + 125 + 60.26 + 231.57 +92.40 +65.69 + 74.80 + 13 80 + 13 64 + 9.66 + 4.06) = 1.414,29 € + 2.000,00 € + frais d’expertise = 3.414,29 € + frais d’expertise

A Monsieur et Madame [F] :

Joint carrelage 2968,44 € X 248/10000 = 73,91 €

Rampe 1 1407,39 € X 249/10000 = 282.90 €

Skimmers complémentaires 4200 € X 248/10000 = 104,16 €

Bonde de fonds 2986 € X 248/10000 = 74,05 €

Pompe à injection 3400 X 248/10000 = 84.32 €

Eau :12866/10000 X 249=16.93 320.36 €.(sic)

Assurance : 22770/10000 X 249= 566.97 €.

Jardin à usage privatif: 125 €.

Surfacturation immatriculation 680/1 0000 X 249=16.93€

Facture ALLEZ 672/10000 X 249=16.73€

Rampe PMR 476/10000 X 249=11.85€

Frais de suivi 200110000 X 249=4.98€

Total : (73.91 + 282.90 + 104.16 + 74.05 + 84.32 + 320.36 + 566.97 + 125 + 16 93 +16.73 + 11.85 + 4.98) = 1.682,16€,

A Madame [O] :

Joint carrelage 2968,44 € X 148/10000 = 43,93 €

Rampe 11407,39 € X 155/10000 = 176.81 €

Skimmers complémentaires 4200 € X 148/10000 =62,16 €

Bonde de fonds 2986 € X 148/10000 = 44,19 €

Pompe à injection 3400 X 148/10000 = 50,32 €

Eau : 12866/10000 X 148= 190.42€.

Assurance : 22770/1 0000 X 148=337€.

Surfacturation immatriculation 680/1 0000 X 148=10.06€

Facture ALLEZ 672/10000 X 148= 9.95€

Rampe PMR 476/10000 X 148=7.05€

Frais de suivi 200/10000 X 148=2.96€

Total : (43.93 + 176.81 + 62.16 + 44.19 + 50.32 + 190.42 + 337 + 10.06 + 9 95 +7 05+ 2.96) = 934,85€

A Monsieur et Madame [P] :

Eau (12866/2) /10000 X 142=91 .35 €

Assurance 16185/10000 X 142=229.83 €

Facture ALLEZ 672/10000 X 142= 9.54€

Frais de suivi 200/10000 X 112= 2.24€

Total : (91 .35 + 229.83 + 9.54 + 2.24) = 332,96 €

CONDAMNER la société FONCIA à payer à Monsieur [G] [C], Madame [S] [A] [Y] épouse [C], Monsieur [R] [P], Madame [V][N] [I] [H] épouse [P]. Madame [J] [O], Monsieur[E] [K] [F] et Madame [M] [Z] [X] épouse [F] la sommede 8.000,00 € à chacun en application de I’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société FONCIA aux entiers frais et dépens de première Instance et d’appel, en ce y compris les frais d’expertise judiciaire, les frais de constat d’Huissier,

JUGER que Monsieur [G] [C], Madame [S] [A] [Y] épouse [C], Monsieur [R] [P], Madame [V] [N] [I] [H] épouse [P], Madame [J] [O], Monsieur [E] [K] [F] et Madame [M] [Z] [X] épouse [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la résidence [Adresse 11], prise en la personne de son Syndic en exercice, FONCIA TERRE OCCITANE.

Sur la recevabilité de l’action en nullité de l’AG du 23 avril 2019, ils soutiennent que la société FONCIA a procédé à une notification par voie de lettre recommandée avec accusé de réception les 26 et 27 juillet 2019, après avoir prétendument procédé à une première notification par voie électronique le 17 mai 2019, avec un téléchargement par M. et Mme [C] le 22 mai 2019, mais que le syndic n’a pas pris soin de recueillir préalablement I’autorisation écrite des copropriétaires sur la possibilité de recevoir les notifications et les mises en demeure par voie électronique, conformément aux dispositions des articles R.53 à R.53-4 du code des postes et de communications électroniques, que seule la notification par LR du 26 et 27 juillet 2019 est valable, de sorte que la demande est recevable, que M. [C] bénéficie de surcroît d’un mandat tacite de son épouse pour la gestion du bien commun de sorte qu’il peut agir seul.

Ils font valoir pour les autres copropriétaires que faute d’avoir respecté les dispositions de l’article R53 et R53-4 du code des postes et télécommunications, les notifications par voie électronique ne sont pas valables et que le délai de prescription n’a pas commencé à courir.

Sur l’action, ils soutiennent que l 'omission dans la feuille de présence des mentions relatives au nombre de voix du copropriétaire rend l’assemblée générale annulable en l’absence d’éléments suffisants permettant I’identification des copropriétaires présents ou représentés, qu’en l’espèce, la feuille de présence ne comporte pas un nombre de tantièmes représentés équivalent à celui mentionné au procès-verbal de l’assemblée générale, que si l’on calcule la somme des tantièmes des absents, celle-ci n’est pas égale à 1627, comme indiqué sur la feuille de présence, mais à 1406, que dans ces conditions, il est impossible de déduire les votes effectués, que de surcroît, M. [T] a voté en se substituant à sa fille, sans avoir été mandaté par cette dernière, la feuille de présence étant clairement revêtue de la seule signature de Monsieur [D] [T] et qu’il n’a pas renseigné son nom dans la colonne mandataire, que l’AG du 23 avril 2019 doit être annulée dans son entier.

