ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 12 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05154 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QNEZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 11 OCTOBRE 2024

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 18]

N° RG 24/00526

APPELANTES :

S.A.R.L. BBFC société à responsabilité limitée, immatriculé au RCS de [Localité 19] sous le n° 903 022 440 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. BRIMMO société civile immobilière au capital social de 1500 euros immatriculé au RCS de [Localité 19] sous le n° 978 043 289 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. BRICC société par actions simplifiée, au capital de 10 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 987 507 324 dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14], représenté par son syndic le cabinet LOGESYC, société anonyme à conseil d’administration (s.a.i.), immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n°328 109 590, dont le siège social est situé au [Adresse 5] ([Adresse 7]), prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS

ENEDIS RCS Nanterre n°444 608 442 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 9]

[Localité 17]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Révocation de l’ordonnance de clôture du 31 Mars 2025 et nouvelle clôture a l’audience du 7 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 AVRIL 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L’immeuble, dénommé hôtel Bühler, situé [Adresse 12] et [Adresse 16] à [Localité 18] (34) cadastré section [Localité 20] n°[Cadastre 1], est identifié comme une maison remarquable. Sa façade et sa grille d’entrée sont inscrites au titre des monuments historiques.

Un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable, portant sur la modification d’une devanture et de menuiseries du local, situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, a été pris par le maire de la commune de [Localité 18] au profit de la SARL BBFC le 11 janvier 2024.

Par acte authentique du 18 mars 2024, la SCI Brimmo a acquis auprès de Mme [B] [R] les lots n°5 et n°6 de cet immeuble, correspondant aux locaux commerciaux, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Un contrat de bail commercial a été signé le 1er avril 2024 entre la SCI Brimmo, gérée par la société BBFC, et la SAS Bricc, présidée par la SARL BBFC, portant sur les locaux acquis en vue d’y exploiter un fonds de commerce de type supermarché et une activité d’alimentation générale, moyennant un loyer commercial annuel de 75 000 euros.

Le 27 mars 2024, la société BBFC a déposé auprès de la SA Enedis une demande afin que la puissance de l’alimentation de son compteur électrique soit augmentée.

Par une convention en date du 24 mai 2024 relative à la modification de la puissance de l’alimentation du compteur électrique existant, la société Enedis s’est engagée à réaliser les travaux pour la somme de 24 574,39 euros TTC.

Le 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] a fait signifier à la société Enedis une sommation d’avoir à cesser immédiatement toute intervention au motif que les travaux affectent les parties communes (façades et fondations) et nécessitent d’être autorisés par une assemblée générale.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] a saisi le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, afin de voir principalement, prononcer une injonction à l’égard de la SCI Brimmo afin qu’elle communique le dossier technique complet des travaux réalisés dans les lots n°5 et 6, les études aérauliques, l’étude acoustique, le dossier complet d’AT-ERP, les études préalables portant sur la faisabilité de tels travaux sous astreinte et ordonner une mesure d’expertise.

La tentative de médiation ordonnée le 23 septembre 2024 a échoué et une mesure d’expertise judiciaire serait en cours.

Parallèlement, le tribunal administratif de Montpellier a été saisi par la SCI Plateau des poètes, copropriétaire au sein de l’immeuble le Bühler, afin que l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 11 janvier 2024 soit annulé ; la requête en référé et celle au fond ont été rejetées.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc ont assigné à heure indiquée, sur autorisation en date du 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et la société Enedis devant le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer que l’opposition à la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble constitue un trouble manifestement illicite,

— déclarer que l’opposition à la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble constitue un dommage imminent,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, à titre de mesure conservatoire, de s’abstenir de tout faire qui puisse constituer une entrave à la réalisation des travaux par Enedis sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à cette injonction,

— enjoindre à la société Enedis de faire réaliser les travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à leur payer une provision de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts tenant sa résistance abusive et manifeste,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Enedis au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé en date du 11 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

— débouté la SCI Brimmo, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL BBFC, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la SAS Bricc, pris en la personne de son représentant légal en exercice, de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné la SCI Brimmo, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL BBFC, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la SAS Bricc, pris en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance,

— condamné la SCI Brimmo, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL BBFC, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la SAS Bricc, pris en la personne de son représentant légal en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SA Logesyc, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Brimmo, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la SARL BBFC, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la SAS Bricc, pris en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société Enedis, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc au paiement des entiers dépens,

— condamné la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc à payer à Enedis la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

— sans qu’il y ait besoin d’examiner l’illicéité du trouble ou l’imminence du dommage, il convient de relever que la demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de s’abstenir de tout fait qui puisse constituer une entrave à la réalisation des travaux de raccordement électrique ne relève pas d’une mesure conservatoire ou de remise en état dès lors qu’il s’agit de permettre aux demanderesses de réaliser des travaux d’électricité, lesquels sont des constructions nouvelles.

