ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02557 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHV6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 AVRIL 2024

Tribunal Judiciaire de RODEZ N° RG 23/00380

APPELANTS :

Monsieur [H] [X]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 10] (CANTAL)

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [N] [U] épouse [X]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 10] (CANTAL)

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI PYRENEES, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

SAS HORIZON, Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 9] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL PROMETHEUS, Société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 7] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL REAL 12 IMMO, Société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 8] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 30 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 19 juin 2015, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Nord Midi-Pyrénées a fait délivrer à Monsieur [H] [X] et Madame [N] [X] un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier leur appartenant situé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 11] (12) en vertu d’un acte authentique contenant deux prêts en date du 28 février 2000.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Nord Midi-Pyrénées a saisi le juge de1'exécution du tribunal judiciaire de Rodez afin de voir ordonner la vente forcée du bien saisi.

Par jugement d’orientation du 2 septembre 2016, le juge de 1'exécution du tribunal judiciaire de Rodez a ordonné la vente forcée du bien immobilier en cause.

Par arrêt en date du 12 octobre 2017, la Cour d’Appel de Montpellier a infirmé ce jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau a déclaré prescrite l’action en paiement relative à l’un des deux prêts et a fixé le montant de la créance relative à l’autre prêt. Par arrêt en date du 11 avril 2019, la cour de cassation saisie du pourvoi formé par le créancier poursuivant a cassé et annulé partiellement l’arrêt précité sur la prescription du prêt et a renvoyé l’affaire devant la Cour d’Appel de Nîmes, laquelle n’a cependant pas été saisie. Par arrêt en date du 5 septembre 2019, la même cour de cassation saisie du pourvoi formé par les époux [X] a cassé et annulé le même arrêt sur la fixation de la créance relative au second prêt et a renvoyé l’affaire également devant la Cour d’Appel de Nîmes qui par arrêt du 5 novembre 2020 a notamment infirmé le jugement entrepris sur le montant de la créance pour la fixer à la somme de 102 677, 34 €.

Par jugement du 7 mai 2021, la même juridiction a ordonné l’adjudication de ce bien au prix de 190 000 euros au profit de la société HORIZON, de 1a société PROMETHEUS et de la société REAL 12 IMMO, après avoir statué sur les contestations soulevées à l’audience d’adjudication par les débiteurs et qui ont fait l’objet d’un premier jugement du même jour. Par arrêt en date du 7 avril 2022, la Cour d’appel de Montpellier a confirmé le jugement ayant tranché ces contestations. Les époux [X] se sont désistés de leur pourvoi formé à l’encontre de cet arrêt selon ordonnance du 22 juin 2023.

Par actes d’huissier de justice des 22 février et 14 mars 2023, 1es époux [X] ont fait assigner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Nord Midi-Pyrénées, 1a SAS HORIZON, la SARL PROMETHEUS et 1a SAS REAL 12 IMMO devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de voir annuler la vente judiciaire précitée.

Par jugement en date du 26 avril 2024, le tribunal judiciaire de Rodez a en substance :

— débouté Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X] de leur demande en nullité du jugement d’adjudication du 7 mai 2021 et de la vente forcée en découlant ;

— condamné in solidum Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X] à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI-PYRENEES, la SAS HORIZON, la SARL PROMETHEUS et la SAS REAL 12 IMMO 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X] formée au titre de I’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidum Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X] au paiement des entiers dépens.

Les époux [X] ont relevé appel de ce jugement le 14 mai 2024.

Selon avis du 3 septembre 2024, l’affaire à l’audience du 6 janvier 2025 en application des dispositions de l’article 905 ancien du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 16 décembre 2024 par la partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2024 par la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 30 décembre 2024 ;

PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X] demandent, au visa des articles R 322-30 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, à la Cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— juger la publicité de l’annonce légale et de l’affiche apposée au greffe nulles, et ce faisant,

— juger nul le jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière à l’audience publique de la Chambre de l’exécution près le Tribunal Judiciaire de RODEZ en date du 7 mai 2021, adjugeant la résidence principale des époux [X] au profit de la Société HORIZON, la société PROMETHEUS et la Société REAL 12 IMMO.