Sur le non-respect de l’obligation d’ouvrir un compte séparé, ils soutiennent que par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le non-respect par le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, que la nullité de plein droit du mandat du syndic entache de nullité toute assemblée générale convoquée par ses soins, qu’il s’agit alors d’une demande en annulation d’une nature toute spéciale susceptible d’être formée y compris par les copropriétaires n’ayant pas été opposants à la totalité des résolutions, qu’en I’espèce, M. [C] a agi dès le 16 juillet 2019, que l’assemblée générale est en date du 23 avril 2019 et que le procès-verbal de cette assemblée a été notifié par LRAR des 26 et 27 juillet 2019 que M. [C] a agi en respectant à la fois le délai propre à l’action en annulation du mandat de syndic et celui propre à la contestation des assemblées générales, que cette obligation tenant au compte séparé, qui est entrée en vigueur un an à compter de la promulgation de la loi ALUR, c’est-à-dire à partir du 25 mars 2015, s’ajoute celle procédant de la constitution, depuis le 1er janvier 2017, du fonds de travaux prévu par l’article 14-2, Il de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le syndic est en effet également tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux que la méconnaissance de ces obligations entraîne la nullité du mandat de syndic, que le compte séparé, qu’il s’agisse du compte principal ou du compte fonds travaux, doit désormais impérativement être ouvert au nom du syndicat, qu’en l’espèce, un compte a été ouvert dans les livres de la Caisse d’Epargne puis transféré sans information des copropriétaires auprès de la Banque Populaire au nom du syndicat [Adresse 11], mais que les fonds collectés pour le fonds travaux Loi ALUR sont déposés de manière systématique depuis 2018 sur le compte courant de la copropriété dans la mesure où, sous prétexte de facilité de gestion, FONCIA a clôturé, en 2018, le Livret A Caisse d’Epargne, que ce compte ne fonctionne pas, les provisions de fonds travaux n’étant pas affectées sans délai au Livret A, et ce depuis le 31 décembre 2016, que le solde créditeur de ce Livret demeure inchangé d’année en année depuis le 31 décembre 2016, seul survenant le paiement des intérêts alors que sur la même période, des provisions ont été appelées et versées prétendument pour alimenter le fonds travaux, qu’il existe une absence totale de mouvement sur le compte ouvert prétendument au nom du syndicat, qu’est établie l''absence d’ouverture d’un compte livret spécifique destiné à recevoir des fonds pour des travaux programmés, autres que ceux relevant de l’entretien courant, au nom du seul syndicat des copropriétaires.

Ils font valoir que la question en litige est de déterminer si entre la fin du délai de trois mois suivant le renouvellement du syndic et la convocation à cette assemblée générale, le syndic a respecté l’obligation d’utiliser un compte bancaire séparé pour la gestion courante et un compte bancaire séparé pour le fonds travaux que la période litigieuse laquelle court :

— du 25 mars 2015 et de la naissance de l’obligation pesant sur le syndic depuis son renouvellement à la convocation à l’assemblée générale du 23 avril 2019 pour la gestion courante,

— et du 1er janvier 2017 et de la naissance de l’obligation pesant sur le syndic depuis son renouvellement à la convocation à l’assemblée générale du 23 avril 2019 pour le fonds travaux

que le syndic encourt la même sanction :

— qu’il s’abstienne d’ouvrir le compte bancaire séparé,

— ou qu’il s’abstienne d’utiliser de manière effective ce compte, de le faire fonctionner que le syndicat ne peut pas nier la réalité à savoir que l’obligation d’ouvrir, et d’utiliser, un compte bancaire séparé n’a pas été respectée avant la tenue de l’assemblée générale du 23 avril 2019.

Sur la responsabilité du syndic et du syndicat, ils font valoir que depuis le 22 mars 2017, à maintes reprises, le syndic a été informé d’une fuite d’eau conséquente au sein de la copropriété qui a été réparée le 3 août 2017 soit 6 mois après son signalement initial de l’aveu même de la partie adverse dans ses écritures, que le 24 octobre 2018, la société CID a averti FONCIA d’un dépassement de 1 491 m3 de consommation d’eau, que M. [C] a adressé un courriel le 12 janvier 2019 au conseil syndical et au syndic le 17 janvier, complété par un courrier recommandé le 19 janvier, que le syndic a le 18 janvier 2019, demandé à la société CID de procéder à une nouvelle recherche de fuite, qui a été effectuée le 5 février 2019 soit 4 mois après le signalement.

Sur le financement des compteurs de faible puissance, ils font valoir que lors de l’assemblée générale du 3 avril 2018, le syndic a fait procéder au vote de la souscription d’un contrat de fourniture d’électricité pour l’approvisionnement des compteurs de faible puissance avec la société PROWEN, que cette société est une filiale du groupe FONCIA, que le syndic n’a pas procédé à une mise en concurrence, que le décret n° 2015-724 du 24 juin 2015, pris pour l’application des dispositions du 1 de l’article 24 de la loi ALUR, impose aux professionnels d’informer leurs clients des liens directs de nature capitalistique ou de nature juridique qu’ils ont avec les entreprises dont ils proposent les services, que ce décret prévoit que l’information prévue à l’article 4-1 de la loi du 2 janvier 1970 doit faire l’objet d’un écrit établi par le professionnel, écrit qui doit être présenté de manière lisible et compréhensible et adressé par le professionnel à son client en même temps que la proposition de services, que la société FONCIA n’est pas en mesure de prouver la délivrance de l’information requise, ce qui caractérise sa faute.

Sur la souscription d’une assurance, ils soutiennent que la souscription d’une assurance sur les parties communes et les parties privatives fait double emploi avec les assurances souscrites individuellement par chaque copropriétaire pour leurs parties privatives, que le contrat multirisque souscrit par la copropriété a été passé par un courtier en assurances, ASSURIMO, lequel constitue une filiale de la société FONCIA.

Sur les fonds de travaux et la gestion des appels de fonds, ils font valoir que depuis le 1er janvier 2017, la loi impose au syndic de la copropriété de mettre en place un fonds de travaux destinés à la réalisation :

— De gros travaux, lesquels ne sont pas compris dans le budget prévisionnel de fonctionnement,

— De travaux prescrits de manière impérative,

— De travaux d’urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, que ce fonds doit représenter 5% du budget prévisionnel de charges, que les fonds récoltés auprès des copropriétaires doivent être versés sur un compte bancaire dédié et rémunéré, sans délai, que s’agissant des travaux de remplacement de 2 Skimmers pour un montant de 7 186,60 euros et des travaux de création d’une rampe pour handicapés pour un montant de 11 181,19 euros, les montants ne sont pas conformes à la résolution 10 du procès-verbal de l’assemblée générale au titre des comptes 2015 qui prévoyait d’affecter 11 333 euros à ces travaux, qu’une partie de l’avance de trésorerie a été utilisée pour payer une partie des travaux d’un montant de 9 360 euros, contrairement à la décision prise en assemblée générale de les provisionner en Fonds Travaux, que la trésorerie immédiate est artificiellement positive dans la mesure où les appels de fonds travaux sont largement supérieurs aux dépenses travaux effectivement réglées ou facturées au 31 décembre 2019, que la loi ALUR prévoit maintenant de doter annuellement de 5% des charges prévisionnelles, en fonds de travaux, que les charges 2019, s’élèvent à 78 285 euros que le budget prévisionnel est de 75 000 euros soit une dotation au fonds travaux qui doit être a minima de 75 000 x 5 % = 3 750 euros par an, que des appels de fonds ont été émis sans versement spécifique au fonds travaux et sans placement possible, que le syndic ne respecte pas les résolutions prises en assemblée générale, que par exemple les travaux « skimmers complémentaires » ont été votés en 2017, la résolution indique que le montant sera transféré en 2018 mais que ce transfert n’a été opéré que le 22 janvier 2019 soit après la fin de I’exercice 2018.

Sur les abus de facturation, ils font valoir que les honoraires du syndic pour l’immatriculation de la copropriété se sont élevés à 830 euros alors que, comme l’expert-comptable a relevé l’ARC et l’ANAH préconisent un tarif de 150 euros, qu’il s’ensuit une surfacturation à hauteur de 680 euros, qu’une modification du règlement de copropriété a été initiée pour un coût de 4 630euros que le règlement de cette somme n’a jamais été soumis au vote de l’assemblée générale, contrairement à ce qu’affirme la partie adverse qui ne produit aucune preuve.

Sur la mauvaise gestion des parties communes, ils font valoir que la société FONCIA considère à tort que les jardins à usage exclusif sont des propriétés privatives et à ce titre n’a pas fait le nécessaire pour y assurer la dératisation, que M. [C] et M. [F] ont été contraints de solliciter un expert-géomètre, lequel a confirmé l’intégration de ces jardins aux parties communes, que les frais de l’expert-comptable ont été exposés en raison du manque de diligence de la part du syndic, que l’éclairage de la résidence s’allumait en plein jour ce qui a été signalé dès 2019 et n’a été résolu que le 11 décembre 2023, soit quatre années plus tard, avec dépenses inutiles pour la copropriété, que la société FONCIA a :

— manqué à son obligation d’agir concernant les fuites d’eau et de la réparation des bouches à clés défectueuses,

— manqué à son devoir de conseil concernant les assurances,

— méconnu les exigences posées par la loi ALUR,

— fourni une comptabilité opaque ne permettant pas aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées.

Par conclusions du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence ' [Adresse 11]' demande à la cour de :

A titre principal,

DÉCLARÉ irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 et des résolutions 5 et 11 présentée par Madame [Y] Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO par assignation du 18 mars 2020 tenant la forclusion de l’action

DÉCLARÉ irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 et des résolutions 5 et 11 présentées par Monsieur [C] pour défaut de pouvoir en l’absence de mandat,

A titre subsidiaire:

DÉCLARÉ irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 présentée par Monsieur [C] le 23 juillet 2019 et par Madame [Y] Monsieur [R] [P] et Madame [V] [H], Madame [J] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [M] [X] et la SCI AUDCO le 18 mars 2020

Dans tous les cas et si par impossible la Cour ne retenait pas l’irrecevabilité de la demande en nullité,

CONFIRMER le jugement entrepris

DÉBOUTER les consorts [C], [P], [O], [F] et la SCI AUDCO de leurs demandes,

CONDAMNER solidairement les requérants à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens.

Sur l’irrecevabilité de la demande en nullité de l’assemblée générale et des résolutions 5 et 11 de l’AG du 23 avril 2019, il fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 avril 2019 a été notifié à tous les copropriétaires entre le 17 mai et le 21 mai 2019, que la procédure initiée est tardive, qu’il ressort incontestablement de ce bordereau que le syndic a notifié le procès-verbal aux époux [C] le 17 mai 2019 et que ceux-ci l’ont bien reçu et l’ont téléchargé le 22 mai 2019 à 11 h 48, que concernant les autres copropriétaires, il démontre sans contestation possible que toutes les notifications individuelles ont été faites entre le 17 et le 21 mai 2019, que l’action est tardive et prescrite.

Il fait valoir que seul M. [C] a formé ses demandes dans les délais, que toutefois s’agissant d’un bien indivis, il ne peut agir seul, que si Madame [C] a manifesté sa volonté de donner un mandat tacite à son époux afin de prendre en charge l’administration du bien commun indivis au sein de la copropriété, elle ne lui a pas donné un tel mandat pour engager une procédure judiciaire que le seul fait qu’elle ait, elle-même, intentée cette action avec d’autres requérants, quelques mois plus tard, démontre incontestablement l’absence de mandat tacite donné à son époux quelques mois plus tôt et qu’il convient de déclarer irrecevable l’action en justice présentée par Monsieur [G] [C] par assignation du 16 juillet 2019 en l’absence de mandat donné par son épouse.

Sur l’irrecevabilité de la demande de nullité de l’AG, il soutient que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblées que les appelants maintiennent leur demande de nullité de toute l’assemblée générale et ce alors même que comme le relève parfaitement le Tribunal, ils étaient tous présents ou représentées et ne se sont opposés qu’aux résolutions 5 et 11. Dès lors et même si l’action en nullité est jugée recevable, elle ne peut porter que sur les seules résolutions pour lesquelles les appelants se sont opposés à savoir les résolutions 5 et 11.

Sur le non-respect de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire, il fait valoir que l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur depuis le 24 mars 2014 dispose que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé-d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1, qu’il n’est pas contesté et en tout cas il n’est pas contestable que le Syndicat des copropriétaires est titulaire de deux comptes bancaires séparés :

Un compte courant

Un livret A pour les fonds travaux, que le livret A ouvert à la Caisse d’Epargne a été clôturé par le syndic qui a ouvert concomitamment un livret A à la Banque Populaire, banque dans laquelle est ouvert le compte courant du Syndicat des copropriétaires, que les appelants ne contestent pas l’existence de ces comptes bancaires séparés mais allèguent uniquement que ces comptes ne seraient pas utilisés mais que la nullité du mandat n’est encourue qu’en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé, que la lecture des relevés bancaires de ces comptes bancaires démontre qu’ils sont utilisés par le syndic qui y dépose les fonds du syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions légales.

Sur le non respect du dispositif relatif à la feuille de présence, il fait valoir que Monsieur [C] prétend que la feuille de présence ne comporte pas le nombre identique de tantièmes représentés (8737) que le procès-verbal de l’assemblée générale (8394) et que la somme des tantièmes absents n’est pas égal à 1627 mais selon lui à 1408, que cette erreur matérielle n’entraîne pas l’annulation d’une assemblée générale, que de surcroît il n’existe aucune erreur sur le calcul des tantièmes.

Sur le défaut de mandat, il fait valoir que Monsieur [D] [T] a participé à l’assemblée générale et a voté en sa qualité de représentant de sa fille [B] [T] et ce conformément au mandat dûment établi et signé par sa fille.

Sur la responsabilité du syndicat, il soutient que l’article 14 dernier alinéa de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » que plusieurs fuites ont affecté le réseau d’eau potable de la copropriété et à chaque fois le syndic a fait intervenir l’entreprise en charge de l’installation sans délai qu’à la suite de la découverte de la première fuite à la fin mars 2017, l’entreprise CID est intervenue dès le 31 mars 2017 à la demande du syndic, pour effectuer une recherche de fuite, que le syndic a fait intervenir la société en charge du réseau à chaque fois qu’une fuite lui a été signalée, que ces trois fuites ont été déclarées à l’assurance de la copropriété qui a indemnisé les pertes d’eau et les recherches de fuite dès lors les copropriétaires n’ont pas subi de préjudice.

Sur les fautes de gestion, il soutient qu’il n’est pas démontré que le choix d’un fournisseur PROWEN aurait entraîné une augmentation du paiement de l’électricité générale alors que c’est l’assemblée générale qui a choisi ce fournisseur et que sa décision n’a pas été contestée que le contrat d’assurance a fait l’objet d’une décision en assemblée générale qui n’a pas davantage été contestée, qu’il a été facturé au titre de l’immatriculation de la copropriété une somme de 830 € selon le barème FONCIA figurant sur le contrat de syndic dont il n’est pas contesté qu’il a été adopté par l’assemblée générale, qu’il était inutile de faire appel à un géomètre expert pour qu’il confirme que les jardins privatifs sont des parties communes à usage exclusif des copropriétaires concernés lesquels doivent les entretenir, et notamment assurer la dératisation dès lors que ces informations figurent dans le règlement de copropriété.

Il soutient que le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic assure l’entretien de la copropriété et effectue les réparations qui s’imposent au fur et à mesure des pannes constatées et les appelants sont incapables de démontrer la moindre carence.