— les demanderesses sollicitent la somme provisionnelle de l0 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] faisant valoir que ce dernier s’est abusivement opposé à l’intervention de la SA Enedis aux fins de modifications de la puissance de l’alimentation du compteur électrique des locaux litigieux leur causant un préjudice né de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce. Cependant, elles n’apportent aucun élément de nature à démontrer que la résistance alléguée du syndicat des copropriétaires a engendré l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce et échouent à justifier du quantum. Dès lors, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement de 1'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 15 octobre 2024, les sociétés Brimmo, BBFC et Bricc ont relevé appel de cette ordonnance

Par avis en date du 28 novembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 avril 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 1er avril 2025, les sociétés Brimmo, BBFC et Bricc demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil, L. 131-1 du code de procédure civile d’exécution, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel ;

— y faisant, infirmer totalement l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— déclarer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic professionnel le cabinet Logesyc, entrave de manière totalement illégitime et infondée la réalisation des travaux de raccordement du réseau prévus par la société Enedis selon convention du 24 mai 2024 ;

— déclarer que ces travaux qui portent sur l’installation électrique sont nécessaires et utiles en vue de l’exploitation des locaux commerciaux (lots n°5 et n°6), puisqu’un supermarché nécessite au minimum une alimentation électrique avec une puissance comprise 36 kVa et 250 kVa ;

— déclarer que cette entrave du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic professionnel le cabinet Logesyc affecte à l’évidence la jouissance et l’exploitation des locaux commerciaux, puisque la modification de la puissance électrique est nécessaire pour l’ouverture du supermarché qui devait avoir lieu dès le 13 août 202 ;

— déclarer que l’opposition par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic professionnel le cabinet Logesyc, à ce que la société Enedis procède à la réalisation des travaux de raccordement et branchement nécessaires à l’exploitation du fonds de supermarché n’est justifiée ni par le règlement de copropriété, ni une quelconque atteinte à la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation au sens de la jurisprudence en vigueur ;

— déclarer que l’opposition par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic professionnel le cabinet Logesyc, à ce que la société Enedis procède à la réalisation des travaux de raccordement et branchement nécessaires à l’exploitation du fonds de supermarché porte incontestablement atteinte au principe d’ordre public de liberté du commerce et de l’industrie instauré par l’article 7 de la loi des 2 et 17 mars 1791, en ce qu’elle empêche, sans motif légitime, l’établissement et l’installation de la société Bricc et l’exploitation de son fonds de commerce de supermarché ;

— Y faisant,

— déclarer qu’en ne permettant pas à la société Enedis de réaliser les travaux nécessaires de raccordement et branchement au réseau public de distribution d’électricité permettant l’exploitation des locaux commerciaux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic professionnel le cabinet Logesyc cause un trouble manifestement illicite aux appelantes qu’il convient de faire cesser ;

— déclarer que l’entrave à la réalisation par la société Enedis des travaux nécessaires de raccordement et branchement au réseau public de distribution d’électricité permettant l’exploitation des locaux commerciaux par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic professionnel le cabinet Logesyc constitue, pour chaque jours de retard et d’empêchement, un dommage imminent pour elles résultant d’un risque de perte financière et d’exploitation exponentiel, outre celle de la résiliation du bail en cours, qu’il convient de prévenir ;

— déclarer que les mesures sollicitées au juge des référés sont en l’espèce des mesures conservatoires nécessaires et visent tant à prévenir un dommage imminent qu’à faire cesser le trouble qui leur est causé par l’opposition du syndicat des copropriétaires aux travaux utiles et nécessaires à l’activité de supermarché envisagées dans les locaux commerciaux ;

— en conséquence, se déclarer compétent pour statuer sur le bien-fondé de leurs demandes,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic professionnel le cabinet Logesyc de s’abstenir de tout fait qui puisse constituer une entrave à la réalisation par la société Enedis des travaux de raccordement et branchement programmés et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à cette injonction ;

— y faisant, enjoindre à la société Enedis, dès notification de l’arrêt à intervenir, de faire réaliser les travaux de raccordement nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce de supermarché dans les locaux commerciaux susvisés et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à cette injonction;

— en tout état de cause, débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12] ainsi que la société Enedis des éventuelles demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18], à leur payer, à titre de provision, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts tenant sa résistance abusive manifeste ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 18] et la société Enedis à leur verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que

— si la modification du branchement implique de creuser des tranchées, celle-ci doit être réalisée sur la voie publique et n’affecte ni les fondations, ni les façades de l’immeuble,

— le syndicat des copropriétaires bloque abusivement les travaux électriques en cours pour éviter l’implantation du supermarché, pourtant autorisée par le règlement de copropriété ; cette entrave constitue un trouble manifestement illicite ;

— cette entrave porte également atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie,

— il appartenait au syndicat d’enclencher les voies de droit existantes en matière de copropriété au lieu d’interdire les travaux d’Enedis,

— si la société Enedis a considéré qu’une autorisation de l’assemblée générale était nécessaire pour ces travaux, elle aurait dû l’en informer, au demeurant l’autorisation de la copropriété par assemblée générale n’est pas nécessaire pour effectuer les travaux dans les parties privatives et pour la pose des compteurs, l’installation des compteurs relève de ses prérogatives et elle ne peut exiger une autorisation d’assemblée générale,

— le dommage imminent résulte de la perte financière : impossibilité d’ouvrir le fonds de commerce depuis le 13 août 2024 (perte d’exploitation, salaires versés à perte, risque de résiliation du bail),

— elles n’exploitent qu’une partie du local depuis février 2025 en l’absence des travaux devant être réalisés par Enedis,

— les travaux sont de simples travaux d’amélioration ou de transformation de l’existant et ne peuvent être qualifiés de nouvelles constructions, le juge des référés est bien compétent,

— l’injonction sollicitée est une mesure conservatoire sécuritaire, le syndicat des copropriétaires ayant préféré faire usage de sommation et les travaux visant à mettre aux normes, notamment, l’alimentation de l’école se situant en face,

— la résistance du syndicat est abusive.

Par conclusions du 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à [Localité 18], demande à la cour, au visa des articles 145 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile, L131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution et 9.I et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— condamner les sociétés Brimmo, BBFC et Bricc à lui régler la somme provisionnelle de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Il expose en substance que :

— les travaux sollicités sur l’installation électrique pour en modifier la puissance, destinés à la seule utilité du lot commercial, ne constituent pas des mesures conservatoires ou de remise en état ; le juge des référés n’est pas compétent,

— la supérette a ouvert début février 2025,

— l’installation électrique est aux normes et permettait à l’ancien exploitant d’exercer son activité commerciale ; la modification souhaitée a pour but de changer l’affectation du lot, raison pour laquelle l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire,

— au demeurant, les travaux envisagés affectent les parties communes de l’immeuble et nécessitent une autorisation de l’assemblée générale,

— la copropriété n’avait pas été informée des travaux envisagés alors que ceux-ci génèrent, au surplus des désordres (fissures),

— par ailleurs les travaux génèrent des nuisances sonores excédant des inconvénients normaux de la vie en copropriété,

— l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire même s’il s’agit de travaux de remplacement (modification de l’aspect extérieur de l’immeuble), s’agissant de travaux susceptibles de contrevenir au règlement de copropriété en termes de tranquillité, de nuisances sonores et de sécurité .

Par conclusions du 3 avril 2025, la société Enedis demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance déférée,

— débouter les appelantes de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— les condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en substance que :

— la société BBFC a formé le 27 mars 2024 une demande de modification de puissance pour l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 18], en réponse, elle lui a adressé une convention le 24 mai suivant, qui a été signée le 4 juin 2024,

— elle a démarré les travaux début juillet 2024, elle a reçu par acte de commissaire de justice le 29 juillet 2024 une lettre du syndicat des copropriétaires lui intimant de stopper les travaux,

— les appelantes ne formulaient aucun grief à son encontre ; la demande de condamnation sous astreinte est infondée,

— la convention signée prévoit que des retards dans la réalisation des travaux découle de la survenance d’événements indépendants de sa volonté tels que le non-accès total ou partiel à la zone des travaux, ce qui est le cas en l’espèce,

— si le syndic lui avait donné son accord eu égard à l’atteinte aux parties communes, le syndicat des copropriétaires a refusé tout accès aux parties communes,

— les travaux affectent les parties communes en ce que l’adaptation aux charges nécessite des percements dans la gaine de la colonne électrique desservant les lots, le déplacement des matériels électriques de distribution publique dans la gaine et la pose d’un nouveau câble de branchement,

— les appelantes ont signé le devis prévoyant cette solution technique,

— sans l’accord de l’assemblée des copropriétaires, autorisant les travaux sur les parties communes, elle est placée dans l’impossibilité juridique d’effectuer les travaux de raccordement,

— les appelantes qui exploitent la superette ne subissent aucun préjudice.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 7 avril 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 suivant prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les pouvoirs du juge des référés ne se définissent pas par rapport aux mesures qu’il peut ordonner, mais par l’urgence et la nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent s’entend du dommage, qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements.

Selon l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

La société BBFC, preneuse à bail dans l’immeuble litigieux depuis le 1er avril 2024, justifie avoir signé le 24 mai 2024, une convention de raccordement au réseau public de distribution d’électricité avec la société Enedis afin de voir être augmentée la puissance électrique des lots qu’elle souhaite exploiter (puissance demandée de 12 à 48 kVA).

Il est établi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] s’est opposé à la poursuite desdits travaux par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception du 25 juillet 2024, adressée par un avocat, et également signifiée, à la société Enedis, et la présence sur place le 29 juillet suivant, d’un commissaire de justice, dans le cadre de l’organisation d’une rencontre entre chaque partie.

La demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de 's’abstenir de tout fait qui puisse constituer une entrave à la réalisation des travaux de raccordement électrique’ vise à préserver les droits réels, notamment, de la société BBFC, preneur, et de la SCI Brimmo, bailleur copropriétaire, et s’inscrit dans les conditions d’intervention du juge des référés.

En effet, quelle que soit la nature desdits travaux, l’opposition du syndicat des copropriétaires à leur poursuite est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite et un dommage imminent pour ces dernières, qu’il appartient au juge des référés, le cas échéant, de prévenir ou faire cesser en appréciant le choix de la mesure propre pour ce faire.

L’ordonnance de référé sera infirmée en ce qu’elle a considéré que les mesures sollicitées ne relevaient pas des pouvoirs du juge des référés.

2- L’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il n’est pas contesté que selon le règlement de copropriété, les gros murs de façade, les murs pignon, le gros 'uvre des planchers constituent des parties communes.

Il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice, désigné par la société Enedis, en date du 29 juillet 2024, que celui-ci a visité, dans les parties communes, l’installation nouvellement créée et l’installation préexistante et que les agents Enedis ont indiqué qu’il était prévu des travaux supplémentaires afin de reprendre une conduite appelée « câble papier CPI », que cette conduite alimente à la fois l’immeuble litigieux et une partie de l’immeuble situé en face (école) et que cette réparation nécessite une intervention sur les parties communes.

Si l’emplacement du coffret Enedis est situé à l’intérieur du commerce devant être ouvert et les travaux ne semblent pas avoir porter atteinte aux murs de la façade de l’immeuble, ayant, à ce titre, été validés, selon l’architecte désigné par la société BBFC, « par les services patrimoniaux » (sic), il est implanté en façade dans la vitrine au niveau de l’entrée du magasin.

Le plan de raccordement électrique, validé par la société BBFC, lors de la signature de la convention de raccordement (annexe 2) signée avec la société Enedis, mentionne un passage par les parties communes au niveau de la colonne (dont la reprise est prévue).

Les conditions particulières de cette convention visent, notamment, en page 4/10, que le raccordement de l’installation nécessite de traverser des parcelles privées de tiers pour lesquelles des autorisations de passages sont requises.

Si le syndic a, le 28 février 2024, avant même l’acquisition des lots, émis un avis favorable à la « demande de branchement neuf », formée par M. [X] en qualité de représentant du futur acquéreur, sur l’exemplaire pré-imprimé dédié, émis par la société Enedis, qui mentionne que « cette demande de raccordement peut éventuellement générer des travaux sur le collectif », il est établi que celui-ci n’a jamais été informé de la nature des travaux.

Or, il est patent que les travaux programmés, tels que décrits par le procès-verbal de constat du 29 juillet 2024 cité ci-dessus, nécessitent, en application de l’article 25 b de la loi du 1967, l’accord de la copropriété en ce qu’ils affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, indépendamment d’une éventuelle atteinte aux fondations ou aux façades de l’immeuble et de l’existence, ou pas, de troubles excessifs de voisinage pendant leur réalisation.

Il appartient au copropriétaire concerné de solliciter l’autorisation requise, ce que les sociétés Brimmo et BBFC n’ont pas fait, cette dernière ayant reconnu, dans une note en délibéré en date du 7 mai 2024, déposée devant le tribunal administratif de Montpellier, qu’elle n’avait pas encore sollicité de «convocation d’une assemblée générale extraordinaire afin de demander les autorisations nécessaires [pour] la pose d’enseigne et les changements de menuiseries» (sic), qui a fait l’objet de l’arrêté de non-opposition du 11 janvier 2024, suite à la saisine des services compétents le 17 novembre 2023.

Ainsi, aucune atteinte manifeste aux droits réels des sociétés appelantes n’est démontrée.

Aucune impossibilité d’exploiter les locaux à des fins commerciales n’est établie eu égard à l’ouverture d’un commerce de supermarché, comprenant, notamment, des armoires réfrigérées, dès le 17 février 2025, attestant, de ce fait, du respect de la liberté d’entreprendre des sociétés appelantes.

La nécessité de procéder au remplacement de la colonne et du câble « papier CPI » n’est pas établie, aucun désordre depuis le 29 juillet 2024, date de l’arrêt des travaux litigieux, ni depuis l’ouverture du commerce de supermarché n’étant rapporté.

Compte tenu de l’ouverture de ce commerce, dont l’activité serait réduite, sans que, pour autant, aucun élement n’étaye cette assertion, les sociétés appelantes ne démontrent pas davantage l’existence d’un dommage imminent, lié à une perte financière et à un risque de résiliation du bail commercial.

Il en résulte que l’opposition à la poursuite des travaux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] par lettre d’avocat, adressée à la société Enedis, suivie de la présence, organisée, sur les lieux, d’un commissaire de justice, ne caractérise ni un trouble manifestement illicite, ni un dommage imminent, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé quant aux demandes des sociétés Brimmo, BBFC et Bricc tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de s’abstenir de tout fait qui puisse constituer une entrave à la réalisation des travaux de raccordement et branchement programmés et d’enjoindre à la société Enedis de faire réaliser lesdits travaux sous astreinte.

Dans ces circonstances, aucune résistance abusive du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] ne peut être démontrée et la demande d’indemnisation, fondée sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui se heurte à une contestation sérieuse, sera rejetée.

En conséquence, l’ordonnance de référé déférée sera confirmée uniquement de ce dernier chef.

3' Succombant sur leur appel, les sociétés Brimmo, BBFC et Bricc seront condamnées aux dépens et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme respective de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et à la société Enedis.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance de référé déférée en ce qu’elle a rejeté les mesures sollicitées par les SCI Brimmo, SARL BBFC et SAS Bricc pour n’être pas des mesures conservatoires ou de remise en état,

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé et ajoutant,

Dit que les mesures sollicitées par les SCI Brimmo, SARL BBFC et SAS Bricc relèvent des pouvoirs du juge des référés ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des SCI Brimmo, SARL BBFC et SAS Bricc tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à Béziers, représenté par son syndic, le cabinet Logesyc, de s’abstenir de tout fait qui puisse constituer une entrave à la réalisation par la SA Enedis des travaux de raccordement et branchement programmés, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée et à enjoindre à la SA Enedis, de faire réaliser les travaux de raccordement nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce de supermarché dans les locaux commerciaux, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

La confirme pour le surplus ;

Condamne la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc à payer à la SA Enedis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Brimmo, la SARL BBFC et la SAS Bricc aux dépens d’appel.

le greffier la présidente