Cour d'appel de Montpellier, Chambre commerciale, 1er juillet 2025, n° 24/00290

TCOM Perpignan 5 décembre 2023

CA Montpellier
Infirmation partielle 1 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des dispositions du bail
La cour a constaté que l'occupation dépassait la surface convenue, ce qui constitue un usage abusif des droits conférés par le bail.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que la SAS Totem France devait rembourser une partie des frais engagés par la SARL FPN Invest.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. com., 1er juil. 2025, n° 24/00290
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00290
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Perpignan, 5 décembre 2023, N° 2022J00343
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chloé JOUVINDavid WEISSBERGEric GAFTARNIK
Cabinet(s) :	SCP CABINET CUSSACCORTEY LOTZ & MARCHAL AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. FPN INVEST, son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège c/ S.A.S. TOTEM FRANCE

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 01 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00290 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QC6U

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 DECEMBRE 2023

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN

N° RG 2022J00343

APPELANTE :

S.A.R.L. FPN INVEST représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jérémy POUGET substituant M^e Mandine CORTEY LOTZ de la SELARL CORTEY LOTZ & MARCHAL AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants

Représentée par M^e GAFTARNIK Eric, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S. TOTEM FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe AYRAL de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

Représentée par M^e Chloé JOUVIN substituant M^e WEISSBERG David, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025, délibéré prorogé au 1er juillet 2025.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Elodie CATOIRE

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Elodie CATOIRE, greffière.

FAITS ET PROCEDURE

Le 6 juin 2018, la SARL FPN Invest a consenti un bail, d’une durée de 12 ans, à la société Orange aux fins de remplacer un bail antérieur du 1er juin 2006, portant sur la location d’un emplacement aux fins d’y installer des équipements techniques permettant de réaliser, pour le locataire, son activité d’exploitant de système de radiocommunication avec les mobiles.

Le 7 octobre 2021, la société Orange a informé la société FPN Invest du transfert du contrat de bail au profit de sa filiale, la SAS Totem France.

Se prévalant d’une occupation des lieux non conforme au bail, la société FPN Invest a sollicité, le 29 mars 2022, une révision des conditions tarifaires.

Se prévalant d’une occupation de la surface du toit par les antennes, modules de radiotéléphonie et câbles de l’opérateur sans commune comparaison avec les surfaces initialement autorisées, la société FPN Invest a sollicité les services d’un commissaire de justice, aidé dans sa mission par un géomètre expert, lequel a dressé procès-verbal les 22 et 30 juin 2022.

Le 27 septembre 2022, la société FPN Invest a mis en demeure la société Totem France d’expliquer la différence de surface entre celle déclarée et celle occupée et proposé de nouveau, une révision tarifaire.

Le 14 novembre 2022, la société FPN Invest a mis en demeure la société Totem France de lui régler la somme de 759 850 euros HT à titre de dommages et intérêts.

Par exploit du 9 décembre 2022, la société FPN Invest a assigné Totem France en paiement.

Par jugement contradictoire du 5 décembre 2023, le tribunal de commerce de Perpignan a

débouté la société FPN Invest de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’occupation abusive de son bien immobilier ;

débouté la société FPN Invest de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la société Totem France de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

débouté la société Totem France de sa demande d’écarter l’exécution provisoire ;

condamner la société FPN Invest à payer la somme de 2 000 euros à la société Totem France au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dans lesquels seront compris les frais et taxes y afférant et notamment ceux de greffe liquidés selon tarif en vigueur.

Par déclaration du 16 janvier 2024, la société FPN Invest a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 9 avril 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, de :

juger son appel recevable et bien fondé ;

infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société Totem France de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

statuant à nouveau,

débouter la société Totem France de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société Totem France de lui payer, en réparation du préjudice subi du fait de l’occupation abusive de son bien immobilier, une indemnité de 760 000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2022 ;

et la condamner à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 8 juillet 2024, formant appel incident, la société Totem France demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1194, 1709, 1231-1 et 2224 du code civil et des articles 12,31 32-1 et 700 du code de procédure civile, de :

à titre principal, confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en condamnation pour procédure abusive et manquement à son obligation de bonne foi ;

statuant à nouveau, condamner la société FPN Invest à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et manquement à l’obligation de bonne foi ;

à titre subsidiaire, réduire à un montant purement symbolique le montant de l’indemnité sollicitée par la société FPN Invest ;

et, en tout état de cause,

débouter la société FPN Invest de sa demande à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et condamner la société FPN Invest à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de ce même article, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 24 avril 2025.

MOTIFS

Sur l’occupation abusive et ses suites

Moyens des parties :

1. La SARL FPN Invest fait valoir que les dispositions du bail daté du 6 juin 2018 s’imposent aux parties et que leur non-respect engage la responsabilité du contractant défaillant. Ainsi, l’étendue du droit d’occupation du preneur est limitée à une surface de 10 m² comme stipulée aux articles I, II et VII. 5. La motivation des premiers juges se heurteraient ainsi au principe de l’effet relatif des contrats posé par l’article 1199 du code civil.

2. Considérant que la surface utilisée, selon le géomètre-expert, serait passée de 10 m² à 161,97 m², pour un loyer de 1 000 euros hors taxe le mètre carré, la société Orange lui serait redevable d’une somme de 151 970 euros HT par année, soit, pour cinq années, de 759 850 euros.

3. La SAS Totem réplique que l’acte précisait que le bailleur devait mettre à la disposition du preneur « les emplacements de 10 m² environ » et que surtout, l’immeuble litigieux a été occupé dans les mêmes conditions depuis 27 ans, tant par les prédécesseurs de la société Totem France que par la société Totem France, elle-même.

Ainsi, la SARL FPN Invest ferait preuve d’une particulière mauvaise foi en prétendant que lors de la signature du bail le 6 juin 2018, la SA Orange aurait accepté de modifier radicalement les conditions d’occupation alors même que celles-ci n’auraient pas permis la poursuite de son activité.

4. Il serait nécessaire selon elle, de faire prévaloir la commune intention des parties, laquelle demeure, aux termes de l’article I du contrat, comme l’a justement retenu le tribunal, de permettre au preneur d’exploiter ses équipements techniques et partant, d’autoriser la présence de chemins de câbles, les armoires techniques, les supports d’antennes et les antennes elles-mêmes.

Réponse de la cour :

5. L’article X du contrat bail relatif aux obligations des parties énonce dans sa première partie que le bail en date du 6 juin 2018 est soumis aux dispositions du code de civil.

6. Aux termes de l’article 1728 du code civil :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

7. Dans l’hypothèse d’un usage abusif par le locataire des droits conférés par le contrat, le bailleur peut solliciter des dommages et intérêts compensatoires résultant d’une transformation des lieux.

8. En l’espèce, les clauses du bail sont suffisamment claires et précises et la référence à la commune intention des parties ne se conçoit pas, sauf à les dénaturer, conformément à l’article 1192 du code civil.

9. L’article II du contrat de bail, dénommé « EMPLACEMENTS MIS A DISPOSITION PAR LE BAILLEUR » énonce :

« Le Bailleur » s’engage à mettre à la disposition du « Preneur », au plus tard à la date de signature des présentes, les emplacements d’une surface de 10m² environ, dont les plans figurent en Annexe Il.

Ces emplacements sont destinés à mettre en place les « Equipements Techniques » du « Preneur » nécessaires à son activité d’exploitant de systèmes de radiocommunications avec les mobiles ».

10. L’article V du même contrat, relatif aux « Modifications/extension des Equipements Techniques » stipule pour sa part :

« Les « Equipements Techniques » implantés pourront faire l’objet de toutes modifications et / ou extensions que « Le Preneur » jugera utiles, dès lors que celles-ci ne modifieront pas les surfaces louées par le présent bail.

Il est expressément convenu entre les Parties que toute modification et / ou extension modifiant les surfaces louées seront soumises au « Bailleur » pour accord. Elles seront effectuées aux frais du « Preneur ».

Cependant, « Le Bailleur » s’engage d’ores et déjà à faire ses meilleurs efforts pour mettre à disposition du « Preneur » de nouveaux emplacements si ces modifications et / ou extensions le nécessitaient. »

11. Au regard des textes applicables et des clauses du bail, toutes modifications ou extensions des implantations techniques ne pouvaient modifier les surfaces louées représentant, environ 10 m².

12. Le procès-verbal de constat du commissaire de justice daté du 20 et 30 juin 2022, pour les besoins duquel celui-ci était assisté d’un cabinet de géomètre contient une attestation de ce dernier aux termes duquel, « l’ensemble des installations fixes, à savoir, les socles, chemin de câbles, boîtiers télécom et les armoires télécom, projeté au sol représente une superficie globale de 35,75 m², l’espace de 126 m² correspondant, pour sa part, à « l’espace compris entre barrières, ligne de vie et espace délimité circulation (hors toutes installations : socles, chemin de câbles, boîtiers télécom, armoires télécom) ».

13. Seule la surface de 35,75 m² doit être prise en compte au regard de l’objet du contrat, lequel consiste en la location d’emplacement permettant l’implantation, la mise en service et l’exploitation des « Equipements Techniques », ces derniers étant entendus, selon l’article II, « comme l’ensemble des matériels composant une station relais, à savoir notamment, et selon la configuration des lieux, un ou des support(s) d’antennes, des antennes, des câbles et chemins de câbles, des armoires techniques, le tout, relié aux réseaux électriques et de télécommunications ».

14. Ainsi, au regard du contrat, si l’emplacement n’est pas strictement de 10 m², la modification unilatérale de plus de deux tiers (à la hausse) de la surface initialement mise à la disposition de la SA Orange à l’origine, pour exploiter son installation, ne peut être qualifiée d’aménagement mais relèvent d’une véritable transformation des lieux loués caractérisant un usage abusif des droits qui étaient conférés au locataire.

15. Dès lors, partant du constat que le loyer initial annuel était environ de 1 000 euros le mètre carré, le montant annuel de 20 000 euros supplémentaire est dû au titre du loyer.

16. L’assignation de l’intimée visant à faire reconnaître cet usage abusif date du 9 décembre 2022 et, tenant compte des règles relatives à la prescription des loyers alléguées par l’appelante qui sollicite d’inclure le terme de l’année 2023, il sera alloué à la SARL FPN Invest le montant de 55 000 euros (40 000 euros pour les années 2023 et 2024 et les 15 000 euros pour les sept premiers mois de l’année 2025) outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

17. La décision sera réformée de ce chef et aucun abus de droit n’est à déplorer.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il déboute la SARL FPN Invest de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’occupation abusive de son bien immobilier,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la SAS Totem France à payer à la SARL FPN Invest la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne la SAS Totem France à payer à la SARL FPN Invest la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute l’intimée de ses demandes formées sur le même fondement et pour procédure abusive,

Condamne la SAS Totem France à aux dépens d’appel.

La greffière La présidente