Par conclusions du 10 juin 2022, la SAS FONCIA Terre Occitane demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BÉZIERS le 29 novembre 2021 en ce qu’il a débouté les consorts [C], [O], [F] et la SCI AUDCO et plus généralement les appelants, de leurs demandes dirigées contre la société FONCIA TERRE OCCITANE et en ce qu’il lui a alloué la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et accueillant l’appel incident formé par FONCIA TERRE OCCITANE à l’encontre du jugement du 29 novembre 2021,

CONDAMNER Monsieur [C] à payer à la société FONCIA TERRE OCCITANE la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts,

Et pour le surplus

S’ENTENDRE condamner solidairement les appelants à payer à la société FONCIA TERRE OCCITANE la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’une confusion est entretenue entre le syndicat des copropriétaires et la SAS FONCIA autrement dit entre le syndicat des copropriétaires et son syndic, alors qu’il s’agit de deux personnes morales bien distinctes, qu’il n’est pas contesté par les demandeurs que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un compte bancaire ouvert en son nom, et que l’obligation prévue par la loi est respectée, que le syndicat des copropriétaires était déjà titulaire d’un livret A ouvert auprès de la CAISSE D’EPARGNE et que la copropriété procède déjà depuis plusieurs années à des appels de fonds travaux, avant la mise en place du fond travaux prévu par la loi ALUR, que les fonds étaient déposés sur ce compte, que pour une facilité de gestion, ce compte a été clôturé et un nouveau compte a été ouvert auprès de la BANQUE POPULAIRE sous le n°[XXXXXXXXXX05] en date du 20 mars 2018 qu’il ne peut être conclu à la nullité du mandat de syndic, comme l’on retenu les premiers juges.

Sur la consommation d’eau, il fait valoir que la surconsommation d’eau dénoncée n’est pas établie et qu’à supposer qu’elle le soit, il n’est pas établi de faute du syndic, qu’il a bien missionné une entreprise en février 2019 qui a effectué les réparations qu’il n’existe aucune raison pour imputer au syndic la consommation d’eau au titre de l’année 2018, et encore moins en ce qui concerne l’estimation de l’année 2019.

Sur le contrat d’assurance, il fait valoir que la souscription du contrat d’assurances auprès d’ASSURIMO a fait l’objet d’une approbation par assemblée générale, ce que ne contestent pas les demandeurs, que dès lors, sauf à obtenir la nullité de l’assemblée, ils ne peuvent faire supporter par FONCIA un surcoût, à supposer qu’il existe, dans la mesure où les risques garantis sont totalement distincts.

Sur la dératisation il fait valoir qu’il est fait grief à FONCIA d’avoir refusé de prendre en charge les frais de dératisation des jardins des copropriétaires demandeurs, que cependant comme l’on retenu les premiers juges, la position du syndic était parfaitement conforme aux prescriptions du règlement de copropriété, que les copropriétaires qui ont la jouissance privative des jardins, doivent en assurer l’entretien courant.

Sur le fond de travaux, il soutient que Monsieur [U] précise qu’il n’apparaît pas d’adéquation des fonds de travaux avec le minimum légal de 5% des charges, mais que l’assemblée générale de 2019 a voté une cotisation du fond de travaux égal pour l’exercice 2020 à 10% du montant du budget prévisionnel, à savoir 7 000€, que le syndic a été autorisé à appeler la moitié de ce montant le 1er jour de chaque semestre « selon la clef charges communes générales » qu’en 2020 la copropriété disposait de 1 561,92€ sur ce fond de travaux, que les copropriétaires appelants ont donc profité de ces travaux, que la demande est totalement incompréhensible et en toute hypothèse pas fondée au regard des résolutions régulièrement adoptées par l’assemblée générale tant au titre du fond travaux (exemple assemblée générale de 2019 pièce 20 adverse) qu’en vertu des résolutions ayant adopté les budgets de la copropriété.

Sur l’immatriculation de la copropriété, il fait valoir que les tarifs sont totalement libres en la matière.

La SCI Audco dûment représentée en cause d’appel n’a pas déposé de conclusions écrites.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024.

Motifs

1) Sur la recevabilité de l’action en nullité de l’assemblée générale du 23 avril 2019 présentée par M [C] :

*Sur le délai pour agir :

Selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification par procès-verbal.

La juridiction de premier degré a retenu que les époux [C] avaient eu notification par voie électronique du procès verbal de l’assemblée générale du 23 avril 2019 dès le 17 mai 2019, courrier électronique qu’ils ont ouvert le 22 mai 2019, de sorte que l’action de M. [C] intentée le 16 juillet 2019 l’a été dans le délai légal.

*Sur la qualité de M. [C] à agir

Le syndicat de copropriétaire critique la juridiction de première instance en ce qu’elle a retenu l’existence d’un mandat tacite au bénéfice de M. [C] qui représenterait l’indivision en arguant que si Mme [C] a pu déléguer à son époux la charge de l’administration du bien commun, il n’est nullement établi qu’elle lui aurait confié un mandat pour agir en son nom en justice et que son intervention par assignation délivrée le 18 mars 2020 démontre son absence d’accord pour l’acte du 16 juillet 2019.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 régit les règles relatives à la délégation de son droit de vote par un copropriétaire à un mandataire, mais tel n’est pas le cas en l’espèce, M. [C] se prévaut d’un mandat tacite d’agir en justice soumis aux dispositions du code civil.

M. [C] justifie de la possession des lots sus visés en indivision avec son épouse, puisqu’ils sont mariés sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts.

La preuve d’un mandat tacite pour agir en justice reste soumise aux règles générales de la preuve de convention et doit répondre aux exigences de l’article 1359 du code civil et celui qui se prétend bénéficiaire d’un mandat doit en prouver l’existence.

Cependant l’article 1421 du code civil, donne pouvoir à chacun des époux d’exercer seul, en demande comme en défense, les actions relatives au bien commun. A ce titre, M. [C] a qualité pour administrer seul les biens communs et exercer seul en demande les actions en justice relatives aux biens dépendant de la communauté de bien existant entre les époux [C] en vertu de son pouvoir de représentation légale.

Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [C].

2) Sur la recevabilité de l’action de Mme [C] et des consorts [P], [F], [O] et la SCI Audco :

Les intéressés ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic en nullité de l’assemblée générale du 23 avril 2019 par acte du 18 mars 2020, sachant que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose un délai de deux mois pour agir en contestation d’une assemblée générale, délai qui commence à courir à compter de la notification du procès verbal.

Les appelants allèguent d’une absence d’autorisation de leur part de toute notification par voie électronique.

Toutefois ainsi que cela résulte des pièces produites, les consorts [F], la SCI Audco et les consorts [P] ont reçu notification par lettre recommandée distribuée respectivement le 22 mai 2019, le 22 mai 2019 et le 21 mai 2019. De sorte que leur action en contestation de cette assemblée générale est prescrite.

*Concernant Mme [C] et Mme [O] :

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.'

Selon les dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 'Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.'

Enfin l’article 64-1 du décret sus visé précise que 'l’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut ne porter que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l’article 64-5.Lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen conférant date certaine.'

Le recours à la voie électronique pour la notification des procès verbaux suppose de recueillir préalablement l’accord exprès des copropriétaires pour ce mode de communication. En l’espèce en l’absence d’un tel accord de la part de Mme [C] et de Mme [O], leur action engagée par acte du 18 mars 2020 ne sont pas prescrites, faute de notification valable du procès verbal par le syndic.

Il convient de déclarer irrecevables car prescrites les actions des consorts [F], la SCI Audco et les consorts [P] et de déclarer recevables les actions des Mesdames [C] et [O].

3) Sur l’action en nullité pour un défaut d’ouverture de comptes séparés :

Les appelants qui sollicitent dans leurs écritures déposées devant la cour, la même demande de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 23 avril 2019, modifient en cause d’appel le fondement juridique de leur action, en se prévalant non plus de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais en revendiquant l’annulation de cette assemblée au motif qu’elle aurait été convoquée par un syndic dépourvu de tout mandat et donc de pouvoir faute pour lui d’avoir ouvert un compte bancaire séparé dans le délai de 3 mois à compter de sa désignation.

Selon les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :… d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation… d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.'

Il est constant que ce texte permet d’obtenir la nullité de plein droit du mandat du syndic s’il est établi que le compte séparé rendu obligatoire n’a pas été ouvert. Toutefois c’est à la date de l’assemblée générale dont il est demandé l’annulation qu’il convient de se placer pour examiner si le compte séparé est ouvert.

La SAS FONCIA Terre Occitane justifie de l’existence d’un compte courant ouvert auprès de la Banque Populaire par la production d’un relevé du compte ouvert au nom du syndicat '[Adresse 11]' en date du 28 mars 2023 sous le numéro [XXXXXXXXXX04] et d’un livret A également ouvert depuis au moins le 2 janvier 2019, date du relevé produit, dans le même établissement toujours au nom du syndicat '[Adresse 11]' sous le numéro [XXXXXXXXXX06]. De surcroît, la Banque Populaire atteste que le compte courant séparé au nom du syndicat a été ouvert le 10 juillet 2014 et les parties ne contestent pas que le livret A fonctionne depuis au moins décembre 2016.

De sorte qu’il est valablement établi que les dispositions de l’article 18 ont été parfaitement respectées au jour de la convocation de l’assemblée générale dont la nullité est sollicitée.

Les appelants s’ils reconnaissent en page 18 de leurs écritures l’existence de ces comptes bancaires distincts contestent néanmoins l’utilisation abusive du compte courant au détriment du compte de travaux rémunéré, dénonçant le dépôt des provisions pour travaux sur le compte courant de la copropriété au lieu de les placer sur le compte livret A rémunéré comme l’exige l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de préciser que l’article 18 sus visé, prévoyant la nullité du mandat accordé au syndic, d’interprétation stricte, ne prévoit de sanctionner par le prononcé de la nullité du mandat du syndic que l’absence d’ouverture d’un compte courant. L’ouverture d’un compte courant dont atteste la banque populaire n’est plus contestable et le texte, qui limite les cas de nullité à l’absence d’ouverture du dit compte, ne peut recevoir application en l’espèce en incluant à tort dans son champ d’application, une utilisation éventuellement critiquable de ce compte.

Les appelants qui ne nient pas l’ouverture d’un livret A au nom du syndicat, critiquent le fonctionnement de ce compte qui ne serait pas suffisamment abondé au regard des sommes versées. Ils relèvent que le solde du compte sur livret est passé de 2018 à 2019 de 21 878,71euros à 21 997,75euros et à 22 162,73euros au 31 décembre 2020 alors que des provisions ont été votées à hauteur de 6 900euros annuels en 2018 et 2019 et 7 000euros en 2020 et 2021 pour alimenter les fonds travaux.

Toutefois ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires, les relevés de compte produits pour les mois de janvier et mars 2023 démontrent l’existence de mouvements exécutés au crédit et débit du livret A, que le compte présente au 3 janvier 2023 un solde bénéficiaire de 25 944,44euros démontrant que des sommes importantes ont été créditées, réduit à 16 518euros le 2 janvier 2023 en raison de l’utilisation des fonds pour financer des travaux, de sorte qu’il est aisément démontré que l’affirmation selon laquelle ce fond ne fonctionne plus depuis 2016 est fallacieuse.

Lors de l’assemble générale du 23avril 2019, les copropriétaires ont voté un plan de financement qui ne permet pas de placement des fonds au profit du syndicat, mais seulement de payer les travaux au fur et à mesure de leur échéance, notamment le marché relatif au remplacement des skimmers et la bonde de piscine et de réfection de l’enduit du mur à droite des garages et la mise aux normes de la piscine.

De sorte que les fonds travaux appelés en 2019 et 2020 à hauteur de 6 900euros et 7 000euros dont l’absence sur le livret A est déplorée, ont servi à financer les travaux votés et réalisés.

La nullité du mandat de l’article 18 ne trouve pas à s’appliquer pour sanctionner la gestion du syndic qui en rend compte au syndicat, son mandant, et à chaque copropriétaire lors de l’assemblée annuelle d’approbation des comptes. Le quitus donné au syndic qui n’élude pas la question de sa responsabilité envers un copropriétaire à la condition de prouver le préjudice personnel causé dans l’accomplissement de la mission, reste néanmoins libératoire de responsabilité pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance.

Il n’est justifié d’aucun préjudice particulier et personnel causé par les actes de gestion dénoncés.

4) Sur l’inobservation des règles concernant la rédaction de la feuille de présence :

En application des dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 lors de l’assemblée générale ' Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil'

Les appelants soutiennent que la feuille de présence ne comporte pas le nombre exact de tantième représenté (8373) équivalent à celui mentionné au procès verbal (8394) et que le nombre de tantième des absents n’est pas égal à 1627 comme indiqué mais 1408.

L’omission de ces mentions ne rend pas l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants permettant l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes. Les appelants ne justifient nullement que la feuille de présence ne contient pas les éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler les résultats du vote, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d’assemblée générale

Seule l’inobservation de formalités substantielles d’établissement du procès-verbal entraîne la nullité de l’assemblée générale, et non pas les simples erreurs matérielles sur la feuille de présence dépourvues d’incidence sur le sens de l’assemblée générale qui ne peuvent entraîner l’annulation de l’assemblée générale et ce d’autant que le procès verbal ne contient aucune erreur.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

5) Sur le défaut de mandat de M. [T] :

Les appelants soutiennent que M. [D] [T] a voté en se substituant à sa fille alors qu’il ne justifie pas d’un mandat en ce sens, que son nom n’apparaît pas sur la feuille de présence dans la colonne des mandataires et que le mandat produit n’aurait été rédigé que postérieurement à l’assemblée afin de régularisation.

Toutefois, ainsi que l’a relevé à raison la juridiction de première instance, aucun élément ne permet de corroborer ces allégations sur la rédaction a posteriori du mandat.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

6) Sur la responsabilité du syndic :

Il convient de préciser que nonobstant l’argumentaire développé en page 25 de leurs conclusions sur la responsabilité du syndicat, les appelants sollicitent dans le dispositif de leurs écritures uniquement la condamnation du syndic de copropriété c’est à dire la SAS FONCIA et non pas du syndicat des copropriétaires. Or la cour d’appel ne statue que sur les prétentions récapitulées dans le dispositif des écritures. Une demande formulée dans le corps des écritures, qui n’est pas reprise dans le dispositif de celles-ci, ne saurait donc pas être examinée et tranchée par la cour.

A cet égard, la cour observe, que les appelants qui font état de la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires dans le corps de leurs écritures, ne reprennent pas cette demande dans le dispositif de leurs dernières conclusions de sorte que la cour qui n’en étant pas saisie ne statuera pas sur elle.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

la responsabilité du syndic est engagée dès lors qu’il commet une faute dans l’exercice de sa mission'.

* Sur la surconsommation d’eau :

Les appelants exposent avoir subi un préjudice financier en raison d’une consommation excessive d’eau due à une fuite apparue le 22 mars 2017 dont le syndic aurait été averti, et qui n’a été réparée que le 3 août 2017 soit 5 mois plus tard, que le mauvais état des bouches d’eau a généré une surconsommation d’eau identifiée dès le 24 octobre 2018 dénoncée dès le 12 janvier 2019 et réparée uniquement le 14 février 2019.

Il est établi que par mail en date du 22 mars 2017, M. [C] a informé le syndic d’une fuite au niveau de la bouche d’eau n° 32. Toutefois, ainsi que l’a relevé à raison le juge de première instance, les appelants ne justifient nullement d’une intervention tardive du syndic, la production du courrier de la société Duran en date du 10 octobre 2017 mentionnant une différence entre la consommation d’eau affichée au compteur général et la somme des consommations des compteurs individuels, nonobstant son intervention en août 2017 pour une réparation, ne permet pas de conclure que cette intervention en août est liée à la fuite dénoncée en mars 2017 et ce d’autant qu’est produit aux débats une facture en date du 20 avril 2017 de la société CID pour un montant de 83,84euros pour la réparation d’une fuite de la bouche à clé devant la villa n°32 démontrant une intervention rapide et efficace du syndic contrairement aux affirmations adverses.

Le syndic a diligenté avec célérité une recherche de fuite le 5 février 2019 pour une fuite dénoncée le 17janvier 2019.

* Sur la souscription d’une assurance :

Les appelants exposent que le syndic a souscrit une assurance unique pour les parties communes, dépense inutile puisque s’agissant d’une copropriété horizontale, une telle assurant est redondante avec celle souscrite à titre individuel, d’où un surcoût préjudiciable.

Toutefois, la décision de prendre une assurance pour couvrir les parties communes, à savoir les gros oeuvres, les canalisations enterrée, la voirie… a été prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2019 par la résolution n°15 adoptée à l’unanimité des présents dont M [C] et Mme [O]. Les décisions prises lors de cette assemblée générale, qui n’a fait l’objet d’aucun recours, s’imposent aux copropriétaires et les appelants ne peuvent aujourd’hui tenter de remettre en cause l’opportunité des décisions prises en assemblée générale.

* Sur les compteurs de faible puissance :

Les appelants soutiennent que le syndic n’a pas respecté les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en n’informant pas les copropriétaires des liens capitalistiques qui l’unissent à la société PROWEN, fournisseur d’électricité choisi par la copropriété lors d’une assemblée générale alors que cette information doit prendre la forme d’un écrit remis aux copropriétaires dont le syndic ne peut prouver en l’espèce l’existence.

Toutefois, d’une part, il n’est produit aucun élément sur les éventuels liens entre les deux sociétés rapportés par les appelants et d’autre part, ils ne justifient d’aucun préjudice en lien avec ce choix effectué après comparaison avec les autres fournisseurs d’électricité et ne formulent d’ailleurs aucune prétention particulière liée à ces allégations.

* Aux frais d’expertise:

Les appelants contestent d’une part le montant des honoraires réglés au syndic et d’autre part, le refus du syndic de prendre en charge les frais de la consultation menée auprès d’un géomètre expert pour déterminer la nature commune des jardins à usage privatif.

Il convient d’une part de rappeler que les honoraires du syndic sont librement fixés par ce dernier et ont fait l’objet d’une approbation au cours d’une assemblée générale et qu’il n’est point besoin de consulter un géomètre expert pour distinguer les parties communes des parties privatives, que les frais engagés de leur initiative et superfétatoires doivent rester à la charge des appelants.

* Sur la gestion des fonds travaux :

Les appelants produisent une note établie par M. [U], expert comptable, à qui ils ont confié la mission d’examiner les comptes de la copropriété établis par la société FONCIA pour les exercices de 2016 à 2020.

Ils reprennent les constatations objectives relevées par ce dernier, sans toutefois caractériser une faute d’une gravité suffisante pour justifier une mise en cause et ayant généré un préjudice. Ainsi notamment, M. [U] estime qu’à son avis, les devis comparatifs soumis l’assemblée générale concernant les travaux de réfection de la piscine n’ont pas fait l’objet d’un comparatif suffisamment fin à ces yeux.

Toutefois, il s’agit d’une considération subjective et il appartient aux copropriétaires réunis en assemblée générale de solliciter les informations supplémentaires, jugées utiles et nécessaires, avant de procéder et de choisir une entreprise.

M. [U] note que le fonds travaux n’est pas en adéquation avec l’exigence de 5% du budget prévisionnel prévue par la loi du 1er janvier 2017. Toutefois par assemblée générale de 2019, les copropriétaires ont voté une cotisation du fond travaux égale pour l’exercice 2020 à 10% du budget prévisionnel soit la somme de 7 000euros.

M. [U] souligne que le solde de trésorerie de 60 422euros ne correspond ni à la trésorerie immédiate ni à la trésorerie résiduelle et conseille aux copropriétaires de soulever cette question à l’assemblée générale de 2021 afin d’obtenir les explications. Aucune faute de gestion n’est relevée à ce titre et que ce point n’a nullement fait l’objet d’un questionnement lors de l’assemblée générale.

En conclusion, il note que le budget prévisionnel est légèrement sous évalué par rapport aux charges courantes, que la prime d’assurance a augmentée en raison des fuites d’eau, que le délai entre le vote de travaux et leur réalisation est trop long. Ces commentaires aussi intéressants soient-ils, ne permettent nullement de caractériser des fautes de gestion de la part du syndic, l’existence de fuite résultant de l’obsolescence du réseau explique l’augmentation de la prime d’assurance, le délai de réalisation des travaux dépend de la disponibilité des artisans et le sous évaluation du budget prévisionnel est trop minime pour caractériser une incompétence avérée.

*Sur la mauvais entretien des parties communes :

Les appelants dénoncent l’absence de travaux alors que suite à un audit de la piscine réalisé en 2019 par le bureau Socotec, des travaux de remplacement des skimmers et de la bonde ont été réalisés pour un montant de 7 186,05euros.

Dès lors il convient de confirmer le jugement de première instance qui a retenu que les demandeurs échouent dans la preuve, dont la charge leur incombe, de manquements du syndic à ses obligations d’entretien de la copropriété et de gestion de la copropriété et de débouter les appelants de leurs demandes de condamnation du syndic.

7) Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS FONCIA :

La SAS FONCIA dans la probité a été mis en cause à tort est fondée à obtenir un dédommagement à hauteur de 1euro.

8) Sur l’article 700 du code de procédure civile ;

L’équité commande d’allouer à la SAS Foncia Terre Occitane et au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement du 29 novembre 2021 en ce qu’il a déclaré recevables l’action en justice présentée par M. [C] par assignation du 16 juillet 2019, déclaré irrecevables les actions de Messieurs [P] et [F], Mesdames [H] et [X] et la SCI Audco par assignation du 18 mars 2020, en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du mandat de la SAS Foncia Terre Occitane et débouté les demandeurs de leurs demandes indemnitaires, condamné in solidum les demandeurs au paiement d’une somme de 2 000euros au titre de l’article 700 euros du code de procédure civile à chacun des défendeurs et aux entiers dépens

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare recevables les actions en justice présentées par Mme [Y] et Mme [O] par assignation du 18 mars 2020,

Condamne Monsieur [C] à payer à la SAS Foncia la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts,

Condamne solidairement Mesdames [Y], [O], [H] et [X] et Messieurs [C], [P] et [F] à payer à chacun : la SAS Foncia Terre Occitane et le syndicat des copropriétaires la somme de 3 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Mesdames [Y], [O], [H] et [X] et Messieurs [C], [P] et [F] aux entiers dépens de la présente procédure.

Le Greffier La Présidente