En conséquence,

— prononcer la nullité de la vente judiciaire ayant pour objet le bien répondant à la désignation suivante :

' Une maison d’habitation avec terrain attenant située Commune [Localité 11] figurant au cadastre de ladite commune :

Section M Numéro [Cadastre 5] Lieudit [Localité 12] Contenance 12a 00ca '

— condamner en conséquence la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI PYRENEES à restituer à la SAS HORIZON, SAS PROMETHEUS et SAS REAL 12 IMMO, le prix d’acquisition,

— Juger que la SAS HORIZON, SAS PROMETHEUS et SAS REAL 12 IMMO devront restituer le bien immobilier dont s’agit,

— débouter la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI PYRENEES la SAS HORIZON, SAS PROMETHEUS et SAS REAL 12 IMMO de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum les défendeurs à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens.

Sur la demande de mise hors de cause de la société Prometheus, ils font valoir que si celle-ci a cédé sa part indivise du bien à la société Horizon, elle était pourtant propriétaire au moment de l’assignation de première instance et de la déclaration d’appel, la cour de cassation étant toujours saisie du pourvoi formé à l’encontre du jugement d’adjudication de sorte que sa mise hors de cause serait prématurée et que la nullité du jugement doit lui être déclaré opposable.

Sur la recevabilité de la demande de nullité de la vente en cause, ils soutiennent que celle-ci, bien que forcée, doit s’analyser en un contrat judiciaire qui ne peut se réaliser sans les volontés respectives de celui qui est contraint de vendre et du candidat à l’acquisition et dont la nullité peut être demandée au tribunal judiciaire selon la procédure de droit commun en vertu d’une jurisprudence constante, de sorte que la désignation et la description du bien devaient être exemptes d’erreurs et correspondre à la réalité du bien saisi, le tribunal devant donc statuer sur la nullité de ce contrat judiciaire et non sur la nullité de la procédure d’adjudication, comme tentent de le faire les intimés en déplaçant le débat sur la recevabilité de la contestation de la procédure de saisie, peu important la qualification du jugement d’adjudication, le délai pour contester les publicités et la purge de la publication du jugement d’adjudication. Ils considèrent que c’est ainsi à tort que le premier juge a estimé qu’ils faisaient une confusion entre nullité du jugement et nullité de la vente.

Sur le fond, ils concluent que c’est à tort que le premier juge a fait remarquer à titre liminaire que le seul acte de publicité qu’ils ont produit était sans rapport direct avec la vente en cause, alors que si cet acte ne concerne pas le bien en cause constituant leur résidence principale mais un autre bien non concerné par la vente, il s’agit au mieux d’une erreur et au pire d’induire en erreur les éventuels acheteurs. Ils ajoutent que les actes produits par le créancier poursuivant ne comportent pas la consistance complète du bien en ne mentionnant pas la constructibilité résiduelle du terrain d’environ 400 m2 qui est un élément de plus-value essentiel pour la valorisation de la vente d’un bien, cette omission leur ayant causé un grief tenant à un prix de vente sur adjudication moindre et devant donc conduire à sa nullité en application de l’article 114 du code de procédure civile. Ils indiquent encore que le fait d’avoir effectué des publicités incomplètes et reprises sur internet constitue nécessairement une fraude ayant permis aux adjudicataires de remporter la vente.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Nord Midi-Pyrénées, SAS HORIZON, SARL PROMETHEUS, SAS REAL 12 IMMO demandent à la Cour de confirmer le jugement dont appel et y ajoutant, de condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X] à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI-PYRENEES une somme de 2500,00 € et à la SAS HORIZON, la SARL PROMETHEUS et la SAS REAL 12 IMMO une somme de 2 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils sollicitent la mise hors de cause de la société PROMETHEUS aux motifs que le 17 mai 2024, celle-ci a cédé à titre d’échange à la société REAL 12 IMMO sa part indivise sur le bien, le bien appartenant désormais en indivision aux seules sociétés Horizon et REAL 12 IMMO.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de l’action en nullité du jugement d’adjudication qui ne peut être exercée pour des causes connues antérieurement à celui-ci et la publication de ce jugement emporte, sauf fraude, ce qui n’est pas démontré, la purge de tous les vices antérieurs à celle-ci .

Ils maintiennent à cet égard que si les appelants sollicitent le prononcé de la nullité de la vente, celle-ci est bien la conséquence de la nullité du jugement d’adjudication, elle-même conséquence de la nullité des publicités. Ils font valoir que la publicité légale et l’affiche déposée au Greffe sur lesquelles l’erreur serait fondée sont des actes de procédures qui pouvaient faire l’objet de contestations dans les 15 jours de leur accomplissement, ce qui n’a pas été le cas et qui sont en tout état de cause purgés par la publication du jugement d’adjudication.

Sur le fond, ils affirment qu’en tout état de cause, les avis de vente litigieux ne souffrent d’aucune erreur, irrégularité ou omission en ce qu’ils contiennent bien la désignation de l’immeuble saisi avec une description sommaire conformément aux dispositions légales du code des procédures civiles d’exécution qui n’évoquent pas la mention de la constructibilité résiduelle du bien vendu. Ils contestent que le créancier poursuivant ait été l’auteur de l’annonce publiée le 12 avril 2021 produite par les appelants et qui ne présente aucune valeur juridique.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans présenter de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur le demande de mise hors de cause :

Il résulte des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile que la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les conclusions de la société PROMETHEUS ne comportant au dispositif aucune prétention relative à sa mise hors de cause, la Cour n’en est pas saisie.

Sur la nullité du jugement d’adjudication :

Le dispositif des conclusions des appelants saisissent la Cour d’une demande en annulation du jugement d’adjudication, nonobstant les développements de ses écrits selon lesquels la nullité de la décision n’est pas demandée.

Selon les époux [X], le jugement serait nul en raison des irrégularités qui affectent les publicités préalables à la vente judiciaire.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, et ainsi que le concluent les intimés, il résulte de l’article R.311-5 du Code des procédures civiles d’exécution qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.

Il est constant qu’aucune contestation relative aux actes de publicité n’a été élevée avant l’acte introductif d’instance signifié les 22 février et 14 mars 2023, soit au delà des délais prévus par le texte précité. Aucune demande relative à la publicité n’a été formée par les débiteurs saisis dans les conditions de l’article R.322-37 et R.322-37 du Code des procédures civiles d’exécution soit à l’audience d’orientation, deux mois au plus tard avant l’audience d’adjudication ou dans un délai de deux jours ouvrables à compter de la vente.

La fraude permettant seule d’emporter l’annulation du jugement d’adjudication, celle ci doit être établie par ceux qui l’invoquent.

Or, il est produit par le créancier saisissant les actes de publicité dont il n’est pas contesté leur conformité aux dispositions de l’article R.322-30 du Code des procédures civiles d’exécution. Il est reproché à ces publicités d’avoir induit un vice de consentement consistant en une erreur sur les qualités substantielles du bien, en ne mentionnant pas la 'constructibilité résiduelle’ du bien. Or s’agissant de la vente forcée d’un bien unique ne provenant pas d’une division de terrain, cette notion de constructibilité résiduelle n’avait pas à intervenir. L’omission de cette information sur les publicités ne pouvait en conséquence constituer une fraude.

En conséquence, la demande d’annulation du jugement d’adjudication, qui ne peut se fonder sur l’irrégularité de la procédure de saisie immobilière et qui n’est pas justifiée par la fraude, ne peut être accueillie.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur l’annulation de la vente de l’immeuble pour vice du consentement :

La vente de l’immeuble par adjudication constitue effectivement un contrat judiciaire susceptible d’annulation. La vente forcée étant cependant une voie d’exécution, elle ne suppose pas le consentement du débiteur saisi.

Les époux [X], qui exposent qu’ils auraient subi un préjudice résultant de la minoration du prix de vente évalué à 80.000 € représentant la constructibilité résiduelle de leur terrain, ne peuvent dès lors fonder leur demande sur le vice du consentement.

Ils ne versent au demeurant aucune pièce relative à l’évaluation de leur bien et à cette constructibilité résiduelle, dont ils se contentent d’affirmer l’existence et la valeur sans en justifier.

Il résulte des élément précédents que la procédure de saisie immobilière, y compris en ce qui concerne les actes de publicité préalables à l’adjudication, est régulière et qu’aucune fraude n’est établie.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [X] de leur demande d’annulation de la vente judiciaire.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X], qui succombent au principal en leur recours, seront condamnés aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI-PYRENEES une somme de 2500,00 € et à la SAS HORIZON, la SARL PROMETHEUS et la SAS REAL 12 IMMO une somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [H] [X] et Madame [N] [U] épouse [X] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI-PYRENEES une somme de 2500,00 € et à la SAS HORIZON, la SARL PROMETHEUS et la SAS REAL 12 IMMO une somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente