ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 15 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00800 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QEDA

Décisions déférées à la Cour : Jugement du 24 JUIN 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULON – arrêt du 8 SEPTEMBRE 2022 ARRET COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE – ARRET COUR DE CASSATION du 25 JANVIER 2024

APPELANTE :

S.C.I. MISOLU représentée par son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON substituant M^e François COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant devant la 1ère cour d’appel

INTIMEES :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice C’PANTEL IMMO, sis [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Jean-Martin GUISIANO, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé(e) devant la 1ère cour d’appel

S.C.P. EYMARD – TEMPLE successeur de la SCP VERMIGLIO EYMARD MARIE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean-Luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé(e) devant la 1ère cour d’appel

SCI FRANCO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé(e) devant la 1ère cour d’appel

Ordonnance de clôture du 02 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Prétentions et Procédure :

La copropriété située [Adresse 1] à [Localité 8] comprend neuf lots et est régie par un règlement de copropriété établi le 30 novembre 1972.

Depuis le 4 septembre 2007, la SCI Franco est propriétaire des lots 1 et 2 dans cette copropriété, constituant en deux appartements en rez de chaussée, selon vente consentie par M. [E] dans un acte authentique établi par la SCP Vermigio-Eymard-Marie.

Selon acte du 24 avril 2002, rectifié le 3 juillet 2003, la SCI Misolu est devenu propriétaire des lots 3, 4 et 5 de ladite copropriété, situés au premier étage et composés de trois appartements bénéficiant d’une terrasse constituant la toiture des pièces à vivre des lots 1 et 2 situés au rez de chaussée et des lots 6, 7 et 8 composés de trois appartements situés au deuxième étage et du lot n°9 composé d’un appartement situé au 3ième étage.

Des infiltrations d’eau ont été constatées à l’intérieur des lots 1 et 2.

Suivant l’assemblée générale du 24 novembre 2011, le principe de la réalisation de travaux d’étanchéité a été voté par la résolution n°14, ainsi que la réalisation des travaux selon devis de l’entreprise SEV moyennant une somme de 10 901,64euros HT.

Lors de l’assemblée générale du 22 juin 2012 :

* la résolution n°4 adoptée prévoyait l’annulation de la résolution 14 de l’assemblée du 24 novembre 2011 et le remboursement des provisions,

* la résolution n°5 de donner l’autorisation à la SCI Franco d’agrandir les appartements sous les terrasses a été refusée, seule la SCI Franco ayant voté pour,

*la résolution n°6 acceptée donne l’autorisation de poser une véranda sur les terrasses du 1er étage, la SCI Misolu restant responsable des travaux.

M. [D] désigné par ordonnance de référé du 15 février 2013 en qualité d’expert afin de rechercher la cause des infiltrations et de proposer des solutions pour y remédier, déposé son rapport le 30 décembre 2013.

Par acte du 5 et 6 mai 2014, la SCI Franco a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulon, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] et la SCI Misolu sur le fondement des articles 10, 11 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’obtenir leur condamnation à faire procéder aux travaux concernant les infiltrations d’eau.

Par exploit d’huissier du 19 juin 2015, la SCI Franco a dénoncé la procédure à la SCP Vermiglio-Eymard-Marie, les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 21 juin 2016 du magistrat chargé de la mise en état.

Par ordonnance du 19 septembre 2017, la radiation de l’affaire a été prononcée compte tenu d’une transaction en cours et l’affaire a été remise au rôle le 27 octobre 2017.

Par écritures déposées le 15 février 2019, la SCI Franco a demandé au tribunal de déclarer prescrite l’action en démolition formée par la SCI Misolu concernant les pièces rajoutées aux lots n°1 et 2, l’action tendant à voir supprimer les portes installées dans le couloir, partie commune, de voir dire et juger la SCI Misolu sans intérêt ni qualité à agir en suppression des pièces rajoutées et de la porte installée dans le couloir, déclaré les prétentions de la SCI Misolu irrecevables, dire que les terrasses ont la nature de parties communes et condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] et la SCI Misolu à faire réaliser les travaux selon les préconisations de l’expert pour un coût de 12 599,89euros TTC et ce avec astreinte et à lui payer la somme de 10 000euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, de l’exonérer de toute participation financière relative aux travaux, de désigner un expert pour le calcul des tantièmes et la nouvelle répartition des charges de copropriété, constater que la SCP Vermigio Eymard Marie a commis une faute en n’assurant pas l’efficacité de son acte du 4 septembre 2007en ne vérifiant pas la substance et la surfaces des lots vendus et la condamner à garantir la SCI Franco de toute condamnation et la condamner à lui payer la somme de 73 271,97euros au titre de la perte de propriété généré par la diminution de surface et 5 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 24 juin 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a dit :

*non prescrite la demande de démolition des extensions des lots n°1 et 2 et de suppression de la porte dans le couloir du rez de chaussée,

*déclaré irrecevable la demande de la SCI Misolu tendant à la démolition des extensions des lots n°1 et 2,

*déclaré recevable la demande de la SCI Misolu tendant à la suppression de la porte dans le couloir du rez de chaussée,

*dit que le toit terrasse partagé entre les lots 1,2, 4 et 5 est une partie commune,

*condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse, suivant les préconisations de l’expert, sous astreinte de 100euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 9 mois à compter de la signification de la présente décision,

