ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00679 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PJVO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MAI 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER – N° RG 20/000421

APPELANTE :

Madame [N] [E]

née le 08 Mai 1927 à [Localité 9] (Algérie) décédée le 30 novembre 2022

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Brice LAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. [Adresse 7] S.A.R.L. immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 799 526 983, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Eve TRONEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [S] [E]

née le 28 août 1958 à [Localité 6] (ALGÉRIE) [Adresse 2]

[Localité 3]

dans l’intérêt de la succession de Madame [N] [E], née le 8 mai 1927 à [Localité 9] (ALGERIE) et décédée le 30 novembre 2022 à [Localité 8]

Représentée par M^e Brice LAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marc-Antoine GÉVAUDAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Brice LAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture le 28 octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et Prétentions :

Par acte sous seing privé du 28 mars 2016, la société à responsabilité limitée FCP-Domaine de [Adresse 7] qui a pour activité la gestion d’appartements dans un immeuble constituant une résidence pour personnes âgées dénommée '[Adresse 7]', soumise au statut des résidences de services de l’article L.631-13 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, a donné à bail à Mme [N] [E] pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement et un parking sis résidence '[Adresse 7] ([Localité 8]), moyennant un loyer mensuel initial de 721 euros, outre un forfait de charges de 204 euros.

Par acte sous seing privé en date du même, Mme [N] [E] a souscrit auprès de cette société un contrat d’abonnement intitulé '[Adresse 7] Club’ moyennant un forfait mensuel de base de 125 € TTC, lui permettant de bénéficier de l’accès à certains services de la résidence. Outre cet abonnement, Mme [N] [E] avait la possibilité de bénéficier de prestations complémentaires en option faisant l’objet d’une facturation individualisée distincte.

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2017 à effet au 1 août 2017, la société à responsabilité limitée [Adresse 7] a modifié le bail de Mme [N] [E] en y excluant le garage.

Par exploit d’huissier du 19 février 2020, Mme [N] [E] a attrait la SARL [Adresse 7] devenue Occitalia devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin de la voir condamner à lui rembourser la somme de 2 474,57euros correspondant à la TVA indûment perçue, voir dire et juger que les provisions sur charges facturées ne sont pas justifiées et lui rembourser à ce titre la somme de 6 877,13euros, voir ordonner la régularisation des comptes ouverts à son nom et lui payer la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Dit que les parties sont liées par le bail meublé du 28 mars 2016 puis par celui du 19 juillet 2017 consentis par la SARL [Adresse 7], aux droits de laquelle est venue la SARL Occitalia, à Mme [N] [E] pour un logement sis [Adresse 7]) ;

Condamné Mme [N] [E] à payer à la SARL Occitalia la somme de 5 832,63 au titre des loyers, des charges locatives et de l’abonnement au club pour la période du 3 juin 2019 au 20 janvier 2021 (janvier 2021 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné Mme [N] [E] aux dépens de l’instance.

La juridiction a retenu que le bail conclu entre les parties doit être qualifié de bail meublé conforme à l’article L.631-13 du code de la construction et de l’habitation, eu égard à la fourniture des services communs proposés au résident, que les résidences-services sont assujetties à la TVA en applications des dispositions de l’article 261 D du code général des impôts, que l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 permet de prévoir un forfait de charges pour les logements meublés.

Concernant les obligations contractuelles de la SARL Occitalia, la juridiction a estimé qu’il était établi que Mme [N] [E] a souscrit un contrat d’abonnement le 28 mars 2016 au '[Adresse 7] Club’ afin de pouvoir bénéficier d’un accès à certains services de la résidence moyennant le paiement d’un abonnement mensuel de 125 euros conformément aux dispositions de l’article L.63l-13 du code de la construction susvisé ; qu’outre cet abonnement, d’autres prestations facultatives et payantes pouvaient être choisies par Mme [N] [E], que la facticité des prestations revendiquée par Mme [E] n’est nullement établie, pas plus que n’est établi l’absence de gardien, alors que la SARL Occitalia indique remplir ses obligations à ce titre.

Concernant la demande reconventionnelle en paiement des charges locatives et l’abonnement au club, la juridiction a retenu qu’aucune pièce justificative n’est produite pas la SARL Occitalia justifiant du bénéfice de prestations individualisées par Mme [E], qu’il convient de retenir la somme de 5 832,63 euros (26 686 – 20 853,37 encaissements) au titre des charges locatives et de 1'abonnement au club resté impayé, somme à laquelle Mme [N] [E] sera condamnée.

Le 3 février 2022, Mme [E] a interjeté appel de cette décision.

Mme [N] [E], étant décédée le 30 novembre 2022, décès notifié le 19 juin 2023 à l’intimée, Mme [S] [E] est intervenue en sa qualité d’héritière de l’appelante.

Par conclusions du 9 octobre 2024, Mme [S] [E], en qualité d’héritière de Mme [N] [E], demande à la cour de :

RECEVOIR l’action reprise par Madame [S] [E] en qualité d’héritière de Madame [N] [E] ;

LUI ADJUGER l’entier bénéfice des conclusions signifiées par Madame [N] [E] ;

REJETER le moyen d’irrecevabilité des demandes de Madame [S] [E] ;

INFIRMER le jugement du 20 mai 2021 dans tous ses motifs ;

REQUALIFIER le bail d’habitation de Madame [N] [E] en bail non meublé, compte tenu de l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 31 juillet 2015 et de l’état des lieux d’entrée du 28 mars 2016 ;

ANNULER la clause du Bail d’habitation de Madame [N] [E] prévoyant le paiement forfaitaire des charges de copropriété de Madame [N] [E] ;

CONDAMNER la Société OCCITALIA à rembourser à Madame [S] [E], ès qualités d’héritière, agissant pour le compte de l’indivision successorale de Madame [N] [E], l’ensemble des charges de copropriété versées depuis la conclusion du Bail, soit la somme de 16.311,81 € TTC ;

CONDAMNER la Société OCCITALIA à rembourser à Madame [S] [E], ès qualités d’héritière, agissant pour le compte de l’indivision successorale de Madame [N] [E], un mois de dépôt de garantie pour un montant de 721 € ;

CONDAMNER la Société OCCITALIA à rembourser à Madame [S] [E], ès qualités d’héritière, agissant pour le compte de l’indivision successorale de Madame [N] [E], la TVA indûment facturée au titre des loyers versés à compter du 28 mars 2016 et jusqu’au 23 décembre 2022, soit la somme de 5.259,79 € ;

A défaut,

CONDAMNER la Société OCCITALIA à rembourser à Madame [S] [E], ès qualités d’héritière, agissant pour le compte de l’indivision successorale de Madame [N] [E], une partie de la TVA facturée au regard de l’application d’un taux réduit de 5,5 %, soit la somme de 2.892,88 € ;

REJETER les demandes de condamnation de la Société OCCITALIA au paiement de sommes relatives à l’abonnement au club [Adresse 7] ;

CONDAMNER la Société OCCITALIA à rembourser à Madame [S] [E], ès qualités d’héritière, agissant pour le compte de l’indivision successorale de Madame [N] [E], l’ensemble des sommes payées par Madame [N] [E] au titre de son abonnement au club [Adresse 7] depuis la souscription du contrat, soit la somme de 10.031,40€ TTC à charge pour la Société OCCITALIA de justifier du montant des prestations non individualisables procurées depuis le 28 mars 2016 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société OCCITALIA aux dépens, ainsi qu’à payer à Madame [S] [E] la somme de 3.000 € d’article 700 du Code de procédure civile ;

Concernant l’irrecevabilité de ses demandes soulevée par l’intimée, elle soutient que chaque héritier, investit de la saisine sur l’universalité de l’hérédité, peut agir seul, sans que l’accord de ses co-indivisaires soit requis pour engager une procédure ou poursuivre une action intentée par son auteur, que cette action n’est pas une action en réparation d’un préjudice personnel de l’héritier mais une action exercée au profit de la succession du 'de cujus', que Madame [S] [E] a repris l’action engagée en réparation du préjudice subi par sa mère, Madame [N] [E], dans l’intérêt de la succession de cette dernière.

Concernant la qualification du contrat de location, elle fait valoir que l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions des articles 1 à 25-2 sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation que rien dans cette loi, ni dans la législation application aux résidences de services ne permet d’écarter son application aux baux signés dans le cadre de ces résidences de services, qu’aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, que la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret du 31 juillet 2015, que la concluante produit aux débats l’état des lieux d’entrée du 28 mars 2016 qui est loin de contenir l’ensemble des éléments d’équipement listés par le décret du 31 juillet 2015, que sans qu’il ne soit besoin de lister un à un les éléments qui font défaut à l’appartement loué à Madame [E], la présente juridiction ne pourra que tirer la conclusion que le bail litigieux n’a pas le caractère d’un bail meublé.

Elle s’oppose à l’argumentaire adverse au motif que le descriptif fourni par la bailleresse est un descriptif type valant pour tous les biens propres à l’ensemble immobilier dans lequel se situe le logement litigieux et listant l’ensemble du mobilier devant se trouver dans chacune des trois catégories de logement, à savoir un studio, un T2 et un T3, que cette annexe, qui n’est pas visée dans le sous-bail d’habitation régularisé avec Madame [E], et qui n’a donc pas été acceptée par la concluante, ne peut lui être rendue opposable pour justifier de l’existence d’un tel mobilier au jour de la signature du bail que compte tenu de la re-qualification du bail, les dispositions d’ordre public des articles 1 à 25-2 de ladite loi sont applicables au bail, et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie 'et par suite la clause du Bail encadrant les charges récupérables doit être réputée non-écrite ; que faute pour le bailleur de justifier des créances de charges récupérables imputables à Madame [E], c’est-à-dire le montant des charges exposées et les clés de répartition, l’appelante est bien fondée à solliciter le parfait remboursement des forfaits de charges versés depuis son entrée dans l’appartement et ce d’autant que la bailleresse ne produit qu’un seul compte de résultat pour l’année 2019 et des factures d’électricité courant du mois de mars 2018 au mois de juillet 2020,que les calculs de la Société OCCITALIA ne sont absolument pas justifiés alors qu’il appartient à la Société OCCITALIA d’expliquer ses modalités de calcul et de fournir les factures justificatives correspondantes.

Sur le remboursement de la TVA, elle soutient que le bail étant une location non meublée, la Société OCCITALIA ne peut se placer sous les dispositions de l’article 261 D 4 b du CGI, lesquelles impliquent, au-delà des prestations rendues dans des conditions similaires à celles proposées par des établissements d’hébergement hôtelier, de mettre à disposition un local meublé ou suffisamment garni, que La Société OCCITALIA ne remplissant pas cette condition, l’opération de location nue doit s’inscrire sous les dispositions de l’article 261 D 2 exonérant l’opération de location de l’application de la TVA.

De surcroît, elle soutient que même s’il devait être admis que l’activité de la Société OCCITALIA entre dans le champ de la TVA, l’opération de location devrait recevoir l’application d’un taux réduit de TVA de 5,5%, puisque que la Société OCCITALIA entre bien dans la définition des maisons de retraite au sens de l’article L.312-1 du Code de l’action sociale et des familles, qui les définit comme :

« 6° les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale '.

Concernant le contrat 'Club [Adresse 7]' elle soutient qu’en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 la clause relative au club doit être réputée non écrite, à titre subsidiaire, elle soutient qu’en application des dispositions de l’article L631-15 du code de la construction et de l’habitat, lorsque le logement loué se situe dans une résidence de services, le contrat de location précise les services spécifiques non individualisables mentionnés à l’article L.631-13, fournis au locataire, qu’en application de l’article D.631-27 du Code de la construction et de l’habitation, les catégories de services spécifiques non individualisables mentionnées à l’article L.631-13 sont :

1°) L’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;

2°) La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ;

3°) Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés

Que si les résidents doivent souscrire aux services non individualisables, ils ne sont pas obligés et ne peuvent être obligés, concomitamment à la conclusion de leur bail d’habitation, de souscrire à des services individualisables, qui doivent demeurer une faculté, qu’en l’occurrence, l’abonnement minimum au CLUB [Adresse 7] oblige les résidents à souscrire à des services individualisables qui dépassent le champ de l’article D.631-27 du Code de la construction et de l’habitation et notamment :

Accueil 5 jours/7 ;

Assistance 24h/24h et 7j/7j ;

Conciergerie et services ;

Assistance administrative ;

Internet ;

Activités ;

Courses on line ;

Tea time ;

Organisation d’événements privés ;

Elle affirme qu’il ressort de la comparaison des services fournis aux résidents au titre des charges de copropriété et du Contrat CLUB [Adresse 7] que certaines prestations sont facturées dans les deux catégories, que le bail prévoit la facturation d’un forfait de charges en contrepartie de la jouissance de certains éléments d’équipement attachés à l’immeuble.

Par conclusions du 3 octobre 2024, la société [Adresse 7] demande à la cour de :

Vu l’intervention volontaire de Madame [S] [E] ;

Vu l’absence de personnalité juridique d’une indivision ;

DÉBOUTER Madame [S] [E] de l’intégralité des demandes formées contre la société OCCITALIA DOMAINE DE [Adresse 7].

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a : 'DIT que les parties sont liées par le bail meublé du 28 mars 2016, puis par celui du 19 juillet 2017 consentis par la société à responsabilité limitée [Adresse 7], aux droits de laquelle vient la société à responsabilité limitée Occitalia, à Madame [N] [E] pour un logement sis résidence « [Adresse 7] » A14, [Adresse 1] à [Localité 8]',

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame [E] à payer les sommes dues au titre des charges, TVA et abonnement au club [Adresse 7],

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté les plus amples demandes de Madame [E].

Le REFORMER en ce qu’il a limité le montant de la condamnation de Madame [E] à la somme de 5.832,63 € au titre des loyers charges et abonnement au club [Adresse 7] pour la période du 3 juin 2019 au 20 janvier 2021.

CONDAMNER Madame [S] [E] à payer la somme de 6.923,31 € à ce titre.

Vu l’absence de paiement de la TVA, du forfait charge et de l’abonnement au club [Adresse 7] depuis le prononcé du jugement.

CONDAMNER Madame [S] [E] à payer la somme de 1.067,24 € à ce titre.

Vu l’article 565 du Code de procédure civile,

DÉBOUTER Madame [E] de ses demandes nouvelles concernant :

Le taux de TVA à 5,5 %,

La nullité du contrat d’abonnement au club [Adresse 7],

Le remboursement du dépôt de garantie,

Le remboursement des charges prétendument payées deux fois.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [S] [E] à payer une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient qu’une indivision successorale n’a pas de personnalité juridique, que les demandes de condamnation sont totalement impossibles puisque formulées au bénéfice d’une personne qui n’existe pas, qu’il convient de rejeter l’intégralité des demandes formées par Madame [S] [E].

Sur la qualification du logement, elle soutient que Les Résidences Services Séniors sont constituées de logements standardisés, meublés et équipés, que le site Internet de la concluante le confirme, que certains locataires décident d’aménager les logements avec leurs propres meubles, que la nature du contrat de bail n’en est pas pour autant modifiée et demeure un contrat de bail de location d’un logement meublé.

Concernant les charges, elle fait valoir qu’en l’état de l’exacte qualification du contrat de bail d’habitation meublé, la clause relative aux charges à régler de façon forfaitaire est justifiée, que Madame [E] sollicite la condamnation de l’intimée à restituer le dépôt de garantie, que cette demande est une prétention nouvelle, irrecevable au sens des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile, qu’à titre subsidiaire, cette position n’est pas fondée en matière de bail meublé, qu’il résulte des dispositions de l’article 25-6 de la Loi n°89 462 du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie de 2 mois est parfaitement légal.

De façon surabondante, elle soutient qu’elle justifie des charges facturées en produisant les factures relatives à la consommation électrique pour les années 2018, 2019 et 2020 ainsi que le compte de résultat de la résidence pour l’année 2019, que le bilan est de nature à démontrer que les charges payées par la concluante à ce titre sont de 111.361,82 € pour l’année 2019 soit, tenant le fait qu’il y ait 90 logements dans cette résidence, une somme de 103 € par mois par logement, qu’il convient d’ajouter la consommation électrique individuelle de Madame [E], ainsi qu’un prorata de la masse salariale, soit une somme de 90 € par mois et par logement.

Concernant la TVA, elle fait valoir que le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) prévoit expressément que les résidences-services sont assujetties à la TVA puisqu’elle offre à ses résidents des prestations para-hôtelières au nombre desquelles figurent l’accueil et la réception, les services de petit déjeuner, la fourniture de linge, le ménage des logements, que la SARL [Adresse 7] [Adresse 7] assujettie à TVA est donc bien fondé à la facturer conformément aux dispositions de l’article 261 D b. du Code général des impôts, que Mme [E] soutient que le taux de TVA est de 5,5% et non 10% mais qu’il s’agit d’une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel, que de surcroît, elle n’est pas fondée puisque les résidences de services, sont soumises aux dispositions des articles L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation et non pas à l’article 278-0 bis C du Code général des impôts, qu’elle n’entre pas dans la catégorie définie par l’article L 312-1 du Code de l’action social et des familles à savoir les « établissements et services sociaux et médico-sociaux », que la résidence de service est destinée à des personnes autonomes qui n’ont donc aucun besoin d’assistance sociale ou médico sociale.

Enfin concernant le club [Adresse 7], elle fait valoir que Madame [E] sollicite en effet d’une part, que soit prononcée la nullité du contrat club [Adresse 7] et d’autre part, que les prestations prétendument doublement facturées lui soient remboursées, que cette demande est une prétention nouvelle, irrecevable au sens des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le contrat club ne pourra pas être jugé nul au visa de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il constitue un contrat distinct du bail que la facturation des services non individualisables est parfaitement légale et conforme aux dispositions d’ordre public des articles L 631-13 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

S’agissant de la prétendue double facturation, elle affirme que les services inclus dans l’abonnement sont listés dans le contrat et que les charges facturées auprès du forfait n’ont pas le même objet.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 octobre 2024.

Motifs :

1) Sur la recevabilité de l’action de Mme [E] :

Mme [S] [E] intervient à la procédure en qualité héritière de Mme [N] [E] décédée le 30 novembre 2022 et agissant au bénéfice de la succession de sa mère.

La SARL '[Adresse 7]' demande à la Cour de 'débouter’ Mme [E], l’absence de personnalité juridique d’une indivision successorale interdisant, selon elle, toute action intentée en son nom.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 724 du code civil, tout héritier est fondé, même sans le concours des autres indivisaires, à exercer toutes les actions de son auteur, sans que puisse lui être opposé le droit commun de l’indivision. Ainsi, Mme [E], serait-elle appelée seulement à une fraction de la succession, peut exercer pour le tout contre un tiers, les droits de la succession, malgré le défaut du concours de ses cohéritiers, échappant ainsi au droit commun de l’indivision qui exige le concours des autres coindivisaires.

Ainsi, l’action de Mme [E] est recevable.

2) Sur la qualification du bail souscrit le 28 mars 2016 par Mme [E] :

Les parties sont en l’état d’un bail souscrit le 19 juillet 2017 intitulé 'bail de location ou de colocation de logement meublé’ auquel est joint un état d’entrée dans les lieux le 28 mars 2017 et portant mention dans le salon, d’une table de repas, une table basse, des rideaux et de deux plafonniers, dans la cuisine d’une hotte aspirante et de plaques vitrocéramiques et dans la chambre d’une tête de lit, d’un plafonnier de rideaux et enfin dans la salle d’eau, d’un meuble sous vasque et d’un miroir avec éclairage.

La société [Adresse 7] soutient que le local loué présente nécessairement les caractéristiques d’un logement meublé, ainsi que cela résulte de son site Internet et du bail commercial conclu avec le propriétaire des lieux qui mentionne les meubles présents et que pour se conformer aux souhaits de Mme [E] de conserver ses propres meubles, seule une partie des meubles meublants, propriété du bailleur, aurait été conservée.

Il n’est pas contesté par les parties que le logement litigieux est situé dans une résidence de services soumise aux dispositions de l’article L 631-13 et suivants du code de la construction et de l’habitat et que l’article L 631-15 dudit code précise que 'Sans préjudice de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu’un logement situé dans la résidence-service est mis en location :

1° Le contrat de location précise les services spécifiques non individualisables mentionnés à l’article L. 631-13, fournis au locataire ;

2° Le bailleur et le locataire sont tenus, respectivement, de fournir et de payer les services non individualisables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

3° Le contrat de location peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement de ces services. Cette clause peut produire effet dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ;

4° (Abrogé) ;

5° La quittance mentionnée à l’article 21 de ladite loi porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant notamment le loyer, les charges et les services non individualisables.'

Il résulte de cette disposition que les logements situés au sein d’une résidence seniors telle que décrite par l’article L 631-13 du code sus visé et donnés en location sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1985.

Toutefois, l’article L 632-1 II dudit code énonce que 'II.-Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.' excluant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations meublées en proposant une définition plus extensive de la notion de logement meublé que celle exigée par la loi du 6 juillet 1989.

Il incombe dès lors à celui qui entend se prévaloir de la notion de logement meublé de justifier de l’existence de 'mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire'. Mme [E] forte de l’état d’entrée dans les lieux signé le 28 mars 2017 invoque l’absence de mobilier suffisant pour permettre le sommeil, tel qu’exigé par le texte sus visé.

La SARL [Adresse 7] se prévaut du bail commercial souscrit avec le propriétaire du logement litigieux le 17 septembre 2013 qui renvoie à un document intitulé 'descriptif du mobilier’ qui recense les meubles présents dans le logement à cette date et qui porte mention d’une cuisine équipée et d’une chambre comportant un sommier, une tête de lit, deux tables de chevet, deux lampes, un valet de chambre et une commode.

Toutefois, s’il est acquis que le fait d’enlever les meubles d’un logement donné en location par un bail meublé, ne permet nullement de requalifier le bail, il n’en demeure pas moins qu’il appartient au bailleur ou locataire principal, de prouver la présence de meuble lors de la prise de possession des lieux.

La production d’un contrat souscrit le 17 septembre 2013, avec un tiers ne permet pas à la société [Adresse 7] de se prévaloir de la présence de meubles lors de l’entrée dans les lieux de Mme [E] 3 années après et que l’absence de matelas ne permet pas à la société [Adresse 7] de se prévaloir du qualificatif de meublé concernant le logement donné à bail.

Il convient d’infirmer la décision de première instance à ce titre.

3) Sur le montant des charges :

Compte tenu de l’application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et si elles peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

S’agissant d’une location nue, la clause du bail permettant au bailleur de récupérer les charges sous la forme d’un forfait versé simultanément avec le loyer doit être réputée non écrite et il appartient au bailleur de justifier du montant des charges annuelles afin d’opérer une régularisation annuelle.

Le contrat de bail souscrit entre les parties porte mention d’un forfait de charges d’un montant mensuel de 204euros TTC.

Mme [E] a payé au titre des provisions sur charges pendant la période non prescrite c’est à dire du 19 février 2017 au 20 janvier 2021, date à compter de laquelle elle a consigné les sommes dues à ce titre ainsi qu’elle l’indique dans ses conclusions, la somme de 9 792 euros, sachant que l’assignation a été délivrée le 19 février 2020.

La SARL [Adresse 7] justifie des factures d’électricité relatives à l’appartement n° 14 au sein duquel réside Mme [E] portant sur un montant de 2 387,50euros, somme qui doit venir en déduction de la précédente. La production du compte de résultat de la résidence [Adresse 7] ne permet nullement de calculer la répartition des charges récupérables.

La SARL [Adresse 7] doit rembourser la somme de 7 404,50euros à Mme [E] au titre des provisions sur charges indûment perçues.

4) Sur le dépôt de garantie :

Le contrat de location souscrit stipule le versement d’une somme de 721 euros par Mme [E] lors de son entrée dans les lieux, somme équivalente à deux mois de loyer.

La SARL [Adresse 7], qui ne conteste pas ce versement à son profit, argue du caractère nouveau de la demande en restitution de la moitié de cette somme, en cause d’appel la rendant de ce fait irrecevable.

Toutefois, cette demande constitue l’accessoire et le complément de la demande principale en requalification du bail, de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Il doit être fait droit à la demande de remboursement de la somme de 721 euros.

5 ) Sur le remboursement de la TVA :

Mme [E] sollicite le remboursement des sommes retenues par la société [Adresse 7] au titre de la TVA au taux de 10% appliquée sur les loyers, demande dont elle a été déboutée par le jugement de première instance au motif que les résidences seniors y sont assujetties en application des dispositions de l’article 261 D du code général des impôts, argumentaire repris par la SARL [Adresse 7].

Selon les dispositions de l’article 261 D du code général des impôts dans sa rédaction applicable au présent contrat ' Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ;

2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus….

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :….

A)….

b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle….'

Ainsi, lorsque, en plus de la mise à disposition d’un local meublé, il est proposé trois des quatre services annexes mentionnés au b du 4° de l’article 261 D du CGI, soit le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée, la prestation qui en résulte est soumise à la TVA.

Toutefois tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’ainsi que le développe le paragraphe précédent du présent arrêt, le contrat souscrit par Mme [E] ne peut s’analyser en une location portant sur un local meublé, faute de meubles suffisants dans les lieux lors de la prise d’effet du bail.

Ainsi la SARL [Adresse 7] doit être condamnée à rembourser Mme [E], la TVA indûment perçue sur les provisions et les loyers durant la période du 19 février 2017 au 20 janvier 2021

c’est dire la somme de 3 081,44euros ainsi que cela résulte du décompte produit par Mme [E].

6) Sur la validité du contrat [Adresse 7] :

Mme [E] a souscrit le 28 mars 2016 avec la SARL [Adresse 7], un contrat d’abonnement au club [Adresse 7] lui permettant de bénéficier d’un certain nombre de prestations non individualisées offertes au sein de la résidence dont l’accueil, l’assistance 24h/24h et 7j/7, la conciergerie, l’assistance administrative, l’accès à un programme complet d’activités physiques sportives et culturelles, l’accès à la salle de restaurant… moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 125 euros.

Mme [E] demande à la cour de prononcer la nullité d’un tel contrat au motif qu’il violerait les dispositions de l’article 4T de la loi du 6 juillet 1989 qui répute non écrite toute clause imposant au locataire de souscrive en sus du paiement du loyer un contrat de location d’équipement.

La SARL [Adresse 7] soutient que cette demande est nouvelle puisque Mme [E] en première instance se bornait à contester la réalité des prestations promises mais sans formuler de demande de nullité du contrat.

Il convient d’une part de souligner que Mme [E] fonde son argumentaire tendant à la nullité du contrat sus visé, sur l’article 4 de la loi de 1989 qui déclare non écrite toute clause de complément de loyer, confondant ainsi deux notions proches mais néanmoins distinctes que sont la nullité et le caractère non écrit d’une clause abusive.

D’autre part, s’agissant d’une demande complémentaire et accessoire à la demande présentée en première instance en contestation des sommes réclamées au titre du contrat d’abonnement, la demande de nullité du contrat d’abonnement ne peut s’analyser en une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

En tout état de cause, l’article L631-13 du code de la construction et de l’habitat précise que ' La résidence-service est un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui bénéficient par nature à l’ensemble des occupants. Les catégories de ces services sont définies par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Les services spécifiques individualisables peuvent être souscrits par les occupants auprès de prestataires. Le délai de préavis préalable à la résiliation de ce contrat ne peut excéder un mois.'

L’article L631-15 du code de la construction et de l’habitat énonce que 'Sans préjudice de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu’un logement situé dans la résidence-service est mis en location:

1) Le contrat de location précise les services spécifiques non individualisables mentionnés à l’article L. 631-13, fournis au locataire ;

2) Le bailleur et le locataire sont tenus, respectivement, de fournir et de payer les services non individualisables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande…'

L’article D 631-27 dudit code énumère les catégories de services spécifiques non individualisables mentionnées à l’article L. 631-13 qui sont :

'1) L’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;

2) La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ;

3) Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés'.

Ainsi, il résulte des dispositions des articles L631-13 du code de la construction et de l’habitat que la souscription par l’occupant d’une résidence-service d’un contrat relatif aux prestations offertes dont il souhaite bénéficier en sus de son hébergement est licite. Cette règle spécifique aux résidences services l’emporte sur l’application des règles générales de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [E] n’a nullement été contrainte de signer un tel contrat, la simple mention dans le contrat de bail du caractère déterminant pour la SARL [Adresse 7] de la signature concomitante du contrat de prestation de services est insuffisante pour justifier du prononcé de la nullité du contrat de prestation de service.

Il convient de débouter Mme [E] de sa demande de nullité du contrat d’abonnement [Adresse 7].

6) Sur les prestations facturées au titre des charges de copropriété :

Mme [E] soutient que les activités facturées au titre des charges de copropriété sont également comprises dans l’offre résultant de l’abonnement au club [Adresse 7] d’où une double facturation d’un même service.

D’une part, le bail prévoit au titre des charges de copropriétés 'les services généraux de l’ensemble immobilier’ comprenant la facturation de services tels que le gardiennage, des aires de stationnement de circulation ou de jeux, des espaces verts, des ascenseurs et une piscine, un accueil et une réception, en précisant que les charges relatives à ces prestations sont des charges de copropriété réparties selon le critère de l’utilité. D’autre part, le contrat 'club [Adresse 7]' prévoit également au titre des prestations offertes en contrepartie de l’abonnement l’accueil, la conciergerie, l’assistance administrative, accès à Internet, des activités, un service de course en ligne, un goûter et l’organisation d’événements privés.

Mme [E] sollicite le remboursement de l’abonnement au motif que l’accueil et le gardiennage, prestations énumérées au titre des charges de copropriété, sont également facturées au titre de l’abonnement au Club.

Toutefois en l’absence de tout décompte détaillé des charges de copropriété produit aux débats et en tenant compte du fait que la SARL [Adresse 7] est condamnée par la présente décision à restituer les sommes perçues au titre des charges de copropriété, Mme [E] ne peut arguer d’un paiement indu en raison d’une double facturation.

7) Sur la demande reconventionnelle :

La SARL [Adresse 7] demande à la cour de condamner Mme [E] au paiement de la somme de 6 923,31euros au titre des loyers, des charges, de la TVA et de l’abonnement [Adresse 7] pour la période allant du 3 juin 2019 au 20 janvier 2021 et la somme de 1 067,24euros au titre de la TVA, le forfait charge et l’abonnement au club [Adresse 7] pour la période de février 2021 à mai 2021.

Mme [E] est redevable d’une somme mensuelle de 732, 32 euros au titre du loyer pour la période du 1er juin 2019 au 20 janvier 2021 soit la somme de 13 914,08 euros et de la somme de 125euros par mois au titre de l’abonnement [Adresse 7] soit pour la même période la somme de 2 375euros, total auquel il convient d’ajouter au titre de différentes prestations individuelles la somme de 1 047,73euros soit un montant total de 17 336,81 euros et la somme de 4 610euros pour la période allant du 1er février 2021 au 1er mai 2021 soit un total de 21 946, 81euros.

Le décompte produit aux débats fait état de versements par Mme [E] pendant cette même période de la somme de 20 016,40euros.

Il incombe à Mme [E] de payer à la société [Adresse 7] la somme de 1 930,41euros .

Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 20 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare recevable l’action de Mme [S] [E] en sa qualité d’héritière de Mme [N] [E] , agissant au nom de l’indivision successorale [E] ,

Qualifie le bail d’habitation souscrit par Mme [N] [E] de location non meublée ,

Condamne la SARL [Adresse 7] à rembourser à Mme [S] [E], agissant au nom de l’indivision successorale [E], la somme de 7 404,50euros au titre des provisions sur charge indûment payées ,

Condamne la SARL [Adresse 7] à rembourser à Mme [S] [E], agissant au nom de l’indivision successorale [E], la somme 721 euros au titre d’un mois de dépôt de garantie ,

Condamne la SARL [Adresse 7] à rembourser à Mme [S] [E] agissant au nom de l’indivision successorale [E] la somme 3 081,44euros au titre de la TVA indûment payée,

Condamne Mme [S] [E] agissant au nom de l’indivision successorale [E], de payer à la SARL [Adresse 7] la somme 1 930,41euros au titre du décompte locatif au 31 mai 2021,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ,

Condamne la SARL [Adresse 7] à payer à Mme [S] [E] aigssant un nom de l’indivision successorale la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL [Adresse 7] aux entiers dépens y compris ceux de première instance .

Le Greffier La Présidente