ARRÊT n° 2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05215 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PD5Q

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 JUIN 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 21/00072

APPELANTE :

Madame [S] [H] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2021/011451 du 08/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE :

Madame [T] [X]

née le 05 Mars 1930 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence DELFAU-BARDY de la SELARL SELARL GENERATIO AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2006, Mme [T] [X] a donné à bail à [S] [V] un local meublé à usage d’habitation, sis [Adresse 3] [Localité 6], avec prise d’effet au 1er septembre 2006, pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 370 euros, outre 15 euros de charges. L’état des lieux a été dressé le 24 août 2006.

Par exploit d’huissier en date du 23 mars 2018, Mme [T] [X] a donné congé à [S] [V] pour vendre.

Le 11 septembre 2019, la société Urbanis a rendu un constat de non-décence relatif au logement.

Par acte du 2 juillet 2020, [S] [V] a attrait Mme [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir constater le manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance, d’entretien et d’assurer la jouissance paisible du locataire, de voir ordonner l’exécution des travaux de mise en conformité, et de voir condamner la bailleresse à lui communiquer l’ensemble de ses quittances de loyer et à l’indemniser de ses préjudices. En cours de procédure, Mme [V] a sollicité du juge des contentieux de la protection la requalification du bail meublé en bail d’habitation et le prononcé de la nullité du congé pour vendre.

Le jugement contradictoire rendu le 30 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Déclare le congé pour vendre délivré par Mme [T] [X] à Mme [S] [V] en date du 23 mars 2018 valide ;

Constate que Mme [S] [V] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] [Localité 6] depuis le 31 août 2018 ;

Dit que Mme [S] [V] doit quitter les lieux situés [Adresse 2] et qu’à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoin ;

Condamne Mme [S] [V] à payer à Mme [T] [X] une indemnité d’occupation à compter du 31 août 2018 égale au montant mensuel des loyers de l’habitation et de la provision sur charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n’avait pas été résilié et jusqu’au départ effectif des lieux ;

Ordonne la remise des quittances des loyers pour l’ensemble de la période de location par Mme [T] [X] à Mme [S] [V], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute Mme [S] [V] de l’ensemble de ses autres demandes ;

Condamne Mme [S] [V] à payer à Mme [T] [X] la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [V] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge prononce la validité du congé pour vendre rejetant ainsi l’argumentation développée par la locataire, qui contestait l’existence d’un bail d’habitation meublé, et qui opposait l’indécence du logement. La juridiction constate ainsi que le rapport de non-décence émanant de la société Urbanis a été établi le 11 septembre 2019 postérieurement à la date de délivrance du congé. Le premier juge souligne encore que la locataire ne démontre ni l’absence d’intention de vendre de la propriétaire ni la fixation d’un prix excessif. Enfin, le tribunal relève que l’ensemble des mentions légales prévues aux dispositions des articles 15-1 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées.

En présence d’un congé valide, le tribunal dit que Mme [S] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 août 2018, et fait droit aux demandes subséquentes en prononçant son expulsion, et en la condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le premier juge rejette encore la demande de travaux, la locataire étant occupante sans droit ni titre. Il déboute Mme [V] de la demande de délais pour quitter les lieux sur le constat qu’elle occupe le logement depuis plus de trois ans alors qu’elle ne peut se prévaloir d’un droit ou d’un titre.

Le premier juge rejette enfin les prétentions indemnitaires présentées par la preneuse, relevant que celle-ci ne justifie pas d’un préjudice moral en lien avec une faute contractuelle de sa propriétaire, alors que Mme [T] [X] produit divers devis et factures d’entreprises, lesquels concourent à démontrer la diligence de la bailleresse à remédier aux désordres apparus dans le logement.

Pour finir, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, il condamne Mme [T] [X] à remettre à Mme [S] [V] ses quittances pour l’ensemble de la période de location, constatant que la locataire a réglé l’intégralité des loyers dus à sa propriétaire, alors que cette dernière ne justifie pas avoir procéder à cette communication.

Mme [S] [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 août 2021.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 octobre 2025 et mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions du 6 mars 2025, Mme [S] [V] demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, et du décret du 26 août 1987, des articles 1719, 1720, 1221 et 1231 du code civil, de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2021 par le tribunal judiciaire des contentieux et de la protection de Béziers,

Statuant à nouveau,

— Sur le congé pour vente,

A titre liminaire,

* dire et juger que le logement de Mme [V] ne respecte pas les critères d’un logement décent,

* en conséquence, déclarer nul et de nul effet le congé pour vente,

A titre principal,

* dire et juger que le logement de Mme [V] ne respecte pas les critères d’un logement meublé,

* en conséquence, requalifier le contrat de bail en location nue et déclarer nul et de nul effet le congé pour vente ;

A titre subsidiaire,

* constater que le congé est infondé car ne reposant pas sur une réelle intention de vendre l’appartement,

* en conséquence, déclarer nul et de nul effet le congé pour vente ;

A titre très subsidiaire,

* dire et juger que compte-tenu de la localisation et de l’état du bien le prix de vente est excessif ;

* en conséquence, déclarer nul et de nul effet le congé pour vente ;

— Sur le départ des lieux de Mme [V] et la nécessaire restitution du dépôt de garantie :

* constater que Mme [V] a libéré l’appartement le 31 mars 2022,

En conséquence,

* dire et juger que les indemnités d’occupation ne sont plus dues après cette date et subsidiairement après la date du 31 août 2022, date de remise des clés à l’huissier ;

* condamner Mme [X] à restituer le dépôt de garantie de 740 euros outre les pénalités de 10% à compter du 31 avril 2022 au 31 avril 2025, soit 74 euros x 36 mois soit 2.644 euros à parfaire ;

— Sur les manquements du bailleur :

* Constater que le bailleur Mme [T] [X] a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et d’assurer la jouissance paisible du locataire ainsi qu’à son obligation de délivrer un congé régulier ;

En conséquence,

*Dire et juger que la responsabilité contractuelle du bailleur Mme [T] [X] est engagée ;

En conséquence,

* Condamner Mme [T] [X] à verser à Mme [S] [V] la somme de 14 220 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier causé par les divers frais annexés payés par Mme [S] [H] épouse [V] et la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral outre restitution de la somme de 700 euros prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la décision de 1ère instance ainsi que les dépens ;

— Sur le retard de remise sous astreinte des quittances

A titre principal,

* Constater l’absence de remise par Mme [T] [X] à Mme [S] [H] épouse [V] des quittances pour l’ensemble de la période de location ;

* Condamner Mme [T] [X] à la remise à Mme [S] [H] épouse [V] des quittances de loyer pour l’ensemble de la période de location, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification dudit jugement réalisée à la date du 26 juillet 2021 ;

A titre subsidiaire,

* Constater que Mme [T] [X] n’a délivré à Mme [S] [H] épouse [V] ses quittances de loyer qu’à la date du 4 août 2021 ;

* Constater un retard sur la remise des quittances par Mme [T] [X] à Mme [S] [H] épouse [V] de neuf jours ;

— Sur les impayés locatifs

* Constater que Mme [S] [V] n’a aucune dette locative envers Mme [T] [X] ;

* Débouter Mme [T] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Sur la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par Mme [T] [X]

* Débouter Mme [T] [X] de sa demande et subsidiairement prendre acte des protestations et réserves de Mme [S] [V] ;

En tout état de cause,

— Débouter Mme [T] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [T] [X] à payer à Mme [S] [V] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la procédure.

Au soutien de son appel, Mme [V] motive sa demande en nullité du congé litigieux par l’indécence du logement de nature à priver le bailleur de la possibilité de délivrer un congé, par la requalification du bail meublé en bail d’habitation nu, par l’absence d’intention réelle de vendre et enfin, par le prix de vente excessif.

Plus précisément, elle conclut en faveur de l’indécence du logement se référant d’une part aux nombreux courriers adressés au bailleur depuis l’année 2011 et d’autre part au rapport de constat de non-décence établi le 11 septembre 2019 par la société Urbanis mettant en évidence une installation électrique non sécurisée, une insuffisance de fourniture d’eau potable, une installation de chauffage non fonctionnelle, la présence d’humidité et de moisissures dans la chambre, ainsi qu’une insuffisance de la ventilation.

Elle prétend ainsi que cette indécence caractérise le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et est de nature à rendre nul le congé pour vendre. Elle précise sur ce point que cette indécence est bien antérieure à l’établissement du rapport de non-décence par Urbanis comme en témoignent les nombreux courriers adressés à la bailleresse en sorte qu’elle est fondée à opposer la nullité du congé.

Sur la requalification du bail en location nue, l’appelante souligne que le contrat de location n’est assorti d’aucune pièce annexe faisant référence à des meubles ou autres équipements en sorte que ce bail ne peut être considéré comme portant sur un local meublé.

Elle conteste encore le caractère sérieux du congé pour vente dont la seule finalité est de permettre à la bailleresse de s’exonérer de l’obligation d’effectuer les travaux de remise aux normes. Elle ajoute qu’à ce jour la vente du logement n’est toujours pas justifiée par l’intimée.

Sur le prix sollicité, Mme [V] soutient que celui-ci est excessif eu égard à la localisation du bien.

Sur le départ des lieux et la restitution de la caution, elle soutient avoir quitté le logement le 31 mars 2022 et s’être heurtée au silence de la bailleresse qui n’a pas répondu à ses sollicitations pour l’organisation d’un état des lieux de sortie de telle sorte qu’aucun état des lieux ni remise des clés n’ont été effectués. Elle s’est ainsi trouvée contrainte de déposer les clés chez un huissier de justice le 31 août 2022.

Elle s’oppose donc au règlement d’une indemnité d’occupation après le 31 mars 2022 compte-tenu de la libération des lieux et conteste tout arriéré locatif soutenant sur ce point avoir réglé avec régularité les loyers et ne pas être responsable de la suspension de l’allocation logement consécutive à l’indécence du logement. Elle dénonce encore l’absence de régularisation des charges annuelles.

Elle revendique par ailleurs, sur le constat de l’indécence du logement et le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de jouissance paisible, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue à la somme de 14.220 euros correspondant au remboursement du loyer sur une période de 36 mois.

Elle sollicite le remboursement de factures de réparation dont elle s’est acquittée et la prise en charge des frais annexes en lien avec l’indécence du logement comprenant les frais d’acquisition de nouveaux meubles, les frais générés par l’absence de boite aux lettres et les factures alourdies par des consommations excessives en eau et en électricité.

Elle argue encore d’une augmentation arbitraire du loyer par le bailleur justifiant qu’elle soit indemnisée à hauteur de 450 euros soit 10 euros par mois du 1er janvier 2014 au 1er septembre 2019.

Elle réclame enfin l’indemnisation d’un préjudice moral rappelant les multiples relances du bailleur en lien avec l’indécence du logement, les désagréments occasionnés par la délivrance d’un congé non justifié alors qu’elle présentait d’importants problèmes de santé.

En dernier lieu, elle demande la confirmation du jugement sur la communication sous astreinte des quittances de loyer et l’absence de remise effective à ce jour, et conteste la demande d’expertise judiciaire présentée par l’intimée qu’elle considère injustifiée.

Dans ses dernières conclusions du 14 mars 2025, Mme [T] [X] demande à la cour, au visa des articles 15-1, 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1720, 1221 et 1231 du code civil, de :

Confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Juger que le congé délivré par Mme [T] [X] est recevable pour un motif légitime ;

Débouter Mme [S] [V] dans ses prétentions visant à contester le congé délivré ;

Débouter Mme [S] [V] dans ses prétentions visant à solliciter la requalification du contrat de bail en bail non meublé ;

Constater que Mme [S] [V] a occupé le logement sans droit ni titre du 31 août 2018 au 31 août 2022, date de la remise des clés à l’huissier de justice à [Localité 10] ;

Juger que Mme [S] [V] a bien quitté les lieux litigieux le 31 août 2022, qu’elle ne sollicite donc plus de délai de grâce, qu’il n’y a plus lieu à prononcer son expulsion ;

Confirmer que Mme [S] [V] est bien redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au 31 août 2022 ;

Juger que la demande de condamnation de Mme [T] [X] à restituer le dépôt de garantie de 740 euros outre les pénalités de 10 % à compter du 31 avril 2022 au 31 avril 2025 soit 2.664 euros (74 euros x 36 mois), à parfaire est irrecevable comme étant nouvelle ;

Débouter Mme [S] [V] de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamner Mme [S] [V] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses conclusions, l’intimée sollicite la validation du congé reprenant sur ce point les moyens développés par le premier juge sur le constat de la délivrance du congé avant l’établissement du rapport émis par Urbanis et compte tenu du fait qu’elle a toujours répondu favorablement aux demandes de sa locataire. Elle ajoute que suite à la délivrance du congé, sa locataire a empêché l’accès à son logement. Elle conteste encore l’indécence du logement relevant que l’appelante s’est maintenue dans les lieux pendant près de quatre années alors qu’elle était occupante sans droit ni titre ce qui est de nature à démontrer que le logement est parfaitement habitable. Elle oppose encore les nombreuses factures attestant de la réalisation de nombreux travaux consécutifs aux réclamations de l’appelante.

Elle demande également la confirmation de la décision sur le rejet de la requalification du bail alors que le contrat comporte l’inventaire détaillé du mobilier, mais également sur l’absence d’intention de vendre dans la mesure où elle justifie de nombreux documents attestant de sollicitations d’agences immobilières. Elle oppose sur ce point l’attitude de la locataire qui est un frein à la vente dans la mesure où elle ne peut réaliser les travaux et procéder à la visite de l’appartement.

Elle ajoute que le prix de vente est justifié et nullement contredit au moyen de pièces versées aux débats par Mme [V].

Pour ces raisons, elle sollicite la confirmation de la décision entreprise sur l’expulsion et conclut en faveur du rejet des demandes indemnitaires non justifiées par Mme [V]. A titre subsidiaire, elle sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire.

Enfin, elle conteste la décision du juge de l’exécution de [Localité 7] qui comporte de multiples erreurs matérielles et s’oppose à la demande en restitution du dépôt de garantie avec majoration comme étant une demande nouvelle en appel et au surplus non fondée.

MOTIFS

Sur la requalification du contrat de bail :

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

A titre liminaire, il doit être rappelé que le contrat de bail ayant été signé par les parties le 8 août 2006, la cour doit apprécier si le logement mis à disposition de Mme [V] répond aux caractéristiques énoncées à l’article 25-4 susvisé, sans toutefois qu’elle ait à rechercher si l’inventaire est conforme à la liste des éléments résultant du décret, cette exigence ayant été introduite par la loi du 24 mars 2014, ce qui la rend inopposable aux parties.

En l’espèce, le bail conclu le 8 août 2006 comporte la mention « locaux meublés ».

Il s’évince par ailleurs de l’état des lieux d’entrée établi de manière contradictoire que les parties ont consigné la présence d’un certain nombre de meubles et d’équipements à savoir :

— chambre : placard, étagère, lit avec tête de lit et deux tables de nuit, un sommier, un matelas et protège matelas, deux fauteuils bois, un traversin, une armoire, un meuble avec quatre étagères, un lustre ;

— débarras : un meuble (rayonnage métallique), un balai, un sceau ;

— salle de bains : un placard avec glace, un porte-serviettes, un luminaire ;

— wc : une colonne plastique avec quatre étagères ; dérouleur papier ;

— cuisine et coin salon : hotte, réfrigérateur, un canapé convertible, deux fauteuils, une table de salon, un meuble de salon, une table de cuisine bois avec quatre chaises, tringles et rideaux de fenêtres.

Cet inventaire détaillé suffit à établir l’existence d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre à Mme [V] d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande en requalification. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la validité du congé et ses conséquences :

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Le logement litigieux étant meublé, seules les dispositions du titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public s’appliquent et plus précisément les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Il s’ensuit que dans le cadre d’un congé pour vendre délivré dans le cadre d’un bail meublé, le bailleur doit respecter les exigences prévues à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et non l’article 15-1 visé à tort par le premier juge.

De même, le bailleur n’a pas à respecter les dispositions énoncées à l’article 15 II qui ouvre au preneur un droit de préemption.

Il en résulte qu’à la différence du droit applicable aux baux de logements nus, le congé pour vendre délivré par le bailleur d’un bail meublé n’a pas à comporter une offre de vente adressée au locataire et aucune nullité n’est encourue du chef de la mention d’un prix de vente manifestement excessif, qui n’est d’ailleurs nullement démontré.

Ce moyen soulevé par Mme [V] s’avère donc inoperant.

Pour le surplus, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint'

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte ».

Au cas d’espèce, le congé pour vendre a été délivré et régulièrement notifié à la locataire par un acte signifié par huissier de justice le 23 mars 2018 dans le délai légal, soit trois mois avant l’échéance du bail, avec effet au 31 août 2018.

Le congé mentionne expressément le motif à savoir l’intention de la bailleresse de vendre le logement.

L’intention de la bailleresse s’apprécie au moment de la délivrance du congé, soit le 23 mars 2018, et non au regard d’évènements non contemporains à ce congé.

Il est justifié par l’intimée de démarches initiées auprès d’agences immobilières aux fins de mise en vente du bien si bien que l’intention de vendre n’est pas contestable.

Par ailleurs, s’agissant de l’indécence du logement, le rapport Urbanis a été rendu le 11 septembre 2019 après la délivrance du congé et n’est donc pas susceptible d’en affecter la validité.

De plus, si Mme [X] a reçu plusieurs courriers de sa locataire notamment les 4 décembre 2017 et 22 février 2018 sollicitant son intervention pour des problèmes liés à la plomberie (changement de minuteur), à la prolifération de blattes tout en revendiquant l’insuffisance des éléments d’équipement garnissant le logement, ainsi que le changement du réfrigérateur, l’indécence du logement n’était nullement acquise au moment de la délivrance du congé.

En outre, la bailleresse justifie de l’engagement de nombreux travaux au cours de l’exécution du bail comme en témoignent les devis et les factures versés aux débats qui attestent de la réalisation de travaux relatifs à la plomberie, l’électricité, la chaudière caractérisant ainsi la diligence dont elle a fait preuve dans la prise en compte des griefs opposés par sa locataire.

En conséquence, en l’absence de preuve de l’existence d’un logement indécent au moment de la délivrance du congé, il ne peut être fait droit à la demande de nullité du congé comme l’a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

Le congé ayant été valablement délivré, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 août 2018 et a fait droit à la demande d’expulsion.

Sur l’insalubrité du logement

Le bailleur est tenu de délivrer en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu’un logement en bon état d’usage et de réparation.

L’article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée en date du 24 août 2006 ne mentionne aucun désordre, le logement étant décrit comme étant en excellent état notamment s’agissant des menuiseries intérieures et extérieures, le carrelage déclaré neuf et les plinthes, ou encore le cumulus.

Il est donc acquis que le logement était décent à l’arrivée de Mme [V] en sorte que la bailleresse a rempli son obligation de délivrance.

Au cours de l’occupation du bien, la locataire a adressé divers courriers à la bailleresse dénonçant des pannes ou dysfonctionnements, infestation d’insectes ou rats, dégradation de la boîte aux lettres, l’absence de régularisation de charges:

— le 10 octobre 2006 : problème de cumulus ;

— le 15 décembre 2015 : fuite d’eau 3 radiateurs, fuite robinetterie évier, prises électriques défectueuses ; surconsommation d’eau en lien avec des fuites ;

— les 4 décembre 2017 et 22 février 2018, la fille de Mme [V] dénonce l’état du logement sollicitant l’intervention de la bailleresse pour des problèmes liés à la plomberie (changement de minuteur), à la prolifération de blattes tout en revendiquant l’insuffisance des éléments d’équipement garnissant le logement, ainsi que le changement du réfrigérateur.

Cela étant, il est établi par la production de devis et factures que la bailleresse a donné suite aux griefs dénoncés par la locataire en procédant à des travaux de réparation (pièces appelante : 25, 27, 29, pièces intimée : 6 à 14).

L’examen des factures produites par Mme [X] révèle ainsi au cours de l’exécution du bail la mise en 'uvre de réparations sur les toilettes, sur l’installation électrique ou encore sur la chaudière, le remplacement de la plaque de cuisson ainsi que du mitigeur, le remplacement des wc en 2012, le changement de la chaudière en 2013, la remise en état de la chaudière en 2017, 2019 et le remplacement de l’échangeur à plaque et de la sonde sanitaire en 2017.

Par ailleurs, il n’est nullement justifié que la prolifération de blattes relève de la responsabilité du bailleur et n’est pas imputable à un manquement de la locataire à son obligation d’entretien. Sur l’insuffisance des équipements mis à disposition, il est à noter qu’aucune réclamation n’a été adressée en ce sens à la bailleresse pendant plus de 14 ans et elle ne saurait de toute façon caractériser l’indécence du logement.

L’indécence du logement ne saurait en conséquence être retenue avant le dépôt du rapport urbanis établi le 11 septembre 2019 qui dénonce en revanche divers désordres à savoir :

— une installation électrique non sécurisée ;

— une fuite de la robinetterie dans la cuisine et la salle de bains ;

— un radiateur fonctionnel mais fuite d’eau ;

— une absence de réglettes de ventilation des menuiseries des pièces sèches ;

— la présence de légères moisissures dans la chambre en bas du mur.

Il s’ensuit que l’indécence du logement peut être revendiquée par Mme [V] à compter du 11 septembre 2019, date à laquelle la bailleresse a eu une connaissance précise des désordres et de la nature des travaux à engager en vue de mettre l’habitation aux normes.

Cela étant, Mme [V] étant occupante sans droit ni titre du logement à la date du 31 août 2018, elle n’est pas légitime à revendiquer l’existence d’un préjudice de jouissance alors qu’elle n’était plus autorisée à rester dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le premier juge a condamné Mme [V] au règlement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

En appel, Mme [V] demande en premier lieu de dire que les indemnités ne seront plus dues à compter du 31 mars 2022, date à laquelle elle a libéré le logement, et à titre subsidiaire jusqu’au 31 août 2022, date de la remise des clés à un commissaire de justice.

La cour retiendra la dernière date, la locataire étant déchargée de son obligation de paiement à compter de la libération effective des lieux, qui intervient par la remise officielle des clés en l’absence d’état des lieux de sortie. Le jugement déféré sera donc complété en ce sens.

En second lieu, Mme [V] conteste tout arriéré locatif soutenant sur ce point avoir réglé avec régularité les loyers et ne pas être responsable de la suspension de l’allocation logement consécutive à l’indécence du logement.

Mme [V] doit régler une indemnité d’occupation de la résiliation du bail à la libération effective du logement dès que celui-ci était habitable malgré les critères d’indécence relevés dans le rapport Urbanis.

La cour observe néanmoins que l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative du logement qui sera moindre en présence d’une indécence caractérisée. Il en résulte que la bailleresse ne peut solliciter la fixation d’une indemnité équivalente au montant du loyer et charges.

Il convient en conséquence de dire que Mme [V] est redevable de la somme mensuelle de 410 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 31 août 2018 au 31 août 2019, puis de la somme de 300 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation du 1er septembre 2019 au 31 août 2022, ce qui représente la somme de 15.720 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

En appel, Mme [V] sollicite la restitution du dépôt de garantie de 740 euros, outre les pénalités de 10% à compter du 31 avril 2022 au 31 avril 2025, soit 74 euros x 36 mois ce qui représente la somme de 2.644 euros à parfaire.

Cette demande ne saurait être considérée comme nouvelle en appel, au sens de l’article 564 du code de procédure civile, pour être liée à la survenance d’un fait nouveau consistant au départ des lieux de Mme [V] le 31 août 2022, qui l’autorise à solliciter la restitution du dépôt de garantie.

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il n’est nullement contesté que les clés ont été remises par la locataire à compter du 31 août 2022 et que la caution de 740 euros ne lui a pas été restituée.

Ce faisant, le bailleur considère que Mme [V] est redevable d’un arriéré au titre de l’indemnité d’occupation non réglée l’autorisant à garder le dépôt de garantie en exécution de l’obligation de paiement de la locataire, position qui a été validée par le premier juge qui a condamné Mme [V] au paiement de la somme de 410 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Il en résulte que si l’appelante ne peut réclamer l’application de la pénalité, le bailleur justifiant d’un motif légitime opposable à la non-restitution du dépôt de garantie, pour autant elle peut solliciter que son montant soit déduit de la somme due.

Il convient en conséquence de déduire de la somme de 15.720 euros la caution de 740 euros et de condamner Mme [V] en deniers et quittances au paiement de la somme de 14.980 euros.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [V] :

Mme [V] sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel comprenant le remboursement de la part du loyer augmentée de manière arbitraire, ainsi que des sommes engagées au lieu et place du bailleur en raison de sa carence, les frais d’acquisition de nouveaux meubles, de la boîte aux lettres ainsi que des factures d’eau alourdies par une consommation excessive d’eau et d’électricité.

S’agissant de l’augmentation injustifiée du loyer du 1er janvier 2014 au 1er septembre 2018 à hauteur de 10 euros par mois, outre le fait qu’une partie de la demande est prescrite, il doit être relevé que cette prestation n’est pas fondée dans la mesure où le contrat de bail contient une clause d’indexation permettant la réévaluation du loyer sans qu’il y ait lieu d’obtenir le consentement de la preneuse et il n’est pas par ailleurs démontré que le loyer fixé à 395 euros au 1er janvier 2014 n’est pas conforme à l’indexation du loyer, qui n’a fait l’objet d’aucune réévaluation depuis l’entrée dans les lieux de Mme [V].

Sur le remboursement de sommes exposées par la preneuse, les factures produites aux pièces 45 à 47 correspondent à des frais d’entretien de la chaudière qui n’incombent pas au bailleur. Il convient également de préciser que le remboursement est conditionné à l’accord préalable du bailleur à la dépense engagée dès lors que Mme [X] a démontré les diligences accomplies dans le cadre de son obligation d’entretien au cours de l’exécution du bail.

Pour finir, il n’est nullement justifié d’une surconsommation d’eau et d’électricité en lien avec l’indécence du logement et n’est pas produit de factures en lien avec l’acquisition de nouveaux meubles.

Elle sera donc déboutée de la demande présentée au titre du préjudice matériel.

L’appelante réclame encore la reconnaissance d’un préjudice moral occasionné par l’occupation d’un logement indécent et dangereux et par les pressions exercées par la bailleresse pour obtenir paiement de sommes fixées dans la décision contestée alors qu’elle se trouvait dans une situation médicale difficile souffrant de multiples maladies (cancer, covid').

En premier lieu, si l’indécence du logement est caractérisée à compter du 11 septembre 2019, Mme [V] s’est maintenue dans les lieux alors qu’elle ne détenait plus ni droit ni titre. Elle ne peut donc valablement opposer les désagréments d’une situation qu’elle subit de manière volontaire.

Par ailleurs, il ne peut être fait reproche à la bailleresse d’avoir sollicité l’exécution de la décision entreprise assortie de l’exécution provisoire.

Sur les autres griefs, et notamment l’absence de perception des allocations logement pour les années 2006 à 2011, Mme [V] l’explique par une carence de la bailleresse dans la gestion du contrat, l’attestation de loyer transmise ne mentionnant nullement la répartition du loyer et des charges.

L’appelante produit deux pièces (10 et 22) dont l’examen ne permet pas de déduire une faute de l’intimée à l’origine de la non perception de l’aide au logement qui est uniquement justifiée d’avril 2017 à décembre 2017 et sans que le motif en soit précisé. Ce moyen s’avère donc inopérant.

Sur l’absence de régularisation de charges fixées par le contrat à la somme de 15 euros, Mme [V] dénonce l’absence de justificatifs.

Il est justifié en effet uniquement de la régularisation de charges pour l’année 2016 et du remboursement par Mme [X] de la somme de 215,98 euros (pièce 8 appelante).

S’il apparaît que la bailleresse ne justifie pas des charges réclamées en fin d’année et ce malgré les demandes adressées par Mme [V], la locataire a néanmoins réglé leur montant depuis le 8 août 2006 et n’a jamais saisi aucune juridiction pour contester leur bien-fondé.

En l’absence de preuve d’un préjudice moral, Mme [V] sera déboutée de sa demande.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [V] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur les quittances de loyer :

Rappelant l’obligation pesant sur le bailleur de produire les quittances de loyer, le premier juge a ordonné la remise des quittances de loyer pour l’ensemble de la période de location par Mme [T] [X] à Mme [S] [V], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Cette décision sera confirmée en appel dès lors que Mme [V] ayant réglé les loyers et charges au cours de l’exécution du contrat, la bailleresse devait communiquer ces pièces comme l’exige la loi du 6 juillet 1989 ce qu’elle ne conteste pas.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [V], qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare la demande relative à la restitution du dépôt de garantie recevable en appel,

Confirme la décision rendue le 30 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] excepté les dispositions relatives à l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau,

Dit que Mme [S] [V] est redevable à l’égard de Mme [T] [X] de la somme mensuelle de 410 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 31 août 2018 au 31 août 2019, puis de la somme de 300 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation du 1er septembre 2019 au 31 août 2022, ce qui représente la somme de 15.720 euros,

Condamne en conséquence Mme [S] [V] à payer à Mme [T] [X] en deniers et quittances la somme de 14.980 euros après déduction du dépôt de garantie,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [V] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier, Le président,