* débouté la SCI Franco de sa demande d’exonération du paiement des frais liés aux travaux ordonnés,

*débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’être relevé et garanti de la condamnation,

*condamné la SCI Franco à supprimer la porte installée dans le couloir du rez de chaussée, sous astreinte,

*débouté la SCI Misolu de sa demande de rétablissement d’un mur porteur par la SCI Franco,

*débouté la SCI Franco de ses demandes de dommages et intérêts,

*ordonné une expertise confiée à M [V] afin de procéder au calcul de tantièmes de copropriété,

*condamné la SCI Franco aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

La juridiction a retenu que la SCI Misolu demande la destruction de l’extension des lots 1 et 2 réalisée sans autorisation de la copropriété, que ces lots dans le règlement de copropriété sont décrit comme ayant respectivement une surface de 34 et 21m², alors qu’ils sont mentionnés dans l’acte de vente du 4 septembre 2007 comme ayant des superficies de 45m² et 41,80m², que la comparaison des actes démontrent que l’agrandissement a eu lieu sur les parties communes, et qu’en l’absence de pièce probante, il n’est nullement acquis que les extensions ont été réalisées depuis plus de trente ans, qu’il est de même pour la porte venant fermée les parties communes dans le couloir du rez de chaussée, que l’action en demande de démolition des extensions et de la porte du couloir n’est pas prescrite.

La juridiction a estimé que la SCI Misolu ne justifiait pas d’un intérêt à obtenir la démolition des dites extension dont elle utilise le toit comme terrasse aménagée.

La juridiction a, en revanche, retenu que la SCI Misolu était recevable à agir en suppression de la porte apposée dans le couloir du rez de chaussée, installée sans autorisation dans une partie commune qui constitue une appropriation illicite des parties communes et qui interdit l’accès à des jardins communs.

La juridiction a retenu la nature de partie commune des toits des terrasses qui sont à l’usage de deux copropriétaires distincts et que les infiltrations existantes depuis au moins 2010 ne peuvent être imputées aux travaux effectués en 2012 par le locataire de la SCI Franco de sorte que les travaux de nature à mettre fin aux infiltrations qui sont des travaux d’entretien doivent être mis à la charge de la copropriété, sans qu’il y ait lieu d’en dispenser la SCI Franco.

Concernant le mur porteur dans le lot n°1, la juridiction a estimé qu’en l’absence de tout élément sur la nature des travaux entrepris, le SCI Misolu devait être déboutée de sa demande à ce titre et elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour perte locative et a désigné un expert afin de réaliser le calcul des tantièmes et de la nouvelle répartition des charges.

Le 4 juillet 2019, la SCI Misolu a fait appel de ce jugement.

Par arrêt du 8 septembre 2022, la cour d’appel d’Aix en Provence a confirmé le jugement en ce qu’il a

— dit non prescrite l’action en démolition des extensions des lots 1 et 2 et de la suppression de la porte dans le couloir du rez de chaussée,

— déclaré recevable la demande de la SCI Misolu tendant à la suppression de la porte dans un couloir du rez de chaussée,

— dit que le toit terrasse partagé entre les lots 1,2,4 et 5 est une partie commune,

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse, suivant préconisation de l’expert,

— débouté la SCI Franco de sa demande d’être exonéré du paiement des travaux ordonnés

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’être relevé et garanti de la condamnation à faire réaliser les travaux par la SCI Misolu,

— condamné la SCI Franco à supprimer la porte installée dans le couloir du rez de chaussée,

— débouté la SCI Misolu de sa demande de rétablissement d’un mur porteur par la SCI Franco,

— Débouté la SCI Franco de sa demande de dommages et intérêts,

— ordonné une expertise confiée à M. [B] [V],

— débouté l’ensemble des parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Franco, le syndicat des copropriétaires et la SCI Misolu aux dépens y compris les frais d’expertise,

— rejeté le surplus des demandes,

Infirmé le jugement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de la SCI Misolu tendant à la démolition des extensions des lots 1 et 2,

— fixé une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 9 mois à compter de la signification du jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse , suivant préconisations de l’expert ,

— fixé une astreinte de 100euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 30 jours après la signification du jugement à l’encontre de la SCI Franco pour supprimer la porte installée dans le couloir du rez de chaussée,

Statuant à nouveau :

— déclare recevable la demande de la SCI Misolu tendant à la démolition des extensions des lots 1 et 2,

— rejette cette demande,

— fixé une astreinte de 30 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse, suivant préconisations de l’expert

— condamne la SCI Franco à supprimer les deux portes installées dans le couloir sous astreinte de 30euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois à l’expiration d’un délai de 30 jours après la signification de la présente décision à l’encontre de la SCI Franco pour supprimer la porte installée dans le couloir du rez de chaussée,

— dit que la mission de M. [B] [V] est la suivante :

décrire la copropriété afin de permettre l’établissement d’un règlement de copropriété conforme à la configuration actuelle des lieux en prenant en compte la suppression des portes dans le couloir du rez de chaussée, procéder aux calculs des tantièmes et de la nouvelle répartition des charges pour chaque lot,

— condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel avec distraction,

— condamne la SCI Franco à payer à la SCP Vermiglio-Eymard-Marie la somme de 2 000euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour d’appel a retenu que l’action de la SCI Misolu tendant à mettre fin à des appropriations de parties communes par la SCI Franco relève de la prescription trentenaire s’agissant d’une action réelle et que la preuve que la réalisation des travaux date de 1982 n’est pas rapportée que l’action n’est pas prescrite, que la SCI Misolu dispose en application des dispositions de l’article 15, d’un intérêt à agir en restitution des parties communes appropriées par un copropriétaire et ce nonobstant la jouissance qu’elle tire du toit terrasse, que ces toits terrasses réalisés sur une partie commune sans accord express de l’assemblée générale acceptant une cession, de sorte qu’elles sont elles-mêmes communes par le jeu de l’accession de l’article 555 alinéa 3 du code civil, mais que l’appropriation de ces parties communes ne peut être imputée à la seule SCI Franco, la SCI Misolu s’étant également approprié ces parties communes pour en faire des terrasses privatives, de sorte que la SCI Misolu n’est pas fondée à obtenir la condamnation de la SCI Franco à démolir cette construction, que la terrasse est une partie commune à jouissance privative, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit assumer les frais de réfection.

La cour d’appel n’a pas retenu les demandes d’exonération du paiement des frais liés aux travaux d’étanchéité du toit terrasse, pas plus que la demande du syndicat à être relevé et garantir par la SCI Misolu puisqu’il n’est pas établi qu’elle serait à l’origine des travaux litigieux.

Concernant la demande en rétablissement d’un mur qui apparaît sur les plans joints au règlement de copropriété datant de 1972 et qui n’existe plus lors de la visite de l’expert, la cour d’appel a retenu qu’aucun élément ne permet d’établir la réalité de cette construction, ni sa nature et encore moins la date de son éventuelle démolition.

Enfin concernant les portes posées par la SCI Franco dans le couloir commun, la cour d’appel a estimé que les deux portes installées sans autorisation de la copropriété dans le couloir commun devaient être supprimées.

La SCI Misolu a formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt rendu le 8 septembre 2022 par la cour d’appel d’Aix en Provence.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] a formé un pourvoi incident.

Par arrêt du 25 janvier 2024, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix en Provence mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la SCI Misolu en démolition des extensions des lots n°1et n°2 , en ce qu’il dit que le toit terrasse litigieux partagé entre les lots n°1 et 2 et n° 4 et 5 est une partie commune, en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse selon les préconisations de l’expert et en ce qu’il rejette la demande de la SCI Franco d’être exonérée du paiement des frais liés aux travaux ordonnés et la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de cette condamnation par la SCI Misolu, a remis sur ces points les parties et l’affaire dans leur état avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Montpellier.

La cour de cassation a condamné la SCI Franco aux dépens du pourvoi et à payer à la SCI Misolu et au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour de cassation a retenu sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, qu’en l’absence d’autorisation donnée en assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne peut se substituer, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété.

Elle a également retenu qu’en application des dispositions de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des dispositions de l’arrêt rejetant les demandes de démolition des extensions des lots n°1 et 2 entraîne celles du chef du dispositif de l’arrêt condamnant le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de réfection de la terrasse et celles rejetant la demande en garantie.

Le 14 février 2024, la SCI Misolu a saisi la cour d’appel de Montpellier.

Par conclusions déposées le 4 juin 2024, la SCI Misolu demande à la cour de :

— Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en ses dispositions n’ayant pas acquis l’autorité de la chose jugée et notamment en ce qu’il a déclaré 'irrecevable la demande de la SCI Misolu tendant à la démolition des extensions des lots 1 et 2, dit que la toiture terrasse litigieuse partagée entre les lots 1,2 et 4, 5 est une partie commune, condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux d’étanchéisation du toit terrasse suivant les préconisations de l’expert sous astreinte'

— Juger que toute contestation de la recevabilité et du caractère non prescrit de la demande en suppression des extensions des lots 1 et 2 se heurte à l’autorité de la chose jugée,

— Condamner la SCI Franco à supprimer l’intégralité du mur érigé par celle-ci et ayant abouti à transformer les terrasses des lots 1 et 2 en locaux fermés et habitables,

— Condamner la SCI Franco à supprimer les 11m² supplémentaires habitables du lot n°1 et les 20,80m² supplémentaires habitables du lot n°2,

— Condamner la SCI Franco à remettre les lots n° 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan qui était joint, ainsi qu’à supprimer la terrasse ajoutée sur les parties communes de la copropriété sans autorisation,

— Juger que ces condamnations en démolition des extensions, ainsi qu’en suppression des murs, ainsi qu’à remettre les lieux en l’état, seront sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de l’arrêt à intervenir,

— Juger que les travaux de réfection du toit terrasse seront réalisés sans réfection de l’étanchéité et sans étanchéité du dit toit terrasse,

— Débouter les parties de toutes fins, demandes, moyens et conclusions qu’elles pourraient présenter à l’encontre de la SCI Misolu,

— Débouter la SCI Franco de ses demandes de démolition et de remise en état à l’encontre de la SCI Misolu du fait du caractère irrecevable de ses demandes nouvelles par rapport aux demandes formulées devant le tribunal de première instance,

A titre subsidiaire :

Juger que l’intégralité des travaux de réparation et d’entretien afférent à la toiture réalisée par la SCI Franco ou ses auteurs, y compris l’étanchéité de cette toiture resteront à la charge exclusive des propriétaires des lots 1 et 2 de la copropriété,

Condamner la SCI Franco à payer à la SCI Misolu la somme de 6 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

Elle fait valoir que les demandes concernant la suppression des portes dans le couloir sous astreinte ne peuvent plus être discutées, pas plus que le caractère recevable car non prescrite de sa demande de démolition des extensions des lots 1 et 2.

Elle soutient qu’en l’absence de toute décision d’assemblée générale ayant autorisé ces travaux, le demande de démolition ne peut que prospérer, que le premier juge a relevé que la réalité des travaux résulte de la simple comparaison entre la description des lots dans le règlement de copropriété et dans l’acte authentique et des constatations de l’expert qui retient que les séjours des lots 1 et 2 sont des pièces crées en portant atteinte aux parties communes, que si ces nouvelles pièces n’avaient pas été crées, les infiltrations d’eau constatées l’auraient été sur une terrasse ouverte aux quatre vents, que les transformations irrégulières ne sauraient faire bénéficier la SCI Franco d’un droit à étanchéité, que de surcroît, la SCI Franco a reconnu avoir abattu le mur de la pièce principale affaiblissant d’autant la structure de l’immeuble.

Elle ajoute que la SCI Franco ne peut se plaindre d’infiltrations sur des locaux qui sont des terrasses ouvertes, que la clause du règlement de copropriété, qui autorise un copropriétaire a entreprendre des travaux, ne le dispense pas de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, que la pose d’une pergola en 2012 est sans rapport avec les infiltrations constatées dès 2010.

En réponse à l’argumentation adverse, elle fait valoir que d’une part le fait que la SCI Franco ne soit pas à l’origine des travaux est sans conséquence sur leur caractère irrégulier et que d’autre part, il n’est nullement établi que les travaux auraient été réalisés avant que la SCI Misolu n’acquiert les biens, la clause dans l’acte d’achat relative l’acquisition des locaux en leur état ne concerne que les parties privatives et enfin concernant l’absence de gravité de l’infraction dont se prévaut la SCI Franco qu’elle ne peut lui permettre d’échapper à la sanction naturelle de ses manquements, que le principe de la proportionnalité ne peut faire échec au principe de réparation intégrale et que le juge ne peut apprécier la réparation au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage, que de surcroît la SCI Franco n’occupe pas personnellement les lieux de sorte qu’elle ne peut invoquer une violation de son droit privé et Familial, que la SCI Misolu, propriétaire de millièmes indivis des parties communes est en droit d’invoquer l’empiétement que constituent les constructions litigieuses sur les parties communes dans le cadre de l’article 15 de la loi, que si la démolition des constructions n’était pas ordonnée, cela reviendrait à violer les droits de propriété de la SCI Misolu sur les parties communes.

Enfin elle précise que la démolition des extensions ne saurait être considérée comme ayant un caractère de gravité qui pourrait dispenser la SCI Franco de la remise en état puisque même avant travaux, ses lots étaient habitables et que la diminution de surfaces n’entraîne aucune modification de la destination des lieux, que la SCI Misolu n’a jamais accepté les travaux litigieux.

Concernant la nature du toit terrasse et les travaux d’entretien, elle soutient que les toits terrasse, servant de couverture aux constructions litigieuses, ne peuvent constituer des parties communes de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu à assurer leur entretien qui incombe exclusivement à la SCI Franco et que même à considérer qu’il s’agit de parties communes, leur entretien ne saurait inclure la réalisation ou la réfection de l’étanchéité, qu’en effet l’autorisation de mettre un toit sur sa terrasse a été utilisée par la SCI Franco pour clore l’ensemble de ses terrasses que ce choix et ses conséquences lui incombent, que l’expert judiciaire a relevé que les infiltrations ont lieu à un endroit correspondant aux travaux d’extension irréguliers, que l’expert situe les infiltrations dans une pièce qualifiée improprement de 'séjour', qui ne correspond pas à la situation des lots 1 et 2.

Elle s’oppose à la tentative de régularisation de la SCI Franco au motif que la demande de démolition serait prescrite, cette action ayant été définitivement déclarée recevable.

A titre subsidiaire, si la remise en état n’était pas ordonnée, elle soutient que le caractère irrégulier des travaux prive la SCI Franco de demander quelque participation que ce soit à l’entretien de ses extensions ou à la réfection de l’étanchéité, travaux sans intérêt pour la SCI Misolu dont les charges ne peuvent être augmentées.

Concernant les demandes du syndicat des copropriétaires, elle s’oppose à la demande de relever et garantir présentée par ce dernier, au motif que la SCI Misolu ignorant l’existence d’un système étanchéité de la terrasse, ne peut se voir reprocher la moindre faute dans la réalisation de travaux sur la terrasse.

Concernant les demandes de la SCI Franco, elle fait valoir que les demandes de démolition de la terrasse à la charge de la SCI Misolu sont irrecevables car présentées pour la première fois en cause d’appel, aucune demande en ce sens n’existant en première instance, que cette demande de démolition viole de surcroît le principe de l’Estoppel, puisque la SCI Franco a toujours reconnu avoir réalisé les travaux litigieux et enfin il a été jugé de façon définitive que la preuve de l’accord de la SCI Misolu pour la réalisation des travaux n’était pas rapportée, que sorte que la SCI Franco ne peut dans le même temps, revendiquer la réalisation des travaux et en demander la démolition aux frais de la SCI Misolu.

Par conclusions déposées le 8 août 2024, la SCI Franco demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la SCI Misolu tenant à la démolition des extensions des lots 1 et 2,

Rejeter la demande de démolition présentée par la SCI Misolu,

A titre subsidiaire si la cour ordonnait la démolition des extensions des lots 1 et 2 :

Condamner la SCI Misolu à procéder à la démolition du toit terrasse litigieux sous astreinte de 500euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

Condamner la SCI Misolu à remettre les lots 4 et 5 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan qui était joint et à supprimer le toit terrasse qui a été ajouté sans autorisation de la copropriété,

Condamner la SCI Misolu à 6 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Constater que la SCP Vermiglio-Eymard-Marie a commis une faute en n’assurant pas l’efficacité de son acte dressé le 4 septembre 2007 notamment sur la substance même et la surface des lots vendus,

Juger que la responsabilité de la SCP Stéphanie Eymard et Karine Temple en qualité de successeur de la SCP Vermiglio Eymard et Marie est engagée pour n’avoir pas vérifié que la surface en mètres carrés des lots vendus, indiquée dans le règlement de copropriété ne correspond pas à celles visées dans l’acte,

Condamner la SCP Eymard et Temple à relever et garantir la SCI Franco du coût des travaux de destruction si celle ci est ordonnée,

Condamner la SCP Eymard et Temple à régler à la SCI Franco la somme de 73 271,97euros au titre de la perte de propriété générée par la diminution des surfaces,

Condamner la SCP Eymard et Temple à la somme de 5 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner les succombants aux entiers dépens.

Elle fait valoir que les plans annexés au règlement de copropriété mentionnent que le lot n° 1 présente une avancée et que le lot n°2 dispose d’une terrasse, que les lots n°4 et 5 ne bénéficient d’aucune terrasse, que lors de son acquisition, la situation des lots n’est plus la même puisque le lot n° 1 s’est agrandi passant de 34m² à 45m² et que le lot n°2 dispose d’une terrasse qui est passée de 15m² à 21m², que des terrasses ont été aménagées dans le prolongement des lots 4 et 5, sans aucune autorisation ;

Elle soutient à l’appui de sa demande de débouter la SCI Misolu de sa demande de démolition que reste à l’appréciation de la présente cour la gravité de l’atteinte portée au règlement de copropriété justifiant la demande de démolition de l’ouvrage, que la SCI Misolu a acquis les lots 4 et 5 par acte du 24 avril 2003, à une date où les ouvrages litigieux existaient déjà, que la situation de fait était préexistante à l’acquisition des lots respectifs par les SCI en cause, que l’expert note que le système d’étanchéité mis en place ne se justifie que par le caractère habitable des pièces du rez de chausée, que l’AG du 24 novembre 2011 a voté la réfection de l’étanchéité, que la demande de démolition pour échapper à la prise en charge des travaux, qui sont aujourd’hui réalisés, est disproportionnée par rapport à la situation de fait, que la SCI Franco ne reconnaît nullement être à l’origine de l’irrégularité, qui a été réalisée entre 1974 et 1982 par M. [E], et que les procès verbaux qui ont autorisé les travaux ont été détruits passé un délai de 10 ans.

Elle fait valoir que les toits terrasses sont aussi illégaux que les extensions puisqu’elles ne sont pas déclarées ni autorisées par une AG, qu’elles n’apparaissent pas non plus dans le règlement de copropriété, que les toits terrasses doivent donc être démolis à la charge de la SCI Misolu, que l’arrêt de la cour de cassation a rendu définitif le débouté de la demande de rétablissement d’un mur porteur de sorte que la démolition des extensions entraînera inévitablement l’effondrement des toits terrasses, que cette demande s’analyse non comme une demande nouvelle mais comme une demande reconventionnelle et est donc recevable en cause d’appel.

Sur la responsabilité de l’auteur de l’acte de vente, elle rappelle qu’aux termes de l’acte, elle a fait l’acquisition de deux lots, le premier de 45m² et un second de 21m², que du fait de la démolition les lots vont perdre respectivement 11m² et 20,80m², que la responsabilité de l’auteur de l’acte, qui n’a pas vérifié que la surface des lots correspondait à celle mentionnée dans le règlement de copropriété, est engagée, que le notaire fait valoir que le cessionnaire ne pouvait ignorer la réalité eu égard au compromis signé entre les parties faisant état de l’absence de permis de construire concernant l’extension, que toutefois, le notaire avait connaissance de ce compromis auquel il fait allusion dans l’acte et que l’attention de la gérante de la SCI Franco n’a pas été suffisamment attirée sur cette difficulté et que le notaire ne s’est pas assuré de sa bonne compréhension de cette particularité, que le notaire devra donc la relever et garantir et l’indemniser de la perte de surface subie.

Par conclusions du 29 juillet 2024, la SCP Eymard et Temple demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 24 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu’il a déclaré les demandes d’appel en garantie et de dommages et intérêts formulées à son encontre sans objet après avoir débouté la SCI Misolu de sa demande de démolition du toit terrasse,

Débouter la SCI Franco de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment sa demande en paiement d’une somme de 73 271,97euros au titre de la perte prétendue de sa propriété générée par une diminution des surfaces,

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Lasry.

Elle soutient que dans l’acte du 4 septembre 2007, M. [E] a déclaré de pas avoir fait de travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par AG, que la désignation des pièces constituant les lots dans l’acte de vente est identique à celle figurant dans le règlement de copropriété, seule la surface marque une distorsion, que la SCI Franco connaissait les modifications puisque dans le compromis, l’absence de permis de construire pour les extensions a été portée à la connaissance de l’acquéreur qui a déclaré ' en faire son affaire'.

Elle ajoute que la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit être opposée à la demande de démolition, que les constructions sont antérieures à l’acte d’acquisition opérée par la SCI Misolu le 24 avril 2001 et que l’expert note que la réalisation des extensions a été jumelée avec la création des toits terrasses eu égard à la complexité du système d’étanchéité mis en place qui ne se justifie que par le caractère habitable des pièces du rez de chaussée, de sorte que l’action en démolition ne peut prospérer.

Elle considère que la distorsion de surface ne pouvait alerter le notaire alors que le vendeur déclarait ne pas avoir fait de travaux, que de surcroît, l’acquéreur en était parfaitement informé.

Le 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Réformer le jugement en ce qu’il a dit 'que le toit terrasse était une partie commune, condamné le syndicat des copropriétaires a faire procéder aux travaux d’étanchéité préconisés par l’expert sous astreinte de 100euros par jour de retard à compter d’un délai de 9 mois suivant la signification, débouté le syndicat de sa demande à être relevé et garantir par la SCI Misolu de la condamnation à faire réaliser les travaux, mis à la charge du syndicat la consignation des frais d’expertise'

Juger que les toits terrasses constituent des parties privatives,

Débouter la SCI Franco de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du syndicat,

A titre subsidiaire dans l’hypothèse d’un toit terrasse jugé partie commune :

Débouter la SCI Franco de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du syndicat,

En toute hypothèse :

Condamner la SCI Misolu à relever et garantir le syndicat de toute condamnation prononcée à son encontre du fait des travaux litigieux,

Condamner in solidum les SCI Franco et Misolu à verser au syndicat la somme de 11 359,81euros au titre des travaux dont il a fait l’avance,

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris le coût de l’expertise judiciaire.

Il soutient que les terrasses ne sont pas des parties communes puisque le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 rattache aux lots 1 et 2, la jouissance exclusive et particulière d’une bande de terrain de 240m² pour le premier et 15 m² pour le second avec la possibilité de recouvrir ladite terrasse et d’édifier un muret, que les extensions doivent être considérées comme des parties privatives dont l’entretien et la réparation appartiennent au seul propriétaire des lots sus visés.

De surcroît, il souligne que le règlement de copropriété n’accorde au propriétaire du lot n°2 que le droit de recouvrir sa terrasse et non de la transformer en pièce habitable, de sorte que même si la cour retenait la nature commune de toits terrasses, la réfection de l’étanchéité de la pièce habitable ne saurait être mise à la charge de la copropriété et ce d’autant que cette transformation d’une terrasse en pièce habitable n’a pas été autorisée par la copropriété.

Si la nature commune des toits terrasses était reconnue, il fait valoir que la SCI Misolu est responsable des infiltrations en raison des travaux entrepris sur les ouvrages.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024.

Motifs :

1) Sur la portée de l’arrêt de cassation :

En application des dispositions des articles 624 et 625 du code de procédure civile, la présente cour n’est investie de la connaissance que des dispositions de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix en Provence le 8 septembre 2022, mentionnées dans le dispositif de l’arrêt de cassation rendu le 25 janvier 2024, les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel qui n’ont pas l’objet d’un pourvoi, qui n’ont pas été atteintes pas l’arrêt de cassation ou qui n’ont pas un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire avec les dispositions cassées, subsistent comme passées en force de chose jugée.

En l’espèce la cour de cassation a jugé dans son arrêt rendu le 25 janvier 2024 que tous copropriétaires étaient fondés à demander la cessation de l’atteinte portée aux parties communes et la destruction de l’ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété par les extensions litigieuses des lots n°1 et 2 réalisées sans l’autorisation de la copropriété donnée en assemblée générale, l’accord intervenu entre copropriétaire ne pouvant s’y subsister. La cassation du chef de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence s’étend en application de l’article 624 du code de procédure civile, aux dispositions condamnant le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de nature à remédier aux infiltrations affectant les dites extensions ainsi que la demande du syndicat des copropriétaires à être relevé et garanti de cette condamnation, ainsi que les dispositions relatives à la nature commune du toit terrasse et à la dispense de participation aux frais liés aux travaux présentée par la SCI Franco.

Ainsi, il résulte de la lecture attentive de l’arrêt de cassation que la présente cour n’est pas saisie de la question de la prescription l’action en démolition des extensions formulée par la SCI Misolu, pas plus que celle relative à la recevabilité de cette action engagée par un seul copropriétaire puisque la cour d’appel dans son arrêt du 8 septembre 2022 a d’une part confirmé le jugement du 24 juin 2019 ayant dit non prescrite cette action et d’autre part, déclaré recevable la demande de démolition des extensions. Dès lors, cette cour ne se prononcera pas sur ces dispositions de la cour d’appel d’Aix en Provence qui n’ont pas fait l’objet d’un pourvoi et qui bénéficient aujourd’hui de l’autorité de la chose jugée.

2) Sur la demande de démolition des extensions litigieuses

La SCI Misolu, dont l’action a été jugée recevable par arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 8 septembre 2022, sollicite devant la présente cour, la démolition des extensions dont bénéficient les lots n°1 et 2 qui empiètent, selon elle, sur les parties communes nonobstant l’absence d’autorisation accordée par l’assemblée générale des copropriétaires, en violation des dispositions de l’article 25B de la loi du 10 juillet 1965.

Il est acquis et non contesté par les parties qu’aux lots n°1 et 2 tel que décrits dans le règlement de copropriété, est attachée une bande de terrain de respectivement 240m² et 15m² dont le propriétaire du lot possède la jouissance exclusive avec le droit pour le propriétaire du lot n°2 de 'recouvrir’ ladite terrasse et d’édifier une 'murette'. Or, ainsi que l’a relevé à juste titre le juge de premier degré, la comparaison entre les surfaces des lots litigieux mentionnées dans le règlement de copropriété et celles indiquées dans l’acte de vente authentique de vente du 4 novembre 2007 montre que les lots n°1 et 2 ont été agrandis en empiétant sur les parties communes et des parties communes à jouissance exclusive, en construisant des murs afin de clôturer la terrasse transformée en pièce habitable.

L’argument invoqué par la SCI Franco selon lequel elle ne serait pas à l’origine de ces constructions préexistantes à son arrivée dans les lieux est sans portée sur leur caractère irrégulier et ne saurait constituer un droit à son profit.

La SCI Franco, sans nier le caractère irrégulier des constructions en l’absence d’autorisation accordée lors d’une assemblée générale des copropriétaires, soutient que l’atteinte portée au règlement de copropriété ne constitue pas une violation d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la démolition de l’ouvrage. Elle fait valoir que la SCI Misolu a acquis le 24 avril 2003, les biens en l’état. De sorte qu’elle n’ignorait nullement la présence des extensions qui constituent par ailleurs la terrasse dont bénéficient les lots n°4 et 5, sans être mentionnée dans l’acte d’achat de la SCI Misolu.

Or, nul ne peut être contraint de céder sa propriété et tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds sans que son action ne puisse être considérée comme fautive ou abusive, peu important le caractère minime de l’empiétement, l’absence de gêne occasionnée ou la bonne foi des voisins, eu égard au caractère absolu et perpétuel du droit de propriété et les travaux affectant les parties communes et exécutés par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers et constituent des voies de fait dont la copropriété ou un copropriétaire peut obtenir la démolition.

Le principe de réparation intégrale du préjudice doit être concilié avec un autre principe, qui est celui de la proportionnalité de la sanction et il appartient à la juridiction, saisie d’une demande de démolition d’une construction irrégulière, de rechercher si les atteintes portées aux parties communes sont d’une gravité telle qu’elles justifiaient cette démolition et si la sanction qu’elle prononce n’est pas disproportionnée. Il convient d’apprécier l’opportunité de la remise en état en mettant en balance l’intérêt personnel du constructeur de la construction litigieuse et l’appréciation de la règle de droit traduisant l’intérêt général.

Outre que la SCI Franco, tout en soutenant le caractère disproportionné des conséquences de la démolition, ne précise pas quel est le droit fondamental à mettre en balance avec le droit de propriété des copropriétaires sur les parties communes et l’intérêt général de la copropriété, il convient de retenir que la démolition des constructions édifiées sans autorisation ne porte pas une atteinte disproportionnée au respect à la vie familiale et privée et au domicile des membres de la SCI Franco et qui ne demeurent pas dans les lieux offerts à la location et qu’en tout état de cause, la suppression de l’extension de deux terrasses, fussent-elles couvertes, ne prive pas de la possibilité de jouir de son logement.

Dès lors SCI Franco n’était pas fondée à se prévaloir de conséquences disproportionnées de la démolition au regard de l’objectif de préserver l’intérêt général de la collectivité des copropriétaires poursuivi par le règlement de copropriété.

Il convient de réformer la décision de première instance à ce titre et condamner la SCI Franco à remettre les lots n° 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan joint, en supprimant notamment l’intégralité des murs érigés ayant abouti à transformer les terrasses des lots sus visés en locaux fermés et habitables et ce avec une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 9 mois à compter de la signification de la présente décision.

3) Sur la demande de démolition des toits terrasses attenant aux lots n°4 et 5 :

Dans ses écritures déposées devant la présente cour, la SCI Franco sollicite la condamnation de la SCI Misolu a procéder à la démolition du toit terrasse litigieux sous astreinte et à remettre les lots n° 4 et 5 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan joint, au motif que le toit terrasse a été ajouté sans autorisation de la copropriété.

En application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour des prétentions nouvelles. Toutefois, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, fussent-elles nouvelles.

La demande de démolition des terrasses se rattache par un lien suffisant aux demandes originaires s’agissant de la démolition d’un même ouvrage.

Selon le principe de l’Estoppel, une partie ne peut se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement au cours d’une même instance, lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers, attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Or la SCI Franco, qui dans ses conclusions déposées le 15 février 2019 devant la juridiction de premier degré, s’est opposée à la démolition de l’ouvrage litigieux et a sollicité la condamnation du syndicat à procéder aux travaux de réfection des terrasses litigieuses qualifiées par elle de parties communes, argumentaire réitéré le 20 décembre 2019 devant la cour d’appel d’Aix en Provence, adopte une position contraire devant la présente cour en se prévalant du caractère illégal des constructions litigieuses qu’elle attribue à son adversaire.

Toutefois, une partie possède toujours la possibilité d’invoquer des moyens nouveaux en appel qui contredisent ceux que la partie a soulevés en première instance, les deux positions contradictoire adoptées successivement par la société SCI Franco ne constitue pas un estoppel

La SCI Franco sollicite la condamnation de la SCI Misolu à procéder à la démolition du toit terrasse qui constitue selon elle, également une extension illicite de son lot. Toutefois, ainsi qu’elle le reconnaît en page 12 de ses écritures, ' le toit terrasse ne tient que par l’extension des lots 1 et 2 dont la démolition entraînera l’effondrement du toit terrasse ', puis page 13 ' la démolition de cette toiture terrasse sera inévitable dans la mesure où elle fait bloc avec les avancées des lots 1 et 2 et qu’elle n’aura plus aucun soutènement', ses propos n’étant nullement contredits par la SCI Misolu. De sorte que sa demande de démolition des toits terrasses, dont l’effondrement sera inéluctable lors de la suppression des extensions que les soutiennent, ne saurait prospérer.

Il convient de débouter la SCI Franco de sa demande à ce titre.

4) Sur la responsabilité du notaire, rédacteur de l’acte d’acquisition :

La SCI Franco expose qu’elle a acquis le 4 septembre 2007 les lots n°1 et 2 présentant respectivement une superficie de 45m² et de 21m² et que la destruction sus ordonnée aura pour conséquence une réduction totale de la surface acquise de 31,80m². Elle soutient que la responsabilité de l’étude notariale, rédactrice de l’acte, est engagée pour ne pas l’avoir alertée sur l’hiatus entre les surfaces retenues dans le règlement de copropriété et celles présentes dans l’acte authentique.

La SCP Eymard- Temple pour s’exonérer de toute responsabilité fait valoir que le compromis signé entre le cédant et la SCI Franco mentionne expressément que 'l’extension du bâtiment n’a pas reçu de permis de construire à l’époque de ladite construction, à ce jour … l’acquéreur en fait son affaire', que dès lors la SCI Franco parfaitement informée de la distorsion de surfaces ne peut se prévaloir d’un quelconque préjudice.

Les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Ils sont tenus d’éclairer les parties sur la portée de leurs actes et sur la valeur des garanties qui s’y attachent.

Le notaire, possédant des éléments faisant douter de l’exactitude des surfaces déclarées par le vendeur, a l’obligation d’attirer l’attention des parties sur les incidences juridiques de cette distorsion.

En l’espèce, les notaires, qui possédaient d’une part un exemplaire du compromis souscrit le 2 mai 2007 entre le vendeur et l’acquéreur auquel ils font allusion dans l’acte authentique du 4 septembre 2007 et aux termes duquel 'l’absence de permis de construire des extensions du bâtiment’ est expressément mentionnée et d’autre part, le règlement de copropriété comportant un état descriptif des lots avec une surface pour les lots n°1 et 2 moindre que celle indiquée dans l’acte authentique, auraient, pour le moins, dû informer et attirer l’attention de la cessionnaire sur les inconvénients liés à cette discordance, voir procéder à de plus amples vérifications, cette contradiction entre les documents devant éveiller les soupçons de l’officier public et l’inciter à de plus amples vérifications.

Le trop perçu d’un prix de vente du bien immobilier, dont les surfaces se sont révélées moindres que celles mentionnées dans l’acte de vente, constitue un préjudice dont le notaire fautif peut être tenu d’indemniser. La responsabilité du notaire ne présente pas de caractère subsidiaire et la mise en jeu de la responsabilité d’un notaire, dont la faute est établie, n’est pas subordonnée à la poursuite préalable du vendeur à l’encontre duquel la victime disposerait d’une action de nature à assurer la réparation intégrale de son préjudice. La mise en jeu de la responsabilité du notaire n’est pas subordonnée à la poursuite des autres débiteurs.

Toutefois, le manquement au respect de ses obligations par le notaire ne lui interdit pas d’invoquer la faute de la victime pour limiter sa responsabilité.

Or en l’espèce, la SCI Franco, signataire du compromis valablement informée du caractère irrégulier des extensions qui ne bénéficiaient pas d’une autorisation de construire, a omis d’en aviser son notaire lors de la signature de l’acte authentique, taisant ainsi une information déterminante dont elle ne pouvait ignorer l’intérêt.

Le préjudice de la SCP Franco sera justement évalué à la somme de 36 635,98euros

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire dans les limites de sa saisine :

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en ce qu’il a dit 'que le toit terrasse était une partie commune, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux d’étanchéité, débouté la SCI Franco de sa demande d’être exonérée du paiement des frais liés aux travaux, et le syndicat de copropriétaires de sa demande d’être relevé et garantie’ ;

Statuant à nouveau :

Condamne la SCI Franco à supprimer l’intégralité des murs érigés ayant abouti à transformer les terrasses devant les lots,

Condamne la SCI Franco à remettre les lots n° 1 et 2 en conformité avec le règlement de copropriété du 30 novembre 1972 et au plan joint, en supprimant notamment l’intégralité des murs érigés ayant abouti à transformer les terrasses des lots sus visés en locaux fermés et habitables et ce avec une astreinte de 100euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 9 mois à compter de la signification de la présente décision,

Déboute la SCI Franco de sa demande de démolition des toits terrasses litigieux,

Condamne la SCP Eymard et Temple à payer à la SCI Franco la somme de 36 635,98euros,

Déboute la SCI Franco de sa demande d’être relevée et garantie par la SCP Eymard et Temple,

Condamne la SCI Franco à payer à la SCI Misolu la somme de 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP Eymard et Temple à payer à la SCI Franco la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Franco aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente